תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משקיעים בנדל"ן בחו"ל? אתם הולכים אל הלא נודע

בחמש השנים האחרונות מספר החברות המציעות השקעה בנדל"ן בחו"ל נמצא בעליה של כל הזמנים. מבטומי בגאורגיה ועד בוסטון טקסס, השוק מוצף באין ספור נכסים וחברות המבטיחות אפיקי השקעה. עם זאת, נראה כי המשקיעים הוותיקים בתחום הנדל"ן לא ממהרים לעלות על הטיסה

מטוס
Photo by Jordan Sanchez on Unsplash

מילת המפתח בנדל"ן היא מיקום ובכנות, מעטים מאיתנו יודעים לנתח מיקום ופוטנציאל הנובע ממנו במדינות שמעבר לים. אמנם חלק מהחברות העוסקות בתחום מבטיחות השקעות בבירות הלאומיות והעסקיות של אותן מדינות, אבל קל לשכוח שצריך לקחת הרבה משתנים בחשבון כאשר נכנסים להשקעה בסכום גבוה בנדל"ן. בדומה לתל-אביב, בה מרכז העיר מהווה השקעה סולידית עם תשואה מובטחת הן על שכירות חודשית והן על ערך הנכס, סביר להניח שבכל עיר אחרת בעולם יש חלוקה בין המרכז לפרברים, והמחיר והתשואה בהתאם.

לשם הדוגמא, כאשר מדובר בהשקעה בלונדון, חשוב לדעת כי העיר מחולקת לארבעה מעגלים. המחיר הממוצע במעגל הראשון הוא 1.1 מליון פאונד, בעוד שבמעגל השלישי המחירים נעים בין 400 ל- 600 אלף פאונד. ללא היכרות מעמיקה עם יעד ההשקעה, עד לרמת הרחוב והשכונה, יהיה קשה מאוד להבין את פוטנציאל ההשקעה ואת הביקוש לאזור.

דירות ייחודיות בתל-אביב יכולות להיות שלכם! רוצים לבוא לסיור? הקליקו כאן

החוקים משתנים

ברור כי לכל מדינה יש מערך חוקים משלה בכל הנוגע לרכישת נכס, חבות המס, היחס לשוכרים, מחויבות לתחזוקת הנכס ועוד. לשם הדוגמא, מעטים מאוד יודעים את העובדה כי בעלי נכסים בארצות הברית מחויבים בדיווח שנתי למס ההכנסה האמריקאי, גם אם אינם אזרחי ארצות הברית. אי דיווח עלול להוביל בנקל לפלילים. בברלין לעומת זאת, הודיעה הממשלה כי היא מקפיאה את מחירי השכירות לחמש שנים, דבר המשפיע על מודל התשואה על ההשקעה באופן ניכר.

לכן, רכישת נכס בחו"ל עשויה לחשוף את המשקיעים לסיכונים משפטיים ומיסויים משמעותיים ללא ידיעתם, כמו גם למדיניות לאומית שהשלכותיה על הנכס ומודל ההשקעה מרחיקות לכת.

בזמן האחרון כבר לא ממהרים לקרוא למה שקורה בשוק הנדל"ן בישראל בועה. אבל מה באמת קורה בעולם? תאגיד הבנקאות וההשקעות הבינלאומי – UBS פרסם לאחרונה מחקר בו נבדקה ההנחה כי יש בועת מחירים בענף הנדל"ן. מהמחקר, בו נבחנה גם תל אביב, עולה כי הערים הנמצאות בסיכון הגבוה ביותר הן אמסטרדם, פריז, מינכן, פרנקפורט ופריז. תל אביב, לעומתן, נמצאת בעשיריה הסוגרת את הרשימה, עם סיכון נמוך לבועה, הרבה אחרי לונדון, לוס אנג'לס ועוד.

ומה עם מזרח אירופה? אם נסתכל על הונגריה, למשל, נגלה כי המחירים עלו במדינה בכ- 30% בשנה האחרונה והגיעו לשיא של כל הזמנים, דבר שהביא לנסיגתם של המשקיעים המתבטא בירידה של 14% בביקושים לרכישת דירות בקרב משקיעים.

אי הוודאות משחקת תפקיד

כאשר בוחנים השקעה בחו"ל, חשוב ללמוד לעומק מה ההשפעות המאקרו כלכליות על שוק הנדל"ן בו נחליט לפעול. די לזכור את היזמים הישראלים הרבים שהתנפלו על רומניה בתחילת שנות האלפיים ומצאו עצמם בפני שוקת שבורה בשנת 2008, כאשר משבר האשראי היכה במדינה.

תל-אביב
ID 135578964 © Bogdan Lazar | Dreamstime.com

נכון לסוף שנת 2019, נראה כי אי הוודאות גדלה לאין שיעור; באירופה רבים מעריכים כי הברקזיט ועזיבתה של בריטניה את האיחוד האירופאי יהווה השראה למדינות חזקות נוספות לעזוב. אם אכן יתמששו התחזיות לאפקט דומינו, המצטרפות החדשות ממזרח ומרכז אירופה יצטרכו לעבור גמילה כואבת מהכסף שהגיע מהמדינות החזקות, בין אם בצורת משכורות או מענקי פיתוח.

ארצות הברית, הנמצאת בעיצומה של מלחמת סחר עם הענקית האדומה בסין, מתחילה להיערך לשנת בחירות כאשר ברקע הולכת ומתגברת הדרישה להעלות את הריבית, מהלך שיפגע באטרקטיביות של שוק הנדל"ן הפורח בתקופות של ריבית נמוכה.

תל-אביב – אי של יציבות

ממצאי המחקר של UBS, כאמור, מצביעים על כך שהסיכון לבועת מחירים בתל אביב נמוך משמעותית, ביחס לערים מובילות באירופה ובארצות הברית. המחקר מציין גם כמה סיבות עיקריות ליציבות השוק התל-אביבי: עוצמתה הכלכלית הגדלה של תל-אביב, המחסור במלאי הדירות, הרגולציה בתחום המשכנתאות, הגידול במספר הרוכשים מחו"ל והמדיניות הממשלתית שהגבילה את מספר יחידות הדיור בשוק החופשי.

"משקיעים רבים מגיעים אלינו למשרד המכירות ומספרים כי הם מעדיפים לגייס את הסכום הנדרש ולרכוש דירות במרכז תל אביב" אומר בועז הראל – סמנכ"ל המכירות ב- GINDI TLV, ומוסיף: "אחת התופעות המעניינות שאנו עדים להן היא שמדובר במשקיעים בגילאים שונים. מחבר'ה צעירים המעוניינים לחיות ולגדל משפחה במרכז התוסס של תל אביב, ועד לקונים בני הגיל השלישי המעוניינים בכל העושר התרבותי שיש לעיר הזו להציע. הרצון של המשקיעים לחיות בעיר, כמו גם ההיכרות עם תכניות הפיתוח ללב תל-אביב, מהווים שיקול מכריע. הדירה בפרויקט מהווה עבורם גם השקעה, אבל גם נכס למגורים – עבור עצמם או עבור ילדיהם".

"מן הסתם, חלק מהמשקיעים שמגיעים אלינו מתעניינים בנכסים בחו"ל", מוסיף הראל, " אבל במרבית המקרים, מדובר במשקיעים בעלי הון הרואים בהשקעה בחו"ל אמצעי לגוון את תיק ההשקעות שלהם, הרחב גם ככה. גם אז, הם מציינים כי ההשקעה בתל-אביב סולידית ומהווה בעיניהם הבטחה לתשואה".

דירות ייחודיות בתל-אביב יכולות להיות שלכם! רוצים לבוא לסיור? הקליקו כאן

המתחם החדש של תל-אביב בחסות גינדי TLV > בחזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#