פתח תקוה - העיר שאינה משתתפת במחיר למשתכן ובכל זאת המבצע מטלטל אותה

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
פתח תקוה
פתח תקוהצילום: עזרא לוי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

אחרי שנים שבהן פתח תקוה היתה בתנופת פיתוח ובנייה, ואף הוכתרה כאחת הערים עם שיעור הדירות החדשות (בנות פחות מ–20 שנה) מהגבוהים בישראל, נראה שעתה היא מתקרבת למיצוי מספר יחידות הדיור שביכולתה להוסיף לעצמה בטווח הקרוב. מספר התחלות הבנייה בעיר, שהגיע לשיא ב–2010, נמצאת בירידה, ואף שנתוני 2017 עדיין אינם סופיים, ברור כי השנה שעברה היתה החלשה ביותר מבחינת התחלות הבנייה, לפחות מאז 2007.

גם מבחינת מספר העסקות חלה בעיר נפילה של 26% ב–2017 לעומת 2016, שיעור גבוה בהרבה מהממוצע הארצי (11%). מספר העסקות שבוצעו בעיר בשנה שעברה — 4,584 — הוא הנמוך ביותר מאז 2012 לפחות. נראה כי יש קשר בין הירידה במספר העסקות לירידה בבנייה.

רבות מהשכונות החדשות שקמו בעיר ב–15 השנים האחרונות מאופיינות בבנייה רוויה ובמגדלים, אבל מלבד כמה מנופים על מגרשים בודדים ודירות שבנייתם צפויה להתקדם ב–2018, תנופת הבנייה והעסקות שנראו בתחילת העשור לא צפויים להתחדש בשנה הקרובה. קבלנים ויזמים בעיר מציעים למי שרוצה ולא הספיק לקנות לעצמו דירה בפתח תקוה, לרכוש משרד על ציר ז'בוטינסקי בשל התשואה הנאה שצפויה להיות באזורי התעסוקה, התעשייה והמסחר. חלק מהמשקיעים בעיר הסבו את השקעותיהם מדירות למשרדים, על רקע ההאצה בפרויקטים על ציר ז'בוטינסקי. הפרויקט הבולט באזור, עם קצב מכירה מהיר בחודשים האחורנים, הוא של קבוצת הרכישה של בסר. באזור מתוכנן לקום פרויקט נוסף של חמישה מגדלים, שבהם שימושים מעורבים: מגורים, השכרה ארוכת תווך, משרדים, מסחר ושטחים ציבוריים.

בנוסף, על הפרק נמצאות כיום שתי פצצות מתקתקות: הכרעה בנוגע לתוכנית מחנה כפר סירקין והנעת פרויקטים של התחדשות עירונית. שני המהלכים לא צפויים להתקדם ביתר שאת בשנה הקרובה, סבורים אנשי הענף בעיר. לפי ההערכות, בשנת בחירות לרשויות המקומיות, המועמדים לא יסכנו את עצמם בקידום נושאים שעלולים להיות רגישים מבחינה פוליטית.

פתח תקוה. חלק מהמשקיעים בעיר הסבו השקעות מדירות למשרדיםצילום: אייל טואג

הדיון על התוכנית להקמת 15 אלף יחידות דיור בשטח מחנה סירקין, חרג מגבולות העיר ומטענות בסגנון NIMBY (לא בחצר האחורית שלי), ונמצא בלב השיח בין השלטון המרכזי והאזרחים בשאלות של תכנון ותשתיות. בתהליך התערבה הוועדה לתכנון ולבנייה של מתחמי דיור מועדפים (הוותמ"ל) השנויה במחלוקת, כדי להתמודד עם התנגדויות האזרחים בעקבות הפקקים והפגיעה באיכות החיים, שצפויים להיווצר בשכונות הקיימות.

תושבי פתח תקוה חוששים גם שערך הדירות שלהם יירד. המגדלים שכבר הוקמו בעיר גורמים לפקקים ומקשים על היציאה מהשכונות לצירים המרכזיים, ובכך פוגעים באיכות החיים. המתכננים מתנים כיום את התוכנית בפיתוח של תשתיות תחבורה ציבורית, המקודמת בשיתוף נתיבי ישראל, רשות מקרקעי ישראל ומשרד התחבורה. כמו כן, השנה מבטיחים בעירייה לטפל בבעיית הגישה לתחנה הרכבת בסגולה, שכיום מחייבת נסיעה במכונית פרטית.

ב–2017 הוחרפו האי־הסכמות והנפיצות סביב תוכנית סירקין, ובמקביל גבר הצורך של הפוליטיקאים להתרחק מהכרעה. דיון להפקדת התוכנית בוותמ"ל צפוי להתקיים עד סוף 2018. כשהבחירות האזוריות יסתיימו, נדע מה יעלה בגורל התוכנית.

העיניים נשואות לציר ז'בוטינסקי

רחוב ז'בוטינסקיצילום: זאב שטרן

ב–2018 ההתחדשות העירונית בפתח תקוה צפויה לצאת מהתבנית הנוכחית, שבה היא מבוססת על יזמים ותושבים שרוצים להשביח את הדירות שלהם ולהגדיל נקודתית את זכויות הבנייה. בעירייה מבינים כי ההתחדשות העירונית היא ברירת המחדל כדי לגדול, וכי יש בה צורך קיומי בהתחשב במצב התשתיות השחוקות במרכזי ערים.

כך למשל, בשכונת רמת ורבר מקודמים תוכנית התחדשות ומתחמי פינוי־בינוי רחבים, לצד שכונת מחנה יהודה והרחובות במרכז העיר הוותיק (חיים עוזר, מחנה יהודה, העלייה השנייה, סביבת חובבי ציון ועוד). דירות 3 חדרים לפני תמ"א 38 נמכרו באזור בחודשים האחרונים ב–1.1–1.3 מיליון שקל, ואילו דירות 3 חדרים אחרי תמ"א 38 נמכרו ב–1.5 מיליון שקל. לפי ההערכות, באזורים אלה אפשר להקים יותר מ–10,000 דירות חדשות.

מספר העסקות היורד בעיר מיוחס בעיקר למשקיעים שעזבו את השוק המקומי. ההאטה ברכישות דירות בעיר נוצרה מכיוון שקבלנים ומשפרי הדיור ציפו למכור את דירותיהם במחירי 2016, ואילו הרוכשים, בהשפעת ההגרלות של מחיר למשתכן בערים הקרובות ראש העין ושהם, ציפו לירידות מחירים — אף שבפתח תקוה לא ששווקה ולו יחידת דיור אחת במבצע. המצב הזה גרם לזוגות הצעירים, שהם המנוע לכל שוק הדירות, לשבת על הגדר, ועצר גם את הרכישות של משפרי הדיור בעיר, שרצו למכור את דירתם לפני רכישה של חדשה.

בעקבות מכירת הדירות שהתמתן, גם בעלייה במחירי הדירות חלה האטה, ורמת המחירים נשמרת. נראה שבעיר אין ביקוש כבוש (מצב שבו קונים פוטנציאליים לא רוכשים דירות מפני שהם ממתינים לירידת מחירים), שכן ברוב השכונות החדשות המחירים לא הוסיפו לעלות, ובחלק מהמקרים אף היו ירידות של אחוזים בודדים. כך למשל, בשכונת אם המושבות החדשה דירת 4 חדרים ירדה מ–2 מיליון בממוצע בתחילת 2017 ל–1.97 בסוף השנה.

ככלל, המחירים במיזמים החדשים בשכונות הצעירות, ובהן כפר גנים ג' ונוה עוז החדשה, נשארו כשהיו בתחילת 2017. דירות 4 חדרים בכפר גנים ג' נמכרו באחרונה ב–2.1–2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–2.3–2.5. במגדלים בנוה עוז החדשה, מחירי הדירות היו דומים לכפר גנים.

השנה, עקב צמצום הקרקע הפנויה לבנייה בעיר, יקומו רק מאות בודדות של יחידות בשולי פתח תקוה, למשל באם המושבות החדשה וסמוך לגבעת שמואל, בשכונות כפר גנים ג' ונוה עוז החדשה. עיקר העיניים יהיו נשואות לפרויקטים שסביב ציר ז'בוטינסקי, בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה, שם צפויים המחירים לעלות בשנה הקרובה. תנופת מגדלים מתקדמת בימים אלה בשכונת רמת סיב, הממוקמת סמוך לאזור התעשייה הישן.

רמת ורבר צפויה לגדול ב–3,000 דירות

נראה שרמת ורבר תמשוך עניין מיוחד. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תיכננה לאשר בשוליים הצפוניים של השכונה, הגובלים בז'בוטינסקי, מיזמי פינוי־בינוי רבים הכוללים מגדלי מגורים של 22–31 קומות, כחלק מתוכנית שכונתית להתחדשות עירונית, שעתידה להיות מופקדת עד סוף השנה. בנוסף, בתוך השכונה מסומנים אזורים שבהם יתאפשר לקדם תוכניות פינוי־בינוי בגובה של עד תשע קומות. בשאר השכונה יתאפשר לקדם פרויקטים מכוח תמ"א 38.

פתח תקוה. מספר רכישות הדירות בעיר ירד ב– 26% בשנהצילום: אייל טואג

התוכנית ברמת ורבר תגדיל את השכונה בכ–3,000 יחידות הדיור. היא צפויה להיות מאושרת להפקדה עד סוף השנה, ונעשו בשכונה כבר תהליכי שיתוף ציבור וצעדים מקדמים שיכינו את התושבים למהלך. לכן, העסקות שהתבצעו בשכונה ב–2017 היו גבוהות בחלק מהמקרים ב–100–150 אלף שקל מהערך השמאי של הדירה. מחירי הדירות באזורים הוותיקים של השכונה נשארו כשהיו ב–2016, והם נמכרו ב–2017 ב–1.3 מיליון שקל בממוצע לדירות 3 חדרים, וב–1.45–1.55 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

בשכונת הדר גנים, שנמצאת סמוך לסירקין ומאופיינת באנשי מגזר הדתי־לאומי המתגוררים בה, נבנו באחרונה מגדלים שהקפיצו מעט את המחירים. עם זאת, נראה שהפתרונות שיציעו לתוכנית בסירקין יהיו אלה שיחרצו את גורלה. דירת 4 חדרים בשכונה, יד שנייה, עולה 1.75–1.95 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירת 5 חדרים יד שנייה עולה 2–2.5 מיליון שקל בממוצע. דירות 5 חדרים מקבלן או שישה חדרים עולות 23.9־2.9 מיליון שקל בממוצע.

סייעו בהכנת הכתבה: מינהל התכנון, מהנדסת העיר פתח תקוה חוה ארליך, יעקב בורובסקי מאנגלו סכסון פתח תקוה, יו"ר לשכת השמאים חיים מסילתי, איציק ברנט מרימקס פתח תקוה

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker