תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למצוא דירות במחירים נמוכים - יחסית: משקיעי הנדל"ן בעולם מתכוננים למסיבה באירופה

לכתבה
מגדל אייפל בפריז. "הפעילות בשוק הדיור צפויה להתרחב בכל השווקים המרכזיים באירופה" בלומברג

אירופה מתאוששת כיום מהמשבר החריף שפקד אותה ב–2010 - האם הגיע הזמן לרכוב על ההתאוששות?

תגובות

בעולם יש בעיה. הריבית הנמוכה, שאמורה לעודד את הציבור להוציא את הכסף מהבנק ולהתחיל לבזבז אותו — מפנה במקרים רבים את הכסף להשקעות בנדל"ן. לפי סקירה חצי שנתית של סטנדרד אנד פורס (S&P), אירופה אינה יוצאת דופן בעניין זה. אבל באירופה קיים הבדל מהותי לעומת שוקי הנדל"ן בארה"ב, אוסטרליה, סין או ישראל — היא עדיין מתאוששת מהמשבר החמור שפקד אותה החל ב–2010 וסירב לשחרר את הכלכלה במשך שנים.

ארה"ב כבר שכחה מההתאוששות, סין ואוסטרליה נמצאות כבר אחרי נקודת השיא של המחזוריות, ומשקיעי הנדל"ן בעולם מתכוננים למסיבה האירופית. לפי הדו"ח של S&P, סביבת הריבית הנמוכה וההתאוששות הכלכלית צפויות להוביל להתחזקות ניכרת ועליית מחירים בשוק הנדל"ן בבלגיה, צרפת גרמניה ואירלנד. בפורטוגל יובילו משקיעים זרים את הזינוק במחירים, ואילו בהולנד ישברו המחירים השיאים. בדו"ח גם מצוין כי באיטליה צפויה עלייה מתונה במחירים, ובבריטניה חוסר הוודאות מהברקזיט יוביל לגידול מתון במחירים. כמו כן, לפי הסקירה, בשווייץ הרגולטורים יגבילו את העליות.

ואולם לא הכל ורוד באירופה. ביולי פירסמה קרן פידלטי כי מחירי הנדל"ן המסחרי באירופה מגיעים לרמות של בועה, בעיקר בערים מרכזיות כמו ברלין, פריז, מדריד, וציריך. לפי פידלטי, המחירים כיום גבוהים מאלה שהיו ב–2007, ערב המשבר הכלכלי בארה"ב, ושלוש שנים לפני שאירופה נסחפה למשבר חובות משל עצמה.

ואולם ב–S&P מתמקדים בשוק הנדל"ן למגורים — שם נראה כי יש עוד הרבה לאן לצמוח. "הפעילות בשוק הדיור צפויה להתרחב בכל השווקים המרכזיים באירופה השנה, בגלל שיעורי הריבית שנמצאים בשפל היסטורי וההתאוששות ההדרגתית בכלכלה", נכתב בדו"ח. עוד נטען בדו"ח של S&P כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב–2018 וב–2019, בעיקר משום שלא צפויה העלאת ריבית באירופה לפני 2019.

בריטניה: חוסר ודאות בבועת הנדל"ן

לונדון. מחירי הדירות בעיר הרקיעו שחקים בשנים האחרונות
בלומברג

בריטניה נחשבת לבירת הנדל"ן האירופית. מחירי הדירות בלונדון הרקיעו שחקים בשנים האחרונות, וצעירים רבים כבר אינם יכולים להרשות לעצמם להתגורר בבירת הממלכה, וזאת עוד בלי להזכיר את המחירים השערורייתיים של דירות היוקרה בעיר ואפילו של מקומות חניה. אבל עכשיו, כשברקע מרחפת סכנת הברקזיט, המשקיעים אינם יודעים למה לצפות, ושוק הנדל"ן הבריטי נכנס לקיפאון.

ואולם, לפי התחזית של S&P, מחירי הדירות בבריטניה יטפסו השנה ב–2.5%, לפני שיירדו בשנה הבאה ב–1%. אחרי 2018, כשיתפזר ענן חוסר הוודאות של הברקזיט, צופים בדו"ח כי מחירי הדירות בממלכה ימשיכו לעלות. העובדה שמקשה הכי הרבה על המשקיעים היא שעדיין לא ברור כיצד ייראו היחסים של בריטניה עם מדינות האיחוד האירופי אחרי הברקזיט.

כלכלת לונדון נשענת במדיה רבה על תעשיית הפיננסים שלה, וייתכן כי בנקים רבים יצטרכו לעזוב את הממלכה ולחפש יעדים אחרים באירופה שבהם יוכלו להתבסס כדי לקיים קשרי מסחר חופשיים עם יתר מדינות אירופה. המהלך עשוי להוביל לנטישת עובדים מלונדון ולסכן את אחד מעמודי התווך של הכלכלה העירונית. אבל זהו התרחיש החמור, שממנו תנסה בריטניה להימנע ככל האפשר, ולכן גם לא צפויה קריסה בשוק הנדל"ן במדינה.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בבריטניה

פורטוגל: המשקיעים הזרים באים

ליסבון. משרד התיירות של פורטוגל הצליח להציבה על מפת היעדים החמים
בלומברג

כלכלת פורטוגל הצליחה לצאת מחוזקת מהמשבר החריף שפקד אותה. משרד התיירות של המדינה הצליח להציב את ליסבון על מפת היעדים החמים של אירופה, והזכייה של המדינה באירוויזיון השנה צפויה להעמיד את עיר הבירה במרכז תשומת הלב של אירופה — ושל המשקיעים המחפשים הזדמנויות במקומות שבהם המחירים עדיין נמוכים יחסית.

היצע הדירות בפורטוגל עולה בהתמדה, אך גם הביקוש, מה שיוביל להערכת S&P לגידול של 6% השנה במחירי הבתים, ולעלייה של עוד 4.5% במחירים ב–2018. ברבעון הראשון של 2017 היתה עלייה של 19.4% במספר רכישות הדירות במדינה לעומת התקופה המקבילה ב–2016, לאחר שב–2016 חלה קפיצה של 18.5% במספר העסקות לעומת 2015. ואולם הביקוש מתמקד בדירות קיימות, ולא בבתים חדשים שנבנים.

כלכלת פורטוגל נהנית בשנתיים האחרונות מפריחה כלכלית, שמפצה על שנות המשבר הקשות. היצוא מזנק, ושיעור האבטלה יורד בקצב מהיר — מה שגורם לצעירים במדינה לחזור לשוק הנדל"ן. ב–S&P מעריכים כי ההתאוששות של שוק הנדל"ן הפורטוגלי תימשך בשנים הקרובות, אבל גם מזהירים מפני רמות מינוף גבוהות יחסית של משקי הבית במדינה — שייתכן כי יקשו על נטילת משכנתאות בקרב בני מעמד הביניים.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בפורטוגל

אירלנד: הסוס הצולע דוהר במהירות

דבלין. סובלת ממחסור בדירות
בלומברג

בשנות המשבר הכלכלי באירופה נחשבה אירלנד לאחת המדינות החלשות ביבשת. שוק הנדל"ן במדינה קרס, ונראה היה כי ההתאוששות תהיה ארוכה וקשה. אבל אירלנד נהפכה במרוצת השנים לנער הפוסטר של תוכנית הצנע. המדינה התאוששה במהירות מפתיעה, וגם מחירי הנדל"ן שבו לנסוק אחרי שב–2011 פורסמו בכל העולם תמונות של פרויקטים נטושים.

כיום סובלת אירלנד ממחסור בדירות בכמה אזורי מפתח כמו דבלין הבירה. אירים רבים שעזבו את המדינה בשנות המשבר כדי למצוא עבודה במקומות אחרים באירופה חוזרים אליה במהירות, וגם התחזיות שלפיהן כמה מחברות הפיננסים הפועלות כיום בלונדון יעתיקו את מושבן לאירלנד בעקבות הברקזיט מתדלקות את הביקוש ואת העלייה במחירים. כמו כן, ההחלטה של האיחוד האירופי להגדיל את פעילותו בדבלין עשויה להכניס לעיר תושבים זרים מהיבשת, שיעבדו במוסדות האיחוד בבירה האירית ויצטרכו מקום לגור בו.

לפי התחזית של S&P, מחירי הדירות באירלנד צפויים לעלות השנה ב–8.5%, ובשנה הבאה ב–7%. ואולם בדו"ח מצוין כי הברקזיט נושא גם סיכונים לשוק הנדל"ן האירי, מכיוון שבריטים רבים שיכולים לחיות ולעבוד כיום באירלנד באופן חופשי, יאלצו לחזור לארצם. זאת, בנוסף לפגיעה הכלכלית בכלכלת אירלנד, שתצטרך לסחור עם שותפת הסחר המרכזית שלה בתנאים מוגבלים.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות באירלנד

איטליה: התאוששות מוגבלת, עליית מחירים אטית

רומא. שיעור האבטלה נותר גבוה
בלומברג

איטליה, הכלכלה השלישית בגודלה בגוש היורו, אינה מצליחה לחזור לדרך המלך. בזמן שמדינות אחרות שהיו שרויות במשבר עמוק מצליחות להתאושש, מגזר הבנקים באיטליה ממשיך להטריד את המשקיעים, מה שגורם לירידה באשראי שהם מעניקים לצרכנים, ולסכום משכנתאות מוגבל שיכולים האזרחים ליטול. לכן, בזמן ששוקי הנדל"ן אצל השכנות מזנקים — באיטליה צפויה עלייה של 0.5% בלבד במחירי הדירות השנה, ועוד טיפוס של 1% במחירים בשנה הבאה.

הצמיחה מתחילה להציג סימני התאוששות, ושיעור האבטלה ירד לכ–11%, אבל עדיין איטליה סובלת משיעור גבוה של אבטלת צעירים (עד גיל 25). לכן, צעירים רבים במדינה ממשיכים לגור אצל הוריהם גם אחרי גיל 30. בשנה שעברה חלה בפעם הראשונה מאז 2011 עלייה במחירי הדירות באיטליה, אבל היא היתה מתונה מאוד והיא אינה מעידה על התעוררות אמיתית בביקוש לדירות במדינה.

ב–S&P חוזים כי כלכלת איטליה תמשיך לפגר מאחורי כלכלות אחרות באירופה, ולכן משקיעים המחפשים הזדמנויות השקעה ביבשת יחפשו אותן במדינות אחרות. העובדה שקיימות באיטליה הגבלות חריפות על נטילת משכנתאות רק מחזקת את ההערכות שההתאוששות שוק הנדל"ן באיטליה תהיה אטית במיוחד, וגם העלאת הריבית הצפויה על ידי הבנק המרכזי של אירופה ב–2019 לא תעזור למחירים להתרומם.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות באיטליה
רומא
בלומברג

גרמניה: איפה יישבו את כל האנשים?

ברלין. הביקוש לדירות גדל במהירות
רויטרס

גרמניה נחשבה לאי של יציבות באירופה בעשור האחרון. בזמן שמדינות היבשת סבלו ממשברים כלכליים חריפים, הצליחה גרמניה לשמור על מעמדה כ"אימא האחראית של אירופה". כבר 12 שעומדת בראשה הקנצלרית אנגלה מרקל, והיא גם צפויה לנצח בבחירות שייערכו ב–24 לחודש. לכן, המשקיעים אינם צופים שינוי מעמיק במיוחד גם במדיניות המיסוי, והפעילות בשוק הנדל"ן ממשיכה כסדרה כאילו מרקל כבר ניצחה.

ב–S&P חוזים כי מחירי הדירות בגרמניה יעלו השנה בשיעור חד של 7%, וב–2018 ב–6% נוספים בשל השיפור החזוי במצב הכלכלי במדינה. זו האטה בעלייה במחירים, אחרי שב–2016 חל זינוק של 9.6%. ההאטה מתרחשת נוכח האצת הבנייה ושחרור חסמים בשוק וכן נוכח האטה בשטף המהגרים הנכנסים לגרמניה מזה כשנה וחצי.

בדו"ח מצוין גם כי אמנם חל שיפור במחסור בדירות בגרמניה, אך ההיצע עדיין אינו מצליח לענות על הגידול בביקוש. לפי דויטשה בנק, גרמניה צריכה לבנות 350 אלף דירות חדשות בכל שנה כדי שתוכל לעמוד בביקוש — והיא צפויה להגיע ליעד הזה רק ב–2019. ב–S&P סבורים כי בטווח הארוך, צפויה הריבית באירופה לעלות החל ב–2019, מה שיפחית את כדאיות ההשקעה בשוק הנדל"ן. בצירוף הירידה בביקוש לדירות נוכח הירידה במספר המהגרים, צפויה האטה בעלייה במחירים במדינה.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בגרמניה

בלגיה: הציבור יתקשה לעמוד במחירים

בריסל. מחירי הדירות יציבים
FRANCOIS LENOIR/רויטרס

ב–S&P חוזים כי מחירי הדירות בבלגיה יעלו השנה ב–4%, וב–2018 בעוד 3.5% בשל ביצועי הכלכלה היציבים. ואולם בפני בלגיה ניצבת בעיה: עליית המחירים עשויה להוביל לכך שחלק גדול מהציבור לא יוכל יותר לשאת את מחירי הדירות המאמירים החל ב–2019. אבל בעקבות ההגבלות על נטילת משכנתאות במדינה, העלייה במחירי הבתים עשויה להאט ב–2019.

בלגיה לא סבלה יותר מדי מהמשבר הכלכלי שפגע אנושות במדינות כמו ספרד, פורטוגל, איטליה, יוון ואירלנד, ומחירי הבתים בה שמרו על יציבות יחסית, אף שהם זינקו בעשורים שקדמו למשבר. במחצית הראשונה של 2017 כבר חלה קפיצה של 5.4% במחירי הדירות, וסך נטילת המשכנתאות שבר שיא של 19.5 מיליארד יורו ב–2016, לעומת 17 מיליארד יורו בלבד ב–2015. גם השנה צפוי סכום המשכנתאות לשבור שיא, אחרי שבמחצית הראשונה הוגשו 31 אלף בקשות חדשות לנטילת משכנתאות — ניתור של 14.5% לעומת 2016.

ואולם, למרות הביקוש הער, מחירי הבתים בבלגיה עלו רק ב–6% בשלוש השנים האחרונות. 2017 מסמלת את האצת העלייה במחירי השירות, אך ב–S&P מזהירים כי ברגע שהבנק המרכזי של אירופה יתחיל להראות סימנים ראשונים לעליית ריבית, צריך להיכנס לכוננות.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בבלגיה

ספרד: מדינה מחפשת כיוון

מדריד. הכלכלה צומחת במהירות
בלומברג

ספרד, הכלכלה הרביעית בגודלה בגוש היורו, מצליחה להתאושש בשנתיים האחרונות מהמשבר הכלכלי שפקד אותה, למרות המערכת הפוליטית שלה — ולא בזכותה. חוסר היציבות הפוליטית במדינה מקשה על ראש הממשלה, מריאנו ראחוי, ליישם רפורמות כלכליות ורפורמות בתחום המיסוי, שהיו עשויות להעלות את המסים למשקיעים.

על אף חוסר היציבות, כלכלת המדינה צומחת בקצב מהיר יחסית, ועמה צומח שוק הנדל"ן. לפי התחזית של S&P, מחירי הדירות צפויים לעלות השנה ב–4% וב–4.5% ב-2018. עם זאת, בספרד פולים משקיעים זרים רבים מבריטניה, וחוסר הוודאות סביב הברקזיט עשוי להרתיע אותם ולהרחיקם משוק הנדל"ן במדינה.

ב–2016 חל זינוק של 13.7% במספר העסקות בשוק הדיור ל–404 אלף, אך העלייה בביקוש נובעת בעיקר מביקוש של משקיעים זרים. בספרד שיעור אבטלה גבוה במיוחד, ובשנות המשבר הקשות כמעט רבע מאזרחי המדינה היו מובטלים. שיעור האבטלה אמנם ירד בשיעור ניכר, אבל עדיין הוא יותר מ–16%, מה שמקשה על מקומיים רבים לרכוש דירות. ב–S&P חוזים כי ההתאוששות הכלכלית של ספרד תימשך, ועוד ועוד מקומיים ייכנסו לשוק הנדל"ן, על חשבונם של המשקיעים הזרים — מה שיוביל להאטה בעלייה במחירי הדירות.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בספרד

צרפת: מקרון נושא את בשורת ההתאוששות ואת העלייה במחירים

פריז. השיפור הכלכלי משפיע על שוק הנדל"ן
בלומברג

בשנות המשבר הכלכלי, צרפת נחשבה לכלכלה חולה. היא אמנם הכלכלה השנייה בגודלה בגוש היורו, אבל נשיאה הקודם, פרנסואה הולנד, לא הצליח להבריא את החוליים הכלכליים — והמיתון חגג. לקראת סוף כהונתו של הולנד, התחילה המדינה להתאושש, אך מי שככל הנראה יקטוף את הקרדיט על כך הוא הנשיא החדש והצעיר, עמנואל מקרון.

השיפור הכלכלי משפיע גם על שוק הנדל"ן, שבו צפויה לפי התחזית של S&P עליית מחירים של 2% השנה. ואולם בסקירה מזהירים כי בשנה הבאה עשוי להיות קיפאון בעלייה במחירים, מכיוון שחלקים גדולים בציבור כבר לא יוכלו לעמוד במחירי הדירות. במדינה כמו צרפת הדוגלת בשוויון — זהו חסם ניכר בפני שוק הנדל"ן. עם זאת, יש לזכור כי סביבת הריבית הנמוכה באירופה תמשיך לתמוך במשקיעי הנדל"ן.

בדו"ח נטען גם כי ההתאוששות הכלכלית בצרפת תוביל לגידול בהכנסה הפנויה, ולכן אפשר לצפות לעליית מחירים ניכרת בשוק, אך ההתאוששות במגזר הבנייה תוביל לוויסות בין ההיצע לביקוש בצרפת. המדיניות של ממשלת צרפת החדשה בתחום הנדל"ן אינה ברורה, אחרי שהנשיא אמר במהלך הקמפיין כי יטיל מיסוי על נדל"ן להשקעה. להצהרות צפויה להיות השלכה שלילית, אם כי מס כזה ייכנס לתוקף כנראה רק ב–2019.

השינוי הנומינלי השנתי במחירי הדירות בצרפת
פריז
בלומברג

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות