תמ"א 38 בגבעתיים – צמצום בזכויות הבנייה

תוכן מקודם בשיתוף CitySquare
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
גבעתיים
צילום: דר' אבישי טייכר, מתוך אתר פיקיויקי

בניגוד לשכנתה רמת גן, הידועה כעיר הדגל של תמ"א 38, בשנים האחרונות עיריית גבעתיים לא רק שלא קידמה פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה, היא אף צמצמה את זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 להריסה ובינוי מחדש. תוהים מדוע פרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים תקועים? זו הסיבה:  

מספר הפרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים שיצאו לפועל בשנים הקרובות ילכו ויצטמצמו וזאת בשל המדיניות שהתגבשה בשנים האחרונות בעיריית גבעתיים, ולפיה הוחמרו התנאים לקבלת היתרי בנייה בתמ"א 38/2 הריסה ובינוי מחדש.  
בין הכללים החדשים שהוגדרו על ידה, נאסר על יזמים בנייה אשר חורגת מההגדרות של קווי הבנייה של הבניין כפי שהיו בתוכנית המקורית. כלל זה כמעט ואינו מאפשר לקדם פרויקט של תמ"א 38 בגבעתיים, משום שבמסגרת תמ"א 38 בעלי הדירות מקבלים תוספת של 25 מ"ר ותוספת מעלית בתמורה לזכויות בנייה. כאשר הדיירים ייאלצו לוותר על תמורות אלו, רבים הסיכויים שיהיה קשה להשיג את הסכמתם למכירת זכויות בנייה.  
מדיניות זו היא פועל יוצא של התפישה התכנונית של הרשות המקומית, המבקשת להשאיר את הבנייה הנמוכה ברוב אזורי העיר ולא לשנות את קו האופק של גבעתיים, בנוסף להתייחסות לבעיות חנייה, תשתיות, השטחים הציבוריים, השטחים הירוקים ומבני החינוך.

ברוב אזורי העיר גבעתיים ניתן למצוא בניינים בני 3-4 קומות אשר נבנו טרם 1980, כך שלכאורה קיים פוטנציאל מימוש של התחדשות עירונית, בעיקר לאור העובדה שערך הקרקע בעיר הוא יחסית גבוה בשל הקרבה לתל אביב. סיבות אלו יכולות להיות אטרקטיביות עבור יזמים בתחום.
אך המדיניות של עיריית גבעתיים מחלישה לא רק את המוטיבציה של בעלי הדירות לקדם פרויקטים של תמ"א 38 אלא גם של היזמים. על פי תוכנית העירייה, נקבע בהריסה ובינוי יחס של 2.3 דירות חדשות בממוצע על כל דירה קיימת (לעומת יחס של 1:3 בעבר), ובתמ"א 38/1 חיזוק יחס של 1.8 דירות חדשות לדירה קיימת. יחס זה יכול להוות תמריץ ליזם כאשר ערך הקרקע גבוה דיו כמו במרכז תל אביב אך לא בגבעתיים. כמו כן, בשל בעיות החנייה בעיר, דורשת עיריית גבעתיים מהיזמים פתרון לחנייה בפרויקט תמ"א 38/1 לכל הדירות שבבניין, באם לא יימצא פתרון הולם, יידרש היזם לממן הקמה של חניון בסמיכות לבניין.
במסמך שהוציאה עיריית גבעתיים נקבע כי על היזמים להשתמש בזכויות התב"ע שלא נוצלו טרם השימוש בזכויות תמ"א 38. קביעה זו אומרת למעשה, שייעשה חיוב בהיטלי השבחה ולא ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור שמאפשרת תמ"א 38. כתוצאה ממדיניות זו פרויקטים רבים לא ייצאו לפועל, ואלו מביניהם שממתינים לאישורים של הועדה המקומית ככל הנראה יבוטלו, ומשאבים רבים שהושקעו בהם ירדו לטמיון. לעת עתה נראה כי העיר גבעתיים לא תוכל להתהדר בבניינים רבים המחוזקים בתחומה.

כמה שווה תמ"א 38 ברמת גן? 

תגיות: