רוצים להבין מה קורה למחירי הדירות? תסתכלו על רמת גן וגבעתיים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
גבעתיים
גבעתייםצילום: רובננקו
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

בשוק הדיור כולו ניכרת בשנה האחרונה האטה במספר עסקות ובהתחלות הבנייה, אבל נראה שרמת גן וגבעתיים הן ערי הדגל של המגמה. שתי הערים - מהמבוקשות בישראל - משלימות שנתיים של ירידה חדה במספר העסקות. מספר העסקות ברמת גן ירדה בכ-30% בשנתיים, ואילו בגבעתיים המספר צנח ב–45%. עם זאת, נראה כי הדבר אינו פוגע בסכום העסקות שהתבצעו, למרות השאיפה של הממשלה להשפיע על השוק החופשי באמצעות מחיר למשתכן.

בגבעתיים וברמת גן יש מיזמי תמ"א 38 רבים, שבהם מתבצעים עסקות בסכומים גבוהים. עם זאת, בשכונות שבהן אין התחדשות עירונית, המחירים נותרים כשהיו, ואילו בבניינים מסוימים שבהם לא מתבצעת תמ"א 38 אף שבסביבתם כן, ערך הדירות יכול לעלות. לפי ההערכות, ברמת גן כמחצית מהעסקות בשנים האחרונות הן עסקות תמ"א 38 ובגבעתיים אף יותר. לפיכך, קצב אישור הפרויקטים האלה על ידי הוועדות המקומיות הוא זה שמכתיב מה יקרה בשוק הדיור המקומי.

רמת גן למדה משכנתה גבעתיים על שמרנות ועל מתחמי התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות נבלמה מדיניות חלוקת ההיתרים המתירנית שלה למסלולי תמ"א 38, בין היתר בשל תיקוני חקיקה לתמ"א ועקב החלטת העירייה להשלים מהלכי תכנון נדרשים. השכונות ברמת גן שבהן קודמו פרויקטים ללא תכנון רוחבי קרסו תחת עומס התשתיות - מחינוך עד תחבורה בכלל וחניה בפרט. ב-2017 נמצא המספר הנמוך ביותר של עסקות ברמת גן מאז 2012 - כ-3,500 דירות לעומת 4,857 ב-2016.

עם זאת, העיר מלאה במיזמי התחדשות עירונית (מלבד שכונות צמודי הקרקע), שהעירייה מקדמת ומעכבת לפי צורכיה ולפי דרישות התושבים. בשנה שעברה היו פעילים בכל רגע נתון יותר מ–100 אתרי בנייה בעיר. פרויקטים שאושרו לפני כמה שנים ממשיכים להתקדם ולהגיע לשיווקים ואכלוסים, והם המקור לעסקות שנעשו ב–2017, בעיקר בשכונות הגפן, תל יהודה, שיכון המזרחי, וברחובות במרכז העיר (ביאליק, הרצל וקרניצי).

רחוב אחד העם ברמת גןצילום: תומר אפלבאום

באופן כללי, המחירים באזורים האלה עלו באחוזים בודדים (עד 5%). בנובמבר 2017 פורסמה מדיניות עירונית ליישום מסלולי תמ"א 38, עם הורדת המכפיל המקסימלי (מספר הדירות הנוספות שאפשר לבנות פר דירה), מ-5.25 ל-3.5, מה שיגביר את הלחצים על תנופת הבנייה של מיזמי תמ"א 38.

    מקור נוסף לעסקות בעיר היה פרויקטים בשכונת קרית קרניצי החדשה. באזור נמכרו דירות 5 חדרים חדשות בחמישה מגדלים בני 25–35 קומות ב–2.8–3.3 מיליון שקל.

    בגבעתיים המדיניות השמרנית הוותיקה של הגבלת פרויקטים במסלולי תמ"א 38 לצד האי־ודאות בשוק ניכרו בשטח: אחרי שנתיים יציבות עם כ–1,700 עסקות בשנה, בוצעו ב–2017, לפי נתוני רשות המסים, רק כ-964 עסקות. הגבלת מיזמי ההתחדשות העירונית הפכה את ההיתכנות לעסקות בעיר לכמעט בלתי־אפשרית, במיוחד על רקע הציפייה לירידות מחירים שנוצרה עקב מחיר למשתכן. המחירים בגבעתיים לא ירדו והציפייה להכרזה והוצאה לפועל של מתחמי החדשות עירונית עוררו את העיר.

    התעוררות סביב מתחם הבורסה ברמת גן

    מתחם הבורסה המתחדש, קרית קרניצי החדשה והאזורים סביב הרכבת הקלה מושכים את המחירים ברמת גן למעלה, ואילו ביתר העיר מורגשת האטה. שכונת חרוזים, הממוקמת בין מתחם הבורסה לירקון, סבלה במשך שנים ממימוש מיזמי תמ"א 38, שאושרו והקשו על איכות החיים בשכונה - רחובות חסומים, מצוקת חניה גוברת ומפגעים משיפוצים ופסולת. עם זאת, כיום היא נחשבת לשכונת הבנייה הרוויה היקרה בעיר.

    לאחר שהשכונה גדלה מ-2010 ביותר מ-1,000 יחידות דיור, החליטה העירייה להאט ואף לעצור את יתר התוכניות בה, ולהתנות את ההיתרים בהקצאת חללים שישמשו לגני ילדים ציבוריים בקומת הקרקע. נראה כי גם בלימה של תנופת ההתחדשות העירונית לא תפגע במיקום הכדאי וההתפתחות הצפויה של מתחם הבורסה הסמוך, וכי אלה עודדו עליות מחירים בשנה האחרונה. דירות 4 חדרים בשכונת החרוזים נמכרו ב–2015–2016 ב–2.4–2.5 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירות 5 חדרים נמכרו ב–2.9–3 מיליון שקל. בשנה האחרונה, דווקא עקב ההיצע הקטן, חלה עלייה נוספת ודירות 4 חדרים נמכרו ב–2.6–2.8 מיליון שקל בממוצע, ואילו מחירי דירות 5 חדרים חדשות טיפסו באופן מתון מעט יותר - 2.9–3.15 מיליון שקל.

    מתחם הבורסה ברמת גן. באזור צפויות להיבנות דירות להשכרהצילום: אייל טואג

    באזור הבורסה הופקדה באחרונה תוכנית נוספת המקודמת על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר ומינהל התכנון, שלפיה יוקמו על שטח של 13 דונם, בין היתר, דירות לסטודנטים ולהשכרה לטווח ארוך. בנוסף, בשבועות הקרובים צפויה הוועדה המקומית להפקיד תוכנית למתחם הבורסה, שתאפשר הוספת קומות לחלק מהמבנים וכן שיפור מבנים ושינוי של הייעודים הקיימים. יש בכך כדי לגרום להחייאה ומיתוג מרענן לאזור, שישפיעו על עליות המחירים, אבל לא בשנה הקרובה.

    מעברו השני של רחוב אבא הלל, בשכונת הגפן, חלה גם עליית מחירים של אחוזים בודדים ב–2017 לעומת 2016. דירות 3 חדרים חדשות אחרי תמ"א 38 נמכרו בכ–2.3 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירות 4 חדרים נמכרות החל ב–2.5 מיליון שקל (חדשות ומיועדות לתמ"א 38). בימים אלה מאושרות ומקודמות תוכניות פינוי־בינוי ובנייה לגובה רק בחלקן הצפוני של השכונות, הקרוב למתחם הבורסה ולציר ז'בוטינסקי.

    החלק הצפון־מערבי הפופולרי של מרכז העיר (אזור הרחובות ביאליק ובן גוריון) שמר על ערך הדירות בו, ואף חלה בו עלייה קלה, למרות מיעוט העסקות באזור. דירות 4 חדרים מפרויקטים של תמ"א 38 נמכרו באזור ב–2.1–2.4 מיליון שקל בממוצע, ודירות 4 חדרים ותיקות נמכרו ב–1.8–2.1 מיליון שקל. בחלקיה המזרחיים של מרכז העיר הוותיק, ברחובות הרצל, קרניצי והרא"ה, המחירים נמוכים יותר. דירת 5 חדרים ישנה באזור נמכרה השנה ב–1.8 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים חדשה ומרווחת נמכרה ב–3.2 מיליון שקל.עם זאת, לפי ההערכות, הרחובות בסביבת מתחם הבורסה והבתים הישנים בקרבת הרכבת הקלה, שעוד צפויים לעבור התחדשות עירונית, יעלו את ערכם.

    בחלקו הדרומי של רחוב הרא"ה ולאורך שדרות ירושלים וכן באזור השכונות תל יהודה, רמת עמידר, נוה יהושע, שיכון המזרחי ורמת יצחק, חלו האטה ואף קיפאון במספר העסקות. במרכז העיר הוותיק ובנוה יהושע דירות 5 חדרים חדשות נמכרו באחרונה בפרויקטים של תמ"א 38 ב–2.0–2.2 מיליון שקל, מחירים דומים לשנה שעברה ואולי נמוכים במעט. דירות 4 חדרים כמעט לא הצליחו לעבור את רף 2 מיליון השקלים, ובמכירת דירות 2–3 חדרים חלה ירידה במספר העסקות, ככל הנראה עקב התרחקות המשקיעים מהשוק.

    מתחם הבורסה ברמת גןצילום: מוטי מילרוד

    קצב המכירה של הבתים צמודי הקרקע בעיר נמצא כמעט בקיפאון. צמודי קרקע בשיכון ותיקים, רמת חן, תל גנים וקרית קרניצי הישנה כמעט לא נמכרו השנה. ברמת שקמה למשל, השכונה הדרומית שצמודה לפארק הלאומי, השקיעה העירייה בעבודות חיזוק תשתיות וקיימת בה ודאות תכנונית שלפי הצפיפות לא תהיה גבוהה. אף שהיא נחשבת לשכונה עם פוטנציאל לתשואות עבור משקיעים, כמעט לא בוצעו בה עסקות ב–2017.

    בשכונה החדשה היחידה ברמת גן, קרית קרניצי החדשה (המכונה המשולש הגדול), הפופולרית בקרב משפרי הדיור מהעיר ומאזור בקעת אונו, נמכרו באחרונה דירות 4 חדרים ב–2.5–2.8 מיליון שקל - עלייה של 5%–8% לעומת השנה שעברה. דירות 5 חדרים בשכונה נמכרו ב–2.8–3.3 מיליון שקל. שלושה בניינים מתוך החמישה הנבנים בשכונה סיימו אכלוס, אבל קצב המכירות אטי, וכך גם קצב התאמת התשתיות הנדרשות לשכונה. מתווכים מהאזור מדווחים כי עליית המחירים בשכונה החדשה צפויה להשפיע גם על המחירים בקרניצי הוותיקה. בשנים הבאות יהיו העיניים נשואות למתחמים המתפנים: השלישות ברמת גן, האזורים בקרבת תל השומר ואלוף שדה וכן התפתחות הבורסה וציר הרכבת הקלה שלידה.

    גבעתיים: יש ביקוש, אבל אין היכן לבנות

    פרויקט פינוי בינוי גבעתייםצילום: טל הפקות

    גבעתיים מנתה בסוף 2016 כ–58.5 אלף תושבים, בצפיפות של יותר מ–18 אלף איש לקמ"ר. זו העיר השנייה בצפיפותה בישראל, אחרי בני ברק. שטחה הכולל של גבעתיים הוא 3.2 קמ"ר, וכמעט אין בה פיסת קרקע לא מנוצלת או מתוכננת. בעוד רמת גן גדלה בין 2008 ל–2017 ב–10.1 אלף תושבים - גבעתיים, שגודלה כרבע מרמת גן, גדלה ב–6,400 תושבים. הדבר מעיד על הביקוש הרב בעיר, אך גם על מעט מאוד הזדמנויות לגדול.

    מספר העסקות בגבעתיים ירד ב–2017 כמעט בחצי לעומת 2016. רק 964 דירות נמכרו - הנתון הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות. ברבעון הראשון של השנה נסגרו עשרות בודדות של עסקות. עם זאת, מחירי הדירות בעיר לא ירדו. ברחוב הראשיים ובשכונות הוותיקות המחירים נותרו כשהיו. בשכונות שבהן מתאפשרת מידה מסוימת של תמ"א 38 - המחירים עולים, אף אם אלה תוכניות עתידיות. תוכנית המתאר הרחבה של העיר נמצאת בשלבים מתקדמים, וצפויה להיות מופקדת עד סוף השנה, אם לא יעכבו אותה קשיים פוליטיים עקב הבחירות לרשיות המקומיות. בשכונות בורוכוב וגבעת רמב"ם היו עליות מחירים של כ–5% ב-2017, הצפויות להמשיך בשנה הבאה. בצירים המרכזיים והוותיקים במרכז העיר וליד הקניון לא התבצעו עסקות רבות ולא היו תנודות ניכרות במחיר.

    בגבעת רמב"ם נמכרו מספר גדול יחסית של דירות 2–3 חדרים, ייתכן שהן היו בבעלות משקיעים שנוטשים את השוק עקב הכבדות המס של שר האוצר, משה כחלון. הדירות נמכרו במחירים גבוהים. כך למשל, דירת 3 חדרים בשטח של 69 מ"ר בבניין מ–1960 נמכרה ב–1.94 מיליון שקל, ודירת 63 מ"ר מ–1950 נמכרה ב–1.95 מיליון שקל. גם בבורוכוב מחירן של דירות 3 החדרים הוותיקות גבוה, והוא נע בין 1.8 ל–2 מיליון שקל. עסקות חריגות שנעשו בסוף 2017 הצביעו על עליות גבוהות אף יותר. כך למשל, דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר מ–1990 נמכרה ב–2.3 מיליון שקל.

    בדירות 4 חדרים נרשמה יציבות ביחס למחירי השנה שעברה, ואולי אף ירידה של אחוזים בודדים. דירות 4 חדרים חדשות בגבעת רמב"ם ובבורוכוב נמכרות כיום ב–2.6–3 מיליון שקל, תלוי אם לפני תמ"א 38 או אחריה. מעט דירות 5 חדרים נמכרו באזור ב–3.9 מיליון שקל בממוצע.

    בשכונות המערביות בצפון - רחוב ערבי נחל בקרבת הבורסה ודרומה יותר - היו ב–2017 עליות מחירים המקרבות אותן לשכונת בורוכוב, שנחשבה עד לא מזמן היקרה ביותר. לכך תורמת העובדה שכמה מיזמי תמ"א 38 שרדו את המסננת הקפדנית של עיריית גבעתיים והצליחו להיבנות. היצע הדירות החדשות דחף את המחירים הממוצעים למעלה.

    סייעו בהכנת הכתבה: נועם דרסה, זכיין רימקס 100% רמת גן־גבעתיים, רשות המסים ועיריות גבעתיים ורמת גן

    לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

    תגובות

    הזינו שם שיוצג באתר
    משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker