הסיבה האמיתית לזינוק במחירי הדיור? כך ניפחו הבנקים את שוק המשכנתאות

על כל שקל נוסף ששני הבנקים הגדולים, לאומי והפועלים, הלוו לקבלנים בשלוש השנים האחרונות - הם העניקו עוד 2.33 שקלים במשכנתאות

סיון איזסקו
סיון איזסקו

מאזניהם של שני הבנקים הגדולים בישראל, בנק הפועלים ובנק לאומי - שהם המממנים הגדולים של ענף הבנייה למגורים בישראל - מספקים זווית ראייה נוספת על התנפחות מחירי הדיור בשנים האחרונות. עיון בדו”חות שני הבנקים מלמד כי בין 2009 ל–2012 הגדילו הבנקים את היקף פעילותם בתחום ליווי הפרויקטים לבנייה למגורים בכ–15 מיליארד שקל בלבד - בשעה שאת האשראי לנוטלי המשכנתאות הם הגדילו בכ–35 מיליארד שקל.

כך למשל בבנק הפועלים, על כל גידול של שקל אחד שנרשם ביתרת האשראי והערבויות לבנייה למגורים בישראל ב–2010, הגדיל הבנק את היקף יתרת המשכנתאות שהוא העמיד לציבור ב–1.22 שקלים. ב–2011 הגידול באשראי למשכנתאות כבר הגיע ל–1.72 שקלים על כל שקל של גידול באשראי לבנייה למגורים, וב–2012 היחס זינק ל–3.5 שקלים.

כתבות נוספות באתר TheMarker:

סמל הסטטוס החדש של החברה הגבוהה: מתנתקים מהסאמרטפון

הכירו את הארנק הסלולרי מרעננה שלא מפחד מפייפאל

בנייה למגורים בהרצליהצילום: אייל טואג
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בבנק לאומי הנתון בולט אף יותר: אם ב–2010 על כל שקל גידול באשראי לבנייה למגורים הגדיל הבנק את היקף המשכנתאות ב–1.61 שקל - ב–2012 על כל גידול של שקל באשראי לבנייה הגדיל הבנק את היקף המשכנתאות בכ–9.36 שקלים.

בסך הכל, בשלוש השנים האחרונות היה הגידול הכספי ביתרת המשכנתאות בשני הבנקים הגדולים פי 2.3 מהגידול בהיקף המימון והערבויות שהם העמידו לבניית דירות. פער זה בין הסכום שהזרימו הבנקים לבניית דירות חדשות לבין הכסף שהזרימו לרכישת דירות ‏(חדשות ויד שנייה‏) עשוי להסביר את התנפחות מחירי הדיור בישראל בשנים האחרונות.

השתקפות של הכשלים בשוק

במערכת הבנקאות הסבירו אתמול כי הנתונים האלה, המקבלים ביטוי בדו”חות הבנקים, הם רק השתקפות של הכשלים בשוק הבנייה למגורים בישראל. לטענת גורמים במערכת הבנקאות, הכשל המרכזי הוא בזמינות הקרקעות לבנייה באזורי הביקוש ובביורוקרטיה הקשה מצד רשויות המדינה, המקשות על הקבלנים לקבל היתרי בנייה. טענה זו של הבנקאים קיבלה אתמול חיזוק מצד משרד הבינוי והשיכון, שציין בסקירה שפירסם על ענף הבנייה בישראל כי “יותר משליש מהקבלנים ציינו כי עיכוב בקבלת היתר בנייה מגביל קשות את פעילות הענף”.

עם זאת, במשרד השיכון הפנו אתמול גם אצבע מאשימה כלפי המערכת הבנקאית, וציינו כי “עליית מחירי הדירות והגידול בדירות בבנייה במשק גורמים למיצוי האשראי הזמין לענף. כניסה לפרויקטים חדשים גוררת תוספת אשראי, לעתים אגב עלייה בריבית ובעמלות ואגב מחסור בהון עצמי לקבלנים”.

נשיא התאחדות בוני הארץ ‏(הקבלנים‏), ניסים בובליל, טען אתמול בשיחה עם TheMarker כי “האשראי הוא מוצר במחסור, וכשיש מוצר במחסור הדבר הראשון שקורה לו הוא שהמחיר עולה. עלות המימון לפרויקטים למגורים שמלווים על ידי הבנקים עלתה בכ–50% וזאת למרות הפחתת הריבית במשק מצד נגיד בנק ישראל. סך עלויות המימון של הקבלן בפרויקטים לבנייה למגורים הוא כיום כ–4% ממחיר הדירה, לעומת 2% בעבר. עלויות המימון לקבלן הן כיום כ–57.4 אלף שקל לדירה ממוצעת, לעומת 38.4 אלף שקל ב–2011”. בובליל טוען כי הבנקים ‏(למעט בנק ירושלים‏) השיתו עמלות חדשות על הקבלנים, וביניהם עמלת אי־ניצול אשראי.

העמידו ערבויות - אך לא אשראי ממשי

הבנקים מעמידים לקבלנים שני סוגים מרכזיים של מימון לבניית דירות למגורים בישראל: אשראי בנקאי ‏(הלוואה רגילה‏) וערבויות לפי חוק המכר, שהן ערבויות שהקבלנים נדרשים ליטול על פי חוק, במטרה להגן על רוכשי הדירות במקרה שייקלעו לחדלות פירעון לפני סיום השלמת הפרויקט. בתרחיש כזה, הבנק ‏(או חברת הביטוח‏) היא שתממן את השלמת הפרויקט עד למסירת הדירות לרוכשים.

בדיקת מאזני שני הבנקים הגדולים מעלה כי בשלוש השנים האחרונות היקף האשראי שהם העמידו לבנייה למגורים בישראל נותר ללא שינוי - כ–16.1 מיליארד שקל. כלומר, הגידול בביקוש לדירות הבנקים לא הגדילו את האשראי לקבלנים.

בנק לאומי היה נתון בשנים האחרונות למגבלה של חשיפה של 20% מתיק האשראי לענף הנדל”ן, ולכן לכאורה לא יכול היה להגדיל את האשראי לענף - מבלי “לשלם קנס” של פגיעה בהלימות ההון. עם זאת, הענף כולל בתוכו גם את תחום התשתיות וסוגי מימון נוספים, כלומר אילו הבנק רצה בכך - הוא יכול היה למשל להקטין את מרכיב המימון לפרויקטים, ולהגדיל את האשראי לענף הבנייה. אפשר להעריך שלאומי לא עשה זאת כי תחום הפרויקטים בתשתיות נחשב ליציב יותר.

במערכת הבנקאות ציינו כי אף אחד מהבנקים לא מעמיד כיום אשראי לרכישת קרקעות לבנייה מבלי שיש עליהן תוכניות בנייה מאושרות. לדברי גורם במערכת הבנקאות, התנהלות זו מבטיחה כי לא תתפתח בשוק בועה, שכן הבנקים אינם מממנים רכישת קרקעות ספקולטיבית. גורם בענף הבנייה ציין אתמול כי עיקר האשראי הבנקאי ניתן לקבלנים הגדולים והוותיקים, שנהנים מיציבות פיננסית - ושמקיימים יחסים ארוכי שנים עם הבנק. הקבלנים הקטנים יחסית מקבלים כיום מהמערכת הבנקאית בעיקר ליווי פרויקטים, כלומר ערבות מכוח חוק המכר, אך כמעט שלא מקבלים אשראי ממשי בהיקפים משמעותיים.

רוב הגידול של 15 מיליארד שקל בשלוש השנים האחרונות בתחום הליווי הבנקאי של פרויקטים למגורים נעשה באמצעות מתן ערבויות לפי חוק המכר, ולא באשראי ממשי מצד הבנקים. הערבויות מכוח חוק המכר שהעניקו הבנקים לקבלנים גדלו בשלוש שנים אלה מ–24.3 מיליארד שקל לכ–39.7 מיליארד שקל. מדובר למעשה בפרויקטים שממומנים על ידי רוכשי הדירות, ואילו הבנקים מספקים רק ערבות לביצוע.

כשהבנק מעניק ערבות לפי חוק המכר, הדבר נעשה לאחר שהקבלן כבר הציג חוזי מכירה של דירות הפרויקט, כך שהסיכון המרכזי של הבנק המלווה בערבויות אלה הוא תרמיות או גניבות של הקבלן המבצע. ואולם בבנקים מודים כי מאחר שיש פיקוח הדוק על הכספים בחשבונות הליווי, הסיכון נמוך מאוד עבור הבנקים במתן הערבויות. כך, אם מנטרלים את היקף הגידול בערבויות שהעמידו הבנקים לפי חוק המכר, הרי שבשלוש השנים האחרונות, על אף הביקוש האדיר לדירות, הבנקים לא הגדילו את היקף האשראי שהם מעמידים לבניית דירות חדשות.

גורם בכיר אחר במערכת הבנקאות הסביר אתמול כי הגידול בהיקף הערבויות ‏(ללא הגידול בהיקף האשראי לבנייה‏) נובע מהביקוש האדיר לדירות. לדבריו, כשיש האצה בקצב המכירות ואין גידול בהתחלות הבנייה, היקף המכירות בכל פרויקט עולה, ולכן הקבלנים נוטלים ערבויות מכוח חוק המכר ולא אשראי בנקאי, שהוא יקר יותר מערבויות. לדבריו, במצב כיום הקבלנים משיגים במהירות שיעורי מכירה גבוהים מאוד בפרויקטים, ולכן אינם נדרשים לקבל מימון בנקאי - אלא רק ערבויות בנקאיות. למעשה, רוכשי הדירות מחליפים את הבנק במימון הפרויקט.

גורם במערכת הבנקאות אמר אתמול כי גם אם למדינה יש כוונות טובות לפעול להסרת הביורוקרטיה ולהגדלת היצע הקרקעות, הרי שבפועל, ההצהרות על מאבק להורדת מחירי דירות והשאלה אם השוק יוצף בקרקעות “מעוררות חוסר ודאות. גם צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות גורמים ליזמים לחוש חוסר יציבות. במצב כזה הם מפגינים זהירות גבוהה יותר בהתחלת פרויקטים חדשים”.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker