תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הרגשה מעליבה": מה קרה לאדריכלית מניו יורק שניסתה להגיע למגדלי אקירוב?

לכתבה
שטח ציבורי בבעלות פרטית במנהטןRichard Levine / Alamy Stock Pho

האדריכלית הראשית לשעבר של ניו יורק מופתעת מחוסר התכנון של המרחב הציבורי בישראל, גם במרחב בין מגדלי YOO למגדלי אקירוב היוקרתיים וגם באם המושבות העממית ■ "בדירות ובמשרדים הכל טכנולוגי וחכם, אבל כשיוצאים החוצה הכל מתהפך והחוץ אינו מתוכנן"

20תגובות

השיחה עם מתכננת הערים רקל רמתי מתקיימת בקומה גבוהה מאוד בשכונת המגדלים פארק צמרת בתל אביב, שבה היא שוהה בעת ביקור הקיץ שלה בישראל. היא ילידת ישראל, ומשנות ה–20 לחייה מתגוררת בניו יורק, באזור היוקרתי בצפון־מזרח מנהטן. רמתי מציינת לטובה את איכות הדירה שבה היא נמצאת. לדבריה, הרמה גבוהה בהרבה מזו השכיחה בניו יורק. "אפילו בכניסות למגדלים בישראל מרגישים הבדל — כאן הלובי תמיד גדול ומפואר". כשמי שאומרת דבר כזה היא האדריכלית הראשית לשעבר של העיר ניו יורק, כדאי להקשיב לה — אך לא רק דברי שבח בפיה.

רחל רמתי
אייל טואג

רמתי מסבירה כי "במנהטן, אפילו בבניינים שבהם מחיר הדירות מגיע לעשרות מיליוני דולרים הלובי צנוע, לא מפגינים את העושר. תל אביב דומה במובן הזה למיאמי — תרבות בנייה שמחצינה את היוקרה". היא גם מתרשמת מעיצוב הפנים והאבזור: "בדירות ובמשרדים הכל טכנולוגי וחכם, המלה האחרונה בעיצוב ובנוחות לדייר". אבל אז היא עוברת לצד השני של המטבע: "חבל שכשיוצאים החוצה הכל מתהפך — הרחוב מוזנח והחוץ לא מתוכנן", היא אומרת.

רמתי נסעה בשנות ה–60 ללמוד אדריכלות בניו יורק, ובתום לימודיה התחילה לעבוד במחלקת התכנון והבנייה של עיריית ניו יורק. בראשית שנות ה–90 מונתה לאדריכלית הראשית של העיר. בתפקידה כתבה חלקים מחוק התכנון המסועף של העירייה, וכיום היא מלמדת תכנון אורבני באוניברסיטת קולומביה ובאוניברסיטת ניו יורק. במקביל, היא ממשיכה להחזיק במשרד אדריכלים המתמחה בניתוח ובמיצוי זכויות בנייה במגרשים במנהטן.

בביקורה הנוכחי בישראל הגיעה כמה פעמים לצפון הארץ. "כבישים יודעים לסלול כאן, את זה עושים הרבה ומהר", היא אומרת בחיוך. היא מסבירה שהכבישים האלה מחברים בין ערים שבתכנונן אנחנו פחות מצטיינים.

יש לרמתי משפחה וחברים בישראל, והקשרים עם חלקם נוצרו כשהם הגיעו לניו יורק כאנשי עסקים או בשליחויות ציבוריות. "הוזמנתי לבית של ידידים במגדלי אקירוב", היא מספרת על חוויותיה מהמגורים בתל אביב. "כשמארחי הבינו שאין לי מכונית, הציעו לי להזמין מונית, ואני צחקתי. הרי הדירה שלהם ממש פה ממול. אחרי שניסיתי להגיע אליהם ברגל הבנתי שצדקו — הבניין כה קרוב, הם שכנים, ולמרות זאת לא הגיוני להגיע ברגל.

"בישראל רואים בניין חדש בעיר, שאין לו שום דבר משותף עם המרחב שבחוץ. לכן, לתושבים לא נעים ללכת ברחוב, ולשטחי מסחר קשה לשגשג. אם לא עוברים ליד החנויות - אין קונים. רחובות כאלה הם מצב לא הגיוני באזור שנחשב לחלק אינטגרלי מהעיר"

"יצאתי אליהם והלכתי לאורך רחוב, שבו ניצבים בזה אחר זה מגדל ליד מגדל שאין ביניהם כלום. הלכתי עוד כמה עשרות מטרים ליד כביש סואן (גשר ההלכה), שלידו קיר אטום ומעליו צמחייה שאינה נותנת צל. אחר כך הגעתי לכביש נוסף (דרך נמיר), שהייתי צריכה לחצות בשני שלבים כי הוא מאוד רחב ויש בו נתיבים רבים, שביניהם צריך לעמוד על אי תנועה בלי צל. אחרי שעברתי את הכביש שוב הלכתי לאורך קיר גבוה ואטום. כך הגעתי לכניסה של מגדל אקירוב, שהיא בעצמה רחוקה ומוגבהת מהרחוב. זו היתה חוויה מאוד לא נעימה בלשון המעטה. הרגשה מעליבה, כאילו שהמתכננים שכחו שבין בתים כל כך קרובים יש רחוב שהולכים בו אנשים".

ליד המגדלים החדשים, בייחוד היוקרתיים, כמעט תמיד יש גינה ורחבה פתוחה, קומת הקרקע בדרך כלל מטופחת.

"הבניינים יפים ומתוכננים בחוכמה, אבל ביניהם יש מרחב חסר ערך ולא שימושי. איני בקיאה בתוכניות העיר החדשות, אבל הרושם המתקבל הוא שלכל הפחות בעבר לא היתה התבוננות מכלילה על הערים. נדמה שהפיתוח נעשה בתוכניות בניין עיר (תב"עות) נקודתיות לכל מגרש. כל פרויקט אושר לעצמו, בלי לתת את הדעת על מיצוי היתרונות ויצירת הקשר בינו לבין הבנייה הקיימת.

"במציאות רואים בניין חדש בעיר שאין לו שום דבר משותף עם המרחב שבחוץ, וכך לאט לאט השטחים הציבוריים מאבדים משמעות ואינם מביאים תועלת לעיר. לתושבים לא נעים ללכת, ולשטחי מסחר קשה לשגשג. אם אין רצף חנויות ברחוב, זה לא טוב, ובוודאי אם הרחוב אינו מתאים להליכה, ולכן אנשים מעדיפים לנסוע ממקום למקום אפילו במרחקים קצרים. אם הם לא עוברים ליד החנויות — אין קונים. רחובות כאלה הם מצב לא הגיוני באזור שנחשב לחלק אינטגרלי מהעיר".

"הלכתי לאורך רחוב, שבו ניצבים מגדלים שאין ביניהם כלום. הלכתי עוד כמה עשרות מטרים ליד כביש סואן שלידו קיר אטום ומעליו צמחייה שאינה נותנת צל. אחר כך הגעתי לכביש נוסף שהייתי צריכה לחצות בשני שלבים כי הוא מאוד רחב ויש בו נתיבים רבים, שביניהם צריך לעמוד על אי תנועה בלי צל. זו היתה הרגשה מעליבה, כאילו שהמתכננים שכחו שבין בתים כל כך קרובים יש רחוב שהולכים בו אנשים"

מה אפשר לעשות אחרת?

"הכי חשוב להתחיל לתכנן את החיבור של הבניינים לקרקע. צריכה להיות דרישה גורפת מכל יזם להשקיע בתכנון ובמשאבי פיתוח בדפנות של המבנה, ובעיקר בקירות שפונים למרחב הציבורי שבו עוברים כולם. אסור שתחתית בניין ברחוב עירוני תהיה קיר. בפארק צמרת, במקום להכניס את הפעילות שאינה מגורים לתוך הקניון, אפשר היה לפרוש את המסחר והמסעדות ברחוב. עוד בתכנון הוחלט כי השירותים והמסחר ירוכזו בתוך מבנה אחד סגור. אני רואה שיש בו תנועה, יש אנשים שבאים לאכול במסעדות, ואנשים מהשכונה מגיעים לקנות בחלק מהחנויות. אם כל הפעילות היתה ברחוב, היא היתה משפרת את ההרגשה בשכונה לאין שיעור, וגם לעסקים שכיום בקניון היו מגיעים עוד לקוחות".

יזמים יגידו שאי־אפשר למכור דירה עם שטחי מסחר בקומת הקרקע, מכיוון שיום אחד הם עלולים להיהפך לבית קפה שפתוח עד הלילה.

"יש פתרונות: אפשר להסיט את הדירות מקו הבניין כדי להרחיק את הפעילות מהדירות בקומות הנמוכות ולבנות גגונים שיוצרים הפרדה ויזואלית ואקוסטית בין המסחר בקומת הקרקע למגורים שמעליו. בזכות הגגונים המתחברים זה לזה ויוצרים את ההפרדה בין הבניינים לדירות, רחוב אבן גבירול בתל אביב הרוויח עוד דבר שמאוד נדרש בישראל — צל".

אנשים מחכים לאוטובוס בשמש, התחנה לא מספקת צל
עופר וקנין

זה לא ישכנע יזם שבונה בניין יוקרתי ומתכוון למכור בו דירות במחירים גבוהים.

"חנויות ומסעדות אינן הפתרון היחיד לתוכן של רחוב. בתל אביב ובניו יורק יש רחובות רבים שאין בהם אפילו חנות אחת, והם מאוד נעימים להליכה. יש חלופות כמו גן ילדים שהחצר שלו פונה לרחוב במקום לעורף, מדרגות יפות שאפשר לשבת עליהן דוגמת אלה שברחובות של הבתים הנמוכים בניו יורק, גינה מטופחת, קיר זכוכית של משרד, וכניסות לבניין ממפלס הקרקע שמביאות תנועת אנשים. נתקלתי ברחובות שבהם הכניסות לבניין החדש סודרו מכיוונים שונים מהכניסות בבניינים הוותיקים. סידור כזה מונע מפגשים בין אנשים, ומפחית את העניין ברחוב".

"התנגדות למגדל בגלל שהוא מגדל היא טעות. כשהחוק מאפשר בנייה, היזם ימצה אותה, ובצדק. הוא קנה את הקרקע בידיעה של הרווח שהוא מצפה להשיג. הציבור צריך להביא בחשבון שאפשר לבנות גם 100 קומות במרכז עיר, והמגדל לא יפגע ואפילו ישפר את הרחוב - אבל צריך לדאוג שזה יקרה"

השכונות החדשות בערים נבנות ומתוכננות מראש, גם שם אין תנועת אנשים רבה ברחוב.

"בשכונות החדשות, כמו בחריש ובשכונת אם המושבות בפתח תקוה, הבעיה אחרת. חוקי התכנון אמנם מחייבים להקצות 30%–40% מהמגרש בתוכנית כשטח ציבורי פתוח — אבל החוקים אינם מגדירים מה יהיה בשטחים הפתוחים. המתכנן יוצא ידי חובה בהקצאת אחוזי הקרקע לייעוד, והיזם נתן את שלו — שילם על הכביש, יצר מדרכה, ותרם את תרומתו להקמת הגינה. עם זאת, התוצאה הסופית אינה משרתת את הציבור — החללים שוממים.

"אני סבורה שהסיבה היא שהתכנון מתמקד במבנים. אולי לא מביאים כאן בחשבון שגם מרחב ציבורי צריך תכנון. לא מספיק שיהיו בית ספר וגינת משחקים. שוטטתי בישראל, וראיתי בניינים חדשים ניצבים בין שטחים פתוחים שאין בהם אנשים. הבחנתי גם בפארקים שאינם נגישים באופן שגרתי, מפני שהם מוקפים בכבישים. צריך לחשוב על תוכן לשטח הפתוח, לא מספיק לשתול דשא או לרצף כיכר — הם לא יתפקדו בגלל שהם קיימים.

"כשמתכננים שכונה צריך להביא בחשבון את המיקום של השטח הפתוח ביחס לתנועת האנשים, את הדרכים המובילות אליו ולשלב שימושים המתאימים בשעות שונות ובעונות שונות לאנשים בגילים שונים. בשכונות החדשות אני רואה ששתלו דשא, שמו ספסל, לפעמים יש גם בריכות נוי, אבל אם אף אחד לא עובר בגינה ולא יושב ליד הבריכה, מה הטעם?"

שכונת אם המושבות בפתח תקוה
זאב שטרן

שיתוף הציבור עובד בניו יורק

רמתי היתה שותפה לניסוח כללי המרחבים הפתוחים לציבור בחוקת הבנייה של ניו יורק, ובהם פופס (POPS — Owned Public Spaces Privately או שטח ציבורי בבעלות פרטית). זו נוסחה לתמרוץ, שלפיה מוצעת תוספת בנייה של 20% ליזמים, בתמורה לפיתוח של שטח ציבורי ליד הפרויקט. היזם מחויב להקים ולתחזק לפי כללים שמכתיבה העירייה, ונקנס בעשרות אלפי דולרים במקרה של התרשלות.

"תוספת הזכויות מועילה ליזם, אבל היא מבוססת על היגיון תכנוני — אם בונים 20% יותר מגורים או משרדים, הציפייה היא שיגיעו יותר אנשים, ולכן צריך עוד שטח פתוח שיכיל אותם", מסבירה רמתי. "חוק התכנון העירוני מגדיר את התמריץ ליזם והוא אינו נתון למיקוח. אי־אפשר לשבת אצל ראש העיר ולשכנע אותו לקבל יותר".

בערים בישראל שטחים כאלה נוטים להיעלם, משום שמקימים אותם בשטחים מוגבהים, ולכן לא מבחינים בהם. כך למשל, בפרויקט השוק הסיטוני בתל אביב, תוכננה גינה בגובה הקומה השלישית, ובמגדל בשדרות רוטשילד 22 בתל אביב הוחבא מגרש לשימוש הציבור בלובי סגור עם שומר. ואולם בניו יורק מוכתבים כללים המונעים את סגירת השטח באופן שלא יאפשר גישה חופשית אליו.

בניו יורק הפופס חייבים להיות פתוחים, גלויים, העיצוב שלהם יזמין להשתמש בהם, וצריך להיות ברור לעוברים ושבים שאפשר להיכנס אליהם — זה יכול להיות כיכר הנוצרת כרחבה מתחת לבניין, גינה סמוכה, חלק מקומה בבניין ואף קומה שלמה, שחייבות להיות במפלס הרחוב ולכל היותר גבוהה או נמוכה ממנו בשתי מדרגות. דפנות המרחב הפתוח שמשיקות לרחוב צריכות להישאר פתוחות, ואם הוא נמצא בין שני רחובות הוא תמיד ייצור מעבר נוסף שמצופף את רשת הדרכים בין הבלוקים הבנויים. אם הפופ הוא קומת קרקע של בניין, ולכן סגור בקירות, הם חייבים להיות שקופים, והיתר הבנייה מגדיר מספר של פתחי כניסה ואת הכיוונים שלהם. מותר להשכיר חלק ממנו לפעילות מסחרית בשיעור של לא יותר מ–20% מהשטח, ולהציב פריטי אומנות באישור ועדה, שאינה יכולה לשרת גופים מסחריים.

לכן, מקרה עזריאלי שהעמיד את פסל בדמותו בפתח קניון שבבעלותו, לא היה יכול לעבור. גודל השטח הפתוח לציבור מצוין בהיתר הבנייה, וכך גם מה יהיה בו ברמת פירוט של מספר וסוג הכיסאות והשולחנות, מספר העצים ורוחב הגזע שלהם בזמן הנטיעה וכן גישה לחדרי נוחיות. במקרה של חריגה מההיתר, דבר שיכול לקרות למשל אם מספר הכיסאות ברגע נתון אינו כמצוין, היזם מקבל דו"ח וקנס בגובה של עשרת אלפים דולר. בכל יום שעובר עד השבת המצב לקדמותו הקנס עולה בעוד 2,500 דולר.

אף שהפופס הוא שטח פרטי, העיצוב והתוכן מושפעים מדרישות הציבור, שבאחרונה מבקש רשת ווי־פי פעילה ושקעים לטעינה של מכשירים סלולריים. כשמתכוונים לשפץ בניין בניו יורק, חובה להציג את התוכניות לפופס הקשור אליו למועצת התכנון הציבורית — גוף שבו יושבים 50 נציגי תושבים ובעלי עסקים מהסביבה, המתערבים בפרטי העיצוב של המרחב כבעלי עניין. ניו יורק מחולקת ל–59 אזורים, ולכל אזור יש מועצת תכנון ציבורית משלו.

הוועדות האזוריות משפיעות?

"מאוד משפיעות. השיתוף אתן נעשה בשלב מוקדם של התכנון, מכיוון שהיזם מבין שכך עדיף. הוועדות אינן קובעות. אין להן זכות החלטה, אבל יש משקל לעמדה שמתקבלת בהן בהצבעה דמוקרטית בשלב ההיתר במוסדות התכנון העירוניים. התנגדות לדרישות של ועדה אזורית פירושה פעולה נגד רצון התושבים. הפוליטיקאים שמגיעים לישיבות הוועדות רוצים להיבחר".

"חוקי התכנון אמנם מחייבים להקצות 30%–40% מהמגרש בתוכנית כשטח ציבורי פתוח - אבל החוקים אינם מגדירים מה יהיה בהם. המתכנן יוצא ידי חובה בהקצאת אחוזי הקרקע לייעוד, והיזם נתן את שלו - שילם על הכביש או יצר מדרכה. עם זאת, התוצאה הסופית אינה משרתת את הציבור - החללים שוממים"

מגדל רוטשילד 22 בתל אביב
דודו בכר

בציבור הישראלי יש כמעט הסכמה גורפת: כולם מתנגדים למגדלים.

"התנגדות למגדל בגלל שהוא מגדל היא טעות. כשהחוק מאפשר בנייה, היזם ימצה אותה, ובצדק. הוא קנה את הקרקע בידיעה של הרווח שהוא מצפה להשיג. הציבור צריך להביא בחשבון שאפשר לבנות גם 100 קומות במרכז עיר, והמגדל לא יפגע ואפילו ישפר את הרחוב. אבל צריך לדאוג שזה יקרה, שהיזם ירוויח והציבור ירוויח אתו.

"במנהטן המגדלים הם על השדרות, המשמעות היא שיש ביניהם מרחק של לפחות 35 מטר זה מזה, והם ניצבים בצירים שבהם שעוברת תחבורה ציבורית. כיום דורשים מהיזמים להכניס למבנה שלהם את תחנות הרכבת התחתית, וכך מתפנות מדרכות לשימושים אחרים. כשבונים, משאירים מסדרון נוף — מושג שכיח בשיח התכנוני.

"במקרה של בנייה על קו המים, משאירים מבט מהרחוב לשפת הנהרות (המקיפים את חצי האי מנהטן; מ"מ), ומשתמשים בפיתוח כדי לקשור שטחים בעיר ולהנגיש את הנהר לתושבים. כך עשו בטיילת הפארק בברוקלין ובמגדלים שבקצה הדרום־מערבי של האי מנהטן".

אצלנו מתלהט מאבק נגד מגדלים על קו החוף בתל אביב, למשל בכיכר אתרים.

"בכיכר אתרים צריך להיאבק להשארת שדרה פתוחה, שתהיה פתח רחב לים ולא דרך שביל צר. יש שני יסודות לפרויקט מוצלח: מסדרון נוף וגישה בטוחה לחוף. לא רק בתל אביב, הדבר נכון גם לעוד ערים — למשל נהריה, שדרות הגעתון הן פוטנציאל של רחוב נדיר ביופיו. מעציב שכיום האזור מוזנח. קשה להאמין שכך נראית שדרה מרכזית של עיר על ציר שמגיע עד הים. אפילו סביב הנחל יש גדר. באזורים אחרים בעיר ראיתי שמפתחים שכונות חדשות".

רחוב הגעתון בנהריה
דרור ארצי / ג'יני
רחוב הגעתון בנהריה
תומר נויברג

שאיפות אידיליות של מתכנני הערים מתנגשות עם רצון הקבלנים.

"קבלן תמיד ירצה יותר. גילוי נאות: אני בת של קבלן. קבלנים או כמו שקוראים להם היום, יזמים, צריכים לרצות יותר — כך עושים עסקים מצליחים. הציבור צריך לרצות שקבלנים יצליחו וירוויחו, ולכן ימשיכו לבנות. אם הם לא יבנו מי יבנה, הממשלה? טענות על תכנון לקוי צריך להפנות למגזר הציבורי.

כשוועדות התכנון עושות את עבודתן המקצועית והציבורית, הערים והרחובות נראים טוב. תפקיד היזם הוא לעשות כסף ולהמשיך לבנות, והתפקיד של הוועדות לפקח שהוא יבנה כמו שצריך. נגד יזם שאומר שלא יבנה אם לא יתנו לו כך וכך, צריכה לעמוד ועדת תכנון חזקה. קרקע לפיתוח היא מצרך מבוקש, תמיד יהיה מישהו שירצה לממש זכויות בנייה. הכוח נמצא בוועדות, אולי הן חוששות להשתמש בו".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות