רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

10 אזורי היוקרה של ישראל: כמה עולה דירה - ואיך זה נראה מבפנים?

לכתבה
פנטאהוז במגדל יוקרה בעיר ימיםאלעד שריג

ברוב ערי ישראל חלו ירידות של עשרות אחוזים במספר הרכישות של דירות יוקרה - צלילה חדה מאשר ביתר השוק ■ הסיבה: הכבדת המס על משקיעים ועל תושבי החוץ ■ האם 2017 תהיה שנת שפל?

18תגובות

פחות מ–280 עסקות בסך 5 מיליון שקל ויותר נערכו בשוק הנדל"ן בישראל במחצית הראשונה של השנה. אם 2017 תימשך בקצב הזה — ואין סיבה שזה לא יקרה — היא תהיה השנה החלשה בשוק היוקרה מאז 2012. הנתון משקף ירידה של יותר מ–40% במספר העסקות לעומת 2016, שאף בה חלה ירידה של 17% לעומת שנת השיא, 2015.

בכל שוק הנדל"ן בישראל חלה ירידה של 12% בלבד במספר העסקות במחצית הראשונה של 2017, לעומת המחצית הראשונה של 2016. השנה המיקוד בשוק הנדל"ן היה במחיר למשתכן, והוא בא על חשבון שאר חלקי השוק, ובמיוחד על חשבון דירות היוקרה, אף שאין קשר ישיר בין השניים.

הירידות הן תוצאה של מדיניות שהתחיל בה שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, ושר האוצר הנוכחי, משה כחלון, ממשיך אותה ביתר שאת. היעד העיקרי של המדיניות הוא הדרת משקיעים ותושבי חוץ מהשוק, כחלק מניסיון לשפר את הצדק החלוקתי. הדבר נעשה באמצעות הקטנת חלקם של רוכשי דירות היוקרה בשוק, בעזרת הגדלת המיסוי עליהם בכלל ומס הרכישה בפרט.

לפיד התחיל במלאכה ב–2013–2014 כשהעלה את המיסוי על דירות יוקרה, באמצעות מס השבח ומס הרכישה. הפטור על מס שבח לדירות ששוויין יותר מ–4.44 מיליון שקל בוטל, ובעליהן צריכים לשלם מס על יתרת המחיר. לדירות יוקרה הנרכשות כדירות יחידות (דירה ראשונה של הרוכש) נוספו בשנים האחרונות שתי מדרגות מס רכישה: הראשונה, בשיעור של 8%, מוטלת על דירות בשווי 4.97–16.56 מיליון שקל; והשנייה, בשיעור 10%, מוטלת על דירות שנרכשו ביותר מ–16.56 מיליון שקל. לפיד גם ביטל את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים של תושבי החוץ, והשווה את המיסוי המוטל עליהם למס הגובה המושת על משקיעי נדל"ן.

ירושלים הובילה ברוב שנות העשור הנוכחי את הרכישות של תושבי החוץ, עם 200–300 דירות רבעון. ואולם ברבעון הראשון של 2017 נמכרו בבירה 120 דירות לתושבי חוץ, ואילו ברבעון השני נמכרו פחות מ–100 דירות. עקב השפל במכירות, העיר כבר אינה מובילה במכירות לתושבי חוץ

פרויקט הנביאים בירושלים

ביוני 2015 העלה כחלון את מס הרכישה המוטל על משקיעים בכ–60%, מ–5% ל–8% (במדרגה ההתחלתית), מה שגרם לצמצום מיידי ברכישות הדירות מצד המשקיעים ותושבי החוץ. כל זה לא היה אמור להיות קשור לרוכשי דירות היוקרה, אבל בעבר כבר הוכח כי אלה מתנהגים באופן דומה למשקיעים. ליתר דיוק, נמצא כי המשקיעים הם חלק ניכר מכלל רוכשי דירות היוקרה.

מנתוני משרד האוצר ל–2011–2013 (הנתונים המעודכנים ביותר) עולה כי 1.5%–1.8% מכלל משקיעי הנדל"ן רכשו דירות ביותר מ–5 מיליון שקל. זה אמנם לא הרבה, אבל מכיוון שזה שוק זעיר (1% מכלל שוק הנדל"ן בישראל), המשקיעים מהווים חלק ניכר ממנו, המתבטא ברכישה של מאות דירות בשנה.

תל אביב מובילה
שיעור העסקות בסך 3 מיליון שקל ויותר
מכלל העסקות בעיר בין יולי 2016 ליוני 2017

הדומיננטיות של המשקיעים בשוק היוקרה הומחשה היטב בהתנהגותם בימים של לפני הקפצת מס הרכישה על ידי כחלון, ביוני 2015. הם עטו על השוק כדי לרכוש דירות בשיעורי מס הרכישה הישנים — גם תושבי החוץ ורוכשי דירות היוקרה שברו שיאים ברכישות באותו חודש, כדי להספיק לרכוש דירות לפני העלאת המס. התוצאה של אותה הסתערות היתה שנת שיא שבה נמכרו יותר מ–1,000 דירות שעלו 5 מיליון שקל לפחות. בשנה שלאחר מכן השוק הצטנן קצת, אבל עדיין מספר עסקות היוקרה נותר גבוה. ככל שהזמן חלף השוק נחלש, והמחצית הראשונה של 2017 מצביעה על ירידה גדולה.

חלק גדול מאותה ירידה יש לזקוף להתנהגות של המשקיעים ותושבי החוץ, מפני שהם חלק ניכר משוק היוקרה. מכיוון ששלטונות המס רואים בכל בעלים של יותר מדירה אחת משקיע, גם אם אינו נוהג ככזה — שוק היוקרה כולו נפל כתוצאה מהצעדים האלה.

שוק היוקרה בישראל נופל
מספר העסקות בסך 5 מיליון שקל ויותר
מתחם מגורי היוקרה הוילג' במושבה האמריקאית בתל אביב
אייל טואג

שפל ברכישות מצד תושבי חוץ

מנתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד אוצר עולה כי ב–2013–2015 רכשו משקיעי הנדל"ן 26–30 אלף דירות בשנה. ב–2016 הם רכשו 21 אלף דירות, ואילו על סמך הנתונים בחצי השנה הראשונה של 2017, המשקיעים אמורים להגיע השנה לשפל של 15 שנה במספר הדירות שרכשו לכ–17 אלף דירות בלבד.

תושבי החוץ רכשו ב–2016 כ–2,250 דירות, ולפי הנתונים של המחצית הראשונה של 2017 הם יצמצמו את הרכישות שלהם ל–1,600–1,700 דירות בלבד. זה המספר הנמוך ביותר של רכישות מצד תושבי חוץ מאז 2003 — שנה שבה הושפע שוק הדיור מהאינתיפאדה השנייה. הנתון גם מציג ירידה של כ–50% במספר הרכישות מאז שהעלה כחלון את מס הרכישה. זהו תהליך דרמטי שעובר על שוק הנדל"ן בכלל ועל שוק היוקרה בפרט בשנים האחרונות.

תושבי החוץ רוכשים דירות בעיקר בשבע ערים: ירושלים, תל אביב, נתניה, הרצליה, רעננה, אילת ואשדוד. ירושלים הובילה ברוב שנות העשור הנוכחי את הרכישות של תושבי החוץ, עם 200–300 דירות רבעון. ואולם ברבעון הראשון של 2017 נמכרו בבירה 120 דירות לתושבי חוץ, ואילו ברבעון השני נמכרו פחות מ–100 דירות. עקב השפל במכירות, העיר כבר אינה מובילה במכירות לתושבי חוץ.

מוטי מילרוד

את מקומה של ירושלים תפסו שלוש הערים הרצליה, רעננה ונתניה, שבהן נרכשו ברבעון השני של השנה כ–130 דירות בכל אחת — מספר התואם את הממוצע ברבעון משנים שעברו (100–150). ואולם ברבעון הראשון של השנה נמכרו בערים האלה כ–100 דירות, כך שגם בהן חלה ירידה ניכרת.

תל אביב הורגלה במשך שנים למכירות של 150–200 לתושבי חוץ ברבעון, אבל גם בה הם מפחיתים את הרכישות. ברבעון הראשון של 2017 נרכשו בעיר כ–110, ובשני כ–80 דירות.

באשדוד היו תקופות, בעיקר מהמחצית השנייה של העשור הקודם, שבהן מספר הדירות שנרכשו בעיר ברבעון על ידי תושבי החוץ היה אף 200. זה היה בתקופה שבה נבנו הפרויקטים היוקרתיים שמעל המרינה בעיר. אבל מאז אשדוד איבדה הרבה מהאטרקטיביות שלה בקרב תושבי החוץ. בשנים הראשונות של העשור הנוכחי רכשו תושבי החוץ כ–100 דירות ברבעון בעיר, ואילו במחצית הראשונה של השנה נרכשו כ–70 דירות בלבד.

גם אילת איבדה מקסמה אצל תושבי החוץ, הרבה לפני גזירות המיסוי של לפיד וכחלון. בשנים האחרונות הם רוכשים בה עשרות בודדות של דירות ברבעון.

הירידה בביקוש לדירות יוקרה אינה צריכה לשמח איש, משום שהדירות שמצטברות במלאי אינן מיועדות ממילא לזוגות צעירים. מצד שני, אין להתעלם מכך שבעשור האחרון ערים עודדו פרויקטים יוקרתיים על חשבון בנייה למעמד הביניים, והדבר יצר מובלעות של "שכונות רפאים"

קינג דיויד רזידנס בירושלים

דירה ב–3 מיליון שקל אינה בהכרח יוקרתית

כשניגשים לבחון את רשימת עשר הערים שבהן בוצעו עסקות היוקרה, קשה למצוא הפתעות. העיר המדורגת במקום הראשון בדירות היקרות היא תל אביב, שבה בוצעו כרבע מכלל העסקות בסך יותר מ–3 מיליון שקל בשנה שנבחנה (יולי 2016 עד יוני 2017). במקום השני נמצאת ירושלים עם פחות ממחצית מהעסקות שבוצעו בתל אביב. מי מאחוריהן? כיצד השתנה שוק היוקרה בעשר הערים המובילות? הפרויקט המרכזי של נדל"ן TheMarker לראש השנה, שנערך בסיוע של לוח האינטרנט yad2, מוקדש לשאלות האלה.

מספר העסקות בסך 3 מיליון שקל ויותר גדל במהלך השנים, במידה רבה בגלל העליות במחירי הדירות. אם עד העשור הנוכחי שיעורן של העסקות בסכום הזה היה 2%–3% מכלל העסקות בשנה, החל ב–2014 הוא טיפס ל–4% ויותר. בשנה שעברה קפץ חלקן של העסקות האלה ל–5% — אבל ב–2017 חלה נסיגה ומשקלן במחצית הראשונה של השנה הסתכם ב–4% מכלל השוק.

"חשוב לשים לב ששיעור העסקות בסך 3 מיליון שקל לפחות בתל אביב, רמת השרון או הרצליה הוא 30%–35% מכלל העסקות שנעשו בשנה. זהו שיעור גבוה יחסית לערים אחרות, ומכאן נראה שאין מדובר רק בעסקות של דירות מיוחדות. בערים אלה דירות 4 ו–5 חדרים רגילות נמכרות ב–3 מיליון שקל ויותר", מסביר יבין גיל־מור, מנכ"ל yad2.

גיל־מור מציין כי נתוני רשות המסים ומדד הנדל"ן של yad2 מראים כי מחיר דירת 4 חדרים חדשה בתל אביב הוא 3 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירת 5 חדרים עולה 3.3 מיליון שקל בממוצע. בהרצליה המחירים נשארים ברמה דומה, כשמחיר דירת 5 חדרים חדשה הוא 3.1 מיליון שקל בממוצע.

דירה במגדל ארלוזורוב 17

"מצד שני", מוסיף גיל־מור, "יש ערים שבהן שיעור העסקות בסך יותר מ–3 מיליון שקל נמוך ואינו חוצה את ה–10%. בין הערים האלה נמצאות ראשון לציון, חיפה, נתניה ורמת גן. בערים אלה עסקות ביותר מ–3 מיליון שקל ככל הנראה אינן כוללות דירות רגילות, אלא דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים או דופלקסים".

כך למשל, נתוני רשות המסים ומדד הנדל"ן של אתר yad2 מראים כי מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים בראשון לציון הוא 2.4 מיליון שקל, וברמת גן 2.55 מיליון שקל לדירות יד שנייה.

"נקודה נוספת שאליה חשוב לשים לב היא שב–2016–2017 חלה ירידה במספר העסקות בסך 3 מיליון שקל לפחות, לעומת מספר העסקות שנעשו ב–2015–2016. נתניה היא העיר שבה היתה הירידה הגבוה ביותר במספר העסקות בסכום זה, בשיעור של 29%. ירידה ניכרת נוספת אירעה בתל אביב (24%) ובירושלים (22%)".

"חשוב לשים לב ששיעור העסקות בסך 3 מיליון שקל לפחות בתל אביב, רמת השרון או הרצליה הוא 30%–35% מכלל העסקות שנעשו בשנה. זהו שיעור גבוה יחסית לערים אחרות, ומכאן נראה שאין מדובר רק בעסקות של דירות מיוחדות. בערים אלה דירות 4 ו–5 חדרים רגילות נמכרות ב–3 מיליון שקל ויותר" יבין גיל־מור, מנכ"ל yad2

הדמיה של דירה במגדל בית ליסין בתל אביב
סטודיו בונסאי

ואכן כיום מחיר של 3 מיליון שקל אינו מעיד בהכרח על דירת יוקרה. אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות — דבר שכרגע נתון בסימן שאלה נוכח הביקוש הנמוך לדירות יוקרה והמיסוי הגבוה — נראה כי נצטרך להעלות את הרף הזה. כרגע רף ה–3 מיליון עדיין נראה רלוונטי לייצוג יוקרה ברוב מוחלט של המדינה.

בתל אביב הרף שונה. בעיר נרכשו בשנה הנסקרת 1,012 דירות במחיר שגבוה מ–3 מיליון שקל — שליש מכלל העסקות שבוצעו בעיר. זו ירידה של כמעט רבע במספרן, לעומת התקופה המקבילה ב–2015–2016. גם הממוצע של סכום עסקות היוקרה שהתקבל בתל אביב היה הגבוה במדינה — 4.8 מיליון שקל. חלק גדול מהעסקות בסך 3 מיליון שקל שנעשו בעיר לא כללו דירות יוקרה, ולכן במקרה של תל אביב העלנו את רף ל–5 מיליון שקל. גם ברף הגבוה הזה, העיר הגיעה למקום הראשון ביוקרה, ראיה נוספת לעוצמתה הגדולה בשוק המקומי.

פרויקט פרוג בתל אביב
ויו פוינט

בשלושת המקומות שאחריה נמצאות לפי הסדר ירושלים, הרצליה ונתניה. במקום החמישי נמצאת ראשון לציון, העיר היחידה בצמרת שמספר עסקות היוקרה בה עלה לעומת השנה הקודמת, ואף באופן ניכר — 23%. העובדה הזאת הקפיצה את העיר מעל לרעננה, שבה לא חל שינוי במספר העסקות. בהוד השרון היתה אמנם ירידה של 20% במספר עסקות היוקרה, אבל היא עקפה בדירוג את רמת השרון, שבה אירעה ירידה של 27%.

בין הערים שאינן נכללות בסקירה, כדאי לציין את פתח תקוה, שבה היה גידול של 26% במספר עסקות היוקרה, ובוצעו בה 78 כאלה; אשדוד שבה בוצעו 69 עסקות יוקרה; וגבעתיים עם 61 עסקות, ירידה של שליש לעומת השנה הקודמת.

2017 יכולה להיחשב כשנה כמעט סגורה. הירידה בביקוש לדירות יוקרה אינה צריכה לשמח או לנחם איש, משום שאותן דירות שמצטברות במלאי אינן מיועדות ממילא לזוגות צעירים ולמעמד הביניים. מצד שני, אי־אפשר להתעלם מכך שבעשר השנים האחרונות ערים רבות עודדו הקמת פרויקטים יוקרתיים על חשבון בנייה למעמד הביניים, והדבר יצר מובלעות של "שכונות רפאים". היתה זו העדפה ברורה של אוכלוסייה מצומצמת על כלל הציבור. בסופו של דבר אפשר לראות את התקופה הנוכחית כמעין ריבאונד אלים לאותה תופעה אלימה.

המכירות של דירות היוקרה בשפל
שיעור העסקות בסך 3 מיליון שקל ויותר מכלל העסקות

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות