תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רוצים להבין למה מחירי הדירות בתל אביב זינקו? תסתכלו על ניו זילנד

לכתבה
אוקלנד. CMCT מחזיקה בנכסים בעירבלומברג

בשנים האחרונות זינקו מחירי הדירות בניו זילנד ■ אם בוחנים את הנתונים היטב, מגלים כי אוקלנד אינה שונה כל כך מתל אביב, וכי הגורמים לקפיצות המחירים דומים

33תגובות

השנה שעברה היתה קשה לעשירי העולם. הם לא הפסידו כסף, להפך, הם נהפכו רק לעשירים יותר, אבל חוסר הוודאות הטריד אותם. הברקזיט בבריטניה, גל הפופוליזם בצרפת וזכייתו של דונלד טראמפ בבחירות לנשיאות ארה"ב גרמו להם לקרוא את העיתונים ולחשוש מפני הלא הנודע. אין דבר שאנשי שוק ההון שונאים יותר מהלא נודע.

מה עושים? מחפשים מקלט. בשוק ההון נהוג לחשוב שהזהב או הין היפני הם השקעה בטוחה בעתות משבר. בשוק הנדל"ן מחפשים פעמים רבות מקום מרוחק ושקט שלא יושפע בקלות מהטלטלות העולמיות. גם אם זו אינה השקעה מצוינת, לפחות יתאפשר לנפוש באזור ולשכוח מהצרות. לכן, התחיל גל שבו מיליונרים מכל העולם השקיעו בניו זילנד — גן עדן נידח מצד אחד ומודרני מצד שני, שבו אפשר לקבל את כל השירותים שאדם מערבי דורש וגם את כל השקט שהוא צריך — וכל זה במחיר מציאה לעומת פנטהאוז בניו יורק או אפילו מקום חניה בלונדון.

אוקלנד
בלומברג

מעמדה של ניו זילנד כמפלט לא התחיל ב–2016, אלא ב–2008 כששוקי ההון בעולם קרסו — והפיננסיירים חיפשו מקום שבו יוכלו לשכוח מכל הצרות שלהם גרמו. הבידוד הגיאוגרפי של ניו זילנד, שנחשב תמיד לחיסרון הגדול שלה, נהפך לפתע ליתרון. עוד ועוד תושבי חוץ עשירים רואים בניו זילנד מקלט בטוח. משקיעים זרים רכשו 3% מכל הנכסים במדינה ב–2016. הם התמקדו בנכסים יקרים, שחלקם בשוק הנדל"ן במדינה צומח במהירות. מספר העסקות של בתים בשווי של יותר ממיליון דולר ניו זילנדי (690 אלף דולר אמריקאי) קפץ ב–21% — מה שהוביל את ניו זילנד למקום הראשון בעלייה ריאלית של מחירי הבתים בשנה שעברה, לפי מדד מחירי הדירות של "אקונומיסט".

ניו זילנד היא אחת המדינות הכי פחות צפופות בעולם: מתגוררים בה רק כ–4.5 מיליון תושבים על שטח של כ–269 אלף קמ"ר — בערך פי 13 מגודלה של ישראל, המאכלסת מספר תושבים כמעט כפול. ניו זילנד מככבת תמיד גם בדירוגי השחיתות, כלומר כאחת מהמדינות שבהן השחיתות נמוכה במיוחד. בימים שבהם פרשת הצוללות, ופרשת מעונות ראש הממשלה למשל תופסת מקום מרכזי בחדשות בישראל, דירוג כזה נשמע כמו חלום רחוק.

בסקרי קלות עשיית עסקים, מדורגת ניו זילנד באופן כמעט קבוע בשלישייה הראשונה בשנים האחרונות, כך שאיש העסקים הממוצע בישראל יכול רק לחלום על ביורוקרטיה מצומצמת כמו בניו זילנד. אף שהחקלאות היא חלק מרכזי בכלכלה בניו זילנד, התמ"ג לנפש בישראל ובניו זילנד דומה יחסית. אבל זה אינו המקום היחיד שבו ישראל וניו זילנד דומות בו.

תל אביב ואוקלנד דומות אך קצת שונות

מוטי דטלקרמר, שותף ומנהל מחלקת מימון תאגידי בחברת הייעוץ BDO, ורותם זילברברג, מנהל צוות ייעוץ נדל"ן ב–BDO, החליטו להשוות בין שוק הנדל"ן בתל אביב לשוק באוקלנד, העיר הגדולה ביותר בניו זילנד. על פניו, ההשוואה נראית הגיונית: שתי המדינות נחשבות לכלכלות מפותחות, אבל אינן מובילות ברמות הפיתוח; לשתיהן דירוג אשראי ותמ"ג לנפש דומים; וחשוב מהכל — גם באוקלנד וגם בתל אביב התושב הממוצע אינו מצליח לרכוש דירה, בעיקר בעשור האחרון שבו המחירים נסקו בשיעור לא פרופורציונלי בין היתר בגלל משקיעים ותושבי חוץ. באזור אוקלנד מתגוררים 1.6 מיליון תושבים מתוך 4.6 מיליון ניו זילנדים, בעוד באזור תל אביב מתגוררים 1.4 מיליון תושבים מתוך 8.5 מיליון תושבי ישראל.

מגדל מאייר ברחוב רוטשילד בתל אביב
עופר וקנין

מדד מחירי הבתים של "אקונומיסט" שפורסם במארס ממחיש היטב את המצב: בתוך עשור, מהרבעון הרביעי של 2006 עד הרבעון הרביעי של 2016, זינקו מחירי הבתים בניו זילנד ב–41% — קפיצה בשיעור חד יותר לעומת עליית המחירים באוסטרליה שהצליחה לתפוס את הכותרות בשנים האחרונות, עקב בועת הנדל"ן שמתפתחת בה. באותה תקופה חל בישראל ניתור של כמעט 84% במחירים — עלייה בשיעור יותר מכפול מזה של ניו זילנד.

לפיכך, קיימים תנאים שונים במקצת, אם כי בחינה של השינוי במחירים מבחינה ריאלית מצמצמת את הפער. בחינת השינוי הריאלי במחירים בין הרבעון השלישי של 2015 לרבעון השלישי של 2016 מציבה את ישראל במקום השלישי אחרי ניו זילנד וקנדה בשיעור של עליית מחירי הדירות. בעיר אוקלנד, מחיר של דירה ממוצעת כמעט הכפיל את עצמו — והגיע ליותר ממיליון דולר ניו זילנדי.

לפי דטלקרמר וזילברברג, בנטרול אינפלציה, הגיעה אוקלנד למקום הראשון בעולם בעליית מחירי הדירות בין 2012 ל–2016. השוואה ממוקדת יותר בין תל אביב לאוקלנד מגלה כי מהרבעון השלישי של 2015 לרבעון השלישי 2016 טיפסו מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב ב–17%, ומשנת 2009 עד הרבעון השלישי של 2016 הם המריאו ב–82%. בהשוואה, מחירי הדירות באוקלנד מחירי עלו בשנה האחרונה ב–12.6%, וקפצו ב–87% מ–2012.

המשקיעים אינם הסיבה היחידה לזינוקי המחירים

ניו זילנד רוצה מאוד למשוך אליה עשירים. על כל השקעה של 10 מיליון דולר ניו זילנדי בנכסים מקומיים או בקרנות בתקופה של שלוש שנים, יכולים המשקיעים להגיש בקשה לתושבות, אם הם שהו במדינה במשך 44 ימים לפחות בשנתיים שלפני הגשת הבקשה. המשקיעים האלה אינם חייבים לדעת אנגלית או לחיות תקופה מסוימת במדינה אחרי הגשת הבקשה. הם גם אינם חייבים לשלם את המסים שלהם שם. אבל משקיעים הם אינם הגורם היחיד שמוביל לעליית מחירים — לא בישראל ולא בניו זילנד.

ניו זילנד מקבלת כ–30 אלף בקשות אזרחות בממוצע בשנה. ואולם מתוך חשש משחיתות וניצול, היא מעניקה רק קומץ של ויזות מדי שנה.

עליות דומות מחירי הדירות הממוצעים הריאליים, במיליוני שקלים

בניגוד לצפי באירופה ובארה"ב, הריבית בניו זילנד נמצאת במגמת ירידה בניסיון להילחם בהאטה באינפלציה. בתחילת 2015 היתה הריבית בניו זילנד 3.5%, אך מאז היא ירדה בהדרגה עד שהגיעה בדצמבר 2016 ל–1.75%. אמנם עברו מאז תשעה חודשים, אבל אנליסטים עדיין סוברים כי ייתכן שהבנק המרכזי במדינה יחליט על הורדת ריבית נוספת ל–1.5%. בישראל אין לריבית עוד הרבה לאן לרדת, משום ששיעורה בשפל (0.1%), מה שתורם לניתוב ההשקעות לנדל"ן. למרות ההאטה המסוימת בשוק הנדל"ן שעליה אנו מדווחים בחודשים האחרונים, סביבת הריבית בישראל עדיין תומכת בהשקעות נדל"ן.

גורם נוסף שעשוי לסמל את הדמיון בין תל אביב לאוקלנד הוא היותן של הערים המוקד התרבותי המרכזי במדינה. הדבר גורם לכך ששתיהן מושכות אלפי תושבים מאזורים אחרים במדינה בכל שנה ומהגרים מחו"ל המחפשים את מזלם במקום חדש. לפי הנתונים שאספו דטלקרמר וזילברברג, בכל שנה אמנם עוזבים את תל אביב "על הנייר" 5,000 תושבים, אבל מגיעים אליה אלפי צעירים שאינם טורחים לשנות את כתובת המגורים שלהם, ולכן אינם נספרים כתושבי העיר. באוקלנד, הנתונים הרשמיים מצביעים על הגירה חיובית של 7,000 תושבים בשנה, למרות עליית המחירים החדה בעיר.

וכמו כל דבר בכלכלה, כשיש ביקוש, צריך להיות היצע — אחרת המחירים יעלו. ולכן, היצע מצומצם גם בתל אביב וגם באוקלנד תורם לעליית המחירים. בישראל קיים מחסור של כ–100 אלף דירות. בתל אביב, שבה קשה למצוא שטחים פנויים לבנייה למגורים, המחסור חריף עוד יותר. באוקלנד, מצביעים הנתונים הרשמיים על מחסור של 14.5 אלף דירות בשנה כדי לענות על הביקוש, אבל ב–2016 הגיע מספר התחלות הבנייה בעיר לקצת יותר מ-10.4 אלף.

ואם ממשיכים עם ההיגיון הכלכלי של היצע וביקוש, מגלים כי השקעה בנדל"ן בתל אביב ובניו זילנד הניבה למשקיעים תשואה גבוהה. מי שרכש בית באוקלנד לפני 2012 עשה עסקה טובה. אבל שנה שעברה עוד ועוד משקיעים לנהור לזהב הנדל"ני בעיר, והקפיצו את המחירים אף יותר. בעיית המשקיעים בתל אביב מוכרת לישראלים, בעיקר כשהריבית היתה אפסית, ולמעשה כ–30% מהדירות שנמכרו בתל אביב בשנים האחרונות היו להשקעה.

ממשלת ישראל וממשלת ניו זילנד החליטו שהן מנסות להילחם בזינוק במחירי הדירות. באופן מפתיע, שתיהן פעלו מעט מדי ומאוחר מדי. בסוף 2012 קבע בנק ישראל הגבלה על משכנתא לרוכשי דירה שנייה ל–50% משווייה — אך המהלך לא הצליח להשפיע על השוק. בנוסף, ניסו בישראל להגדיל את מס הרכישה על רוכשי דירה שנייה. מיסוי דירה שלישית לא עבר בבג"ץ, ולכן סביר להניח שמשרד האוצר ינסה למצוא צעדים אחרים להגבלת המשקיעים.

הריביות יורדות
4
3
2
1
0
%
2013 2014 2015 2016 2017
הריבית בבנק המרכזי של ניו זילנד ריבית בנק ישראל

באוקלנד פורסמו ב–2015 תקנות המחייבות את המשקיעים להחזיק בהון עצמי של 30% לפחות מערך הדירה. ב–2016 הוחמרו התקנות והבנק המרכזי במדינה חייב את המשקיעים בהון עצמי של 40% לפחות. לא בטוח שהתקנות האלה עזרו בטווח המיידי, מפני שבנובמבר 2016 היוו המשקיעים בניו זילנד 38% מכלל נוטלי המשכנתאות.

"ישראל סוציאלית יותר מניו זילנד"

ואולם דטלקרמר וזילברבג מציינים כי נראה שההגבלות באוקלנד מתחילות להשפיע על המשקיעים, וכי אפשר לזהות ירידה בביקוש ובעסקות לרכישת דירות. מספר הדירות שנמכרו באוקלנד בדצמבר 2016 ירד ב–24% ל–721, ומחיר המכירה החציוני ירד ב–1.2%. עם זאת, עדיין אי־אפשר להגיע למסקנות חד־משמעיות, מכיוון שגם בדצמבר 2015 סך העסקות ומחירי הדירות ירדו, כך שייתכן שזו השפעה עונתיות, והנתונים למעשה קבועים.

בנוסף, גולדמן סאקס פירסם במאי תחזית שבה הוא הזהיר מפני האפשרות שמחירי הדירות בניו זילנד יירדו בקרוב באופן חד. מדו"ח על מחירי הדירות במדינות G10 (המדינות בעלות המטבעות הנסחרים ביותר בעולם), עולה כי שוקי הנדל"ן הממונפים ביותר הם במדינות עם כלכלות קטנות ופתוחות כמו שוודיה וניו זילנד. לפי הבנק, יש סיכוי של 35%–40% לירידת מחירים ניכרת בשתי המדינות האלה בשנתיים הבאות בשיעור של 5% או יותר (במחירים ריאליים).

גולדמן סאקס משווה את מחירי הדירות בכלכלות שונות באמצעות שלושה פרמטרים: יחס מחירי הדירות לדמי השכירות; יחס מחירי הדירות להכנסות משקי הבית; ומחירי הדירות הריאליים. "אם עושים ממוצע של המדדים האלה, מחירי הדירות בניו זילנד נראים הכי מוערכים יתר על המידה ביחס לשאר המדינות. אחריה נמצאות קנדה, שוודיה, אוסטרליה ונורווגיה", נכתב בדו"ח. "לפי המודל הזה, הסבירות של ירידות מחירים בשוק בתוך חמישה עד שמונה רבעונים היא גבוהה ביותר בשוודיה ובניו זילנד".

ואכן, בתחילת אוגוסט דווח על צניחה במספר הדירות בניו זילנד שהועמדו למכירה. בנוסף, נתונים של אתר הנדל"ן הגדול בניו זילנד, Realestate.co.nz, הצביעו על כך שביולי 2017 היתה ירידה של 0.3% במחיר המבוקש על דירה לעומת יולי 2016, וכי ייתכן שזו תחילת מגמה של היחלשות ניכרת של שוק הנדל"ן במדינה. בנוסף, ב–23 בספטמבר ייערכו בניו זילנד בחירות כלליות, ואיש אינו יכול לדעת כיצד הן יסתיימו — מה שמכניס את משקיעי הנדל"ן לכוננות.

לדברי דטלקרמר וזילברבג, "גם בתל אביב נראה כי ההגבלות מתחילות להשפיע, אנו עדים לירידה ניכרת בסך הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ, בעיקר אחרי עליית מס הרכישה. אנו עדים לירידה גם בגזרת הדירות להשקעה, ששיעורן מסך העסקות ירד ל–20%, לעומת 30% מאז העלאת מס הרכישה וביטול הפטור ממס על דירת מגורים יחידה. עם זאת, הציבור אינו רואה את שינוי המגמה מתקרב, וכ–72% מאמינים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות", נכתב בדו"ח שלהם.

"ביחס לאוקלנד, המדיניות בישראל סוציאלית יותר ולא התייחסה רק להדרת משקיעים, אלא גם לרוכשי דירה ראשונה למגורים, במטרה להיטיב עמם. התוכניות מחיר למשתכן ודירה להשכיר מעידות על כך.

"ברמת המשק נראה כי הכלים שנותרו למשק כדי להתמודד עם בעיית מחירי דיור הם העלאת ריבית וגידול בהיצע. על הגידול בהיצע ברמה המקומית אפשר לענות, עד גבול מסוים, באמצעות תהליכי התחדשות עירונית, חיזוק התשתיות וקירוב הפריפריה לעיר באמצעות שיפור התחבורה הציבורית ויצירת מרכזי תעסוקה ובילוי אלטרנטיביים מחוץ לתל אביב".

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות