תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פרויקט התחזיות: בדקו מה יקרה למחירי הדירות בעיר שלכם

לכתבה
האם הבחירות יחזירו את רוכשי הדירות לשוק?אוליבייה פיטוסי

מספר הדירות שנמכרו ב-2017 צלל לעומת 2016, אז למה המחירים ירדו בשיעור מזערי ומה צפוי בהמשך?

73תגובות

לראשונה מאז סוף 2004 חלה ירידה במדד מחירי דירות במשך ארבעה חודשים רצופים, ועולה השאלה אם הירידות האלה הן סימן לשינוי מגמה בשוק. התשובה היא כנראה שלא. התחזית שלנו לשנה הקרובה גורסת כי מחירי הדירות ישובו לעלות. להערכתנו, השנה שבין פסח הנוכחי לפסח הבא תהיה שנה קריטית, שבה מה שישפיע יותר מכל על שוק הדיור לא יהיו פרמטרים הקשורים ישירות לנדל"ן — אלא הבחירות הקרבות לכנסת. להבדיל מ–2004, אז הממשלה לא היתה מעורבת בשוק הדירות, בשנים האחרונות היא מעורבת עד הצוואר, ולכן עתידה קשור במחירי הדירות.

מדוע קיים בכלל קשר בין הבחירות לנדל"ן? מעקב אחר כמה מערכות בחירות בשני העשורים האחרונים לא הראה קשר מובהק ביניהם. ואולם בשתי מערכות הבחירות האחרונות, ב–2013 וב–2015, ניכר כי המחירים זינקו. הייחוד של שתי הממשלות שנבחרו בשנים אלה ושל הממשלה הנוכחית הוא החלטתן להתערב בשוק הדיור — ובכך הן יצרו את קשר בינן לענף הנדל"ן.

בדו"ח מבקר המדינה מ–2015, שעסק בהתנהלות הממשלות השונות בכל הקשור למשבר הדיור, מוזכר החודש שבו הממשלה החליטה לראשונה לנקוט צעדים להורדת מחירי הדירות: "רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה–32 שבראשות בנימין נתניהו את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור, וקבעה כי יש לקיים מדיניות דיור במטרה להוריד את מחירי הדירות, בדגש על דירות לצעירים הרוכשים את דירתם הראשונה".

פחות ופחות קונים
מספר הדירות שנרכשו על ידי המגזרים השונים, באלפים

הצעדים שנעשו באותה תקופה היו עלובים למדי: הקמת הווד"לים, ועדות הסופרטנקר שיזם נתניהו, שתפוקתן היתה עלובה, וששר האוצר הנוכחי, משה כחלון, ביטל; הכרזה על תוכנית הפטישים של שר האוצר דאז, יובל שטייניץ, שבעיקרה נועדה למסות את המשקיעים, אבל בסופו של דבר לא יצאה לפועל; וברקע לכל אלה, נשמעו לא מעט הצהרות והבטחות על ידי שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, שלפיהן המחירים יירדו.

זמן מה לאחר מכן מחירי הדיור אמנם ירדו במשך כמה חודשים, אך הסיבה לכך היתה המחאה החברתית ב–2011. בהמשך נתניהו הצהיר על אימוץ דו"ח טרכטנברג שנכתב בעקבות המחאה ועסק ביוקר המחייה, אך ההמלצות שיצאו מאותו דו"ח לא נגעו להווה אלא לעתיד, והממשלה לא עשתה כמעט דבר בתחום הדיור. 2012 החלה בטיפוס אטי של מחירי הדירות. קצב זה הואץ מאוד אחרי מאי 2012, שבו הועלתה בכנסת לראשונה הצעת החוק לפיזורה. למעשה, בין מועד זה לינואר 2013, מועד קיום הבחירות, מחירי הדירות קפצו ב–8.7%.

שני האישים הבולטים בתחום הדיור בממשלה שנבחרה בבחירות 2013 היו שר האוצר דאז, יאיר לפיד, ושר הבינוי והשיכון דאז, אורי אריאל. הראשון קידם את תוכנית מע"מ 0%, והשני את תוכנית מחיר מטרה. לאחר שלפיד הבטיח במארס 2014 לקדם את תוכניתו, חל קיפאון בשוק הנדל"ן, שהתבטא בירידה חדה במספר העסקות ואף בירידת מחירים זמנית של פחות מ–1%. הקיפאון הזה נפרץ בספטמבר באותה שנה, כשנתניהו הודיע כי אינו תומך בתוכנית ובכך פתח צוהר לפירוק הממשלה ולעריכת בחירות, אף שפורמלית הדבר נעשה חודשים מאוחר יותר עם פיטוריהם של לפיד ושרת המשפטים דאז, ציפי לבני.

לא עוצרים
מחירי הדירות בנקודות*

אף שתוכנית מע"מ 0% לא מומשה ותוכנית מחיר מטרה מומשה בפרויקטים ספורים, מרגע שהציבור הפנים כי הממשלה הולכת לקראת בחירות — הוא הסתער על הדירות ומחיריהן טיפסו. בין ספטמבר 2014 למארס 2015, בעת מערכת הבחירות האחרונה, המחירים עלו ב–3.6%.

הממשלה הנוכחית מעורבת בשוק הנדל"ן באופן אינטנסיבי הרבה יותר מקודמותיה, במיוחד באמצעות מחיר למשתכן, אבל גם בצעדים שהיא נוקטת במטרה להדיר את המשקיעים מהשוק, שהבולט שבהם הוא העלאת מס הרכישה ב–60%. מה יקרה אם הממשלה תפורק? מה צעד כזה יעשה לאמון הציבור או לציפיות שלו? לפי העבר הקרוב, נראה כי התרחיש הטבעי הוא שאמון הציבור בממשלה יירד באופן משמעותי והמחירים ישובו לעלות.

בפריפריה בונים רק דירות

המעורבות של הממשלה לא רק פגעה באמון הציבור ותרמה לעליית מחירי הדיור, אלא גם יצרה עיוותים קשים בשוק הנדל"ן, שעיקרם פיתוי זוגות צעירים באמצעות יצירת אופציות לרכישת דירות מוזלות לכאורה, שחלקן הגדול אינו בסביבתם הטבעית. כל זאת, תוך שהיא מדכאת ביקוש מצד רוכשים אחרים, ויוצרת היצע דירות בלתי־פרופורציונאלי בכמה אזורים.

הדפוס של יצירת היצע דירות גדול באזורים שבהם אין מספיק ביקוש יצר פרדוקס, שלפיו ברמה הלאומית אין ככל הנראה מחסור בדירות. באופן עקרוני, בפריפריה יש עודפי היצע ובמרכז יש מחסור, עקב הגירה גדולה לכיוון תל אביב. ואולם הבנייה המואצת באזורים כמו כרמיאל, הקריות, באר שבע ודימונה אינה יכולה לפתור את מצוקת ההיצע ובעיות המחירים בתל אביב. לפיכך, ההערכה היא שבשנים הקרובות, כשגלי הבנייה הגדולים בפריפריה שהתחילו ב–2014 והגיעו לשיאם בשנה שעברה יושלמו, יתברר כי הצפת הפריפריה בדירות לא פתרה כלום.

עפולה. בין 2008 ל– 2016 נוספו לעיר 6,800 תושבים, ובמקביל היו בה כ– 4,000 התחלות בנייה
גיל אליהו

הנתונים הבאים ממחישים את חוסר המידתיות בבנייה בפריפריה: בין 2008 ל–2016 נוספו לעפולה 6,800 תושבים, ובמקביל היו בה כ–4,000 התחלות בנייה. לכרמיאל נוספו 1,100 תושבים ו–1,300 דירות, ואילו לאוכלוסיית באר שבע נוספו באותן שנים 12.4 אלף תושבים, ו–8,200 יחידות דיור. כל היישובים האלה מאופיינים בהגירה שלילית בשנים האחרונות, כך שהגידול במספר התושבים נובע מריבוי טבעי ולא ממשקי בית שהיגרו אליהם.

את מגמת ההגירה אפשר לזהות גם כשבוחנים את הנתונים לפי מחוזות: בין 2007 ל–2016 איבד מחוז הצפון 13 אלף תושבים, מחוז הדרום פחת ב–20 אלף תושבים, מחוז ירושלים נפל ב–44 אלף תושבים שנטשו אותו, ואילו למחוז המרכז נוספו 87 אלף תושבים חדשים, שהיגרו מכל קצוות ישראל. למרות כל זאת, חלק ניכר מהבנייה הנוכחית מוקצה דווקא לפריפריה.

בתחילת העשור חלקן של התחלות הבנייה בפריפריה הגיע לכ–40% מכלל הבנייה בישראל, ואילו בתקופת כהונתו של כחלון הוא מגיע לכמעט 50%. נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים כי בתקופה זו זינק ניתר גם שיעור הדירות הנרכשות בפריפריה, מכ–22% בתחילת העשור לכמעט 40% בשנה שעברה. כשמביאים בחשבון שמגמות ההגירה לא התהפכו לפתע, הדבר מחזק את ההערכות כי רבים מבין הרוכשים בפריפריה הם משקיעים, ובהם מחוסרי דיור שהחליטו לרכוש דירות במחירים נמוכים ולהשכירן בעתיד, בלי לדעת שההגירה השלילית בפריפריה תקטין את הביקוש לשכירות באזורים אלה.

מובן שהמצב היה שונה לו במקביל לבנייה או לפניה היתה הממשלה יוזמת תעסוקה בכל אותם אזורים. ואולם מכיוון שזה אינו המצב, החשש הוא שלבעלי הדירות החדשות בפריפריה יהיה קשה להשכיר אותן, ובעתיד גם למוכר אותן.

לפיכך, התחזית שלפיה מחירי הדירות בחלקים גדולים בפריפריה עתידים לרדת, בעוד באזורי הביקוש הם יישמרו ואולי אף יעלו — תופסת אחיזה אפילו במוסדות שמרנים כמו הבנקים.

פרויקט של מחיר למשתכן באופקים. מעט מאוד זכאים נרשמים להגרלות בפריפריה
אליהו הרשקוביץ

תוכנית מחיר למשתכן יקרה ולא מספיק יעילה

לכל אלה יש להוסיף את תוכנית הדגל של משרד האוצר — מחיר למשתכן. לא רק שבמסגרת התוכנית מעודדת הממשלה את הבנייה בפריפריה, גם המצג שלפיו יש גידול בשיווקי הקרקעות אינו נכון.

כבר בדו"ח השנתי ל–2015 העריך בנק ישראל כי "התוכנית מחיר למשתכן אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה כי מתוך כ–100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ–15% יוכלו להתבצע במחיר למשתכן. מספר זה נמוך מפוטנציאל העסקות של הזכאים — רוכשי דירה ראשונה — המסתכם בשנים האחרונות ב–40% ממספר העסקות השנתי".

תוכנית מחיר למשתכן נחלשת
מספר הדירות בהגרלות הגדולות

בדו"ח של OECD על ענף הדיור בישראל, שפורסם לפני כשלושה שבועות, נמתחה ביקורת דומה, והארגון אף ציין את במחיר הגבוה של מחיר למשתכן לכלכלה הישראלית. העובדה הזאת מעלה את השאלה עד כמה הממשלה יכולה להתמיד עם המבצע הזה, שתועלתו, כך נראה, אינה תואמת את ההשקעה בו.

עד יוני 2017 הוציאו משרדי האוצר והשיכון את הגרלות מחיר למשתכן בטפטופים, אבל אז השתנו הדברים, ומארגני המבצע התחילו להנהיג את שיטת ההגרלות הגדולות. כלומר, הם התחילו לקבץ את כל הפרויקטים הזמינים למבצע ויצאו עם כולם בבת אחת. השיטה הזאת הוכיחה עצמה כמוצלחת לטווח קצר, וההערכה היא שירידות המחירים בשיעור של 2.15%, שהיו בסוף 2017 ובינואר 2018 במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), היו תוצר של שתי ההגרלות הגדולות הראשונות של מחיר למשתכן, שנערכו ביוני ובספטמבר, ושל ההמתנה להגרלה השלישית, שהתקיימה בדצמבר.

חוזרים אחורה
שיעור הדירות שנמכרו בפריפריה מכלל הדירות שנמכרו

עם זאת, בארבע ההגרלות הראשונות (הרביעית התקיימה בתחילת החודש), התגלו סימנים להיחלשות ניכרת של המבצע. התסמין הראשון הוא מספר הדירות המוגרלת, שמצטמק והולך. בהגרלה הראשונה ביוני 2017 הוצעו 14,654 דירות, ואילו בהגרלה האחרונה הוצעו רק 6,639 דירות. השינוי הזה מעיד על מצוקת היצע אמיתית שבה נתקלים מארגני המבצע.

יותר דירות מנרשמים במחיר למשתכן בפריפריה

גם ההשתנות המהירה של התוכנית מעידה על תקלות, שחלקן הן בעיות מובנות שלפחות עכשיו קשה לראות כיצד מתגברים עליהן. כבר בשנה שעברה זיהו מארגני המבצע בעיה חמורה בפריפריה, הקשורה לעודף הבנייה באזורים בלתי־מבוקשים. במחצית הראשונה של 2017 קבלנים התחילו להדיר רגלם מערים כמו באר שבע, קרית ביאליק, טבריה ועכו, מחשש שלא יימצאו להם רוכשים לדירות. מכרזי הקרקעות שפירסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באותם יישובים — נחלו כישלון גדול. בעקבות זאת, החליט מטה הדיור להפשיר חלק מהפרויקטים גם למשפרי דיור, אך הקשיים בשיווקי הקרקעות בפריפריה נמשכים.

ואם מישהו היה צריך הוכחות שימחישו את החששות, הגיעו הזכאים, ואף הם הפנו את הגב לפריפריה. באזורים שונים, ובהם אלה שצוינו, הוגרלו יותר דירות ממספר המגרילים שנרשמו. כך למשל, בהגרלה האחרונה, בנהריה שווקו דרך מחיר למשתכן 649 דירות, אבל נרשמו רק 302 משקי בית, ואילו בנתיבות שווקו 1,157 דירות, אך נרשמו רק 913 משקי בית.

הממשלה הנוכחית מעורבת בשוק הנדל"ן באופן אינטנסיבי הרבה יותר מקודמותיה, במיוחד באמצעות מחיר למשתכן, אבל גם דרך הצעדים שהיא נוקטת להדרת המשקיעים מהשוק. נראה כי אם היא תפורק, אמון הציבור בממשלה הבאה יירד משמעותית והמחירים ישובו לעלות

הגרלת מחיר למשתכן בעפולה. ההגרלות הגדולות סייעו להורדת המחירים
רמי שלוש

כשהתחילה התופעה הזאת, עוד בהגרלה השנייה, הסבירו במטה הדיור כי בשלב ההוא נותרו רק מעטים מזכאי סדרה א' (היחידים שהיה ביכולתם להתמודד אז על דירות מוזלות) מהפריפריה ללא דירות, ועל כן לא היו מספיק נרשמים. כראיה הובאה העובדה שבשיווק חוזר של חלק מההגרלות, משתתפי סדרה ב' רבים נרשמו. ואולם התופעה נמשכת גם בהגרלות השלישית והרביעית, כשזכאי סדרה ב' עוד לא התחילו למצות את השתתפותם במבצע, מה שמוכיח כי הבעיה עמודה בהרבה.

הירידה המהירה במספר הדירות המוצעות בהגרלות הביאה את הממשלה לצאת בקול קורא ליזמים עם הצעה לצרף להגרלות דירות בפרויקטים פרטיים שהם יוזמים. התנאי שהוצב ליזמים הוא הענקת הנחות לזכאים, שיגיעו ל–200 אלף שקל. התוצאה של הצעד הזה היתה הגדלת היצע הדירות בהגרלה האחרונה, אבל העלאה, לעתים אף ניכרת, של מחירי הדירות המוצעות בתוכנית.

בדצמבר 2016 ובמארס 2017 נמכרו בעפולה דירות במחיר למשתכן במחיר המשקף 5,230–5,570 שקל למ"ר. בקרוב יתחילו לשווק דירות במבצע במחירים שאף חוצים את רף 7,000 שקל למ"ר, עקב הכללת מיזמים פרטיים. בנהריה נמכרו בעבר דירות במבצע לפי 6,885 שקל למ"ר, ואילו בפרויקט קול קורא שנכלל בהגרלה האחרונה, המחיר הגיע ל–11,473 שקל למ"ר. עליות גדולות היו גם בפרויקטים בחיפה ובירושלים.

אף על פי שהמיזמים במסגרת הקול הקורא מצויים בדרך כלל במיקומים טובים יותר לעומת הדירות המיועדות מלכתחילה למחיר למשתכן, אפשר להבין את התסכול שחשים משתתפי סדרה ב', שייאלצו לשלם על דירות מחירים גבוהים בהרבה מחבריהם מסדרה א'. זו אולי אחת הסיבות לכך שרק שליש מזכאי סדרה ב' שעדיין זכו בדירות נרשמו להגרלה האחרונה.

עקב כל הבעיות האלה, קשה שלא להניח כי למרות המסרים המרגיעים מכיוון האוצר ומטה הדיור, סופו של מבצע מחיר למשתכן נראה קרוב, אלא אם תימצא נוסחה חלופית, שתשנה אותו לחלוטין.

עוברים לפריפריה?
שיעור התחלות הבנייה בפריפריה

המרוויחים מבחירות: משפרי הדיור

השאלה הגדולה היא מה יקרה כשהתוכנית תיפסק. ראשית, סביר להניח כי גם אם תוכנית מחיר למשתכן תסתיים לאלתר, קשה לראות את השוק החופשי מתאושש מהמבצע הזה לפחות עד אמצע 2019, מפני שגם לאחר שיווק הקרקעות על ידי רמ"י, ייקח ליזמים לפחות שנה לקבל היתרי בנייה. הקרקעות הזמינות יותר באזור המרכז נמצאות ברובן בבעלות פרטית, ומחיריהן עלו עקב הקצאת כל קרקעות המדינה לטובת תוכנית מחיר למשתכן.

קרקעות מדינה שישווקו בפריפריה לשוק הפרטי, לא יזכו להיענות רבה, לאחר ההצפה הגדולה שנעשתה שם בשנים האחרונות. השוק יגיע למצב קיצוני שבו אף שהמדינה מחזיקה ביותר מ–90% מהקרקעות, רובן המוחלט נמצאות בפריפריה, שתצא כמעט לגמרי מהמשחק.

בהנחה שהריביות יישארו ברמתן הנוכחית, ואף אם יעלו באופן מתון והנחיות בנק ישראל לא ישתנו דרמטית, סביר להניח כי מספר עסקות הנדל"ן יעלה בהדרגה. הזוגות הצעירים שימצאו את עצמם מתוסכלים מהבעיות של מחיר למשתכן, ינסו למצוא את עצמם בשוק החופשי, מה שישחרר גם את משפרי הדיור להיכנס לשוק. כלומר, נראה כי בהדרגה, קצב רכישת הדירות מצד רוכשי הדירה היחידה, במיוחד משפרי הדיור, יחזור לרמות שאיפיינו אותו בשנים שלפני המעורבות האינטנסיבית מצד הממשלה.

תל אביב. מותר לבוא בדרישות לרשויות המקומיות, אבל בעולם, דיור מוזל נבנה בעיקר באמצעות מימון ציבורי מהשלטון המרכזי
תומר אפלבאום

מי שלא צפוי להיות מושפע מאוד מהתהליכים שתוארו כאן הם המשקיעים. החל במחצית השנייה של 2015 הם הורידו מאוד את רכישת הדירות שלהם, עקב המיסוי הגבוה שהטיל עליהם האוצר. ביוני 2015 בוטל הפטור על מס שבח ולאחר מכאן קודם חוק מס ריבוי דירות, המוכר יותר כחוק הדירה השלישית. בתקופת השיא, בסוף 2014 עד אמצע 2015, רכשו המשקיעים 2,000–3,000 יחידות דיור בחודש. בנובמבר 2016 עד ינואר 2017 הם כבר רכשו כ–1,600 בחודש, ואילו בסוף 2017 עד ינואר 2018 רכשו המשקיעים כ–1,200 דירות בחודש. המגמה אף עשויה להתגבר מכיוון שבינואר 2018 הסתיימו תקנות מס שבח שהקשו על המשקיעים למכור דירות, כך שייתכן כי משקיעים מרובי נכסים ימשיכו להתנהג כפי שעשו בינואר 2017, וימכרו מלאי גדול של דירות.

היחלשות מחיר למשתכן ופירוק הממשלה אולי לא יצערו אותם, אך לא נראה כי הם יניעו אותם להגדיל את הרכישות שלהם. היפוך מגמה בעניין זה אולי יגיע כשממשלה חדשה תשנה את מדיניות המס של הממשלה הנוכחית.

לפיכך, התסריט שלפיו מחיר למשתכן תיחלש — בין אם עקב הכשלים שהתגלו בתוכנית ובין אם עקב הבחירות — מגזר אחד של רוכשי דירות, המשקיעים, אינו צפוי כמעט לשנות את התנהגותו. המגזר השני, הזוגות הצעירים, ימשיך לרכוש ככל הנראה מספר דירות דומה לזה שהוא רוכש כיום, אבל יפנה יותר לדירות יד שנייה. רק מגזר משפרי הדיור אמור להגדיל באופן ניכר את הרכישות שלו.

לכן, ההערכה שלנו היא שגם אם התסריט יתממש, לא נראה קפיצה מיידית במספר הדירות הנרכשות וגם לא במדד מחירי הדירות. הקצב הכולל של רכישת הדירות יעלה בכ–5%, בלי דרמה וללא ההתנפלות נוסח 2015, אז מספר הדירות הנרכשת זינק בכ–20%. הנסיבות הפעם צפויות להיות שונות, אך די יהיה בהן כדי להחזיר את מחירי הדירות לסימן של עלייה.

התחזית המלאה לתל אביב

התחזית המלאה לירושלים

התחזית המלאה לחיפה

התחזית המלאה לבאר שבע

התחזית המלאה לראשון לציון

התחזית המלאה לרמת גן-גבעתיים

התחזית המלאה לנתניה

התחזית המלאה לרעננה

התחזית המלאה לכרמיאל

התחזית המלאה למודיעין

התחזית המלאה לפתח תקווה

התחזית המלאה לאשדוד

התחזית המלאה לרמת השרון

התחזית המלאה לנס ציונה ורחובות

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות