תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מסכמים עשור: הבטחות שהסתיימו בעליות

העשור החולף ייזכר בין השאר, בשל הניסיונות לצנן את שוק הנדל"ן. החודש האחרון מוכיח שהם לא צלחו ויותר מכך – כנראה שמגמת העליות תמשיך גם לעשור הבא

תל אביב
צילום: Dreamstime

אחד הנושאים שלא ירדו מהכותרות בעשור הנוכחי הוא מחירי הדירות בישראל. למי ששכח, ב- 2011 יצאו מאות אלפי אנשים לרחובות להפגין על יוקר המחיה, ומיד לאחר מכן היה מרתון וועידות, הבטחות ותכניות שלכולן הייתה מטרה אחת – להוריד את מחירי הדיור. מה קרה? עיון מהיר בנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מוכיח עובדה פשוטה וברורה: מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות.

עליה של 35% בעשור

בואו נחזור קצת אחורה: ב- 2010 מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד על כ- 1.12 מיליון שקלים. בתום שנת 2019 המחיר הוא 1.51 מיליון שקלים. מה קרה בתל אביב בתקופה הזאת? ובכן, בחינה של אזור לב העיר מראה כי מחירה של דירה בתל אביב עמד על כ- 2.3 מיליון שקלים ב- 2010, בעוד שכיום המחיר הממוצע עומד על כ- 3 מיליון שקלים. עליה של כ- 30%. בשנת 2019, למרות התחזיות על התייצבות במחירי הדירות בעקבות מחיר למשתכן, המחירים עלו בכ- 3%, כאשר תל אביב מובילה את טבלת הביקוש לדירות ורושמת עליה של 3.4% מאז התקופה המקבילה אשתקד.

דירות ייחודיות בתל-אביב יכולות להיות שלכם! רוצים לבוא לסיור? הקליקו כאן

חוסר וודאות וריבית במגמת ירידה מחזירה את המשקיעים

מה הגורמים לעליות המחירים? ובכן, כדי לענות על השאלה כדאי להתייחס שלושה פקטורים: הראשון הוא פסיכולוגי, השני הוא סביבת הריבית והשלישי הוא מצב השוק. מדינת ישראל סוגרת שנה של בחירות, עם שתי מערכות בחירות ועוד אחת בדרך במרץ 2020. חוסר הוודאות הפוליטי, המשפיע על הוודאות הכלכלית, גורם לרבים להיכנס לשוק המגורים ביתר שאת. שוק הנדל"ן למגורים משקף בעיני הרוכשים את אפיק ההשקעה היציב והבטוח מכולם, ולכן רבים בוחרים בו על מנת להבטיח את עתידם.

לכך כדאי להוסיף את העובדה כי בנק ישראל הודיע על הורדת ריבית בנובמבר 2019 וההערכות הן כי אם הבנק הפדרלי בארצות הברית יוריד את הריבית שוב במהלך 2020, בנק ישראל יישר קו.

מגדלי גינדי בשרונה
צילום: Dreamstime

הורדות הריבית האלה מחזקות את האטרקטיביות של ההשקעה בנדל"ן משום שרק באפיק זה ניתן ליהנות לא רק מפוטנציאל ההשבחה של הנכס, אלא גם מתשואה שנתית של כ- 3%, דבר שלא ניתן יהיה ליהנות ממנו בשוק ההון בעתיד הנראה לעין.

אין על מה לבנות

הפקטור השלישי, ואולי החשוב מכולם הוא מצב השוק ומלאי הדירות. עם פירוקה של הכנסת ה- 19 בשלהי 2018 נותרנו עם סימן שאלה גדול על תכנית מחיר למשתכן. סימן השאלה הזה עדיין באוויר אבל נוסף לו סימן קריאה משמעותי. נכון להיום, רשות מקרקעי ישראל עדיין לא משווקת קרקעות לשוק החופשי. מכאן, שמלאי הדירות נמצא בהידלדלות משמעותית בשנה האחרונה, ללא פתרון נראה לעין.

כאשר אנו מפנים מבט למצב בתל אביב, הרי שהעובדה כי רשות מקרקעי ישראל חדלה מלשווק קרקעות, פוגש מצב בו מלאי הקרקעות בתל אביב נמצא רגע לפני איפוס ובלב העיר אין בכלל קרקעות פנויות לבניה. עובדה זו מסבירה מדוע בתל אביב נרשמו העליות הבולטות ביותר ב- 12 החודשים האחרונים.

התחזית ל- 2020: מה שהיה הוא שיהיה

אז מה צופן לנו העשור החדש? ובכן, סביר להניח כי עד מאי 2020 לא נזכה לממשלה חדשה ולעוד תכנית שתביא עמה הבטחות לפריצת דרך במשבר הדיור. לכן, סביר להניח כי נראה המשך של רכישות דירות בקרב משקיעים ומשפרי דיור.

בהקשר זה כדאי לציין כי בניגוד למגמה ששלטה בתחילת העשור, אנחנו נראה פחות רכישה באזורים פריפריילים כמו עפולה, חריש או אילת, משום שהניסיון מראה כי מתחמים כאלה לא תמיד מגשימים את ההבטחה לתשואות פנומנליות, במיוחד כאשר מדובר באבן שואבת למשקיעים.

במרכז תל אביב, לעומת זאת, סביר להניח שמספר העסקאות ישמור על יציבות והמחירים ימשיכו לעלות. "בעשור האחרון שמענו שעליות המחירים בתל אביב הגיעו לשיא של כל הזמנים, שהצרפתים יפסיקו להגיע ולקנות דירות, ושהממשלה תצליח לשנות את החוקים בשוק הנדל"ן למגורים. בפועל אף אחת מהתחזיות האלה לא התגשמה אלא להיפך. המחירים בתל אביב המשיכו לעלות וסביר להניח שהמגמה הזאת לא תשתנה בקרוב. תל אביב מגלמת מול המשקיעים הבטחה להשקעה סולידית בשל העובדה כי אין קרקעות פנויות בעיר, הביקושים הגבוהים לדירות בקרב אוכלוסייה צעירה וחזקה שחוזרת לעיר מהפריפריה בזכות הנגישות הגבוהה ובל נשכח את פרויקט הרכבות הקלות שאמור לשנות את הרגלי התחבורה של הגרים בה. לכן, אני מאמין שבטוח להניח כי מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לשמור על מגמת עליה גם בעשור הבא" אומר אוהד דנוס – מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא.

2019 – שנת שיא במכירות

איך כל אלה משפיעים על המכירות? בועז ישראלי, מנהל המכירות בפרויקט Gindi TLV מעניק לנו הצצה: "בשנת 2019 מכרנו למעלה מ- 100 דירות במגדלים 1,2 ו-3 בפרויקט למגוון אוכלוסיות, המכנה המשותף לכל הרוכשים היה ההכרה כי המחירים בתל אביב ימשיכו לעלות בתקופה הנראית לעין ויותר מכך – כולם הביעו אמונה כי מדובר בחלון זמנים המשקף הזמנות מהותית ליהנות ממחירים אטרקטיביים ומתנאי רכישה חסרי תקדים, משום שבעוד שנתיים הקו האדום של הרכבת הקלה יתחיל לפעול וישנה לחלוטין את חוקי המשחק בתל אביב בכלל ובתחום המגורים בפרט. פגשנו לא מעט משקיעים השנה שציינו את הראש השקט והביטחון שהם נהנים ממנו בהשקעה בתל אביב וברכישת דירה במסלול לא ספקולנטי, וכי הם מבינים כי האפשרויות לעשות כן יצטמצמו באופן מהותי בתקופה הקרובה. סביר להניח שהמגמה הזאת תימשך לפחות עד לקיץ 2020, אלא שאז תהיה הרבה פחות סחורה בשוק, מה שימשוך את המחירים מעלה".

דירות ייחודיות בתל-אביב יכולות להיות שלכם! רוצים לבוא לסיור? הקליקו כאן

המתחם החדש של תל-אביב בחסות גינדי TLV > בחזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#