תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אז מה קורה בשוק הנדל"ן ומי יכול להרוויח מזה?

בעוד שבמשרד האוצר פותחים בקבוקי שמפניה נוכח הירידה כביכול במחירי הדירות, המומחים בענף מציעים זווית ראייה שונה ומסמנים מטרות לאלה מאיתנו המעוניינים לנצל את המומנטום. פגשנו את אוהד דנוס – מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא, על מנת להבין קצת יותר את השוק ולבדוק איך אפשר לנצל את המצב

גינדי תל אביב

אז מה אוהד? משבר? קיפאון? או סטטיסטיקה?
"אני רוצה לחלק את התשובה שלי לשלושה חלקים: הראשון הוא התייחסות לנתונים עצמם. הייתי נזהר עם נתוני הלמ״ס בשוק שכמות העסקאות בו ירדה בכמחצית ושלא ברור מה בדיוק הלמ״ס עושה עם נתוני מחיר למשתכן. מה שקורה בפועל הוא שהסטטיסטיקה לא כל כך רלוונטית לאלה הרוכשים דירות בשוק החופשי באזורי ביקוש, המהווים למעלה מ- 70% מהשוק. 

משקיעים במחר של תל-אביב בחסות גינדי TLV - חזרה למתחם

ועכשיו למשבר, או יותר נכון, האם יש משבר? ובכן, כמו תמיד תלוי על מי מדברים: החלק הארי של רוכשי הנדל"ן נמצא בעידן בו הוא יכול לבצע עסקאות אטרקטיביות במיוחד בשל ההנחה הרווחת שיש רגיעה בשוק. מבחינתם של היזמים, המשבר מתבטא בכך שאין להם נגישות לקרקעות חדשות ולכן הפעילות העתידית שלהם לוטה בערפל, אך במקביל המלאים שלהם מתקרבים למיצוי. לכן, קשה לי לדבר על משבר נוכחי בשוק, אבל אני בהחלט יכול לומר שבקרוב נהיה במשבר היצע בשוק, שנובע מכך שאין עתודות בנייה לשוק החופשי". 

ומה עם הקיפאון? 
"הקיפאון בשוק הנדל"ן הוא חלקי ולא מתייחס לאזורי הביקוש ולו רק מהסיבה הבודדה שבכל רגע נתון יש מחסור של עשרות אלפי יחידות דיור בשוק ומולו תהליכי תכנון, רישוי ובנייה ארוכים ומסורבלים. בשוק כזה לא יכול להיות קיפאון לאורך זמן".

מה צופן העתיד למחירי הנדל"ן?
"כדי לנסות ולענות על שאלה זו, חשוב לקחת בחשבון כמה מרכיבים:
ראשית, אם הממשלה הנוכחית תפורק ויהיה מועד לבחירות, סביר להניח שכמו בכל מערכת בחירות הרבה מאוד משקיעים ירדו מהגדר וייכנסו לשוק, בעיקר משום שעתידן של התכניות הממשלתיות לשוק הדיור לא יהיה ברור. 

כמו כן חשוב לזכור כי בעוד אנו מדברים, יש פחות ופחות דירות על המדף, מה שמעלה את מחיר הדירות באופן אוטומטי.

פרויקט גינדי TLV בהזדמנות לרכישת דירה במרכז תל אביב במחיר פריסייל

לבסוף, כדאי לעשות הבחנה אזורית בשוק. אם ניקח את לב תל אביב למשל, הרי שבאזור זה אין יותר עתודות קרקע לבניה. מה שאומר שבמרכז המטרופולין המחירים ימשכו את עצמם למעלה ובכך הפער בין מרכז תל אביב ובין שאר חלקי הארץ יגדל. בהקשר הזה יש עוד תופעה שכדאי לקחת בחשבון והיא העלייה בביקוש לדירות חדשות בתל אביב שנובע מחזרתן של משפחות צעירות וחזקות ללב העיר, מנהירה של זוגות בוגרים שרוצים סגנון חיים יוקרתי ואורבני ומהפריחה של תל אביב כזירת הי טק וסטארט אפ בקנה מידה עולמי. כל אלה יוצרים מיקרו מארקט עם חוקים משלו".

קו הרקיע של תל אביב
© Eran Aizen | Dreamstime.com

אבל כולם אומרים שמחירי דירות היוקרה נמצא בירידה
"אז אומרים... אם ניקח לדוגמא את פרויקט GINDI TLV נראה שמדובר במגמה הפוכה. גורמים בשוק מעריכים כי בחודשים האחרונים נמכרו עשרות דירות בשני המגדלים הראשונים בפרויקט וכיום יש התעניינות קונקרטית שמובילה לעסקאות במגדל השלישי, ששיווקו החל לא מכבר. כאשר מנסים להבין לעומק מה קורה שם שלא קורה בפרויקטים יוקרתיים אחרים בעיר, עולים כמה יתרונות בולטים ומובהקים לפרויקט. הראשון בהם הוא מיקומו בלב העיר ובאזור בו אין פרויקטים חדשים. השני הוא עירוב השימושים בפרויקט, שמאפשר יצירת קהילה אמיתית הנהנית מכל מה שיש לעיר ולפרויקט להציע: מגן ילדים בפרויקט, דרך קניון וקאנטרי קלאב, ועד מרחק הליכה לקאמרי.

השלישי הוא מיקומו על ציר הקו האדום, דבר המבטיח תשואה משמעותית עם השקת הקו ב- 2022. כל אלה הופכים את הפרויקט הזה לאטרקטיבי במיוחד גם בסקציית מגורי היוקרה, משום ששאר הפרויקטים לא מצליחים להציג את אותו תמהיל יתרונות".

איך מרוויחים מכל זה?
שאלנו את דנוס, איך אפשר להרוויח מהמצב הנוכחי בשוק הנדל"ן והנה מה שהוא ענה:
"קודם כל ובאופן גורף, כל מי שישב עד כהעל הגדר וחיכה שהמחירים ירדו הפסיד ובגדול. ברגע שיש את הצירוף בין רצון ויכולת בשוק הנדל"ן, זה הזמן לפעול!
זה הזמן להבין כי אזורי הפריפריה הם הרגישים יותר מבחינת תנודתיות במחירים. עסקאות בלב אזורי הביקוש אולי יקרות יותר אבל בטוחות הרבה הרבה יותר משום שבאזור תל אביב למשל תמיד יהיה שוק שכירויות חזק מאוד. 

חשוב לזכור שאפשר לנצל את האווירה הכללית בשוק לטובת עסקה כדאית יותר, לכן זה הזמן להגיע למשרדי המכירות ולראות מה הם מציעים ולספר במה אתם מעוניינים. חשוב לזכור בהקשר זה כי עסקה כדאית לא מתבטאת רק בהנחה אלא גם במבנה שלה, באפשרויות המימון המוצעות, ובמפרט ואבזור הדירה. כמו תמיד בחיים, יצירתיות ברמת העסקה שווה הרבה כסף. 

לבסוף, הנה טיפ שמשקיעי נדל"ן מנוסים יודעים: השקעה בנדל"ן ובחינת הכדאיות שלה נעשית באמצעות בחינת השוק, לצד בחינה של פרויקטים ספציפיים. אם נחזור לדוגמא שלנו על GINDI TLV, הרי שפה מדובר בעסקה כדאית הן ברמת המחיר, הן ברמת התמורה והן ברמת פוטנציאל התשואה. לכן פה יש לנו חיבור בין עיתוי טוב של השוק ובין מוצר אטרקטיבי. כדי להוציא לפועל עסקה טובה שני המרכיבים חשובים ולכן כדאי לבחון את הפרויקט בו אתם מעוניינים לרכוש לעומק, לרבות כל האספקטים בדירה, בבניין ובסביבה המיידית שלו".

כתבות שאולי פיספסתם

*#