רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירה ב-2.7 מיליון שקל: טירוף הנדל"ן התל-אביבי משנה כיוון

לכתבה
תל אביב. רוכשי הדירות ברוב חלקי העיר כבר אינם מוכנים לשלם כל מחירעופר וקנין

תל אביב, המסמלת יותר מכל עיר אחרת את הקפיצות במחירי הדירות בעשור האחרון, מציגה ירידה חדה במספר העסקות ואף התמתנות מחירים בחלק מהאזורים ■ אבל הסיבות לירידות זמניות

109תגובות

בתוך עשור של זינוקים במחירי הדירות, שבמהלכו הם אף הוכפלו, לא יהיה מוגזם לומר שתל אביב היתה ונשארה סמל. העיר השנייה בגדולה בישראל מסמלת את מידת הרתיחה שאליו הגיע שוק הדיור ואת התיאבון האינסופי של המשקיעים, של הצעירים שנהרו אליה ושל תושבי החוץ. בתל אביב היו סכומי עסקות שלעתים נשמעו דמיוניים. אין זה מקרי שהמחאה החברתית של קיץ 2011, שהעלתה את בעיית הדיור לשיח הציבורי, התקבעה דווקא בשדרות רוטשילד בעיר.

בעשור הזה העיר ללא הפסקה היתה ונותרה לב לבו של מה שמכונה אזורי הביקוש, זירת נדל"ן תוססת, שהנעשה בה משפיע ישירות על ערי הלוויין, גולש לכל גוש דן ואף מעבר אליו. אלא שנכון לתחילת 2018, נראה שמשהו בטירוף הנדל"ן התל אביבי לא רק נעצר — אלא אף משנה כיוון, גם אם באופן זמני בלבד.

הכיוון החל להשתנות עם הירידה במספר העסקות, שהתחילה להסתמן עוד ב–2016, ובשנה שעברה כבר הפכה לירידה תלולה: ברבעון האחרון של 2017 סימן משרד האוצר את תל אביב כעיר שבה חלה הירידה החדה ביותר במספר העסקות — צניחה של 26%, לעומת הרבעון המקביל ב–2016— נתון שהוריד את השוק המקומי לרמת העסקות הנמוכה ביותר מאז 2003, שעמדה בצל המיתון.

תל אביב

הצניחה במספר העסקות אינה ייחודית לתל אביב, אך באוצר נתלו בה כאינדיקציה החזקה ביותר לכך ששוק הדיור הישראלי נתון בקיפאון. הסיבה לכך פשוטה: בתל אביב רמת העסקות מושפעת הרבה פחות מהמתנת הזוגות הצעירים לדירות מחיר למשתכן.

אלא שבמשרד האוצר לא הביאו בחשבון שבשנה החולפת התרחשו בתל אביב שני דברים שהשפיעו על עצירת הנדל"ן המקומי: ראשית, תוכנית המתאר העירונית (ת"א 5000), שנכנסה לתוקף בינואר 2017 וגרמה לאי־ודאות גדולה בנוגע להיטלי השבחה. האי־ודאות עצרה עסקות רבות, ובהמשך ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז אף הודיעה כי היא מקפיאה את הטיפול בכל העררים שהוגשו לה בנושא עד למארס 2018.

הדבר השני שאירע הוא תחילת העבודות בתוואי הרכבת הקלה בעיר. העבודות הקפיאו עסקות נדל"ן רבות, ואף הורידו סכומי עסקות ברחובות שבהם העבודות התחילו בפועל. שני המהלכים האלה, שלא הובאו בחשבון בסקירת האוצר, היו משמעותיים למדי בנוף התל אביבי של 2017. עם זאת, הם נתפשים גורמים זמניים בלבד לעצירת העסקות בעיר.

עבודות הרכבת הקלה באיזור גשר מעריב
עופר וקנין

אם שואלים מתווכים ותיקים המכירים מקרוב את השוק בעיר, צמד המלים החוזר שוב ושוב הוא ביקוש כבוש. כלומר, השוק בתל אביב נעצר השנה ברוב חלקיו, אך עם חלוף "אפקט מחיר למשתכן", כהגדרתם, המחירים צפויים לשוב לעלות ביתר שאת. הסיבה לכך פשוטה: הלכה למעשה, כל הסיבות שבגללן תל אביב היתה מבוקשת מאוד לאורך שנים — לא השתנו ואף התעצמו בשל השקעות עירוניות רבות בכל התחומים. לפיכך, אין סיבה אמיתית לירידת מחירים בעיר בעתיד הנראה לעין.

עם זאת, נכון להיום — בין אם אלה גורמים זמניים ובין אם לא — משהו השתנה בסנטימנט התל אביבי: רוכשי הדירות ברוב חלקי העיר כבר אינם מוכנים לשלם כל מחיר, דירות למכירה ממתינות זמן רב על המדף, ולעתים חולפים שישה חודשים עד שנסגרת עסקה בשכונות שבהן דירות נחטפו במהירות. באזורים רבים מצב זה מאלץ את המוכרים להוריד את המחירים שקיוו להשיג, לעתים בסכומים ניכרים.

הפסיכולוגיה המקומית משנה כיוון לא מעט בשל שלושה קהלים שנחלשו מאוד בשוק הרוכשים. הראשונים הם המשקיעים, שבמשך שנים תידלקו את עליות המחירים, ואילו כעת, עקב שורת צעדים שעשה שר האוצר משה כחלון, הם נוטשים את השוק בשיעורים גדלים והולכים.

אל המשקיעים הצטרפו גם תושבי החוץ, בעיקר יהודי צרפת אך לא רק, שתרמו לא מעט לניפוח המחירים במוקדים רבים בעיר, אבל הרגולציה, מצד ישראל ומצד מערכת הבנקאות בצרפת, לצד נטל המסים, הכבידו עליהם, ובשנה שעברה מספרם בשוק פחת מאוד. לצד שני הקהלים האלה, גם הזוגות הצעירים, שנרשמים להגרלות מחיר למשתכן בערים אחרות בתקווה לזכות בהנחה לדירה צימצמו את צעדיהם בשוק באופן ניכר. במצב שנוצר, הקהל המרכזי שרכש דירות ב–2017 היו משפרי הדיור, אבל גם להם היה קושי לא מבוטל במכירת דירותיהם.

פארק צמרת בתל אביב. העיר סובלת מנטישת המשקיעים ותושבי החוץ
עופר וקנין

סוגיית המשקיעים מעניינת במיוחד בתל אביב, משום שאם רוצים לשרטט במדויק יותר את צעדיהם השנה בתל אביב כדאי להבחין במגמה הבאה: בניגוד ל–2016, אז המשקיעים החלו לצמצם את רכישותיהם, ב–2017 רבים מהם בחרו לממש את השקעתם ולהיפטר מהבתים שרכשו. התשואה על דירות בעיר נכון להיום היא בממוצע 2.8%–3%, ובמצב שבו המחירים אינם מזנקים בשיעורים הניכרים שמהם נהנו המשקיעים עד כה — רבים מהם העדיפו למכור השנה ולפרוש בשיא.

תמונת המצב הזאת מסבירה את הנתונים על הצניחה במספר העסקות בעיר בכל פלחי השוק: כך למשל, ברבעון האחרון של 2017 נרכש מספר נמוך במיוחד של דירות חדשות בעיר: 296 דירות בלבד, צניחה מהירה של 24% לעומת הרבעון הקודם. לשם השוואה, בבאר שבע — שבה משווקת המדינה דירות מחיר למשתכן — נרכשו בתקופה זו 892 דירות חדשות. נתון דומה, ירידה של 28%, נמצא גם בדירות של שוק היד שנייה בברית הנגב. לכל אלה יש להוסיף את מצבו של שוק דירות היוקרה בישראל, ששרוי כבר יותר משנה במצב של התקררות.

ירידה קלה אפילו בתל אביב

בכל הנוגע להתחלות בנייה בעיר, האזור שמוביל את התחלות הבנייה בין 2014 לרבעון השלישי של 2017, היה יפו ודרום העיר, עם 2,280 דירות שבנייתן התחילה באותה תקופה. בצפון הוותיק התחילו להיבנות בתקופה זו 1,490 יחידות דיור, ובדרום־מזרח העיר נבנה מספר דומה, 1,364 דירות. לפי נתוני 2017, דרום־מזרח העיר הוא האזור הלוהט מבחינת בנייה בעיר, שכן היו בו זינוקים מרשימים, ובשלושת הרבעונים הראשונים של 2017 התחילו להיבנות בו 827 דירות. אזורים חלשים יותר היו עבר הירקון המזרחי והמערבי, עם התחלות בנייה של 1,022 ו–1,257 יחידות דיור בהתאמה.

ומה קרה בחזית המחירים? באופן כללי, סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ירידה בסך העסקות שנסגרות בעיר, וכי מחירן הממוצע של דירות שנרכשו בתל אביב ברבעון האחרון של 2017 ירד ל–2.7 מיליון שקל — הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2016, וירידה של כ–2.5% ביחס לרבעון האחרון של 2016. אם מסתכלים על מחירן הממוצע של דירות 3.5–4 חדרים בעיר, מגלים כי הוא ירד בסוף 2017 ב–1.4% ל–3.46 מיליון שקל.

השכונות בתל אביב

צפון תל אביב בסימן עצירה

אחד המוקדים המעניינים בחלקו המזרחי של צפון העיר היא שכונת נוה שרת, שכונה ותיקה, המזרחית ביותר בתל אביב, שהיתה בשנים האחרונות מוקד להתחדשות עירונית מאסיבית. נוה שרת מוקפת בשכונות היוקרה של תל אביב: ממערב לה צהלה ומדרומה רמת החייל. צפון־מזרח השכונה גובל ברמת השרון.

בשנה שעברה סומנה השכונה כאזור שבו כמעט לא בוצעו עסקות יד שנייה, ואילו השנה מתרחשת בה תופעה חדשה: דירות חדשות העומדות למכירה בפרויקטים של תמ"א 38 שהושלמו באחרונה וממתינות בחלקן חודשים רבים על המדף. ההיצע הנוכחי הוא כמה עשרות דירות, ומי שממהר למכור נאלץ להתפשר ולהפחית גם סכומים של 100–200 אלף שקל. מחירה של דירת 4 חדרים בפרויקטים החדשים הוא 2.7–3.2 מיליון שקל.

ברבעון האחרון של 2017 סימן משרד האוצר את תל אביב כעיר שבה חלה הירידה החדה ביותר במספר העסקות — צניחה של 26% לעומת הרבעון המקביל ב–2016 — נתון שהוריד את השוק המקומי לרמת העסקות הנמוכה ביותר מאז 2003, שעמדה בצל המיתון

בצפון העיר המחירים
מדשדשים
מוטי מילרוד

בתל ברוך צפון, שכונה מבוקשת ויוקרתית בצפון העיר, המצב דומה: עסקות למכירת דירות 4 חדרים נסגרות כיום סביב 3.2–3.5 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים נמכרות ב–3.6–4.1 מיליון שקל. הנתונים משקפים יציבות מחירים ביחס למחירים ששררו בשכונה בשנה שעברה. עם זאת, ב–2017 היתה בשכונה עלייה של כמעט 10%, לעומת 2016. היציבות במחירים מצטרפת למצב של המוכרים המעידים על קושי לסגור עסקות. אחד המתווכים הפעילים בשכונה אמר לנו: "פעם היו קונים הכל. היום הרוכשים בררניים ודירות בעייתיות לא נרכשות".

מצב זה מאפיין גם את שכונת רמת החייל: כיום מגרשים בשכונה נמכרים ב–4–5 מיליון שקל, ללא הבדל ניכר לעומת שנה שעברה, ואילו המחירים בבנייה הרוויה (בעיקר בנייני רכבות) הם 2.1–2.2 מיליון שקל לדירות קטנות בשטח של 50 מ"ר, ו–3.1–3.3 מיליון שקל לדירות 4–5 חדרים.

לצד העובדה שרמות המחירים בבנייה הרוויה בשכונה לא רשמו עלייה ביחס לשנה שעברה, גם ברמת החייל מורגשת עצירה מסוימת, ובעלי דירות מתקשים למכור אותן. בין הבתים שנמכרו השנה אפשר לציין עסקה ברחוב הט"ז, בשטח 180 מ"ר על מגרש בשטח של 330 מ"ר, בסכום של 5.6 מיליון שקל. מגרש נוסף, בשטח של 330 מ"ר ברחוב פרלשטיין, נמכר ב–4.72 מיליון שקל.

שוק הדירות בנאות אפקה התנהל ב–2017 גם כן ללא עליות מחירים, ומתווכים מעידים כי העסקות האחרונות בשכונה אף משקפות ירידה קלה ביחס לשנה שעברה: דירת 5 חדרים ממוצעת בשכונה, שבעבר נמכרה סביב מחיר של 4.6 מיליון שקל, תוכל להימכר כיום ב–4–4.3 מיליון שקל. המצב דומה גם באזור רביבים, שם מבוצעות מעט מאוד עסקות בחודשים האחרונים, ומרביתן משקפות ירידה קלה במחירים.

שכונת הדר יוסף
עופר וקנין

אחת השכונות שנהנו השנה מביקוש יחסי בצפון תל אביב היא הדר יוסף, שם מבוצעים כמה מיזמי תמ"א 38, וכמה פרויקטים של התחדשות עירונית עוד צפויים לצאת לדרך. עם זאת, על אף הביקוש הגבוה, מתווכים מדווחים כי הרוכשים הססנים, וכי במספר עסקות שבוצעו בשכונה בחודשים האחרונים חלו ירידות קלות במחיר, של 3%–5%. דירות קטנות, בשטח ממוצע של כ–30 מ"ר במיזמי תמ"א 38, שאמורות להיהפך לדירות 3 חדרים בסיום הפרויקט, נמכרו בעבר בכ–1.8 מיליון שקל בממוצע, אך כיום נמכרות בכ–1.6 מיליון שקל.

קיפאון במחירים אירע גם בשכונת רמת אביב ג', שם דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרו השנה ב–4.1–4.5 מיליון שקל, בדומה לטווח המחירים שנצפה בשכונה בשנה שעברה. עם זאת, בשכונה בוצעו ב–2018 גם מספר עסקות עבור דירות חדשות, חלקן במחירים סטנדרטיים לאזור וחלקן במחירים גבוהים: כך למשל, דירת 4 חדרים חדשה, בשטח של 100 מ"ר, נמכרה בשכונה לפני כמה חודשים בסכום של כ–4 מיליון שקל, לצד עסקות יקרות, ובהן כמה דירות 5 חדרים חדשות, בשטח של 125 מ"ר, שנמכרו בחודשים האחרונים ב–10–13 מיליון שקל.

ואולם העסקות האלה חריגות יחסית, ואינן משקפות את טווח המחירים שנותר יציב באזור ביחס לשנה שעברה. באזורי חן נצפו השנה גם כן מעט מאוד עסקות. בין השאר, נמכרו באחרונה כמה דירות 4 חדרים סביב 3.6–3.8 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים יד שנייה נמכרו ב–4.3–4.4 מיליון שקל בממוצע.

בשכונת בבלי הוותיקה לא חל שינוי ניכר במחירי דירות יד שנייה במהלך השנה החולפת, והם נותרו גבוהים, בסביבות 45 אלף שקל למ"ר. עם זאת, בדרום השכונה נבנים כיום לראשונה פרויקטים חדשים (מגדל בראשית של כוזהינוף וארבעה מגדלי מגורים חדשים של קבוצת תשובה), שבהם נמכרות דירות חדשות סביב 55 אלף שקל למ"ר. בשכונה התחילו להתקדם בשנה האחרונה כמה פרויקטים של תמ"א 38, ולפי ההערכות, מספר פרויקטים נוספים צפויים להתקדם בעתיד הקרוב, באופן שיגדיל את היצע הדירות באזור.

בכל הנוגע למשקיעים, נראה כי שכונת יד אליהו נחשבת לאחד המעוזים המבוקשים ביותר על ידם כיום בתל אביב. דירת 60 מ"ר בשכונה נמכרת ב–1.4 מיליון שקל בממוצע, ובמבנים רבים הסיכויים לתמ"א 38 גבוהים למדי

רמת אביב
דן קינן

מרכז העיר מדשדש

מרכז תל אביב, אזור שנהנה בשנים האחרונות ממחירים גבוהים מאוד ומריבוי עסקות, גם מצד המשקיעים, נשאר בחודשים האחרונים במצב של תרדמת מסוימת, עם ירידה ניכרת במספר העסקות, בעיקר מצד משקיעים ותושבי חוץ. המחירים באזור נעים סביב 45–55 אלף שקל למ"ר. מספר עסקות שבוצעו השנה ברחוב בזל למשל, משקפות מחירי ממוצע של 44 אלף שקל למ"ר. דירת 3 חדרים, בשטח של 55 מ"ר בשדרות שאול המלך, נמכרה ב–3.3 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים, ברחוב אורי בשטח של 94 מ"ר, נמכרה ב–5.5 מיליון שקל.

אזור זה הוא אחד המרכזיים מבחינת מימוש דירות של משקיעים. העובדה שרבים מהם ביקשו השנה להיפטר מהדירות, הביאה לכך שבחודשים האחרונים יצאו בלב העיר דירות משופצות למכירה, שבעליהן מבקשים לקבל תמורתן מחירים המשקפים את ערך השיפוץ. במצב זה רבות מהעסקות ממתינות זמן רב, שכן הרוכשים זהירים, ובחלק לא מבוטל מהעסקות המתווכים מעידים על ירידה של 3%–8% מהמחיר המבוקש. דירות מסוג זה, לרוב בנות 3–4 חדרים, עשויות להמתין יותר מחצי שנה בטרם יימכרו.

מרכז העיר בתרדמת
דן קינן

באזורים שבהם מורגשות העבודות בתוואי הרכבת הקלה, בעיקר סביב הרחובות ארלוזורוב, אבן גבירול ומנחם בגין, מדווחים מתווכים על עצירה גבוהה יותר בעסקות ועל ירידת ערך הדירות, במקרים שבהם משרד התחבורה (באמצעות נ.ת.ע) הוציא לדרך הפקעה של שטחי חניות. בחלק מהמקרים נסגרו באזורים אלה עסקות מצד משקיעים מתוחכמים יותר שנותרו בשוק, ומעריכים ככל הנראה כי באזורים האלה ערכי הדירות יעלו בעתיד. המחירים באבן גבירול כיום הם בסביבות 32 אלף שקל למ"ר — מחיר המושך אליו סוג מסוים של משקיעים.

בהקשר זה אפשר לציין עסקה שבוצעה באזור רחוב מנחם בגין, שבה נמכרה באחרונה דירת דופלקס חדשה, בשטח של 100 מ"ר, ב–3.1 מיליון שקל. לפי ההערכות, דירה זו, שכיום מצויה בלב אזור העבודות של הרכבת, תוכל ליהנות בעתיד מעליית ערך בשיעור ניכר.

עם זאת, בציר חוף הים של תל אביב המחירים עדיין לוהטים. ברחוב הירקון למשל, נמכרו השנה מספר דירות במיזמי יוקרה באזור הרברט סמואל, ב–80–140 אלף שקל למ"ר. עסקות בפרויקט הירקון 55 למשל, כללו בין השאר דירת 208 מ"ר שנמכרה בכ–30 מיליון שקל, לצד דירות בשטח ממוצע של 98 מ"ר שנמכרו בסכום של 8.5 מיליון שקל. דירות יד שנייה שנמכרו בסמוך שיקפו מחיר ממוצע של 56 אלף שקל למ"ר — מחיר ממוצע שאיפיין את העסקות גם בשנה שעברה.

בציר החוף המחירים עדיין לוהטים
תומר אפלבאום

דרום תל אביב עדיין תוססת

דרום תל אביב נותרה אולי הזירה הפעילה ביותר בעיר מתחום נדל"ן, גם מבחינת בנייה, גם מבחינת עסקות וגם מבחינת פעילות משקיעים, שעדיין נכנסים למשרדי התיווך המקומיים ומחפשים דירות להשקעה באזור. נתוני התחלות הבנייה של 2017 מעידים על הפעילות הרבה בחזית הדרומית, וגם בשנים הקרובות צפוי אזור הדרום לככב בראש טבלת התחלות הבנייה בעיר, בעיקר בשל הקמתה המתוכננת של שכונת מכבי יפו, שכונה חדשה שתכלול לפי התוכניות 1,600 יחידות דיור חדשות: כ–660 מהן במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, היצע של דירות מוזלות שלא היה קיים עד כה בעיר; לצד כ–180 דירות בהשכרה ארוכת טווח, מוצר שהעיר זקוקה לו במספרים גדולים בהרבה. תוכנית מכבי יפו כוללת שטח של כ–150 דונם, המשתרע בין הרחובות נס לגויים מצפון, היינריך היינה (שלבים) ממזרח, עזה ובאר שבע ממערב ונחל שורק מדרום.

בכל הנוגע למשקיעים, נראה כי שכונת יד אליהו נחשבת אחד המעוזים המבוקשים ביותר על ידם כיום בתל אביב. נכון להיום, דירת 60 מ"ר בשכונה נמכרת בכ–1.4 מיליון שקל בממוצע, ובמבנים רבים הסיכויים לפרויקט תמ"א 38 גבוהים למדי — נתון שמושך עדיין את עיניהם של המשקיעים, המקווים להשביח את ערך הנכסים האלה.

המצב שונה בקרית שלום ובשפירא, שתי שכונות שבהן נרכשו דירות להשקעה בשנים האחרונות. בשכונות אלה מורגשת השנה ירידה חדה למדי מצד משקיעי הנדל"ן, לאחר תקופה ארוכה שבה בעלי הדירות באזור דרשו וקיבלו מחירים גבוהים מאוד עבור נכסיהם. כעת, כשהשוק נכנס לעצירה כמעט רוחבית וההשקעה בנדל"ן נהפכה כדאית קצת פחות, מסרבים משקיעים לשלם את הסכומים הגבוהים עבור בתים בשכונות אלה.

איזור התחנה המרכזית החדשה
תומר אפלבאום

אזור נוסף שעדיין מושך עסקות להשקעה הוא מונטיפיורי — שכונה ותיקה שהוקמה בשנות ה–20 ואופיינה במשך שנים כאזור של מוסכים ותעשייה, אך בשנים האחרונות, בעקבות תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, המאפשרת עירוב שימושים ובניית מגורים, עוברת מתיחת פנים מעניינת. שלושה מהלכים מעניינים הצפויים להתרחש בה בשנים הקרובות מושכים אליה עדיין משקיעים: הראשון הוא הקמתה של תחנת יהודית של הרכבת הקלה על דרך בגין, אחת מעשר התחנות התת־קרקעיות שייבנו לאורך הקו האדום של הרכבת וישרתו את האזור.

המהלך השני הוא הקמתו של גשר יהודית להולכי רגל ולרוכבי אופניים בלבד, שיחבר בין שתי הגדות של איילון. בצד המערבי, יהיה הגשר המשך של שדרות יהודית, הרחוב הראשי של אזור המגורים של שכונת מונטיפיורי. במזרח הוא יתחבר לאזור המשרדים המתחדש של ביצרון ולשכונת המגורים הסמוכה. עוד מהלך מעניין הוא בניית רבי־קומות המתוכננת בחלקה הצפוני של השכונה, במקום המבנים הישנים במתחם שפע טל. נכון להיום, המחירים בשכונה נעים סביב 35 אלף שקל למ"ר, אך ההערכות הן כי עם סיום הפרויקטים — הם ינסקו.

שכונת פלורנטין, שנהנתה בשנים האחרונות מעליית מחירים גבוהה ובלתי־פוסקת, סומנה גם בשנה שעברה כאחד המוקדים שעדיין מתייקרים משמעותית, אך נדמה כי השנה, גם בה מתחילה להירשם התייצבות מסוימת במחירים, אם כי המגמה היא עדיין כלפי מעלה. המחירים הממוצעים בשכונה גבוהים — 37–42 אלף שקל למ"ר. ברחוב אברבנאל למשל, נמכרה לפני כחודשיים דירת 3 חדרים, בשטח של 70 מ"ר, במחיר של 2.9 מיליון שקל — מחיר המשקף שווי של כ–42 אלף שקל למ"ר.

נמל יפו
טל כהן

השכנה המזרחית נוה שאנן, שהמשיכה להתייקר בשנים האחרונות, אמנם נשארת יקרה פחות מפלורנטין, אך לא בהרבה — בעיקר בכל הנוגע לפרויקטים החדשים במערב השכונה. כך למשל, ברחוב שיבת ציון נמכרה בחודשים האחרונים דירת 66 מ"ר יד שנייה ב–1.95 מיליון שקל, ואילו דירת 72 מ"ר חדשה בשכונה נמכרה ב–2.9 מיליון שקל, מחיר המשקף כ–40 אלף שקל למ"ר.

יפו, האזור שהוביל את עליית המחירים בתל אביב בשנים האחרונות, ממשיכה להיות מוקד מעניין ורוחש פעילות — אם כי לא היו בה עליות מחירים ניכרות ביחס לשנה שעברה. עם זאת, לפי ההערכות, עליות המחירים ביפו עדיין לא מוצו, בין השאר על רקע תוספת יחידות הדיור הגדולה המתוכננת באזור. פרט לשכונת מכבי יפו, מתוכננות באזור תוספות בנייה נוספות, ובהן הקמתן של כ–700 דירות במתחם בזק ובסמוך לגן הבוטני (תוכנית מבואות יפו), בין הרחובות הרצל, התחיה וסגל צבי הרמן.

אלא שהשוק ביפו אינו אחיד. באזור שוק הפשפשים — שבו המחירים זינקו בשיעור החד ביותר בשמונה השנים האחרונות בתל אביב — המחירים המשיכו לעלות מעט השנה וכעת התייצבו סביב 40 אלף שקל למ"ר ויותר. כך למשל, דירת שני חדרים בשטח של 48 מ"ר ברחוב יפת, בפרויקט הרובע הממוקם בצמוד למתחם השוק ובסמוך לכיכר השעון, נמכרה באחרונה ב–1.83 מיליון שקל. דירה דומה באזור נמכרה באחרונה בסכום של 1.97 מיליון שקל — מחיר המבטא שווי של 42 אלף שקל למ"ר.

תחזית תל אביב

בשנה שעברה טווח המחירים באזור היה נמוך יותר, סביב 35 אלף שקל למ"ר. דירות חדשות ברחוב יהודה הימית נמכרו בחודשים האחרונים במחיר ממוצע של 38 אלף שקל למ"ר, ואילו בעג'מי מחירי העסקות הממוצעים נמוכים מעט יותר — 35 אלף שקל למ"ר. אזור נמל יפו וחוף הים יקר יותר, המחיר הממוצע כיום הוא כ–40 אלף שקל למ"ר.

המצב שונה בשכונות יפו א', ג' ו–ד', שם עדיין משקיעי נדל"ן מחפשים אחר דירות שעשויות להניב תשואה נאה בפרויקטים של התחדשות עירונית, המתוכננים ומקודמים באזור. מרבית הנכסים באזור הן דירות קטנות בנות 2–3 חדרים, ומחירן כיום הוא 1.2–1.5 מיליון שקל. לפי ההערכות, יש לדירות אלה עדיין פוטנציאל להתייקר.

סייעו בהכנת הכתבה: רשות המסים, הלמ"ס, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שאול אסולין, רי/מקס, יקי בר יוסף, רי/מקס פרופשיונל גרופ, בנצי עגיב, עמית שפרן ואנגלו סכסון

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות