הרוכשים מחפשים דירות זולות — ורמת השרון נשארת מאחור

מספר העסקות בעיר — הנמצאת בין שלוש הערים היקרות בישראל — צונח. אחת הסיבות היא התוכניות שצפויות להוסיף לעיר תושבים רבים. עם זאת, המחירים עדיין לא יורדים

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רמת השרון. אנשי הנדל"ן בעיר מתארים "שוק בפריזר"
רמת השרון. אנשי הנדל"ן בעיר מתארים "שוק בפריזר"צילום: עופר וקנין
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

רמת השרון היא אחת מהערים שעוברות בימים אלה שינוי דרמטי, ועתידה לעבור שינוי דרמטי אף יותר בשנים הקרובות — למורת רוחם של תושביה. המגדלים החדשים שממוקמים במזרח העיר, ומיזמי הפינוי־בינוי, הם הדברים הנגלים. אבל גם תוכנית המתאר העירונית שנגנזה לעת עתה, מדיניות של התחדשות עירונית ותוכניות ממשלתיות בשטחים הסובבים את העיר, ישנו אותה מאוד בעתיד הקרוב — מעיר של בנייה נמוכה ומרווחת לעיר גבוהה וצפופה.

בשנתיים האחרונות תוכנית המתאר העירונית עמדה במוקד סערה ציבורית. היא כללה הגדלה של מספר הדירות בעיר מ–15 אלף ל–42 אלף — כמעט פי שלושה, ובהתאם גם עלייה במספר התושבים מכ–47 אלף כיום ל–140 אלף עד 2035. ההתנגדות לתוכנית הגיעה לשיאה בפברואר 2017, כשהתוכנית נדחתה. זו היתה תוכנית המתאר העירונית הראשונה שנדחתה, עקב מחאה ציבורית גדולה שהתעוררה בכל ישראל בשנים האחרונות נגד מוסדות התכנון. מאוחר יותר באותה שנה בוטלה גם תוכנית המתאר של הרצליה השכנה. תוכניות המתאר של הוד השרון וכפר סבא נמצאות כיום בהליכים משפטיים.

התוכנית שנדחתה ברמת השרון כוללת תוספת קטנה יחסית של 4,000 דירות לשטח העיר, ומייעדת את רוב תוספת הבנייה לשטחים שמסביבה, בלי לגעת כמעט בשכונות צמודי הקרקע במערב ובמזרח. אבל בשכונות של הבנייה הרוויה, התוכנית הציעה הוספה של עד 4.5 קומות, ובמרכז העיר הוצעו מיזמי פינוי־בינוי, שיאפשרו בנייה לגובה עד תשע קומות ובין הרחובות הראשיים סוקולוב ואוסישקין ולאורכם.

עיקר הבנייה יועד לשטחים הפתוחים בין רמת השרון להרצליה וליד שכונת מורשה המזרחית. 12 אלף יחידות דיור תוכננו לקום על שטח המחנות הצבאיים באזור גלילות, שכיום אינו שייך לרמת השרון.

מחאה נגד תוכנית המתאר העירונית. רמת השרון היתה הראשונה שנדחתה בה תוכנית עקב מחאה של תושבים
מחאה נגד תוכנית המתאר העירונית. רמת השרון היתה הראשונה שנדחתה בה תוכנית עקב מחאה של תושביםצילום: עופר וקנין

התוכנית אמנם נדחתה — אך עולה השאלה לכמה זמן. במקביל, יש תוכניות נוספות בעיר: בסוף 2016 אושרה תוכנית רצועת הנופש, שתחומה בין כביש 4 ממזרח, נתיבי איילון ממערב, כביש 5 בצפון ותל אביב בדרום. לפי התוכנית, צפויות לקום כ–6,000 יחידות דיור.

בדצמבר 2017 הפקידה הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) תוכנית במערב רמת השרון ובהרצליה, להקמת 11 בנייני מגורים של עשר קומות ושלושה בניינים של 28 קומות וכ–1,660 יחידות דיור על שטח של כ–500 דונם. התוכנית כוללת גם הקמת אזור תעסוקה בשטח של 24 אלף מ"ר ליד גליל ים.

במארס 2017 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב את תוכנית ההתחדשות העירונית ברמת השרון, הכוללת תוספת של 1,500 יחידות דיור. התוכנית חילקה את העיר למתחמי התחדשות עירונית, שקבעו את גובה ומכסת הבנייה בכל אחד מהם. קודם לכן, ב–2016, אישרה העירייה מדיניות ברורה לגבי תוספת קומות במיזמי תמ"א 38.

לבסוף, יש לציין את תוכנית תעש רמת השרון, שאינה כלולה בתוכנית המתאר שנעצרה, מפני שמתחם תעש אינו נמצא בשטח העירוני של רמת השרון, אך בעתיד צפויות חלק מ–23 אלף יחידות הדיור המתוכננות שם להצטרף לרמת השרון. כרגע התוכנית, שכבר אושרה במוסדות התכנון, נתונה במחלוקת משפטית בבית המשפט העליון. עם נחשול ענק כזה גדול של תוכניות, היישוב שתושביו רוצים שיישאר מושבה שיש לה עיר (לפי משאל שערכה העירייה), ינטוש בקרוב סופית את החזון הזה.

מספר הדירות ברמת השרון

שיא שלילי במספר העסקות

מבחינת מחירי דירות, רמת השרון אינה שונה מערים אחרות בישראל, ואולי אף בעייתית מהן בתקופה שבה הרוכשים מחפשים דירות זולות. בעיר — הנמצאת בין שלוש היקרות בישראל — אין דירות כאלה. כתוצאה מכך מספר העסקות שבוצעו ב–2017 בעיר היה נמוך, ואנשי הנדל"ן בעיר מתארים "שוק בפריזר".

בשנה שעברה בוצעו בעיר 798 עסקות לרכישת דירות — הנתון הנמוך ביותר לפחות מאז 2012. בין 2016 ל–2017 מספר הרכישות נפל ב–20%. עם זאת, מחירי הדירות בעיר לא ירדו.

נוה גן היא השכונה דרומית ומנותקת משאר העיר. היא ממוקמת בין תל ברוך בדרום לכפר הירוק בצפון, מערבית לדרך משה סנה ומזרחית לנתיבי איילון. השכונה מאופיינת בבנייה שעיקרה מ–15 השנים האחרונות. מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מסתכמים ב–3.4–3.7 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות 5 חדרים ב–3.8–4.2 מיליון שקל.

תוכנית המתאר של רמת השרון אמנם נדחתה עקב מחאה ציבורית — אך עולה השאלה לכמה זמן. מעבר לכך, יש תוכניות נוספות בעיר, ונראה שזו כבר אינה מושבה שיש לה עיר כמו שהתושבים רוצים

שכונות צמודי הקרקע בעיר קפואות לגמרי
שכונות צמודי הקרקע בעיר קפואות לגמריצילום: אייל טואג

ברוח התקופה, שכונות המסומנות כבעלות פוטנציאל לפינוי־בינוי במזרח העיר — מורשה, נוה מגן ורסקו — נמצאות במצב המתנה, עם מעט מאוד עסקות שמבוצעות בהן. מורשה מסומנת כשכונה עם מצוקת פקקים, עקב בניית המגדלים במזרח העיר, ללא הקמת תשתיות נדרשות. דירות 4 חדרים חדשות בבנייה רוויה במורשה, עולות 2–2.3 מיליון שקל, ודירות יד שנייה עולות כ–10% פחות. מבחינה זו אין כמעט תזוזה משנה שעברה. מבחינת צמודי קרקע בשכונה, בית על מגרש בשטח של 300–350 מ"ר נמכר ב–3–4 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה.

שכונת נוה מגן נמצאת מערבית למורשה, ויש בה בעיקר צמודי קרקע ישנים, על מגרשים גדולים יחסית, בשטח של 400–500 מ"ר. גם כאן יש עצירה במספר העסקות, ומחיר מבנה ישן המיועד להריסה על מגרש בשטח של כ–850 מ"ר, יכול להיות 5–6 מיליון שקל.

רסקו, שנמצאת מערבית לנוה מגן, היא שכונה קוטג'ים ששטחם קטן מאשר אלה שבנוה מגן. אבל זו שכונה צעירה יותר, הנחשבת למבוקשת מאוד, והדבר מתבטא במחירים גבוהים. בתים ישנים הדורשים שיפוץ בשטח בנוי של 150–170 מ"ר על מגרש בשטח של 200–250 מ"ר עולים 4–4.5 מיליון שקל. בתים חדשים ששטחם הבנוי כ–200 מ"ר עולים כ–6 מיליון שקל ויותר.

רבעים הדר ואלון הם מהמבוקשים בעיר. שניהם נמצאים צפונית לרסקו, ומאופיינים בבנייה רוויה נמוכה בעיקר. ברובע אלון יש צמודי קרקע, ואפשר למצוא בו גם בנייה חדשה יחסית של בניינים שנבנו בעשור האחרון. דירות 3 חדרים ישנות באזור עולות 1.6–2 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים ישנות במצב טוב עולות 2.8–3 מיליון שקל. מחירן של דירות 4 חדרים חדשות ממיזמי תמ"א 38 מסתכם ב–3.2–3.4 מיליון שקל ושל דירות 5 חדרים ישנות ב–3–3.5 מיליון שקל, דירות חדשות מאותו סוג עולות 3.6 מיליון שקל ויותר.

שכונת מורשה
שכונת מורשהצילום: אייל טואג

שכונת הווילות היוקרתית רמת השרון המערבית קפואה למדי. הרוכשים בררנים, זהירים ומהססים, ובעלי הווילות אינם ממהרים להוריד מחירים. לפיכך, העסקות בשכונה זו מתקדמות באטיות, וכשכבר מבוצעות עסקות — נראה כי בעלי הדירות נאלצים להתפשר. בגלל שונות הנכסים, וטווח המחירים הגדול שנהוג בשכונה, קשה לנקוב בשיעור ירידות המחירים, אך אנשי הנדל"ן בעיר מדווחים על ירידה קלה. בית על מגרש בשטח חצי דונם בשכונה עולה 7–10 מיליון שקל, אם הבית מיועד להריסה המחיר יירד ל–6–6.5 מיליון שקל, ואם אלה מגרשים קטנים יותר, של 300–400 מ"ר, המחיר יהיה 5–6 מיליון שקל.

תחזית רמת השרון

סייעו בהכנת הכתבה: הלמ"ס, רשות המסים, מירי אופק ויוסף (צפי) צרפתי זכיין אנגלו סכסון ברמת השרון

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker