תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38: אקזיט של מיליון תוך ארבע שנים? אפשרי בהחלט

הנתונים מראים: פרויקטים עם דיירים סרבנים נוטים להתעכב פי שלושה מפרויקטים רגילים. CitySquare, אתר חדש המציע דו"חות כדאיות כלכלית לבניינים, מביא בשורה לשוק - שקיפות מלאה לאורך התהליך, ודו"חות תמורות מפורטים אשר מונעים מריבות ומצמצמים סרבנויות

בניה
ID 145647032 © Slidezero | Dreamstime.com

בכל קרן רחוב בערים השונות, מבשיל קידום תהליך של תמ"א או פינוי בינוי. הדיירים חולמים על בניין מחוזק, ממ"ד ומרפסת חדשה, אבל בעיקר חולמים על חיזוק חשבון הבנק שלהם.
לא מדובר בחלומות באספמיא, הנתונים מראים שעליית ערך ממוצעת בנכסים לאחר תמ"א, הינה שוות ערך ל 240 משכורות. מתי יצא לכם להרוויח מיליון נטו בפרק זמן של 4 שנים מבלי שהייתם צריכים להשקיע משאבים? רוב הציבור בישראל, לא יצליח לחסוך סכום כזה בפחות מעשרים שנה.

אך לא פעם מאחורי ההבטחה להכפלת סכום הנכס, והחלום על החזות הנעימה של הבניין החדש למראה, מסתתר תהליך ארוך שכולל מלחמות עם דיירים סרבניים, מריבות שמקורן בחוסר ידע או באינטרסים אישיים המסתתרים מתחת לפני השטח. שלושה דיירים מספרים על נפתולי תהליך התמ"א שעברו עד הדרך לאקזיט המיוחל. המסקנות? בין אם אתם יזמים, המנסים לקדם פרויקט תמ"א או נציגות דיירים שמעוניינת להתניע תהליך התחדשות עירונית - לא כדאי לכם ליפול לידיו של דייר סרבן. אבל אם כבר נפלתם לידיו של אחד כזה, תבואו מוכנים.  

לרשימת עו"ד המובילים בייצוג דיירים

הליך משפטי כנגד דיירים סרבנים עוזר לקצר את התהליך

אחת המהמורות המכשילות ומעכבות תהליכי התחדשות עירונית של בניינים, היא חתימת הדיירים על ההסכם. לצורך התחלת תהליך תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הזכויות בבניין ואילו בתמ"א 38/2 נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הזכויות בבניין. לכאורה, עסקת תמ"א 38 נראית ככזו שכל הצדדים מרוויחים בה, אך בפועל ברוב הפרויקטים ניתן למצוא לפחות דייר סרבן אחד שמתנגד לביצוע הפרויקט. חלק מהדיירים הסרבניים מתנגדים למימוש הפרויקט מסיבות אובייקטיביות כמו לדוגמא פגיעה באיכות חיים בזמן ביצוע עבודות התחזוקה בבניין ההופכות אותו לאתר בנייה רועש ומלוכלך. חלק אחר של דיירים מסרבים בשל היסטוריה של סכסוך עם השכנים. אך ישנם דיירים המערימים קשיים על ביצוע הפרויקט על מנת לזכות בתמורות גבוהות יותר, הם משתמשים בסירובם לחתום על העסקה כצעד טקטי להפעיל לחצים על היזם ולמקסם את ערך הדירה שלהם וכך לסחוט ממנו הטבות נוספות או תשלום כספי. שלמה כהן מרחוב הזית 21 בקרית ביאליק מספר כי תהליך התמ"א 38/2 בבניין שבו הוא גר ארך 9 שנים, מהרגע שבו חשבו לקדם את התמ"א ועד לסיום, "השכנים כאן כבר הספיקו להזדקן", אומר שלמה. הבנייה עצמה ארכה כשנתיים בלבד, זמן סביר לקיום תהליכי התחדשות עירונית, אך הגורם שעיכב את התהליך היו המחלוקות בין הדיירים. "קיימנו מספר דיונים בנושא והתנהלו הרבה ויכוחים בין הדיירים. במשך למעלה משנה נמשכו ניסיונות השכנוע למתווה, שבו כל אחד יקבל לפי יחס השטח שלו בטאבו", מספר שלמה. לאחר שרוב הדיירים הסכימו על מתווה מסוים, עדיין נותר אגוז קשה לפיצוח – דיירת סרבנית. לדברי שלמה, בעלת הדירה הכי קטנה בבניין (דירת קרקע בגודל של 37 מ"ר), התנתה את הסכמתה לחתימה בתוספת ממ"ד, חדר נוסף וגינה שיהוו יחדיו שטח של  כ-100 מ"ר, אשר ינגוס בשטח המשותף של שאר הדיירים. בנוסף לדרישותיה התברר כי דירתה לא הייתה תקנית משום שנבנתה בגובה נמוך מהתקן, ולכן דרשה שדירתה תיהרס ותיבנה מחדש, אחרת היא לא תחתום. "התלבטנו אם ללכת לבימ"ש. היה ברור לנו שנזכה, לפי תקדימים של תביעות קודמות, אבל ידענו שזה יאריך עוד יותר את התהליך", מספר שלמה, "מעבר לדיירת הסרבנית, גילינו שכל דיירי הרחוב היו מודעים לכך שאנחנו רוצים לקדם תמ"א, ופתאום מצאנו את עצמנו מול שכונה שלמה שהתאגדה והחתימה את כל הדיירים להתנגדות לפרויקט. נכנסנו לסחרור של 7 שנים בהן עברנו ועדות ומשפטים, אבל לא אמרנו נואש. ידענו שהחוק עומד לצידנו".

רק בישראל: ה"קומבינה" שדיירים סרבנים מנסים להשיג

הצעת תיקון לחוק הדייר הסרבן, שהגישה ח"כ רחל עזריה לוועדת הרפורמות ביולי 2018, ואושרה על ידה, התייחסה בעיקר לאוכלוסייה המבוגרת, שעימה נמנים רוב הסרבנים אשר מעכבים או אינם מאפשרים את קידום הפרויקטים. התקנה שמטרתה הייתה להסדיר את היחסים בין היזמים לדיירים, קבעה, שעילת גיל מבוגר לא תוכל להוות יותר עילה לסירוב להתפנות. התיקון אף מתייחס לחלופות, שעל היזם להציע לדייר הקשיש הסרבן, ומאפשר לקשיש פטור ממס רכישה אם ימכור את דירתו ליזם. עם זאת, התיקון מאפשר לדיירים גם לפעול בחומרה נגד דייר סרבן. כיום, ניתן להגיש תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן. בתיקון ניתנת גם האפשרות למנות כונס לדירה ולמכור אותה, בכפוף לאישור בימ"ש.

סיגל וקנין בעלת נכס ברחוב הדקל בתל מונד מספרת כי ההתמודדות עם השכנים הסרבנים נעשתה בעיקר על ידי היזם. "חלק מהדיירים פחדו שהפרויקט ייתקע והם יישארו עם דירה לא גמורה, אבל החשש שלהם לא היה ריאלי. היזם השאיר ערבויות בנקאיות שאמורות לשמש ככיסוי במקרים כאלו,  כפי שכל חברה יזמית חייבת ומחויבת לעשות. היום, כולם מברכים על כך שעברנו את התהליך", אומרת סיגל ומציינת שלאחר שהושלם פרויקט התמ"א שכלל תמורות נאות לדיירים אשר כללו: ממ"ד, מרפסת של 12 מ"ר, דודים חדשים, חלונות חדשים, מעלית ולובי מפואר, ערך הדירה שלה עלה בכ-800,000 .

לבירור הרווח הצפוי לכם מחידוש בניינכם

חופית שמי נרקסון אשר רכשה דירה בשנת 2012 בבניין ברחוב בן יהודה 47 בפתח תקווה שבו עמדו לקדם תהליכי תמ"א 38/1 מספרת, כי לאחר שרכשה את הדירה וחתמה על הסכמה, נותר דייר סרבן, שעיכב את תהליך התמ"א, ככל הנראה בשל רצונו להשיג תמורות נוספות מהיזם. "השכנים החליטו לפנות להליך משפטי מולו, ובמעמד המשפט, השופטת חייבה אותו לחתום, והוא ניאלץ להיעתר לבקשתה. לאחר מספר חודשים הפרויקט יצא לדרך".

חיזוק מפני רעידות אדמה? בעיקר חיזוק מעמד הביניים בערי המרכז

כמדינה שיושבת בחלקה על השבר הסורי אפריקאי, את ישראל פוקדות מפעם לפעם רעידות אדמה. הסטטיסטיקה אומרת שכל 100 שנה לערך, מתרחשת רעידת אדמה גדולה באזורנו. כשבודקים את הכרונולוגיה של רעידות האדמה בישראל, המצב מדאיג למדי.
ב-1837 הייתה בישראל רעידת אדמה בעוצמה של 6.6 בסולם ריכטר. היא החריבה את צפת וטבריה ונהרגו בה כ-5,000 איש. ב-1927 רעידת האדמה הייתה בעוצמה של כ-6.25 בסולם ריכטר וגבתה כ-500 קורבנות. ביולי השנה היו למעלה מ-30 רעידות אדמה באזור טבריה, בעוצמה של בין 3-4.5 בסולם ריכטר. חוקרים בתחום מציינים, כי רעידות אדמה קטנות מטרימות רעידת אדמה גדולה. השאלה שעולה היא מתי שוב תגיע רעידת אדמה בעוצמה גבוהה ואילו נזקים צפויים בעקבותיה?

בראיון שפורסם לפני כשנה עם ד"ר יריב חמיאל, מנהל אגף הסיכונים במכון הגיאולוגי, אמר ד"ר חמיאל כי האזורים המועדים להיפגע מרעידת אדמה בעוצמה חזקה נמצאים לאורך הגבול המזרחי בסמיכות לשבר הסורי אפריקאי כמו גם באזור הכרמל. על פי מיפוי אזורי הסיכון של עובדי המכון הגיאולוגי, האזורים הנתונים לסכנות הם: כרמיאל, גדות, מועצת נחף, יסוד המעלה, טבריה, אזור המלונות הסמוך לחוף כנרת, בית שאן, אבנת ליד ים המלח, נווה זוהר ואילת.

בשנת 2005 אושרה בממשלה תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית שיועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. התוכנית התייחסה בעיקר למבנים שנבנו לפני שנת 1980. תמ"א 38 הופנתה לשוק הפרטי, כלומר חיזוק המבנה או הריסתו ובנייתו מחדש הוא תלוי חוזה בין דיירים ליזם פרטי. הדיירים מקבלים בניין משופץ, ממ"ד, ולעיתים אף מעלית וחנייה והיזם מקבל בתמורה הרחבה של זכויות בנייה. משמעות הדבר היא שיזמים בחרו פרויקטים בעלי כדאיות כלכלית ורובם נמצאים באזור המרכז, כך שדווקא אזורי הסיכון, שמרחפת מעליהם סכנה ממשית במקרה של רעידת אדמה נזנחו מאחור.

שוקלים התחדשות עירונית? מומלץ להזדרז

לצד העובדה שבערי המרכז הכדאיות הכלכלית היא ברורה, לאחרונה מתחילה להצטייר תמונה עגומה: החגיגה הזאת כנראה לא תימשך לנצח. בעיר רמת גן למשל, שנחשבה במשך שנים רבות לעיר הדגל בכל הנוגע להתחדשות עירונית, החליטו לעת עתה לעצור פרויקטים עתידיים של תמ"א.

ראש העיר הנכנס, כרמל שאמה הכהן, הצהיר טרם כניסתו לתפקיד, כי נושא ההתחדשות העירונית לקה בהיעדר ראייה רחבה והתאמה לתשתיות הקיימות. בכנס עיר הנדל"ן באילת אמר שהיתרי הבנייה שניתנו בשנים האחרונות, וקצב הבנייה המסחרר, הרסו את העיר. כרמל שאמה הכהן צוטט באחד מאירועי התחדשות עירונית כשהוא אומר: "לא תהיה תמ"א 38 נקודתית ברמת גן. לא ניתן לפרויקטים נקודתיים חדשים היתרי בנייה", והוסיף כי כל היזמים שבאים לבקש אישורים מהעירייה צריכים להתרגל לשינויים במדיניות ולהפסקת האישורים הגורפים שהיו בתקופת ראש העיר הקודם ישראל זינגר. כך שמי שחיכה והתמהמה, הפסיד.

לרשימת היזמים המובילים בהתחדשות עירונית

הזורעים בדמעה, ברינה יקצרו

מאבקים ממושכים עם דיירים סרבניים יכולים להימנע באמצעות ליווי נכון, ידע, ושקיפות לאורך התהליך מהרגע הראשון. לרוב מקור הסכסוכים הוא בחוסר ידע ובחוסר נתונים אמינים ושקופים. חשוב להחליט על חברה מלווה או עורך דין כבר בתחילת הדרך. עו"ד מקצועי או חברה מלווה בעלי ניסיון בתהליכי התחדשות עירונית, יידעו בחלק מהפעמים לגשר על הפערים בין הצרכים השונים של הדיירים, ישכילו לשכנע דיירים סרבניים ולגייס אותם לפרויקט, ובעיקר להגן על זכויות הדיירים מול היזם.

איך הסתיים המו"מ מול הדיירת הסרבנית מרחוב הזית 21 בקרית ביאליק? "בסופו של דבר, השכנה מקומת הקרקע מכרה את הדירה לקבלן במחיר מופקע ביחס למחירי שוק הנדל"ן, וכל זאת עוד לפני ביצוע התמ"א. בסך הכול לקח לנו 7 שנים לגייס את כל הדיירים ללכת לפרויקט תמ"א 38/2 ועד לרגע שהתוכנית אושרה בוועדה לבניית ערים בקריות", אומר שלמה.  שלמה ודיירי הבניין זכו לדירות חדשות ולעליית ערך ממוצעת של כ-700,000 .  

לליווי תהליך התחדשות עירונית מהשלב הראשון ועד למפתח- ללא עלות

כתבות שאולי פיספסתם

*#