רמת אביב, מאחורייך: "זו הזדמנות למי שמחפש שכונה טובה במחירים של מרכז ת"א לפני עשר שנים"

מחירי הדיור הרותחים של מרכז תל אביב הפכו את יד אליהו הוותיקה למוקד עניין עבור כרישי נדל"ן, משקיעים ומשפחות צעירות ■ האם מדובר במכרה הזהב החדש של שוק הנדל"ן התל אביבי ומדוע יד אליהו לא תהיה פלורנטין הבאה?

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יד אליהו
יד אליהוצילום: גל פיליבה
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש
הדר חורש

שכונת יד אליהו בתל אביב נראית בדיוק כפי שצריך מכרה זהב נדל"ני להיראות. בתים ישנים, נמוכי קומה, חלקם בשלבי התפוררות מתקדמים, אוכלוסייה מבוגרת שהולכת ומאבדת את אחיזתה, כניסת שוכרי דירות צעירים ומשקיעים זריזים שמנסים לעלות על הגל וליהנות מעליית ערך הנכסים והביקוש הגבוה בשוק השכירות. גם המיקום והתוכניות בשכונה מצביעות לכיוון של עליית מחירים. השכונה, הקרויה על שמו של אליהו גולומב, ממוקמת בדרום־מזרח תל אביב — אזור שעדיין לא השלים את מלוא פוטנציאל הפיתוח שלו — ותחומה בין צירי תנועה ראשיים: יצחק שדה, דרך משה דיין, ההגנה ונתיבי איילון.

אלא שנראה כי התקוות הגדולות שנתלות בה שיתקו את השוק: בעלי הדירות נמנעים מלמכור את הנכסים, מחשש שיבצעו עסקה לא כדאית. כמעט כל דירה באזור מועמדת לפרויקט התחדשות עירונית ויכולה להימכר במחיר מפולפל בכל זמן נתון לקבלנים או משקיעים מהירי החלטה, המבקשים להמר על עתיד נוצץ יותר. במקביל, מחירי השכירות לדירות הישנות אינם גבוהים עדיין ביחס למרכז תל אביב, ומושכים צעירים המבקשים קרבה למרכז העיר במחיר סביר, הדומה יותר למחירי השכירות ברמת גן המרוחקת.

שוק רותח

ענבל, בת 30 ואמא לשתיים, תושבת השכונה בשלוש השנים האחרונות, מציינת כי "השיקול המרכזי להתגורר באזור היה מקום העבודה. בן זוגי ואני עובדים בתל אביב, אבל צריכים לשמור גם על הגישה החוצה, מכיוון שלהורים שלנו, שמגיעים לעזור עם הילדים, נוח יותר להגיע לפאתי העיר מאשר ללבה. אני אוהבת את הבנייה הנמוכה בשכונה ואת האינטימיות. יש כאן קהילתיות והרבה פחות רעש ותנועה מבמרכז העיר. יש בשכונה מרכז קהילתי מדהים ('בת ציון') שמציע אירועים לילדים ויש שם פעילויות לילדים שהעירייה מארגנת. הקבוצה של השכונה בפייסבוק פעילה ויש שוק קח־תן של בגדים וחפצים לבית. יש גם מחסן קהילתי עם ציוד עבודה ושולחנות והרבה גנים".

לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, התוכניות שמיישמת עיריית תל אביב הופכות אותה משכונה לא מבוקשת למתפתחת — והתוכניות שמקודמות לטובת חיבור מערב ומזרח העיר, כמו גשר מונטיפיורי, יאיצו את התהליך. "עבור משקיעים שמחפשים דירה זולה השכונה רלוונטית פחות, אבל עדיין מהווה הזדמנות למי שמחפש שכונה טובה לגור בה במחירים של מרכז תל אביב לפני עשר שנים", הוא אומר.

"עבור משקיעים שמחפשים דירה זולה השכונה רלוונטית פחות, אבל עדיין מהווה הזדמנות למי שמחפש שכונה טובה לגור בה במחירים של מרכז תל אביב לפני עשר שנים"

צילום: עופר וקנין

על פי התוכנית העירונית, הרחוב המרכזי החוצה את השכונה, לה גווארדיה, צפוי לשנות את פניו: במקום בתי הרכבת הניצבים במאונך לרחוב, יוקמו לאורכו בנייני מגורים של שבע־תשע קומות עם חזית מסחרית של חנויות בקומה התחתונה. אלא שנכון להיום, התכנון התחבורתי של הרחוב עדיין לא הושלם ולא ברור עדיין כיצד ייראה. לה גווארדיה הוא ציר תנועה מרכזי הכולל גישה לאיילון, ופקוק ברוב שעות העומס.

המגמה העירונית — להרחיב את נתיבי התחבורה הציבורית, לצד שדרוג המדרכות להולכי רגל וסלילת נתיבי אופניים על חשבון הנתיבים לכלי רכב פרטיים — מצריכה מרחב פעולה, אך ברחוב הצר (20 מ"ר רוחב), אין אפשרות כזאת. בעירייה מבקשים כעת לבנות את הרחוב מחדש עם מדרכה מקורה, נתיבי אופניים ואולי גם נתיב מיוחד לתחבורה ציבורית. בעתיד הרחוק, יעבור גם קו מטרו מתחת לרחוב יגאל אלון.

מהתוכניות שאושרו ניכר כי עיריית תל אביב מבקשת להכפיל את מספר הדירות בשכונה, בעיקר באמצעות הריסת מבנים והקמת בניינים גבוהים וצפופים יותר. "השיכונים הקיימים הם 25% מתכסית הקרקע, בתוכניות שאושרו הם יכסו 50% מהקרקע", מסביר עירא רוזן, סגן מהנדס עיריית תל אביב. נראה כי אין חיפזון ליישם בשכונה את מדיניות עירוב השימושים ולשלב שטחי תעסוקה ומסחר באזור המגורים, בעיקר בגלל הסמיכות של השכונה לאזור המשרדים הגדול שמצפון לה, לאורך יגאל אלון. הניסיון לשמור על אופי השכונה מתבטא במיעוט שטחי מסחר. החזית המסחרית החדשה של לה גווארדיה עשויה לפתור את אחת הבעיות המרכזיות באזור — מחסור במקומות בילוי.

בהתאם לאסטרטגיה העירונית להקטנת השימוש בכלי רכב פרטיים, עשויה להתעורר בשכונה בעיית חניה לא פשוטה. תוספת החניה המתוכננת בשכונה תהיה תת־קרקעית על פי יחס של 0.8 (כלומר, שמונה חניות על כל עשר דירות). יחס זה יושם כבר בפרויקט שני המגדלים של חברת גינדי. סטלה אבידן, תושבת רחוב לה גווארדיה ופעילה חברתית הנמנית עם המתנגדים התקיפים לתוכניות, הגישה להן התנגדויות בטענה שתוספת התושבים ללא פתרונות תחבורה בנתיבי הגישה והחניה יביאו לכאוס תחבורתי בשכונה. לפי שעה, התנגדויותיה נדחו על ידי הוועדות, בעוד שלוחות המודעות בשכונה ממלאים בהודעות על תוכניות לבניינים חדשים העומדות לקראת אישור.

בינתיים, אין בשכונה בעיות חניה מיוחדות במרבית שעות היום. סבלם העיקרי של התושבים נעוץ באירועים באצטדיון יד אליהו הסמוך. החניון הצמוד קטן ומאות נהגים מחנים את מכוניותיהם ברחובות הצרים של השכונה, ואינם נמנעים מלחסום כניסות. "אנו שוקלים להנהיג בעתיד שירות הסעות ציבורי, שיחסוך מרבים את הצורך להגיע לאצטדיון בכלי רכב פרטי", אומרת טלי לוי, ממלאת מקום מנהל אגף התחבורה בעירייה, אך אינה מציעה פתרון ממשי למצוקה.

בטוחה יותר מדרום העיר

יד אליהו היא שכונת מגורים שובת לב, אך לא ברור אם תישאר כזאת לאחר הסתערות הקבלנים, המשקיעים והמתכננים מחדש. מה שברור הוא שרבים מהתושבים הנוכחיים ייעלמו מהנוף, ועמם האווירה המיוחדת של השכונה. היא כלואה בין צירי תנועה ראשיים, המפרידים אותה ממרקם המגורים המרכזי של העיר, ולכן שמרה על צביונה השכונתי. בין בתי הרכבת והבתים הנמוכים נותרו גינות רחבות ידיים, חלקן הגדול מוזנח ומעלה עשבי פרא, אבל בשנים האחרונות התעוררו יוזמות פרטיות לגינון ואף חקלאות עירונית, המוסיפים חן לשכונה. השכונה נוסדה שנים ספורות לפני קום המדינה, בשנות ה–40, בשיכונים ובבתים הנמוכים שוכנו חיילים משוחררי צבא, עולים חדשים, אנשי צווארון כחול ועובדים מאוגדים כמו מורים, עיתונאים ועובדי מדינה. יד אליהו מפורסמת בעיקר בגלל היכל הספורט שנושא את שמה, אך מוסד חשוב יותר השוכן בלבה הוא בית החולים השיקומי רעות — שייעודו העיקרי היה טיפול בניצולי שואה, וכיום נחשב מוסד מצטיין בתחום השיקום.

מתחדשת

כמו יתר שכונות דרום תל אביב, פסחו עליה הפיתוח המואץ והתפשטות שטחי המסחר. למרות המעמד הסוציו־אקונומי הנמוך, היא מעולם לא נחשבה שכונת מצוקה. מחירי הדירות בשכונה היו תמיד גבוהים ממחירי הדירות בשכונת התקווה הסמוכה או כפר שלם. ואולם נראה כי יד אליהו לעולם לא תהיה חלק מהרצף העירוני הלוהט שממערב לאיילון. אין בשכונה בתי קפה, פאבים, מסעדות או מקומות בילוי המשובצים במרכז תל אביב והצפון הישן. בניגוד למרבית שכונות העיר, אין ביד אליהו אף לא שביל אופניים אחד.

יד אליהו היתה ונותרה פרבר מגורים לאנשים עובדים, משלמת ארנונה לעיריית תל אביב, אך קרובה יותר לסגנון החיים ברמת גן. מרכז העסקים הישן של השכונה, ברחוב המעפילים, נטוש למחצה, שלוש חנויות מכולת, ירקן שמשלים הכנסה בסחיטת מיצים, מספרה, משרד תיווך וחנות אופניים נאבקים על מעט הלקוחות ששומרים חסד נעורים. הספר, אומרים השכנים, הוא היחיד שעושה פה פרנסה יפה.

ע' וג' מייצגים את סוג האוכלוסייה החדש שמגיע לאזור, הם בני 24, עובדים ולומדים באוניברסיטת תל אביב. הוא יליד העיר, היא הגיעה מחבל התענכים בצפון, והם משלמים 4,200 שקל עבור דירת 2 חדרים קטנה בבניין רכבת, הניצב במאונך לרחוב לה גווארדיה, ואוהבים את השכונה. "הגענו לכאן כי זה המקום הכי הגיוני בשיקולי המחיר והקרבה למרכז העיר. התחבורה באוטובוסים נוחה והרחובות בטוחים יחסית לאזורים אחרים שבהם גרתי בדרום העיר", אומר ע'.

"מציאה לא־נורמלית"

התחרות העיקרית ליד אליהו מבחינת הצעירים היא בשכונות דרומיות מתעוררות, כמו פלורנטין — העשירה במקומות בילוי, בתי קפה ופאבים ומציעה דירות באיכות נמוכה בשכר דירה גבוה יותר. יד אליהו מושכת אליה יותר משפחות צעירות. קבוצות פייסבוק שכונתיות בתמיכה עירונית מסייעות לפיתוח פעילות קהילתית, כמו מחסן השאלה לכלי גינון או מכשירי עבודה ביתיים, ארוחת שישי או משחקי גמד־ענק. הקהילות פועלות בעיקר בקרב שוכרי דירות צעירים בבנייני הרכבת, והתושבים הוותיקים אינן מודעים להן.

התוכניות החדשות להתחדשות עירונית ותכנון מחדש של רחוב לה גווארדיה הניעו בשנים האחרונות תנופת בנייה בפרויקטים של פינוי־בינוי בשכונה. פעולות הבנייה ניכרות במיוחד במזרח השכונה, המלא באתרי התחדשות עירונית, לא רק מצד קבלני התחדשות קטנים אלא גם מצד שחקנים מוכרים וגדולים בשוק — בין השאר קבוצת אלמוג וקבוצת אקרו, שהימרו על האזור כאחד ממוקדי הפיתוח הבאים של תל אביב.

התחרות העיקרית ליד אליהו מבחינת הצעירים היא בשכונות דרומיות מתעוררות, כמו פלורנטין — העשירה במקומות בילוי, בתי קפה ופאבים ומציעה דירות באיכות נמוכה בשכר דירה גבוה יותר

שכונת פלורנטין בתל אביב
שכונת פלורנטין בתל אביבצילום: אייל טואג

אחד היזמים הבולטים הוא נחשון קיויתי, בעלי חברת בסר הפועלת בעיקר באמצעות קבוצות רכישה. "פרויקט Next TLV מכור כבר מזמן, ובקרוב נסיים את בנייתו", הוא אומר. לדבריו, נבנו שם 275 דירות — 72 נמסרו לדיירים בבניינים שנהרסו, ו–203 דירות נמכרו בתוך שלושה חודשים. קיויתי לא עוזב את השכונה ומעוניין לבנות לפחות עוד 1,000 דירות בפינוי־בינוי.

בימים אלה, חברת שיכון ובינוי משלימה אף היא מסירת 47 דירות שנבנו במסגרת פרויקט תמ"א 38 בשלושה בניינים במזרח השכונה. דורית סדן, סמנכ"לית השיווק של החברה, מספרת שכל הדירות נמכרו בתוך יום אחד, ובימים הקרובים עומדת החברה להיכנס לפרויקט נוסף של התחדשות עירונית בשכונה.

מליסה סיבוני, מתווכת בסוכנות רי/מקס ווין, אומרת שהרוכשים שקנו את הדירות בפרויקט לפני שלוש שנים הרוויחו עליהן מאות אלפי שקלים. לדבריה, חלק ניכר מהדירות נרכשו להשקעה, ולכן נוצר בשכונה היצע גדול של דירות להשכרה. ענבל, ששוכרת דירה בשכונה, מספרת: "עד לא מזמן, שילמנו פחות מ–4,000 שקל לדירת 2 חדרים ששכרנו ביצחק שדה. באחרונה עברנו לדירה גדולה יותר והמחיר עלה, אך עדיין לא מגיע לרמות המחירים במרכז העיר. לפני ארבע שנים ראינו דירת 5 חדרים, שהוצעה למכירה ב–1.7 מיליון שקל. כיום היא כבר שווה 2.6 מיליון שקל. אנחנו מתחרטים שלא התאמצנו אז לקנות אותה".

חברת גינדי החזקות רכשה מגרש ישן מעיריית תל אביב, בקצה השכונה על גדות האיילון. המגדלים יאוכלסו רק בעוד חמש שנים, אך מרבית הדירות, 500 מתוך 700, כבר נמכרו. 50 דירות נוספות יימסרו לעיריית תל אביב, המייעדת אותן להשכרה במסגרת תוכנית "דיור בר השגה". מחירי הדירות שנמכרו שיקפו מחיר ממוצע של 33 אלף שקל למ"ר, שאינו מבייש שכונות טובות מצפון לירקון. 110 מהדירות נמכרו בעסקת אופציה לקרן מגוריט, העוסקת בבנייה ורכישת דירות לצורכי השכרה לטווח ארוך. העסקה הפתיעה את שוק הנדל"ן, מכיוון שהתשואה על השכרת דירה באזורים כאלה נמוכה יחסית. נראה שמגוריט הסתמכה במידה רבה על הערכות לעלייה מהירה יחסית של מחירי הדיור באזור.

שכונת יד אליהו. אין בשכונה בעיות חניה מיוחדות במרבית שעות היום
שכונת יד אליהו. אין בשכונה בעיות חניה מיוחדות במרבית שעות היוםצילום: אייל טואג

בגינדי מדווחים כי חלק מהרוכשים רכשו את הדירות למטרת מגורים, ואחרים רכשו למטרות השקעה או עבור ילדים שייכנסו אליהן בבוא העת. מ', אחד הרוכשים, מייצג סוג אחר של רוכשים: "רכשתי דירת 2 חדרים כי הסבירו לי שזאת מציאה לא־נורמלית. בעוד שנתיים אשלם 130 אלף שקל, ועד שאדרש להשלים את יתרת הסכום, כבר אוכל למכור אותה ברווח".

אופיר שור, תושב השכונה מילדות ובעל סוכנות תיווך נדל"ן הרובע בשכונה, נלהב פחות מהפוטנציאל המסחרי: "קשה למצוא פה עסקות ומי שמוכר מבקש מחיר שכבר מגלם את השווי של הפינוי־בינוי. גם דירות מוזנחות מוצעות במחירים של דירות משופצות, כי ממילא תוכניות התמ"א והפינוי־בינוי מציעות לשדרג את הדירות ללא תמורה. משקיעים רבים מחפשים דירות במצב ירוד כדי לשפץ אותן. מי שעושה את זה ביד אליהו מפסיד על השיפוץ את רוב הרווח".

ההתעניינות הנד"לנית הערה מסמנת כיוון ברור: יד אליהו המתפתחת לא הולכת להיות נוה צדק החדשה וגם לא פלורנטין — התושבים החדשים בה יגורו בדירות נוחות ומשוכללות יותר, אך הרחק מהסצנה התל אביבית. הפאב השכונתי לא יהיה מתחת לבית, וגם חוף הים רחוק. נראה כי יד אליהו ממצבת את עצמה כשכונה טובה למשפחות מהמעמד הבינוני. בכל הקשור לתחבורה — העתיד לוט בערפל: הרכבת הקלה לא תגיע לכאן, המטרו כן, אך לא בעשור הקרוב, חניה תהיה, אך לא לכל אחד. הציפיות לעליית מחירים עקב שדרוג השכונה מגולמות בחלקן, ותנופת הבנייה שאמורה לייצר היצע של 5,000 דירות עשויה לגרום לה לפגר אחר המחירים בחלקים אחרים של העיר, לפחות זמנית.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker