תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תל אביב מודל 2028: מגמות עיקריות בשוק הנדל"ן למגורים והשפעתם על המחירים

השנה אנו מציינים עשור לקפיצה הגדולה של שוק הנדל"ן בישראל. מה שהתחיל בחששות עמוקים בשנת 2008 בדבר האטה בשוק הנדל"ן הפך להיות עשור של עליות מטאוריות בשוק הנדל"ן בישראל ובתל אביב בפרט

ים תל אביב
Dance60 | Dreamstime.com

כדי להבין מה קרה בשוק הזה בעשור האחרון, מספיק להסתכל על נתוני המחירים בעשור שחלף. מנתוני רשות המסים, כפי שהם מגולמים באתר מדל"ן עולה כי המחירים עלו בעשור האחרון בלא פחות מ- 170%, בעוד שברמה הארצית המחירים עלו ב- 110%.

משקיעים במחר של תל-אביב בחסות גינדי TLV - חזרה למתחם

כאשר מסתכלים על העליות של השנתיים האחרונות, מאז תכנית למשתכן ומאמציו של שר האוצר – משה כחלון, הרי שהמחירים עלו בתקופה שבין 2016 להיום בשיעור של למעלה מ- 10%, בעוד שהממוצע הארצי מסתכם בעליות של כ- 7%.

במקביל לעליות המחירים, תל אביב חיזקה באופן מהותי את מעמדה כעיר עולם, המהווה מרכז עסקים בקנה מידה עולמי להי טק וטכנולוגיה ובמקביל השקיעה רבות בפיתוח התשתיות העירוניות, ריאות ירוקות ומרכזי קניות פנאי ובילוי.

פרויקט גינדי TLV בהזמנות לרכישת דירה במרכז תל אביב במחיר פריסייל

אז מה יקרה לעיר המרתקת בישראל בעשור הקרוב? הנה כמה כיוונים מעניינים:

מרכז העיר עובר למשולש חדש

עד היום שאמרנו מרכז תל אביב, התכוונו לרחובות שדרות רוטשילד, דיזנגוף, בן יהודה ואלנבי, והרחובות המקיפים אותם. עם זאת, עיריית תל אביב מקדמת כמה פרויקטים משמעותיים על ציר האיילון שיוביל את מרכז העיר לכיוון הרחובות אבן גבירול, חשמונאים ומנחם בגין.

GINDI TLV

כבר היום מתחם שרונה הולך ומבסס את מעמדו כמתחם בילוי משמעותי בעיר, בשנה החולפת הצטרף אליו קניון TLV שזוכה לאהדה בקרב תושבי תל אביב בזכות הנגישות, החדשנות והמיקום שלו.

ומה יקרה עם הרחובות הוותיקים? נכון להיום, מלבד הנמכת כיכר דיזנגוף, אין תכניות עירוניות לאזורים הוותיקים בעיר. יתר על כן, בהתחשב בתכנית המתאר החדשה של תל אביב, נראה כי יהיה קשה יותר מאי פעם לקדם פרויקטים רחבי היקף בהתחדשות עירונית, דבר שיאט את ההתפתחות של האזורים האלה.

במקביל, עיריית תל אביב מתכננת פרויקט שאפתני של קירוי איילון, שיהפוך לריאה הירוקה המשמעותית של תל אביב ויהפוך את האזור החדש למרכז העצבים של תל אביב, כאשר הוא מצטיין בעירוב שימושים: גם מוקדי תעסוקה מרכזיים במגדלי המשרדים באזור, גם ריאה ירוקה משמעותית בלב העיר וגם פרויקטים יוקרתיים למגורים. בהתחשב בעובדה כי בשנים האחרונות חלה חזרה משמעותית של אוכלוסייה צעירה וחזקה לעיר, הרי שסביר להניח כי הפרויקטים למגורים הנבנים באזורים אלה, ובכללם פרויקט GINDI TLV, יזכו לביקושים גבוהים במיוחד.

הנה באה הרכבת הקלה

בשנים האחרונות הישראלים, שהתהדרו ביכולת שלהם להחזיר רכב פרטי לאדם, הולכים ומשנים גישה בכל הנוגע לתחבורה ציבורית. העומס ההולך ומתגבר על הכבישים, עלויות התחזוקה של הרכבים הפרטיים ולא פחות חשוב – המודעות ההולכת וגוברת לאיכות הסביבה, גורמת לישראלים רבים לבקש להם פתרונות איכותיים בתחום התחבורה הציבורית.

Light Rail
Dreamstime

סביר להניח כי הסנונית הראשונה בתחום התחבורה הציבורית תהיה השקת הקו האדום בשנת 2022, שתאפשר תנועה בתחבורה ציבורית אמינה ונוחה מפתח תקווה ועד לחוף בת ים. לקו זה יצטרפו עד לשנת 2028 הקו הסגול שיוביל מבקעת אונו ועד לתחנת הרכבת סבידור מרכז, והקו הירוק שיוביל מהרצליה ועד לחולון וראשון לציון. המרוויחים הגדולים של רשת קווי הרכבת הקלה יהיו אלה המתגוררים במרכז החדש של תל אביב, ברחובות שציינו – אבן גבירול, החשמונאים וקרליבך. אלה יהנו מגישה נוחה ברגל לתחנות של כל שלושת הקווים, כמו גם לתחנת הרכבת השלום. תשתיות התחבורה הציבורית ישחררו את תושבי האזור מהצורך ברכבים פרטיים לחלוטין ויאפשרו להם חיים ירוקים, פעילים ובריאים, לצד חסכון בלתי מבוטל בהוצאות על תחבורה.

מחקרים עולמיים מוכיחים כי תשתיות תחבורה ציבורית ירוקה ונוחה תורמים לעלייה של כ- 15% לנכסים הנמצאים ברדיוס של עד 300 מטרים מהתחנות הרכבת העיקריות. לכן, סביר להניח כי פרויקטים דוגמת GINDI TLV, שרונה ופרויקטים נוספים באזור הקריה, יהיו המרוויחים הגדולים מהתפתחות רשת הרכבות הקלה בתל אביב.

ומה יקרה למחירים?

אוהד דנוס – נשיא לשכת השמאים היוצא מתייחס לנושא החם בתחום הנדל"ן, שרק המיקום שני לו: מחיר ותשואה. "בבואנו לבחון מה קורה בשוק הנדל"ן בתל אביב חשוב לזכור שתי עובדות משמעותיות: שוק הנדל"ן בתל אביב הוא הקטליזטור של שוק הנדל"ן בישראל. הוא זה שמוביל, הוביל וימשיך להוביל את מגמת המחירים בישראל והמחירים בתל אביב תמיד יהיו גבוהים משמעותית מהממוצע הארצי.

העובדה השנייה היא דילול כמעט מוחלט של עתודות הקרקע בתל אביב. כמעט שאין איפה לבנות פרויקטים חדשים רחבי היקף מערבית לאיילון. יתר על כן, תכנית הרבעים של תל אביב מערימה קשיים מהותיים על פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית.

אם מוסיפים לכך את הנהירה המחודשת של אוכלוסייה צעירה ומבוססת ללב הערים, הרי שהביקוש ליחידות הדיור הפנויות בתל אביב ימשיך ויגבר באופן משמעותי.

למרות ניסיונותיו של כחלון למתן את שוק הדיור ובמיוחד להוציא את משקיעי הנדל"ן למגורים מהשוק, הרי שבתל אביב השוק חם תמיד עבור משקיעים. עם זאת, חשוב לציין כי השוק בתל אביב נהנה ממשקיעים מנוסים שמבינים את ערכו של נכס בתל אביב, שייהנה תמיד מביקוש קשיח לשכירות כמו גם מתשואה משמעותית על מחיר הנכס.

אם אני מתבקש להעריך מה יקרה בעשור הקרוב לשוק הנדל"ן בתל אביב, הרי שאפשר להצביע על שלוש מגמות עיקריות:

  • הראשונה היא התחזקות של האזורים הקרובים יותר לציר מנחם בגין, בזכות רשת הרכבות הקלות ופרויקט קירוי איילון.
  • השנייה היא מיצוי הפוטנציאל של השכונות הדרומיות בעיר.
  • והשלישית היא עליה של לפחות 20% במחירי הדירות בממוצע עירוני, עם יתרון משמעותי בציר מנחם בגין, שהופך ללב המטרופולין החדש. שם סביר להניח כי המחירים ישלימו עליה   נוספת של לפחות 30% במחירים במהלך העשור הקרוב."

כתבות שאולי פיספסתם

*#