תחקיר: כך התנפץ החלום של מאות ישראלים על דירה זולה

מה לא לקחו בחשבון מאות משפחות שהצטרפו לקבוצות הרכישה הגדולות והיקרות בישראל?

הפגנה נגד מנהל מגורים

ביום שני הגיעו כמה עשרות חברי קבוצת הרכישה "נאות חריש" להפגין מול משרדי חברת אורתם מליבו ברמת גן. המפגינים הזועמים הלינו על עיכובים משמעותיים במסירת הדירות במיזם, והם רק קומץ מתוך 705 משפחות שמרכיבות יחד את קבוצת הרכישה הגדולה בישראל, שהתארגנה כבר לפני כשבע שנים בחריש, אך עדיין ממתינה להשלמתו של פרויקט המגורים, שהדירות בו אמורות היו להימסר החל מדצמבר 2018.

ההפגנה שהתקיימה השבוע אינה ההפגנה הראשונה שאליה נאלצו לצאת חברי הקבוצה. בסיבוב הנוכחי זכתה חברת אורתם מליבו, הקבלן המבצע של הפרויקט, לקיתונות של זעם מצד המפגינים בשל עיכוב משמעותי במסירת חלק מהדירות בפרויקט. בסיבוב ההפגנה הקודם, שהתקיים רק לפני חודשים ספורים, הגיעו המפגינים למשרדיה של החברה המארגנת - מינהל מגורים - כשבפיהם טענות קשות על אופן התנהלות הפרויקט עד כה, ועל הנזקים שנגרמו להם, לטענתם, בדרך לחלום הדירה המוזלת.

"אנחנו מחכים כבר יותר משש וחצי שנים לדירה", מספר חנן, חבר בקבוצת הרכישה נאות חריש. "כשחתמתי על ההסכם עם מינהל מגורים ונכנסתי לקבוצה אשתי היתה בהריון. חששתי אז שבתי הספר בחריש, שהיתה אז רק רעיון, לא ייפתחו בזמן ושהילד שלי לא יוכל לעלות לכיתה א' כי התשתיות לא יהיו מוכנות. היום המצב הפוך - הילד נכנס לבית ספר חדש ביישוב, ואני מתגורר בדירה שכורה כשמועד מסירת הדירה שרכשתי רק מתרחק והולך".

חנן מציין כי בדומה לחבריו לקבוצה, גם הוא שוכנע בשיחות עם מינהל מגורים ב-2012–2013 כי בנייתה של דירת 5 חדרים בפרויקט העתידי תושלם במסגרת תקציבית של כ-780 אלף שקל. התכנון המקורי בפרויקט כלל דירות 4 חדרים בלבד - אך במינהל מגורים העריכו כבר בשלבי השיווק הראשוניים, כי ניתן יהיה לשדרג את הדירות בתוספת עלות. במייל שנשלח לחברי עמותת נאות חריש, לאחר הזכייה במכרז על הקרקע בינואר 2013, כתבו נציגי העמותה: "זכינו, ובגדול. חריש בדרך להיות עיר פתוחה ומגוונת. זכינו ב-593 יחידות דיור ואנחנו הולכים לממש את הזכייה כפי שתיכננו - דירת 4 חדרים ב-630 אלף שקל". בהמשך המייל מדגישים נציגי העמותה שוב: "ניתן להצטרף עכשיו לעמותה, ולזכות בדירת 4 חדרים חדשה ב-630 אלף שקל. כל הקודם זוכה!"

אלא שכבר בדו"ח האפס (המעריך את עלויות הפרויקט ואת אומדן המחיר הסופי של הפרויקט) שפורסם לקבוצה באפריל 2015 נודע לחנן שהמחיר הסופי שיידרש לשלם יהיה 913 אלף שקל. כעבור שנה התעדכן המחיר שוב כלפי מעלה והגיע ל-975 אלף שקל. באוגוסט 2018, שש שנים מרגע הצטרפותו לקבוצה, התעדכן סכום העסקה ל-985 אלף שקל ובאחרונה, הסכום טיפס שוב ל-992 אלף שקל. זוהי עלייה של 40% ביחס לאומדנים הראשונים. גם בדירות 4 חדרים חלה עלייה במחיר מהאומדנים הראשונים בשיעור דומה של כ-40%. במייל עדכון שנשלח על ידי נציגי עמותת נאות חריש לחברי קבוצת הרכישה ביוני 2017, פורטו השינויים והעדכונים באשר למחיר. בין היתר צוין במייל כי "הפער בין הדו"חות נובע מגידול בעלויות הבנייה, כתוצאה מהקפאת הליכים שבעקבותיה חתמה העמותה על הסכם עם קבלן חדש ובו תוספת מחיר של 36 מיליון שקל". במייל מתייחסת העמותה לקריסתו של קבלן הביצוע, חברת אורתם סהר הנדסה.

נדמה שההפגנות והפרסומים סביב טענות מצד חברי קבוצות אינם מופנים רק כלפי קבלן הביצוע בפרויקט, אלא גם כלפי מינהל מגורים - אחת ממארגנות קבוצות הרכישה הוותיקות בענף. החברה, בשליטתם של מוטי פלד, שלמה ונטורה ויאיר מורט, היתה מעורבת מ-2012 עד היום בארגון של 13 קבוצות רכישה - שתיים מהן מתוקשרות ביותר: נאות חריש, וקבוצת "יונייטד שרונה", היקרה מבין קבוצות הרכישה בישראל. יונייטד שרונה זכתה במכרז לרכישת הקרקע במתחם רשות השידור בתל אביב, בסכום שיא של 1.25 מיליארד שקל (כולל מע"מ) - שגם בה התגלו קשיים רבים, עד להחלפתה של מינהל מגורים בקבוצת ב.ס.ר.

אתר בניה
אתר בניהצילום: אילן אסייג

פרט לשתי הקבוצות המתוקשרות האלה, אירגנה מינהל מגורים פרויקטים נוספים בקרית גת, מודיעין, פתח תקוה ורמת גן. בחריש היתה החברה מעורבת בשלושה פרויקטים, מהם רק שניים נותרו כיום בהובלתה - נאות חריש ומדורגי חריש. מניהול הפרויקט השלישי, אחדות חריש, הודחה מינהל מגורים על ידי נציגות הרוכשים, על רקע קשיים להשגת ליווי בנקאי. מבדיקת TheMarker עולה כי בשלב המעורבות של מינהל מגורים בארגון קבוצת אחדות חריש ב-2012, פורסמו על ידי מינהל מגורים אומדנים של מחירי דירות. אחת מהן, שפורסמה באוקטובר 2012 על ידי מינהל מגורים בפייסבוק, ציינה במפורש: "קנה דירת 4 חדרים בקבוצה בחריש ב-629 אלף שקל, ואולי תזכה בדירה" - ולצדה הופצו מודעות אחרות בניסוחים דומים, שקראו להצטרפות לקבוצה, תוך הזכרת מחירים מפורשת.

יצויין כי מארגן קבוצת רכישה הוא לרוב גוף חיצוני לקבוצה, שמסייע לביצוע וארגון הפרויקט תמורת תשלום. אלא שגם לאחר התפוצצות פרשת ענבל אור ברעש גדול לפני כשלוש שנים, נדמה כי רבים בציבור הישראלי אינם ערים להבדלים המהותיים הקיימים בין עסקה המבוצעת במסגרת קבוצת רכישה לבין רכישת דירה מקבלן. בעוד רכישת דירה מקבלן מעניקה לרוכשים הגנה במסגרת חוק המכר, הרי שבקבוצות רכישה אין למצטרפים הגנה דומה. מרגע החתימה הם הופכים למעשה ליזמים לכל דבר.

בתהליך זה, מתבקשים חברי קבוצת הרכישה לשכור יחד את שירותיו של קבלן מבצע, ולדאוג לעצמם לכל התמיכה הדרושה לפרויקט תוך שהם לוקחים על עצמם את הסיכונים הכרוכים בכך. בשל מודל הרכישה השונה, יכולתם של מארגני קבוצות רכישה להתחייב בפני חבריהן ללוח זמנים מוגדר וסופי או למחיר סופי של ביצוע עסקה - קלושה למדי. פעמים רבות למארגני קבוצות רכישה אין שליטה מלאה על שינויים שגורמים להתייקרות או לעיכוב הפרויקט, מה שמחייב שקידה רבה יותר מצד המצטרפים בקריאת החוזים ובירידה לפרטים. בהצעת החוק החדשה שגובשה בשנה האחרונה להסדרת פעילותן של קבוצות רכישה, נאסר על המארגנים לנקוב במחיר מפורש וסופי או להתחייב ללוחות הזמנים של הפרויקט.

פעילותן של קבוצות רכישה בישראל ספגה מהלומה עם קריסתה של קבוצת אור סיטי נדל"ן, בשליטת ענבל אור ועם הסטת מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת מחיר למשתכן בלבד. ואולם על פי הנתונים, הפעילות בתחום ממשיכה להיות ענפה למדי. מנתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ל-2018, עולה כי על כל 14 דירות שנמכרו על ידי קבלנים החלה בנייתה של דירה במסגרת קבוצת רכישה. נתון זה מצביע על כך שגם כיום נתפשות קבוצות רכישה בישראל - על כל המורכבות והקשיים שכרוכים בהן - כאלטרנטיבה להוזלת עסקות נדל"ן.

"הטעייה של הצרכנים ומצג שווא"

מבדיקת TheMarker עולה כי בעבר מינהל מגורים אכן נהגה להשתמש בפרסומיה במונחים מתחום מכירת הדירות הקבלניות תוך שהיא מציגה "מחיר אחרון", על אף הקושי להבטיח זאת לחבריה. בפרסומיה לפרויקט נאות חריש, נקבה החברה במחיר מפורש, "לא בערך ולא החל מ...", בלשון הפרסומים. במקרה אחר נכתב: "ביטחון גבוה במחיר הסופי, ללא הפתעות". במרבית הפרסומים הופיעה כוכבית הסתייגות המסבירה כי זהו באומדן בלבד, אולם מפרסומים ממומנים בפייסבוק נעדרה ההסתייגות.

ככלל, טענות בדבר שימוש במצגי שווא לכאורה בתכנים שיווקיים של מארגני קבוצות רכישה, הן חלק מהליקויים שהתאפשרו בחסות עצימת העין של הרגולטורים סביב פעילותם של מארגני הקבוצות. במכתב מיוחד שהוציאה התאחדות בוני הארץ בינואר 2018 - במסגרת הירתמותה לקידום חקיקה שתגן על חברי קבוצות הרכישה - הוזכרו שני פרויקטים של מינהל מגורים כדוגמה לפרסומים מטעים. "כדי לפתות מצטרפים חדשים, מארגני הקבוצות מפעילים אמצעי שיווק רבים, ובכללם פרסום מסיבי בעיתונות ובאינטרנט, תוך הטעיה של הצרכנים ומצג שווא כאילו מדובר ברכישת דירה במחירים נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק. עצם הצגת פרסום בדבר מכירת דירה או מחירי דירה הוא מטעה באופן יסודי, מהות העסקה כלל אינה מכירת דירה והיא שונה בתכלית", נכתב. בהמשך המכתב צוינו פרויקט אחדות אלקנה שבו מינהל מגורים התחייבו בפרסומיהם על מחיר סופי, וכן פרויקט קרית האחדות בקרית גת, שגם בו הוצעה דירת 5 חדרים "בסכום של החל מ-780 אלף שקל".

בחוזי ההצטרפות לחברי הקבוצה אין זכר להבטחות השיווקיות, ובהם הקפידה החברה להדגיש כי מחירי האומדן שהוצגו אינם סופיים ועלולים להשתנות. ואולם חלק מחברי הקבוצה עמם שוחחנו טענו כי הוטעו על ידי הפרסומים.

במינהל מגורים ציינו בהקשר זה כי "לא רק שמינהל מגורים אינה מטעה את המצטרפים לקבוצת הרכישה לחשוב שמדובר במחיר סופי, אלא שבכל המסמכים המשפטיים עליהם חותמים המצטרפים לקבוצות השונות מובהר במפורש כי מדובר במחירי אומדן, שאינם סופיים ועשויים להשתנות. שינויים באומדנים עשויים לנבוע מנסיבות חיצוניות כמו התייקרות בעלויות הבנייה, שינויים בתנאי השוק וכדומה - וגם מהחלטות של הקבוצה עצמה. מרגע ההתראגנות הקבוצה היא זאת שמקבלת את ההחלטות, ונציגויות הקבוצות לא אחת משנות את הפרויקט מהותית ובכך גורמות לייקור שלו ולהארכת לוחות הזמניים להקמתו". לטענת מינהל מגורים, "למרות כל אלה, הדו"חות השמאיים מטעם הבנקים המלווים מראים כי עד כה נשמרה כדאיות כלכלית מובהקת ביחס למחירי השוק בקבוצות השונות".

באשר למכתב ההתאחדות טענה החברה כי הוא לא מוכר לה, אך נראה שהוא חלק מנסיונות ההתאחדות להשפיע על החקיקה בתחום קבוצות הרכישה, כגילדה הרואה בפעילות הקבוצות פגיעה בחברות הקבלניות.

נאות חריש
שכונת נאות חריש. שכונות בלון מבודדות ומנותקות, שמנציחות את הפקקים
שכונת נאות חריש

במקרה של פרויקט הענק שאותו מקימה מינהל מגורים בנאות חריש, הרי שמעבר לשאלת הפרסומים, אחת הבעיות בפרויקט נוצרה עקב קריסתו של קבלן הביצוע בפרויקט, חברת אורתם סהר, שנקלעה לקשיים כלכליים ב-2016. עשרה חודשים חלפו מקריסת אורתם סהר ועד כניסתו של קבלן ביצוע חדש, אורתם מליבו - וחברי הקבוצה נאלצו לספוג עלויות המוערכות בכמה מיליוני שקלים. אלה כללו בין היתר הוצאות שמירה על האתר בעודו ריק, והתייקרות בשל ההצמדה למדד תשומות הבנייה. עלויות אלה הגיעו לעתים לכדי עשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור. למרות שהדירות בפרויקט היו אמורות להימסר עד תחילת 2019, נכון להיום מרביתן לא נמסרו. אורתם מליבו מצדה תולה את העיכובים בהתנהלות הנהלת העמותה המייצגת את חברי הקבוצה, בעוד שחלק מחברי הקבוצה טוענים כי החברה לא ממהרת לקיים את מחויבויותה כלפי הנציגות ולסיים את הבנייה.

"מאז קריסת החברה הפרויקט לא התאושש וקצב הבנייה לא חזר לעצמו. יש אנשים שבגלל תוספות העלויות והזמן הממושך בו הם משלמים גם משכנתא וגם שכר דירה - פשוט לא עומדים בתשלומים", מספר חנן. "חלק ניסו למכור את חלקם בפרויקט ולברוח, אבל קשה מאוד למכור זכויות כשאף אחד לא מוכן להתחייב על מועד מסירת הדירה וכיצד היא תראה. יש משפחות עם ארבעה ילדים שעברו להתגורר אצל ההורים כי לא הצליחו לעמוד בנטל התשלומים, וזוגות שהספיקו להתגרש ולהתחתן מחדש".

רוכשים נוספים ששוחחו עם TheMarker מעידים כי לא צפו את הבעיות הפוטנציאליות הנלוות להתארגנות קבוצת רכישה. חלקם אף ציינו כי אחת הסיבות להצטרפותם היתה זהות החברה הקבלנית, שהוצגה על ידי מינהל מגורים כמי שמייצרת ודאות וביטחון בהשקעתם. תרחיש שבו החברה עלולה לקרוס לא נלקח על ידם בחשבון.

חלק מחברי הקבוצה מציינים כי אופן הרישום של הקבוצה בחריש כעמותה שיתופית - היה אמנם מרכיב חשוב בשמירה על יציבותה של הקבוצה, אך מנגד גרם להאטה והתייקרות בהליכי הבנייה וקבלת ההחלטות. כללי רישום העמותות חייבו את הקבוצה לצאת למכרז לבחירת קבלן, למרות ההתקשרות המוקדמת של מינהל מגורים והחברה הקבלנית, תהליך שייקר את העלויות ביחס לאומדנים הראשוניים.

במינהל מגורים טוענים בהקשר זה כי תהליך קבלת ההחלטות של העמותה גרם לעיכובים יזומים מטעמה, ובהם ההחלטה לבצע הליכי רישוי פעמיים כדי לאפשר לחלק מחברי הקבוצה לקבל מענקים, לצד בחינת שורה ארוכה של שינויי תכנון והשתהות בהתקשרויות עם קבלני הביצוע של הפרויקט.

"ההתייקרות נובעת משדרוגים ושינויים מהותיים בתכנון הפרויקט עליהם החליטה קבוצת הרכישה עצמה. במקום פרויקט אחיד של דירות 4 חדרים בלבד, בפועל יותר מ-80% מהדירות שודרגו ל-5 חדרים", ציינו בחברה. בנוסף ציינו כי "האיחור קשור גם בקריסת קבלן הביצוע הראשון, איחורים ניכרים בקרב קבלן הביצוע הנוכחי והשתהויות בהתנהלות מולם שאינן קשורות למינהל מגורים והתנהלותה".

מחברת אורתם מליבו, קבלן הביצוע החדש, נמסר כי "במסגרת הפרויקט בנאות חריש נמסרו דירות לכמאה משפחות והרוב המכריע של הדירות יימסר במהלך מאי־יוני, בין היתר כתוצאה מתגבור כוח אדם בשטח. אכזבת הדיירים נובעת מהבטחות חסרות אחריות וחובות של עשרות מיליוני שקלים של מארגני הקבוצה. על אף זאת אורתם תוודא שכל הדיירים יקבלו בשבועות הקרובים מפתח לדירה".

"הכסף שוכב אצלם, ולא ברור מה עושים אתו"

גם בפרויקט נוסף שאותו ארגנה מינהל מגורים, קרית האחדות 3 בכרמי גת, רובע המגורים החדש בצפון קרית גת, נשמעות טענות מצד חברי הקבוצה, שהתאגדה ב-2015. הקבוצה מעלה טענות כלפי החברה באשר לפערים באומדן התקצוב ולעלויות בלתי־צפויות שהתגלו לאורך חיי הפרויקט. חברים בקבוצה מספרים כי עם הצטרפותם הוצג להם לוח זמנים משוער, שלפיו אמור היה הפרויקט להסתיים בימים אלה - אך בפועל הקמתו החלה רק באחרונה. כיום מובילה מינהל מגורים שני פרויקטים באזור: "קרית האחדות - כרמי גת" בו עתידות לקום 400 יחידות דיור, ו"קרית האחדות 3" - במסגרתו ייבנו כ-500 דירות ב-12 קומפלקסים.

יונייטד שרונה
יונייטד שרונה
יונייטד שרונהצילום: אייל טואג

גם במקרה זה מציינים בחברה כי העיכוב אינו תלוי בהם, אלא במחלוקת מתמשכת בין עיריית קרית גת לרמ"י סביב יישום הסכם הגג בעיר. עם זאת, מבדיקת TheMarker עולה שמיזמי מגורים סמוכים לאלה של מינהל מגורים, שסבלו אף הם מדחיות בלוח הזמנים בשל אותה מחלוקת - מצויים כבר בשלבי בנייה. למעשה, במתחם שבו ממוקם פרויקט קרית האחדות מרבית מיזמי המגורים כבר אוכלסו.

בזמן שחלף נרשמה עלייה משוערת של 8%–24% בתמחור הפרויקט עבור חלק מהדירות: דירת 4 חדרים שעלותה הוערכה במחיר התחלתי של כ-750 אלף שקל, הוערכה בכ-927 אלף שקל, עוד לפני התחלת הבנייה. את התייקרות הדירות הסבירה מינהל מגורים ללקוחותיה בין היתר בהערכות מוטעות של מספר החניות והמחסנים.

"הצטרפתי לקבוצה בגלל המחיר האטרקטיבי. מינהל מגורים התפארה בניסיון הרב שלה בתחום, כך שבזמנו המחיר שהם שיווקו לא היה נראה תמוה, וקיבלתי את ההרגשה שאפשר לסמוך עליהם", מספר רוכש בקבוצה. "בתחילת התהליך דובר על מסירת מפתח תוך שלוש שנים. אבל מאז שהתגבשה הקבוצה עברה חצי שנה עד לרכישת הקרקע ועוד שנתיים וחצי עד שקיבלנו היתר - במהלכן לא התקדם דבר. בינתיים הכסף שלנו שוכב אצלם, ובהתחשב בכך שמעולם לא הוצאו לנו דו"חות או אפילו חשבוניות - לא ברור לי מה נעשה אתו כל הזמן הזה". רוכש אחר מהקבוצה אומר כי "אין שום דרך לצאת משם. הדרך היחידה היא למכור את הזכויות שלך וגם זה קשה מאוד".

ממינהל מגורים נמסר כי "אכן חל עיכוב בהוצאת ההיתרים לכל היזמים במתחם כתוצאה מוויכוח בין האוצר לעירייה. מינהל מגורים היתה הראשונה שהצליחה להוציא היתרים במתחם. אין בפרויקט קרית האחדות 3 התייקרות מהותית, אם בכלל. עיקר השינויים באומדן מקורם בהצמדות, רכיב בצ"מ (שלא מבטא התייקרות "אמיתית" אלא נועד לשמש ככרית בטחון) והתאמות שונות כתוצאה משינויי תכנון. הסטייה האמיתית מהאומדן היא לכל היותר אחוזים בודדים - מדובר בהצלחה במושגים של קבוצות רכישה".

הקבוצות לוקות בהערכת סיכונים

בעוד הפרויקטים בחריש ובקריית גת אינם זוכים לחשיפה תקשורתית גבוהה, הרי שפרויקט יונייטד שרונה בתל אביב, שהוכתר כקבוצת הרכישה היקרה בישראל, זכה מרגע הזכייה בקרקע בפרסומים רבים. הסיבה המרכזית לפרסומים היתה סכום הזכייה, שהיה גבוה משמעותית מממוצע ההצעות במכרז. מינהל מגורים זכתה בקרקע בסכום של 1.06 מיליארד שקל - הסכום הגבוה אי פעם ששולם במכרז על קרקעות מדינה - בעוד ממוצע ההצעות במכרז זה עמד על כ-890 מיליון שקלים בלבד.

באוקטובר 2017 החליטו 450 חברי הקבוצה להיפרד מניהולה של מינהל מגורים, לאחר שהקבוצה התקשתה להעמיד את הכספים שנדרשו עבור הרכישה. את מקומה תפסה קבוצת ב.ס.ר, בשליטת נחשון קיויתי. ב.ס.ר דיווחה לחברי הקבוצה כי בתחילת דרכו של פרויקט הענק העריכה מינהל מגורים את עלותו הכוללת ב-1.7–1.9 מיליארד שקל. זאת, בשעה שרכיב הקרקע לבדו, כולל מע"מ, היה 1.25 מיליארד שקל.

קרית האחדות
קריית האחדות בקרית גת
קריית האחדות בקרית גתצילום: אילן אסייג

לפי אומדנים מעודכנים של קבוצת ב.ס.ר, האמונה עתה על הניהול ההנדסי והכלכלי של הפרויקט - מוערכות עלויותיו הנוכחיות של המיזם בשרונה בכ-2.4 מיליארד שקל - פער של כ-650 מיליון שקל מאומדני מינהל מגורים המקוריים.

על פי ההערכות אחרונות, אם לא תאושר תוספת דירות מתוקף הקלות שבס־כחלון לפרויקט - עלות הפרויקט עשויה לזנק ב-813 מיליון שקל. אם כך, נכון להיום מתמודדים חברי הקבוצה עם התייקרות של כ-40%–60% ביחס לאומדנים המקוריים - וזאת עוד לפני שהתקבל היתר בנייה. המשמעות היא התייקרות של מיליוני שקלים לכל דירה. כך למשל, דירת 100 מ"ר שתומחרה תחילה ב-28 אלף שקל למ"ר, מתומחרת כעת ב-40 אלף שקל למ"ר, כך שבמקום 2.8 מיליון שקל - מחיר שמלכתחילה אינו ריאלי ביחס לשווי הקרקע באזור זה - יעלה מחירה לכ-4 מיליון שקל.

מומחים בענף מציינים כי הצעה גבוהה משווי הקרקע במכרז היא מודל מקובל בענף קבוצות הרכישה, שאמור להביא לחיסכון בעלויות אחרות בהשוואה לפרויקטים קבלניים, כמו עלויות שיווק, מיתוג ורווח יזמי. לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקות הנדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "קבוצות רכישה נוטות לתמחר באופן שונה את הסיכונים הצפויים בפרויקט, בדרך כלל מטעמים של פערי מידע וניסיון. יזמים, המודעים טוב יותר לסיכונים מתמחרים את אותם סיכונים גבוה יותר - ולכן ההצעה שלהם במכרז על הקרקע נמוכה יותר". דפוס חוזר בקבוצות הוא שמארגני הקבוצה הם אלה שמתמחרים את המכרז ומרכיב הקרקע, אך חברי הקבוצה לא מבינים לעומק את מידת הסיכון שהם נוטלים על עצמם. בפרויקט קרית האחדות 3, למשל, הקבוצה זכתה במכרז על הקרקע עבור 72 מיליון שקל - כשממוצע ההצעות במכרז היה 27 מיליון.

"פרשת ענבל אור היתה קו פרשת המים בתחום קבוצות הרכישה ושיקפה את החשיבות העצומה בהטמעת חוק קבוצות רכישה בהקדם, על מנת להגן על כספיהם של חברי קבוצות נוספות", אומר עו"ד איתן ארז, מומחה לקבוצות רכישה ולחדלות פרעון. ארז מייצג את אחת המצטרפות לקבוצת יונייטד שרונה ושימש גם ככונס נכסיה של אור. "בקבוצות רכישה חברי הקבוצה אינם יודעים את העלות הסופית שישלמו, ועל כן אין שום משמעות להבטחת אנשי השיווק", אומר ארז. לדבריו, "הסיכונים הרבים טמונים במשך הזמן שעלול לעבור מההצטרפות לקבוצה ועד לקבלת הדירה - שעשוי לנוע אף בין שש ל-13 שנים. כך למשל, במגדלי הצעירים בתל אביב, שם התארגנה קבוצת הרכישה ב-2008 (על ידי קבוצת חג'ג'; ע"כ וג"מ), הדירות יימסרו רק ב-2021. קיים גם סיכון של רכישת קרקע במחיר גבוה מדי - כפי שקרה למשל ביונייטד שרונה. חברי הקבוצה יאלצו להערכתי להוסיף 70% למחיר שהובטח להם, וזאת אם הפרויקט בכלל ייבנה אי פעם".

במינהל מגורים דוחים את הטענות לגבי הצעות גבוהות במכרזים כדרך פעולה, ומציינים כי בכמה מכרזים שבהם התמודדה החברה בשמן של קבוצות רכישה - הפסידו הצעותיה להצעות מתחרות. "בהליך תחרותי בו זוכה ההצעה הגבוהה, בהכרח יימצא כי מינהל מגורים הציעה הצעה גבוהה מזאת של היזמים שהתחרו. הרי אם ההצעה היתה נמוכה מדי - הקרקע לא היתה מגיעה לקבוצה והמיזם לא היה בא לעולם", ציינו.

תגובות