תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קבוצת רכישה או יזם? מורה נבוכים לרוכשי הדירות

אז מה ההבדלים בין קבוצות רכישה ובין רכישה מיזם? מסתבר שלא מעט ורובם משפיעים בעיקר על הרמת הוודאות ממנה נהנה הרוכש ומידת הסיכון שהוא חשוף לה

תל אביב
Tamar Malin Chikorel | Dreamstime.com

עתודות הקרקע במרכז תל אביב נמצאות רגע לפני מיצוי ולכן הפרויקטים הנבנים בעיר בשנים האחרונות נהנים מהתעניינות משמעותית בקרב רוכשים המבקשים לעבור לחיות באחת הערים המרתקות בעולם ובקרב משקיעים המזהים את היתרונות שבהשקעה בעיר.

מבט מהיר בפרויקטים המשווקים בעיר מסמן הבדל משמעותי: חלק מהפרויקטים בלב תל אביב משווקים במסגרת קבוצות רכישה וחלק משווקות במסגרת חברות יזמיות.

אחת הסיבות להופעתן של קבוצות רכישה, למרות הירידה במעמדן בקרב הציבור בישראל, הוא התפיסה כי הן מציעות מחירים אטרקטיביים. עם זאת, בשנתיים האחרונות התגלה שוב ושוב שסוגיית המחיר לא תמיד מוכיחה את עצמה.

כדי לעשות לכם סדר, ריכזנו את ההבדלים המרכזיים בין קבוצות רכישה ובין רכישת דירה מיזם, לפי הקטגוריות הבאות: מבנה העסקה, מחיר, לוחות זמנים, מידת הוודאות בעסקה, ערבויות ובטחונות ומימון באמצעות משכנתא.

וודאות חוקי ורגולטורית

הרעיון שעמד מאחורי קבוצות הרכישה במקור הוא קבוצה של אנשים שיש להם מן המשותף, הרוכשים קרקע ביחד ובונים עליה בית משותף. האטרקטיביות של צורת ההתאגדות הזאת היתה העובדה כי חברי הקבוצה נהנו מפטור ממע"מ.

בחלוף הזמן נכנסו לתחום מארגני קבוצות רכישה שמשווקים את יחידות הקרקע בקבוצה לכל המעוניין. במקביל בוטל הפטור ממע"מ ובשנתיים האחרונות היו יוזמות חקיקה משמעותיות שמטרתן להסדיר את הנושא. לכן, בעוד החברות היזמיות מתנהלות במסגרת חוקית ורגולטורית ברורה, הרי שקבוצות הרכישה נמצאות בשיאו של תהליך שמשנה את אופי ההתאגדות והניהול שלהם.

פרויקט גינדי TLV בהזדמנות לרכישת דירה במרכז תל אביב במחיר פריסייל

מחיר הדירה

בכל עסקה שאנו עושים, בין אם מדובר בקניות בסופרמרקט ועד לרכישת דירה, אחד האלמנטים החשובים ביותר הוא המחיר הסופי. אכן, ברכישת דירה מיזם המחיר המצוין בחוזה הרכישה הוא המחיר הדירה אולם בקבוצות רכישה אין וודאות ברורה על המחיר הסופי שלה.

בקבוצות רכישה, הרוכשים קונים את הקרקע בנפרד ולאחר מכן נרכשים השירותים, המוצרים וחומרי הבנייה האחרים. לכן, לא ניתן לדעת מה המחיר הסופי של הדירה, שעשוי בהחלט לעלות באופן משמעותי.

תל אביב
Trotsky1905 | Dreamstime.com

לוחות הזמנים לפרויקט

כאשר רוכשים דירה מיזם, אחת הנקודות החשובות והמחייבות בחוזה היא מועד המסירה של הדירה. למועד זה יש השלכות משמעותיות לכל רוכש, בין אם הוא מתכנן לעבור להתגורר בדירה שקנה ובין אם הוא מתכוון לממש את ההשקעה בדמות מכירה או השכרה של הדירה.

משום שהקרקע נקנית לפני התחלת תהליכי התכנון והרישוי של הפרויקט ולפני מתן היתר לבניית הפרויקט, הרי שמועד האכלוס של הדירה לוט בערפל. על אחת כמה וכמה לנוכח העובדה כי תהליכי התכנון והרישוי ארוכים ומסורבלים בישראל.

כמו כן, במקרה שתהיה חריגה מלוחות הזמנים שהוקצו לפרויקט, לא יהיה כל פיצוי או סעד לחברי הקבוצה.

וודאות העסקה

בשנים האחרונות יש לא מעט מארגני קבוצות רכישה המובילים אותן ומהווים את המשווקים והמנהלים של הפרויקט. אותם מארגנים רוכשים אופציה על הקרקע בשלב הראשון ואז עוברים לגיוס חברי הקבוצה.

בשנים האחרונות היו לא מעט מקרים בהם מארגני הקבוצות לא הצליחו לממש את האופציה על הקרקע בשל קשיי שיווק לחברי קבוצה פוטנציאליים. במקרה כזה האופציה על הקרקע מבוטלת ואיתה כל העסקאות שנחתמו עם חברי הקבוצה, כאשר בחלק מהמקרים הרוכשים לא תמיד זוכים לקבל את מלוא כספם בחזרה.

ערבויות ובטחונות

מזה כעשור נהנים רוכשי הדירות מקבלן מערבות חוק מכר, המגנה עליהם במקרה שבו עסקת הרכישה שלהם לא תצא אל הפועל בשל פשיטת רגל או שהיזם נכנס לפירוק. ערבות זאת מעניקה בטחון כספי ונפשי על העסקה ועל ההשקעה הכספית העצומה של הרוכשים.

החברים בקבוצות רכישה לא מקבלים למעשה ערבויות או בטחונות לכסף שהשקיעו במהלך כל הפרויקט. זאת משום שמארגן הקבוצה לא נחשב ליזם ולכן הוא לא מחויב להעניק לרוכשים ערבויות. מכאן של כל הסיכון על העסקה, מרכיביה, הביצוע והמפרט מוטל כולו על כתפיהם של החברים בקבוצה.

מימון ומשכנתא

כאשר רוכשים דירה מיזם, הבנקים בישראל רשאים להעניק משכנתא בגובה של עד 75% מכלל העסקה. יתר על כן, כל ההתקשרות בין הבנק ובין היזם מתבצעת באופן ישיר ובלעדי ואינה תלויה במצבם הפיננסי של הרוכשים האחרים. כמו כן, כל תנאי המשכנתא גם הם מסוכמים בין הרוכש ובין הבנק עצמו, ללא כל התחשבות בדרישות המימון של הרוכשים האחרים.

בקבוצות רכישה המצב שונה לחלוטין: ראשית, מכיוון שהבנקים מחשבים סיכונים מימוניים, קבוצות הרכישה מהוות בעיניהם עסקאות הרבה פחות בטוחות מעסקאות ביזמות מסורתית. לכן, הבנקים לא מעניקים מימון הגבוה מ- 50% מסך העסקה. יתר על כן, הריבית הניתנת למשכנתאות אלה

הבדל מהותי נוסף הוא האחידות בכל הפרמטרים של המשכנתא, לכל חברי הקבוצה:

כל חברי הקבוצה מקבלים משכנתא מאותו הבנק
כל חברי הקבוצה מחויבים במשכנתא, גם אם לא נזקקים לה
כל חברי הקבוצה מחיובים לקחת את אותו גובה המימון
המשכנתא ניתנת באותו מועד לכל חברי הקבוצה וההחזרים גם הם קבועים מראש לכולם.

הלקוחות מצביעים ברגליים

נראה שצבר האתגרים בקבוצות הרכישה אינו נעלם מעיני הרוכשים ומעיניו של המחוקק. שרת המשפטים איילת שקד אף הניחה על שולחן הכנסת הצעת חוק שמטרתה להגן על הרוכשים בקבוצות הרכישה, להגביר את השקיפות ולמנוע מצבים בהם הרוכשים ייוותרו ללא כל ערבות או הגנה.

במקביל, נראה כי גם הרוכשים הפוטנציאליים מכירים בסיכונים שמציבים קבוצות הרכישה. בשנים האחרונות אנו עדים לירידה משמעותית במספר הקבוצות שנפתחות. מנור גינדי – בעלים משותף במגדלי גינדי תל-אביב, המשווקת את פרויקט GINDI TLV מספר: "אנשי המכירות שלנו בפרויקט מעידים כי אחת השאלות הראשונות שהלקוחות שואלים היא האם מדובר בקבוצת רכישה או ביזמות קלאסית. הדבר נובע מכך שבמהלך השנים האחרונות הלקוחות נזהרים מקבוצות הרכישה בשל מימד אי הוודאות הגדול בעסקאות הללו.

העסקאות שאנו מציעים ללקוחותינו בפרויקט אטרקטיביות בכל קנה מידה גם מול קבוצות הרכישה, כאשר לנו יש יתרון מובהק על פניהן: הלקוחות שלנו יודעים בדיוק מה הם מקבלים וכמה זה עולה להם, מתי הם יקבלו את הדירות שהם רכשו וכל זאת, עם ערבות חוק מכר מלאה".

משקיעים במחר של תל-אביב בחסות גינדי TLV > בחזרה למדור

כתבות שאולי פיספסתם

*#