תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מתכוננים ל-2019: "המשפחות חוזרות לתל-אביב"

רגע לפני ששנת 2018 מפנה את מקומה לבאה אחריה, הגיע הזמן לסיכומים ותחזיות על שוק הנדל"ן למגורים בכלל ובתל אביב בפרט. נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, סוקרת את המגמות ומסכמת: מי שיושב על הגדר מפסיד

חדשות טובות מגיעות
Photo by Jon Tyson on Unsplash

קיפאון? תלוי את מי שואלים

מבט חטוף בנתוני רשות המסים לתשעת החודשים הראשונים לשנת 2018 מגלה כי חלה עלייה של כ- 10% במחירי הדירות החדשות בתל אביב: מרמה של 3.1 מיליון שקלים בסוף 2017, לרמה של 3.4 מיליון שקלים בספטמבר 2018.

אכן חלה ירידה של כ- 8% במחירי הדירות בארץ, אבל נראה שהיא מתמקדת מחוץ לתל אביב.

לצד נתון זה, חשוב לזכור שני נתונים חשובים: הראשון הוא הירידה החדה במספר התחלות הבנייה בשנת 2018 והשני: הירידה במספר העסקאות שבוצעו במהלך ששת החודשים הראשונים של השנה. מה הקשר בין שני הנתונים? ובכן לא מדובר בהתקררות של השוק אלא דווקא בעובדה כי המלאים ממשיכים להידלדל. כאשר מחברים בין שני הנתונים האלה עולה תובנה מדאיגה: יש פחות ופחות מה לקנות, וכאשר זה קורה המחיר מטפס".

נציין בהקשר זה כי באחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר בתל אביב – GINDI TLV, הושלמה במהלך שנה זו מכירת המגדל השני והחלה מכירת המגדל השלישי*. בחברה מעידים כי נתונים אלה אינם מפתיעים את החברה: "כל מי שמכיר את השוק בתל אביב ועובד בו, יודע שלב תל אביב מהווה היום יותר מתמיד, את היעד האטרקטיבי ביותר לרכישה. אנשים התפכחו בשנים האחרונות והם מבינים כי פה הם ייהנו לא רק מנכס שישמור על הערך והאטרקטיביות שלו לתמיד, אלא גם מהעיר הטובה בישראל, מנגישות שיא שמשחררת מהתלות ברכב ומפרויקט שמביא להם את כל מה שהם צריכים הביתה: מקניון, דרך פארק עירוני וכלה בגנים ובבתי הספר" אומר מנור גינדי – מבעלי קבוצת גינדי.

פרויקט גינדי TLV בהזדמנות >> לרכישת דירה במרכז תל אביב במחיר פריסייל

מחיר למשתכן? לא תודה...

בסוף 2017 משרד האוצר הבטיח כי את התוצאות של מחיר למשתכן אנחנו נראה ובגדול בשנת 2018, ואכן ראינו תוצאות: ראשית, נראה כי מרבית המכרזים, כולל למכרז הנחשק ביותר בתל אביב, אינם זוכים להיענות מקרב היזמים.

שנית, גם הזוכים עצמם לא ממש עפים על ההגרלות ורבים מהם בוחרים לוותר על הזכייה שלהם, וכאן מתחיל הסיפור האמיתי: אלה כבר נמצאים בתהליך רגשי של רכישת דירה ולכן הם נכנסים לשוק החופשי ומבקשים להשלים עסקאות.

המשקיעים לא חוזרים, למעשה הם לא עזבו לעולם

בוגין מציינת בהקשר זה כי למרות הנתונים המגיעים ממשרד האוצר על משקיעים שמוכרים דירות, המצב במשרדי המכירות שונה – המשקיעים פעילים בשוק ובמיוחד בתל אביב. זאת בשל העובדה כי תל אביב מספקת לא רק תשואה אלא גם הבטחה להשבחת הנכס לאורך זמן. "המוטיבציה להשקעה במרבית המקרים אינה נובעת מרצון לצבור ממון אלא ממקום אחר לגמרי – להבטיח את העתיד הפרטי והמשפחתי, באווירה בה יש אי וודאות בכל הנוגע לפנסיות ולתוחלת החיים. דירה מהווה הבטחה לנכס נזיל בכל עת, שיכול לספק הכנסה חודשית קבועה לאורך זמן ותשואה. לב תל אביב היא עדיין הגביע הקדוש של המשקיעים בשל מיצוי עתודות הקרקע מחד ובשל ניסיון העבר – המחירים בתל אביב לא מפסיקים לעלות – לא בקנייה ולא בשכירות".

בחירות
דוברות בית הנשיא הצלם: מארק ניימן, מתוך אתר פיקיויקי

הבחירות באוויר מחזירות את הבהילות לשוק

נושא הקדמת הבחירות נמצא באוויר כבר תקופה משמעותית ואיתו ההבנה כי סביר להניח שתכניות הממשלה לצינון שוק הדיור או להורדת המחירים יעוכבו אם לא יבוטלו. ניתן לראות בבירור כי בכל מערכת בחירות בעשור האחרון היתה נהירה לשוק הנדל"ן. אנו עדים כבר היום להשפעת הבחירות על המכירות בענף אולם סביר להניח כי ככל שנכנס לשנת 2019, הרי שמספר הרוכשים ילך ויעלה".

שנת 2019 – אין יותר מידי הפתעות

שאלנו את בוגין מה יהיה בשנת 2019 ולדבריה, לא יהיו יותר מידי הפתעות שישנו את השוק: "אם יש דבר אחד שיכול ליצור שינוי כלשהוא בהתנהגות הרוכשים בענף, הרי זה העלאת הריבית במשק על ידי הנגיד החדש. עם זאת, לא הייתי בונה יותר מידי על השינוי. השחקנים המרכזיים בשוק הם אלה הרוכשים דירה למגורים ואלה המחפשים להשקיע בנדל"ן. בשני המקרים מדובר במצב בו הרוכשים יעדיפו לספוג עליה של רבע או חצי אחוז, לנוכח היתרונות שברכישת נכס.

לצד נושא זה, חשוב לזכור כי שנת 2019 תביא לנו קמפיין בחירות ואיתו שלל מילים על מצוקת הדיור אבל עכשיו, בניגוד לעבר, הציבור למוד ניסיון ומבין כי הפתרון למחירי הדיור אינו נמצא אצל שר האוצר או ראש הממשלה. ההכרה הזאת תביא לתוך השוק את כל מי שישב על הגדר וחיכה לראות מה יעשה מחיר למשתכן.

לבסוף, כדאי, כמו תמיד לשים לב למה שקורה בשוק בתל אביב ואיך הוא מתיישר עם טרנדים בינלאומיים: ישנה חזרה מסיבית של משפחות צעירות לעיר, משום שהם למדו לעשות את החשבון וגילו שעלות החיים בלב תל אביב ובפרברים שמסביב לה מסתכמת באותו הסכום פחות או יותר, רק שבתל אביב החיים טובים יותר והתמורה על ההשקעה וההוצאות המשפחתיות גדולה יותר.

תל אביב
Photo by Dan Gold on Unsplash

בהקשר זה, חשוב לזכור כי לא נותרו חטיבות קרקע משמעותיות בלב תל אביב וכי פוטנציאל הגידול ביחידות הדיור בעיר טמון רובו ככולו בפרויקטים של התחדשות עירונית שמזרימות מאות יחידות בשנה, המהוות חלקיק מהביקושים הקיימים. לכן, סביר להניח כי פרויקטים שמציעים לא רק דירה, אלא גם שלל שירותים אורבניים, יחד עם חוויית משתמש מתקדמת, כמו GINDI TLV למשל, מהוות אטרקציה שתלך ותתעצם בשנה הקרובה".

המתחם החדש של תל-אביב בחסות גינדי TLV > בחזרה למדור.

*נתונים אודות מכירת דירות במגדלים מתוך אתר מדלן

כתבות שאולי פיספסתם

*#