למרות הסכם הגג הגדול במדינה - המחירים באשדוד מטפסים

באשדוד מתוכננות להיבנות בשנים הבאות 30 אלף דירות, התחיל לפעול בה באחרונה בית חולים, מתוכנן לקום מוסד אקדמי, וגם ההתחדשות העירונית בצמיחה — אז מדוע מספר העסקות בעיר בשפל של שש שנים?

.
אודי שישון
אשדוד
.
אודי שישון

הסכם הגג הגדול בישראל נחתם ב–2017 באשדוד, ובתוך שבע שנים צפוי להגדיל את מספר תושביה ב–40%. כל 30 אלף הדירות שעתידות להיבנות מכוח ההסכם יוצעו במחיר למשתכן. 80% מהדירות יהיו קטנות, של 3 ו–4 חדרים. כמו כן, צפויים להקים בעיר תשתיות חדשות: מוסדות חינוך וספורט, תחנת רכבת חדשה, פארקים ואפילו רובע חדש שיכלול כ–3,000 דירות. כל זאת בהשקעה של כ–6 מיליארד שקל.

ואולם בטווח הקצר יותר, תקוותה של אשדוד, שציינה השנה 50 שנה להכרזתה כעיר, נטועה בעיקר בבית החולים הציבורי החדש בחלקה הדרומי ובמוסד האקדמי שנמצא בשלבי תכנון.

מספר הדירות באשדוד

בנובמבר 2017 התחיל לפעול בית החולים הציבורי אסותא, הממוקם בכניסה הדרומית לעיר (הרובע המיוחד), ומשתרע על פני 70 דונם. בעתיד הקרוב ייוודע אם המוסד החדש ימשוך אוכלוסייה חזקה לעיר — מה שעשוי להתבטא גם במחירי הדירות. בינתיים מספק בית החולים, הפועל בשיתוף הפקולטה לרפואה באוניברסיטת בן־גוריון, מקומות עבודה לכ–1,200 מתושבי האזור.

עד לפני כמה שנים הרחיבה הבנייה החדשה את אשדוד, העיר החמישית בגודלה בישראל, אל מחוץ לגבולותיה הבנויים. אבל כעת, עם המיצוי הכמעט מוחלט של עתודות הקרקע שבשטחה לטובת הסכמי הגג, מרבית הבנייה בעיר נעשית בתוך השכונות — בין אם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובין אם בהקמת מגדלי מגורים. מספר התחלות הבנייה בין אוקטובר 2016 לספטמבר 2017 היו כ–640 דירות — 15% פחות מבשנה שקדמה לה. מנגד, אשקלון, השכנה הדרומית והזולה יותר שבה כבר התחילה הבנייה במסגרת הסכם הגג, המשיכה להוות חלופה עבור צעירי אשדוד, עם זינוק של יותר מ–50% בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה.

בית החולים הציבורי אסותא. התחיל לפעול בנובמבר 201
בית החולים הציבורי אסותא. התחיל לפעול בנובמבר 201צילום: אייל טואג

עיר הנמל הדרומית היא המובילה בישראל בהתחדשות עירונית מבין הערים שאינן שוכנות במרכז: נכון ליולי 2017, אושרו חמש תוכניות להתחדשות עירונית המוסיפות כ-3,000 יחידות דיור רק בפינוי־בינוי. בנוסף, לפני כחודשיים אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז הדרום את תוכנית העירייה לפינוי־בינוי ברובע ט"ו, הכולל הקמה של 700 דירות על פני שטח של כ–63 דונם. מספר יחידות הדיור המתווספות מכוח תמ"א 38 עולה גם הוא משנה לשנה: בעוד ב–2013 התקבלו היתרים לתוספת של כ–70 דירות, ב–2016 התקבלו היתרים לחיזוק והרחבה של כ–630 דירות קיימות, ותוספת של כ–430 יחידות דיור חדשות.

חרף התמורות החיוביות שקורות בשטח, אשדוד ידעה התקררות בשוק הנדל"ן למגורים, בהתאם למגמה בכלל הארץ. לפי נתוני רשות המסים, מספר העסקות שבוצעו בעיר ב–2017 היה בשפל של שש שנים — 2,971 עסקות — ירידה של 25% לעומת 2016 ושל 37% לעומת 2015, אז נשבר שיא במספר העסקות בעיר. הנתונים ממחישים כי לאחר שנים שבהן ידעו המחירים באשדוד עליות חדות — ובשל כך משכו משקיעים זרים, צרפתים ברובם, השנה חלה רגיעה בהיבט הזה, ובשכונות רבות המחירים נשארו יציבים.

במרכז העיר ובמזרחה נמצאים רבעים י' ו–י"ג החדשים יחסית, שנבנו לפני 20–30 שנה, עם גל העלייה מבריה"מ. שני הרבעים נמצאים בקרבת הרובע המיוחד, בקרבת בית החולים החדש והמוסד האקדמי המתוכנן. רבעים אלה מאופיינים בבנייה רוויה של שתיים־שלוש קומות, דירות בנות 3 ו–4 חדרים וגם בתים צמודי קרקע. המוסדות החדשים, כמו גם מתחם ביג החדש שנפתח לא רחוק משם והקרבה לכניסה הדרומית לעיר ולתחנת הרכבת, יצרו מומנטום חיובי וציפייה לשיפור השכונות. כמו כן, מדרום לבית החולים צפוי לקום מתחם היי־טק חדש, הנמצא בשלבי תכנון.

המשקיעים פעילים פחות ברבעים אלה, בעיקר מפני שהבניינים בהם נטולי פוטנציאל לתמ"א 38. דירות 4 חדרים באזור הן קטנות יחסית, בשטח של כ–80 מ"ר, ומתומחרות ב–1.45 מיליון שקל — עלייה של כ–7% לעומת 2016. דירות 5 חדרים המעטות שיש ברבעים אלה (במיוחד ברובע י') נמכרו בשנה האחרונה (בין מארס 2017 לפברואר 2018) ב–1.65 מיליון שקל — עלייה של 13% לעומת השנה הקודמת.

אשדוד
אשדודצילום: חיים צח / לע"מ

צפונה משם נמצאים הרבעים הוותיקים, ג', ו' ו–ח', שעוברים תהליך של התחרדות, מכיוון שהם נושקים לרובע ז' החרדי, שאף נסגר בשבתות. בגלל הצפיפות הרבה ברובע ז', האוכלוסייה בו עוברת לרבעים הסמוכים, והביקוש מעלה את המחירים, אם כי במידה פחותה מהעליות שנצפו בשנים הקודמות. כמו כן, בשלושת הרבעים האלה מבוצעים פרויקטים רבים של תמ"א 38, ולכן הדירות אטרקטיביות גם בעיני משקיעים.

המחירים בשלושת הרבעים האלה דומים למדי: 1.3 מיליון שקל עבור דירת 3 חדרים ישנה — עלייה של כ–7% ביחס ל–2016, וכ–1.43 מיליון שקל לדירת 4 חדרים — עלייה של כ–4%. זהו טיפוס מחירים בשיעור הנמוך בכ–50% מזה שנמצא ב–2016 לעומת 2015.

רובע ט' נושק גם הוא לרובע ז', וגם אליו יש כניסה של אוכלוסייה חרדית. התושבים החדשים רוכשים בעיקר את צמודי הקרקע הסמוכים לרובע ז' (הבנייה הרוויה ברובע מאופיינת בשמונה עד 12 קומות, שאינם מתאימים לצרכיה הייחודיים של אוכלוסייה זו). בבנייה הרוויה מתגוררת בעיקר אוכלוסייה של עולים מבריה"מ. דירות 3 חדרים ברובע ט' נמכרו בשנה האחרונה ב–1.18 מיליון שקל, ללא שינוי כמעט לעומת 2016. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו תמורת 1.37 מיליון שקל — עלייה קלה של 5% בהשוואה לשנה שעברה.

אשדוד היא המובילה בישראל בהתחדשות עירונית מבין הערים שאינן שוכנות במרכז: נכון ליולי 2017, אושרו חמש תוכניות להתחדשות עירונית המוסיפות כ-3,000 יחידות דיור רק בפינוי־בינוי. מספר יחידות הדיור המתווספות מכוח תמ"א 38 עולה גם הוא משנה לשנה

אשדוד
אשדודצילום: אילן אסייג

האם הרובע הזול באשדוד הוא התקווה למשקיעים?

רובע ב' הוא הזול ביותר באשדוד, ולכן משך בשנים האחרונות את אוכלוסיית העובדים הזרים ואת המשקיעים. מהלכיו של שר האוצר, משה כחלון, בתחום מיסוי המשקיעים מיתנו את פעילותם של האחרונים בשכונה. לצד זאת, הפרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים בבניינים הישנים של הרובע, כמו גם השקעות עתידיות במבני ציבור, מביאים יזמי תמ"א 38 לפעול בה במרץ. דירות 3 חדרים קטנות, בשטח של 45–70 מ"ר, רובן ככולן בבניינים שנבנו ב–1970–1950 נמכרו בשנה האחרונה בכמיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 4 חדרים נמכרו ב–1.25–1.4 מיליון שקל, גם כן בדומה לשנה שעברה.

רובע א' בצפון־מערב אשדוד היה מהאזורים שבהם קפצו המחירים ב–2017 בשיעור הגדול ביותר. בדרומו, ברחוב הדקל הסמוך לים, נבנה בימים אלה פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בעיר. במסגרתו ייהרסו תשעה בניינים שבהם 150 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה מגדלים בני 32 קומות עם כ–675 דירות סך הכל.

אשדוד. בעיר מתוכננות תשתיות בהשקעה של כ– 6 מיליארד שקל
אשדוד. בעיר מתוכננות תשתיות בהשקעה של כ– 6 מיליארד שקלצילום: אילן אסייג

דירות 3 חדרים בשכונה, רבות מהן במיזמי תמ"א 38, נמכרו בשנה האחרונה בעד 1.2 מיליון שקל — קפיצה של 20% לעומת פסח שעבר. דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 90–120 מ"ר, נמכרו בשנה האחרונה ברובע א' ב–1.45 מיליון שקל — עלייה של כ–11% ביחס לשנה שעברה. באופן דומה, דירות 4 חדרים חדשות באותו גודל נמכרו ב–1.75 מיליון שקל — עלייה של 6%–8% לעומת השנה שעברה.

רובע ט"ז הוא רובע חדש ויקר יחסית שנבנה על קרקעות מדינה בחלקה הדרומי־מזרחי של אשדוד לפני שלוש־ארבע שנים, ומשך אליו זוגות צעירים רבים. כיום המחירים בו כבר גבוהים מדי עבורם, ועיקר הרוכשים הם משפרי דיור, מרביתם מהעיר. בשנה האחרונה נמכרו בשכונה דירות יד שנייה של 4 חדרים, בשטח של 100 מ"ר ויותר, ב–2-1.9 — טיפוס של כ–7% לעומת השנה שעברה. דירות בנות 5 חדרים בשכונה נמכרו בחודשים האחרונים ב–2.2–2.3 מיליון שקל — עלייה של כ–8%.

רובע הסיטי
רובע הסיטיצילום: אילן אסייג

בסיטי שבמרכז העיר נבנים כיום בניינים בני 14 קומות. זהו הרובע המרכזי בעיר, ולצד בנייני מגורים שוכנים בו משרדי ממשלה, התחנה המרכזית ומוסדות תרבות. דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו השנה ברובע בכ–1.7 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 5 חדרים נמכרו בו במחירים שנעים סביב 1.9 מיליון שקל — ירידה מפתיעה של כ–5% ביחס למחירי השנה שעברה.

מרכז העסקים הראשי (המע"ר) בעיר נמצא ממערב לסיטי, ועם רובע ט"ז הוא כר הבנייה העיקרי של העיר, עם בנייה רוויה מגוונת בבניינים של עד 25 קומות הכוללים 3,000 דירות בתכנון. דירות 4 חדרים מעטות הוצעו בשנה האחרונה למכירה ב–2.35 מיליון שקל (רובן ככולן בקומות הגבוהות). בשנה שעברה נמכרו רוב הדירות ב–1.75–1.85 מיליון שקל, אם כי דירות בקומות הגבוהות חצו גם אז את רף 2 מיליון השקלים. דירות 5 חדרים במע"ר נמכרו בשנה האחרונה בכ–2.5 מיליון שקל — זינוק של 10%–15% לעומת השנה שעברה.

כל 30 אלף הדירות שעתידות להיבנות מכוח הסכם בגג יוצעו במחיר למשתכן. 80% מהדירות יהיו קטנות, של 3 ו–4 חדרים. בעיר צפויות לקום תשתיות חדשות: מוסדות חינוך וספורט, תחנת רכבת חדשה, פארקים ואפילו רובע חדש. כל זאת בהשקעה של כ–6 
מיליארד שקל

ראש הממשלה בנימין נתניהו בחתימת הסכם הגג באשדוד
ראש הממשלה בנימין נתניהו בחתימת הסכם הגג באשדודצילום: אילן אסייג

רובע המרינה, לחוף ימה של אשדוד, נחשב יוקרתי. בשנים הקודמות הוא היה מבוקש מאוד על ידי תושבי חוץ, אך פחות למגורים, ולכן זה היה רובע רפאים. כיום הוא איבד את האטרקטיביות שלו בעיני תושבי החוץ, ועיקר הביקוש מגיע מצד ישראלים — בעיקר משפרי דיור מבוגרים, מפני שאין בו מוסדות חינוך הנדרשים לילדים.

הרובע בנוי ממגדלים בני 17–24 קומות שנבנו בשנות ה–2000. אין בו היצע של דירות חדשות, והעסקות הן בשוק היד שנייה. דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו השנה במרינה ב–2.2 מיליון שקל הממוצע, בדומה לשנה שעברה. דירות 5 חדרים לא רבות נמכרו בשכונה, תמורת 2.6–2.7 מיליון שקל, לעומת 2.9–3.2 מיליון בשנה שעברה — ירידה של כ–10% ויותר.

תחזית אשדוד

סייעו בהכנת הכתבה: רשות המסים, אתר מדלן, מהנדס העיר אשדוד דורון חזן ועיריית אשדוד

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker