תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

1,100 שקל בחודש, לעמדת עבודה עם שירותי מזכירות, חדר כושר ובריכה

לכתבה
מעל לכל מרחפת מלת הקסם שהחדירה WeWork ללקסיקון: קהילהשי אזולאי, ארז עוזיר, תמר מצפי

בשנים האחרונות נפתחים חללי עבודה משותפים בקצב היפראקטיבי. 70 מתחמים כבר הוקמו בתל אביב - והתחרות יוצאת מתחום הנדל"ן אל האווירה והפינוקים

32תגובות

רשת rent24, המפעילה עשרות חללי עבודה באמסטרדם, בברלין ובשיקגו, הודיעה בשבוע שעבר על פתיחת סניף ראשון בתל אביב, אך עוד לפני שפתחה אותו הצהירה הרשת כי בכוונתה להשיק בקרוב עוד ארבעה חללי עבודה נוספים בישראל. הקצב שמלווה את כניסתה של הרשת האירופית עשוי להישמע חריג למי שמורגל בקצב האטי של שוק הנדל"ן, אבל בענף חללי העבודה, נראה כי זהו הקצב המקובל. בשנים האחרונות נהפכה ישראל — תחילה בתל אביב ולאחר מכן גם בירושלים, בחיפה, ביקנעם ובפתח תקוה — ליעד מבוקש, שבו נפתחים, כמעט בקצב היפראקטיבי, מוקדים חדשים של חללי עבודה משותפים.

בהיעדר נתונים רשמיים או מדויקים על השוק הישראלי, מספר החללים המשותפים הקיים בגוש דן לבדו מוערך בכ–80. בעולם, לעומת זאת, ההערכות הרשמיות מדברות על כך שעד סוף 2018 יעבדו כ–1.7 מיליון אנשים בחללי עבודה משותפים, בקצב גידול מואץ: שתיים מכל שלוש חברות של חללים משותפים בעולם מצהירות כי בכוונתן להתרחב ב–2018.

חלל עבודה rent24
rent24

ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת מאן נכסים, אומר כי "קשה להעריך כמה שטחי חללים משותפים פועלים בישראל, אבל לא יהיה מוגזם לומר שיש בגוש דן לבדו עשרות מוקדים שבהם מאות אלפי מ"ר. הקונספט שלהם מותאם בבסיסו לעובדי ההיי־טק שמסתובבים עם תיק על הגב ומחשב, ולא רוצים לעבוד במקומות מרוחקים, אלא בלב העניינים. כעת יהיה מעניין לעקוב אחר המגמה ולהבין אם מדובר בגימיק, בטרנד, או בשחקן שיתפוס עוד ועוד נוכחות בשוק".

באחרונה העריכה מאן נכסים כי כ–35 חברות בתחום חללי העבודה המשותפים, או בשמם הנפוץ יותר Coworking, שכרו במגדלי המשרדים בתל אביב בלבד כ–300 אלף מ"ר. בהיקפים כאלה, ועם ההערכות הגלובליות שצופות מגמת גידול מרשימה, כבר קשה לראות בחללי העבודה גימיק בלבד.

אלא ששחקנים רבים בתחום טוענים כי ההסתכלות עליהם כעל עסק נדל"ני מפספסת את הפואנטה האמיתית שלו. אלעד אלון, מנכ"ל LABS ישראל שבשליטת טדי שגיא, אומר כי "אנשי נדל"ן לא מבינים בחללי עבודה משותפים. אנחנו לא מוכרים שטח משרדי, אלא בידור. זו חבילה שלמה שכוללת אווירה ושורה של שירותים נלווים. המימון של עסק כזה עובד אחרת, והרווחים שלו בנויים אחרת. אני מזהה בישראל מעין בהלה לזהב. רואים עסק שמצליח מצוין בעולם, וכולם רוצים גם לפתוח מהר ולהצליח, אז קצב ההתרחבות מהיר. האם זה ימשיך להתרחב? בתקופה הקרובה כן, אבל לא לאורך זמן. לא לכולם יש מקום בשוק הזה".

LABS | עמדה במשרד: החל ב-2,200 שקל לחודש; עמדה בחלל משותף: החל ב-1,800 שקל לחודש

חללי עבודה עזריאלי LABS
שי אזולאי
חללי עבודה עזריאלי LABS
שי אזולאי
חללי עבודה עזריאלי LABS
שי אזולאי

אם זה לא נדל"ן, במה מתמחים היזמים של חללי העבודה? ניר קלז, מנכ"ל משותף בחברת vibe, שפתחה בינואר את חלל העבודה הראשון שלה, בפולג שבנתניה, משיב: "אנחנו בהחלט לא מתמחים בנדל"ן, אלא בשיווק. העסק שלנו מבוסס על אווירה. בנדל"ן אתה משכיר שטח ויש לך שקט לכמה שנים. לעומת זאת, אנחנו לא יכולים לנוח אף פעם. התפוסה היא עניין דינמי, הלקוחות זזים מהר, ואתה חייב להיות כל הזמן ברשתות החברתיות כדי לגייס עוד לקוחות. פתחנו בינואר את הסניף הראשון עם 150 עמדות עבודה, אבל לאחר שהגענו במהירות לתפוסה של 70% אנחנו כבר במשא ומתן על סניפים נוספים".

אלון וקלז מייצגים שני קצוות של השוק הזה. האחד מייצג חברה גדולה שמוקד פעילותה בלונדון, שם השטחים בבעלותו של בעל הבית, שגיא. השני מייצג יזמות ישראלית מקומית, קטנה, רעבה ושאפתנית. במובנים רבים, זוהי בבואה של מגוון השחקנים בשוק: נותנות הטון הן הרשתות הגדולות, כמו WeWork, שמציעה קונספט קהילתי הכולל גם מגורים; rent24, שתציע גם מתחם לינה; ריג'ס, שמפעילה משרדים במודל שמרני יותר אך פרושה כבר ברוב חלקי הארץ; LABS, שמתרחבת בקצב מהיר בתל אביב; ו-BE ALL, מבית חברת הנדל"ן שובל ניהול והשקעות, המחזיקה כיום שני מתחמים בתל אביב וגבעתיים שבהם כ-3,000 עמדות עבודה.

לצדן פועלות גם רשתות קטנות יותר, כמו מיינדספייס, מרקספייס ומיקסר, וכן עשרות חללי עבודה עצמאיים, לעתים ייעודיים, הפונים לקהילות של יוצרים או אדריכלים, ברמות משתנות. ברשימה זו ניתן למצוא את אייכה, ש'7, מאזה, נטוורק ומיזנתרופ — כולן פועלות בתל אביב, אך זוהי רשימה חלקית בלבד.

מתרבים בכל הארץ

"השוק בישראל מתקדם יותר מבאירופה"

למתבונן מהצד נראה כי השוק הגיע לרוויה. האם יש בכלל מקום לכל השחקנים בשוק מקומי קטן, שרובו מרוכז בתל אביב? "זוהי שאלת מיליון הדולר", אומר רון יריב, מנכ"ל ריג'ס ישראל המפעילה 15 מרכזים בכל הארץ. "התשובה היא שלדעתי אנחנו רחוקים ממיצוי. כיום פועלים להערכתי 70–80 חללי עבודה בישראל, וזאת רק ההתחלה. אנחנו מתכננים לפתוח חמישה עד עשרה סניפים נוספים בקרוב" .

ריג'ס | עמדה בחלל עבודה משותף: החל ב-1,130 שקל לחודש; משרד פרטי: החל ב-3,050 שקל לחודש; משרד וירטואלי: החל ב-760 שקל לחודש; חדר ישיבות: החל ב-160 שקל לשעה

חלל עבודה ריג'ס
צילום: עודד סמדר /
חלל עבודה של ריג'ס בשדרות רוטשילד, תל אביב
תמר מצפי
חלל עבודה ריג'ס
שרון צרפתי
חלל עבודה ריג'ס
צילום: עודד סמדר /

ריג'ס, המפעילה כ–3,000 סניפים של חללים משותפים בעשרות ערים בעולם, נחשבת לשחקן הוותיק בתחום. היא הוקמה לפני 26 שנה, הרבה לפני שחללים משותפים הוגדרו טרנד לוהט, אך בהשפעת התחרות המאסיבית, גם בריג'ס הבינו כי לא יוכלו להישאר אדישים מול השוק התזזיתי. "נכון שהתחרות גברה, אבל היום קל יותר לפעול. לפני 26 שנה היינו צריכים לעבוד קשה מאוד כדי להסביר לאנשים מה זה חלל עבודה משותף, מה אנחנו מציעים. כיום כבר לא צריך להסביר ללקוחות כלום, הם מגיעים אחרי שהם כבר עשו סקר שוק ומבינים מה ההבדל בין החברות", אומר יריב.

האפשרויות הרבות והתחרות המגוונת אינן מרתיעות גם שחקנים חדשים, שמגיעים מעבר לים עם חזון משלהם. רוברט בוקביק, מייסד ומנכ"ל rent24, אומר בשיחה ממשרדו בברלין כי "השוק בישראל בהחלט נחשב למתקדם יותר מבאירופה — לא צריך להסביר לאף אחד מה זה חלל עבודה משותף. זוהי הסטארט־אפ ניישן, ואנחנו מאמינים שזה העתיד. שוק המשרדים המסורתי הוא תחום מת במובנים מסוימים, ואנחנו מאמינים מאוד בישראל.

"המוצר שלנו שונה מאחרים בכך שאנחנו מציעים חללי לינה, אבל גם בעניין עקרוני אחר: בניגוד למקומות אחרים, שפועלים על קהילות עצמאיות, אנחנו מייצרים רשת של קהילות, בעיקר קהילות היי־טק. החזון הוא לאפשר לחברות היי־טק להפעיל צוותי עבודה בברלין, באמסטרדם ובתל אביב בלי להרגיש שהשוק הישראלי מבודד. ההחלטה הגיעה לאחר שהרבה מאוד לקוחות ישראלים שלנו שעובדים באירופה הפצירו בנו לפתוח סניפים גם בתל אביב".

בתוך הנוף התל אביבי שאליו תצטרף הרשת החדשה, אין ספק כי בידול הוא מלת המפתח, שכן חלק מהמקומות מציעים ללקוחותיהם כמעט כל דבר אפשרי: החל בבריכת שחייה, חדר כושר וטרקלין עסקים מפואר, דרך הרצאות וסדנאות מקצועיות, ועד שעת קוקטייל וחדרי ציוד מקצועי בהתאם לקהל השוכרים. הכל מעוצב עד לאחרון הפרטים, והסטנדרטים העיצוביים רק עולים.

הדינמיות בשוק והתחרות הקשה יצרו מצב שגם תפריט החוזים עם מפעילי המשרדים גמיש למדי: תעריף יומי, חודשי או שנתי; כרטיס המאפשר עבודה ביום אחד בתל אביב ולמחרת בירושלים, וגם משרד וירטואלי. אין מחויבות, אין צורך ברכישת ציוד משרדי, לא תזדקקו לשירותי משרד על חשבונכם, וגם לא לדאוג לתשלומי הארנונה. מעל לכל מרחפת מלת הקסם שהחדירה WeWork ללקסיקון: קהילה.

יריב מעיד כי הוא "מגיע מעולם המלונאות, וגם שם התחרות מטורפת, אבל כולם חיים טוב מאוד וכל אחד פועל בפלח השוק שלו. הדינמיקה בשוק המשרדים דומה. יש מקום למשרדים המסורתיים וגם לנו, אבל אין ספק שהתחרות שינתה אותנו. בעבר היינו שמרניים והצענו רק משרדים, וכיום יש לנו גם חללים פתוחים (אופן ספייס) ומשרדים וירטואליים, המאפשרים ללקוחות העובדים מהבית לקבל משרד לחמישה ימים בחודש ובשאר הזמן להשתמש בכתובת הרשמית של משרדי ריג'ס בכרטיס הביקור. כחלק מהשינוי הפכנו את מנהלי המרכזים למנהלי קהילות. אז נכון שאצלנו אין בריכה וחדר כושר, אנחנו מעדיפים לתת לאנשים סביבת עבודה נקייה ושקטה, אבל אנחנו זזים ומשתנים, אין ברירה".

vibe | עמדה בחלל משותף: 1,100 שקל לחודש; משרד פרטי: 1,500–1,700 שקל לחודש; חדר ישיבות: לשוכרים בחינם, לאנשים מבחוץ 150–200 שקל לשעה

חלל עבודה vibe
ארז עוזיר
חלל עבודה vibe
ארז עוזיר
חלל עבודה vibe
ארז עוזיר

"מחויבים בהשתנות מתמדת"

התחזיות הגלובליות מזהירות, הקונספט בהחלט מפתה יותר מהדימוי האפרורי של המשרדים הקלאסיים, ובכל זאת, אנשי המקצוע הוותיקים בענף סבורים כי האתגר הכלכלי של השחקנים החדשים מורכב למדי.

לדברי מוקמל, "בניגוד למשרדים המסורתיים, שהמודל שלהם סטטי יחסית, חללי העבודה המשותפים מחויבים בהשתנות מתמדת, וזה לא קל. המחיר הממוצע למ"ר של משרדים רגילים כיום בגוש דן הוא כ–100 שקל, ואילו בחללי העבודה המחיר הממוצע יכול להיות גם 250 שקל למ"ר, אבל הם מספקים אריזה של שירותים רבים. האתגר שלהם כעת הוא להיות יצירתיים ורגישים לתנודות השוק. כדי לשרוד, הם יהיו חייבים להשתנות כל הזמן. צריך לזכור שהם עצמם שוכרים שטחים במגדלי המשרדים וצריכים לחשב שיעורי תפוסה מינימליים, אבל התפוסה שלהם משתנה כל הזמן, לפעמים כל יום".

אם שואלים את השחקנים בענף חללי העבודה, התפוסה המינימלית המקובלת כדי להישאר רווחיים היא 60%–70%, אבל העניין חמקמק. אלון מסביר כי "התמחור עובד אחרת לחלוטין. אין מודל מימון פשוט. אנחנו צריכים לתמחר את כל השירותים שאנחנו נותנים ללקוח, וגם להביא בחשבון שיש לנו הרבה שטחים משותפים שבהם אנחנו כביכול לא מרוויחים כסף, אבל זה חלק מהחוויה. המודל העסקי שלנו אולי נראה לא ברור, אבל יש לנו תוכנית עבודה מסודרת מאוד".

אז מי נפגע, אם בכלל, מהתרחבותם של חללי העבודה המשותפים? מוקמל סבור כי ההנחה שיש בשוק מקום לכל החברות אינה מדויקת, וטוען כי ישנה קניבליזציה בענף. להערכתו, הנפגעים המרכזיים הם קבוצות הרכישה בתחום המשרדים המסורתיים. "כיום כבר משתלם פחות להשקיע בנדל"ן למגורים, ואנשים רבים עברו להשקיע במשרדים בקבוצות רכישה. במצב שנוצר, המשקיע הקטן הוא הנפגע המרכזי, משום שאם הוא השקיע בחלל משרדי קטן ומחפש שוכר אחד או מצומצם יחסית, הוא מציע לו שטח ריק שבו הוא יצטרך להשקיע הרבה כסף ולהתחייב לחוזה. עבור לקוחות רבים זה משתלם פחות מחללי העבודה", הוא אומר.

לעומתו, אלון אומר כי הוא "לא חושב שמישהו נפגע, אבל אני לא מאמין שיש מקום לכולם. כלומר, בעתיד חללי העבודה המשותפים הקטנים והעצמאיים לא ישרדו. אם אתה לא יודע להציע ללקוחות שלך רשת גלובלית, לא תוכל להישאר רלוונטי במשחק הזה".

חלל עבודה rent24
Andreas Lukoschek / רשת rent2

יריב טוען כי ההנחה ששוק המשרדים המסורתי נפגע אינה נכונה. "אנחנו ממלאים פונקציה אחרת בשוק. יזם נדל"ן שהקים בניין משרדים לא יכול לשבור את הראש כל שנה עם חוזה חדש, ולכן הוא דורש התחייבות לחמש שנים. אז במידה מסוימת אפשר לומר שנגסנו בשוק הזה, אבל אנחנו שוכרים 30 אלף מ"ר של משרדים בכל הארץ — אז אנחנו גם הלקוחות שלהם. אפשר לומר שחללי העבודה זה שחקן מגוון, שיש בו 50 גוונים לפחות".

קלז אומר כי הוא "מאמין שהעתיד בישראל שייך לחללי עבודה — לא רק בגלל הביקוש הגבוה, אלא גם בגלל עניין אחר: משבר התחבורה והפקקים, שמשחק לידיים שלנו. לאנשים נמאס לבזבז שעות בפקק, והם מחפשים אלטרנטיבות. יש לנו לקוח שהוא חברת סטארט־אפ הפועלת בתל אביב, אך החברה מחזיקה צוות של שלושה מתכנתים במתחם שלנו בפולג, משום שהם גרים באזור וחבל על זמן הנסיעה שלהם לעבודה כל יום".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות