תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוצים לקנות כאן דירה? קודם תביאו מהבית 600 אלף שקל, לפחות

לכתבה
מודיעיןמארק ניימן / לע"מ

הסכם הגג של מודיעין צפוי להוסיף לה 13.5 אלף דירות וכולל גם את הקמת מרכז העיר, שבו מתוכננים מבנים בעירוב שימושים. אולי זאת הסיבה שהמחירים בעיר אינם עוצרים, אף שמספר העסקות בה ירד

16תגובות

ב–1993 הניח ראש הממשלה, יצחק רבין, את אבן הפינה לעיר מודיעין, וביולי 1996 נכנס לביתו התושב הראשון של העיר. כיום, 21 שנים לאחר מכן, גרים במודיעין כ–95 אלף תושבים, כולל מכבים ורעות, הערים הסמוכות שאוחדו עמה ב–2003.

בעיר, הנמצאת בתווך שבין ירושלים לתל אביב, והיתה בשני העשורים האחרונים אופציה מושכת לזוגות צעירים ממעמד הביניים (כ–65% מתושבי העיר הם בעלי השכלה אקדמית, והיא מדורגת במקום 8 בסולם החברתי־כלכלי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), דבקה במרוצת השנים תדמית של עיר שינה. עם זאת, המחירים בה הוסיפו לעלות בעקביות, וגם כיום נדרשים רוכשי דירה בעיר לגייס הון עצמי של כ–600 אלף שקל לכל הפחות.

במודיעין־מכבים־רעות יש כיום עשר שכונות, שהצעירה בהן היא שכונת ציפורים, ומועד אכלוסה הסופי מתוכנן לסוף 2018. העיר ניצבת כיום בחלקו האחרון של השלב הראשון בפיתוחה. בתחילת 2014 יצא לדרך השלב השני עם חתימת הסכם הגג, שצפוי להוסיף לעיר 13.5 אלף דירות, וכולל את הקמת מרכז העיר והשכונות נופים, מורשת וגבעת שר שבחלקים המערביים והדרום־מערביים של העיר. על פי התכנון, כ–70% מהדירות במורשת יוקצו לזוגות צעירים ולזכאי מחיר למשתכן, וכ–20% יהיו מיועדות לזוגות צעירים מהעיר.

מודיעין מציגה

הקמת השכונות האלה צפויה להתמשך חמש שנים לפחות, ובינתיים ההיצע בעיר רחוק מלספק את הביקוש: עד לפני עשר שנים ניתנו כ–3,000 טופסי 4 (אישורי אכלוס) בשנה לדירות ברחבי העיר, ואילו בשנה־שנתיים האחרונות נחתך מספרם לכ–500 בלבד. על כן לא מפתיע שחרף ההתקררות בשוק הדיור המקומי, למעט בכמה אזורים בודדים, לא נמצאו בשנה האחרונה (בין מארס 2017 לפברואר 2018) ירידות מחירים, וברוב המקרים היו מגמות של עליית מחירים מובהקת.

עם זאת, בהתאם להאטה הכללית בשוק, בשנה האחרונה נרשמה ירידה חדה במספר הדירות בעיר שהחליפו ידיים: מספר העסקות שהיו במודיעין ב–2017 — 1,223 — היה הנמוך בשש השנים האחרונות. הנתון נמוך ב–20% לעומת 2016, וב–35% בהשוואה ל–2013.

מה קורה בשכונות היוקרה?

ארבע שנים לאחר שיווק הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ושלוש שנים לאחר תאריך היעד לעליית הדחפורים על הקרקע, כל הפרויקטים בשכונת נופים החדשה, על 31 החלקות שבה, כבר קיבלו היתר בנייה ומצויים בשלבי הקמה שונים. כשליש מהמגרשים בשכונה מוחזקים בידי קבוצות רכישה, משמע הדירות שייבנו עליהם כבר מכורות. ראשוני הדיירים בשכונה ייכנסו לביתם החדש כבר בשנה הקרובה.

אלה שרכשו דירת 4 חדרים סטנדרטית בשכונה, בשטח של כ–100 מ"ר, שילמו בשנה האחרונה 2.1–2.2 מיליון שקל — עלייה של כ–7% לעומת פסח 2017, אז חלה עלייה של 14% לעומת השנה הקודמת. מחירי הדירות הגדולות, בנות 5 חדרים בשטח של 125 מ"ר ויותר, האמירו בכ–8% ל–2.4–2.5 מיליון שקל.

מודיעין עילית
גיל כהן מגן

שכונות בוכמן וקייזר (אבני חן) נחשבות היוקרתיות והמבוקשות במודיעין. בוכמן מחולקת לשני מתחמים — צפון (השבטים) ודרום (מוריה). בוכמן צפון נחשבת יוקרתית מעט יותר בשל ריכוז גבוה של קוטג'ים על מגרשים בשטח של 350–500 מ"ר. גם בבוכמן דרום יש קוטג'ים, אבל במספר מועט יותר ובמגרשים קטנים יותר של כ–330 מ"ר, והאזור מתאפיין בעיקר בבנייה רוויה.

דירות 4 חדרים של 90 מ"ר בוכמן צפון נמכרו בחודשים האחרונים במחירים של עד 1.9 מיליון שקל, אך מחירן של דירות חדשות וגדולות יותר, בשטח של 110 מ"ר, הסתכם ב–2.5 מיליון שקל. דירות 5 חדרים בשכונה נמכרו בחודשים האחרונים תמורת 2.8–2.9 מיליון שקל, לעומת 2.6–2.7 מיליון שקל בשנה שעברה — עלייה של כ–7%. קוטג'ים חד־משפחתיים בני 6 חדרים, בשטח של 150–180 מ"ר, נמכרו בשנה האחרונה בשכונה בכ–1.8 מיליון שקל, אך טווח המחירים היה רחב וחצה לעתים את רף 3 מיליון השקלים.

גם בבוכמן דרום המחירים גבוהים. דירת 4 חדרים סטנדרטית יד שנייה, בשטח של 100 מ"ר, עלתה בשנה האחרונה 2.2–2.3 מיליון שקל — עלייה של 7% ויותר לעומת השנה שעברה. בנוסף, שלוש דירות חדשות מפרויקטים נמכרו בשנה האחרונה בשכונה ב–2.3–2.7 מיליון שקל.

מחירי דירות 5 חדרים יד שנייה באזור, בשטח של 120–140 מ"ר, הגיעו בשנה האחרונה ל–3.1 מיליון שקל ויותר — עלייה ניכרת ביחס לשנה שעברה, שבה נעו המחירים סביב 2.75 מיליון שקל.

שכונת אבני חן במודיעין. מבוקשת ביותר על ידי הציבור הדתי
דודו בכר

שכונת קייזר, שנבנתה לפני כעשור, היא קהילתית ומבוקשת מאוד בקרב הציבור הדתי, מכיוון שיש בה בתי כנסת רבים ומוסדות חינוך איכותיים, וכן משום שהיא קרובה למרכז העיר. בקייזר יש מעט מאוד קוטג'ים, ולכן אלה זוכים לביקוש רב מצד הזוגות הצעירים הגרים בשכונה ומבקשים להשתדרג בתוך גבולותיה. גם ההיצע של הדירות הגדולות מצומצם, ועל כן החלופות עבור תושבי השכונה הדתיים הן שכונת משואה הוותיקה ושכונת נופים החדשה, שנמצאת קרוב למשואה ומתוכננות בה דירות גדולות.

דירות 4 חדרים בשטח של 80–90 מ"ר נמכרות כיום בקייזר תמורת כ–2.1 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. המחירים בעסקות המכר הבודדות של דירות 5 חדרים בשכונה, בשטח של 120–140 מ"ר, נעים סביב 2.7 מיליון שקל, מחיר גבוה ב–20% לפחות מממוצע המחירים לפני שנה.

בונים מהשוליים למרכז

שכונת השמשוני מחולקת למתחם צפוני — הנביאים; ומתחם דרומי — המגינים. השכונה נמצאת בצפון מודיעין וקרובה למע"ר (מרכז עסקים ראשי) העתידי של העיר.

מספר הדירות במודיעין

במגינים שווקו כ–1,000 דירות לאנשי צבא בתחילת המילניום. ב–12 החודשים האחרונים, דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו ב–2–2.1 מיליון שקל, לעומת 1.85–2 מיליון שקל בשנה שעברה — עלייה של כ–5%. בשכונת הנביאים נמכרו דירות 4 חדרים של 90–100 מ"ר ב–1.9–2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרו במנעד מחירים רחב — בין 1.5 מיליון שקל ל–2.5 מיליון שקל. לא אותרה מגמה מובהקת ביחס לשנה שעברה.

פרויקט מרכז העיר של מודיעין נמצא בימים אלה בשלבים מתקדמים, ובמסגרתו צפויים להיבנות בשדרה המרכזית החדשה — שראשיתה באזור כיכר העירייה, המשכה לאורך שדרות החשמונאים וסופה ברחוב פיקוס — כ–470 דירות בבניינים מעורבי שימושים בני חמש קומות: 30% יחידות דיור בנות 2 חדרים, 30% דירות בנות 3 חדרים, והיתר — 4–5 חדרים. תחילת האכלוס מתוכננת לתחילת 2019 (הדבר תלוי בחברה המבצעת).

בקצה התחתון של השדרה תיבנה מעין כיכר, שמסביבה ייבנו מבנים שבהם שתי הקומות הראשונות מיועדות למסחר ומשרדים ומעליהן שלוש קומות נוספות למגורים. לאורך שדרות החשמונאים ייבנו 13 מגדלים ובהם 699 יחידות דיור, מהן 524 דירות שישווקו במבצע מחיר מטרה מ–2014, לפי מחיר של 11,200 שקל למ"ר, כלומר בסביבות 1.6–1.7 מיליון שקל לדירה.

דירות 4 חדרים חדשות במע"ר נמכרו השנה ב–1.7 מיליון שקל, כמו בשנה שעברה, אם כי בפרויקטים מסוימים המחירים הרקיעו גם לכ–2.5 מיליון שקל. דירות 5 חדרים נמכרו בפרויקטים שונים תמורת 1.5–2.5 מיליון שקל, גם כאן בדומה לשנה שעברה.

עד לפני עשר שנים ניתנו כ–3,000 טופסי אישורי אכלוס בשנה לדירות במודיעין, ואילו בשנתיים האחרונות נחתך מספרם לכ–500 בלבד. לכן לא מפתיע שחרף ההתקררות בשוק המקומי, לא נמצאו בשנה האחרונה ירידות מחירים בעיר

שכונת ציפורים
עופר וקנין

עליות מחירים בשכונת כרמים וציפורים

שכונה נוספת בשלבי בנייה מתקדמים היא ציפורים, הנמצאת במערב העיר בין קייזר, בוכמן, משואה ונופים. כמעט כל 900 יחידות הדיור בשכונה נמכרו על ידי קבלנים או בקבוצות רכישה. מתוכן, נכון להיום, כ–400 דירות כבר אוכלסו, והיתר צפויות להתאכלס בשנה הקרובה.

דירות 4 חדרים בשכונת הציפורים נמכרו בשנה האחרונה ב–2.2–2.3 מיליון שקל לעומת 1.85–2 מיליון שקל בפסח הקודם — זינוק של כ–15% ויותר. דירות 5 חדרים נמכרו בכ–2.7 מיליון שקל — עלייה של כ–10%.

כרמים היא שכונה חדשה יחסית שנבנתה לפני עשר שנים, וכמעט כל הדירות החדשות בה נמכרו. בתחילת דרכה נחשבה כרמים זולה, בעיקר בשל הפרויקטים שנבנו בתוכנית מחיר למשתכן במתכונתו הישנה. ואולם בשנים האחרונות, עם אכלוסה של מרבית השכונה, צימצמה כרמים את פערי המחירים מול השכונות האחרות.

דירות 4 חדרים בכרמים נמכרו השנה ב–1.9–2.1 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 5 חדרים יד שנייה, בשטח של 110 מ"ר ויותר, נמכרו תמורת 2.5–2.6 מיליון שקל, טיפוס קל של כ–5% ביחס לשנה שעברה.

בשכונת משואה, מהוותיקות בעיר, שרבים מהבניינים בה נבנו בסוף שנות ה–90 ובתחילת שנות ה–2000, נמכרו דירות 4 חדרים של עד 110 מ"ר ב–1.9–2 מיליון שקל — עלייה של כ–5% לעומת השנה שעברה, שבה הן עלו 1.8–1.9 מיליון שקל.

בשכונת הפרחים, גם היא שכונה ותיקה שנבנתה לפני כשני עשורים, מתומחרות דירות 4 חדרים ב–1.8–2 מיליון שקל. גם כאן, המחיר משקף שוב עלייה של כ–5% ביחס לשנה שעברה. בגזרת דירות ה–5 חדרים יד שנייה לא חל שינוי של ממש, והן הוסיפו להימכר גם השנה בכ–2.3 מיליון שקל. לעומת זאת, מחירי הדירות החדשות ירדו: דירות 5 חדרים נמכרו בשנה האחרונה בכ–2.5 מיליון שקל — ירידה של עד 15%.

תחזית מודיעין

סייעו בהכנת הכתבה: רשות המסים, אתר מדלן ועיריית מודיעין

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות