תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העשירים נודדים: הדירות היקרות בחיפה כבר אינן בשכונת דניה

לכתבה
חיפהורהפטיג ונציאן/נמל חיפה

עסקות היוקרה החדשות בעיר הן של פרויקטים יוקרתיים במרכז הכרמל ושל דירות חדשות המוקמות באמצעות מיזמי תמ"א 38 בשכונות הכרמל

42תגובות

השנה שעברה שברה שיא במספר עסקות היוקרה (בסך 3 מיליון שקל ויותר לעסקה) בחיפה — 123, לעומת 105 ב–2015 ו–60 ב–2014. כמו כן, נשברו שיאים בסכומי העסקות. אי־אפשר לתלות את הזינוקים האלה בעלייה הכללית של מחירי הדירות, מכיוון שעיקרה היה ב–2009–2011, ומאז היא המשיכה באטיות רבה. בשנים הקודמות היה בעיר ביקוש כבוש לפרויקטים ברמה גבוהה. הביקוש לא נענה, עקב הבנייה המעטה בעיר עד לשנים האחרונות ועקב התיישנות והתבלות של השכונות המבוקשות. בשנים האחרונות התפתחו תנאים לשוק כזה, והתחילה בנייה יוקרתית באזורים מבוקשים. עם זאת, בשנה שבין יולי 2016 ליוני 2017 חלה ירידה במספר עסקות היוקרה בחיפה, אך היא קטנה יחסית לערים אחרות.

חיפה היא אחת מהערים המבוקשות ביותר בישראל. במחצית השנייה של 2016 והראשונה של 2017 בוצעו בה 3,445 מכירות דירות, והיא ניצבה במקום השלישי, אחרי ירושלים ובאר שבע, ולפני תל אביב, ראשון לציון ופתח תקוה. מבחינה זו, העיר יכולה להיחשב חלק מאזורי הביקוש הלאומיים לדירות — אף שאלה מרוחקים ממנה, ותחומים במשולש הגיאוגרפי שבין חדרה אשקלון וירושלים.

הכפלה מאז 2012 מספר העסקות בסך 3 מיליון שקל ויותר בחיפה

חיפה עדיין אינה מתחרה במספר עסקות היוקרה בערי המרכז, וגם לא במחירים, אבל יש בה צבר עסקות בסכומים מהגבוהים בישראל, מה שהופך אותה לאחת מהערים המדורגות בראש טבלת היוקרה. בבאר שבע למשל, בוצעו יותר מכירות דירות שאינן יוקרתיות מבחיפה בשנה הנסקרת — אבל רק שתי עסקות בסך יותר מ–3 מיליון שקל.

חלק ניכר מהקפיצה במספר עסקות היוקרה בעיר מתחילת העשור יש לייחס לעליות המחירים הכלליות. ואולם את העיר התחילו לפקוד בתקופה האחרונה יוזמות לפרויקטים יוקרתיים חדשים באזורים מבוקשים וכן הקמה של דירות יוקרה מכוח תמ"א 38. כתוצאה מכך, 3% מהעסקות שבוצעו בעיר הן עסקות יוקרה.

היוזמות האלה — בשיתוף מגמה ארוכת טווח של שינוי ניכר בהעדפות של הציבור, המביאה לכרסום במעמד הבלתי־מעורער של צמודי הקרקע כמגורי יוקרה לטובת מגורים באיכות גבוהה בלב העיר — גורמות לשינויים גם בחיפה.

חיפה עדיין אינה מתחרה במספר עסקות היוקרה בערי המרכז, וגם לא במחירים, אבל יש בה צבר עסקות בסכומים מהגבוהים בישראל, מה שהופך אותה לאחת מהערים המדורגות בראש טבלת היוקרה

פרויקט הנשיא 99 . דירות 4 חדרים גדולות נמכרות ביותר מ– 6 מיליון שקל

מיוקרה ישנה ליוקרה חדשה

בהדרגה מפת היוקרה בחיפה עוברת משכונת הווילות דניה — שנחשבה לאורך העשורים האחרונים כשכונה היוקרתית ביותר בחיפה — לכיוון מרכז הכרמל. כך, בעוד בשנה שבין יולי 2015 ליוני 2016 העסקה הגבוהה ביותר בעיר היתה קוטג' ברחוב נורווגיה בדניה, שנמכר ב–7 מיליון שקל — בשנה שבין יולי 2016 ליוני 2017, בית בודד ברחוב איטליה בשכונה, שנרכש ב–5.2 מיליון שקל, הגיע רק למקום 8 בדירוג עסקות היוקרה בעיר.

את היוקרה המסורתית של דניה מחליפים כמה פרויקטים יוקרתיים במרכז הכרמל, ועל כולם עולים שניים: הראשון נבנה בימים אלה בשדרות הנשיא 99 לצד מלון נוף, ושמו נושא את הכותבת. בפרויקט, שאותו יוזמת משפחת חי בעלת מלון נוף, נמכרות דירות במחירים שעוברים את ה–6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, בקומות שאינן בהכרח גבוהות, אך שטח הדירות הוא כ–160 מ"ר — גדול בהרבה מהנהוג.

בתקופה הנסקרת נמכרו שתי דירות בקומה השביעית של הפרויקט, בשטח כולל של 350 מ"ר, ב–14.2 מיליון שקל. העסקה הזאת נחשבה לגבוהה ביותר בעיר — אבל ירדה למקום השני, כשאת מקומה תפסה עסקה אחרת באותו פרויקט. מדובר בקומת הפנטהאוז של הנשיא 99, שבה נמכרו שתי הדירות העליונות ב–18.1 מיליון שקל בסך הכל. לדירות שיאוחדו בהמשך יהיו שתי מרפסות בשטח של 25 מ"ר כל אחת וגג בשטח של 100 מ"ר. העסקה משקפת מחיר למ"ר של כ–52 אלף שקל.

פרויקט הנשיא 9
פניאן שיווק פרויק

לא רחוק מהנשיא 99, בשדרות הנשיא 45, נמצא פרויקט בשם יד חנה, שבו היתה ביוני 2017 העסקה בסכום השלישי בגובהו בתקופה הנסקרת — 8.5 מיליון שקל. מרשות המסים לא נמסרו פרטים על הדירה שנמכרה. לפי עסקות קודמות שבוצעו בפרויקט, מחירי הדירות בו הם בסביבות 30 אלף שקל למ"ר.

עסקה נוספת בסכום גבוה באותו אזור בוצעה באחד מהפרויקטים המפוארים בעיר, המשקיף לנוף מרהיב של מפרץ חיפה. הפרויקט מעט ותיק מהשניים הקודמים (בן כ–15 שנה). בעסקה דירת 5 חדרים בשטח של 150 מ"ר ברחוב יפה נוף 111, במבנה המשמש גם מלון קראון פלאזה, נמכרה ב–5.92 מיליון שקל.

עסקה נוספת שבוצעה בשיפולי מרכז הכרמל, היתה בפרויקט קטן בשדרות הנשיא 112 (מול הנשיא 99) — דירת 5 חדרים בשטח של 163 מ"ר נמכרה בעבור 5 מיליון שקל. עסקה דומה במחיר ובגודל נערכה ביוני 2016 במיזם תמ"א 38 ברחוב מקביל לשדרות הנשיא, התשבי. בעסקה נמכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בשטח של 252 מ"ר ב–5.15 מיליון שקל.

את המעבר של היוקרה מהמבנים צמודי הקרקע שבשיפולים הדרומיים של העיר לכיוון מרכז הכרמל אפשר להסביר חלקית בשריפות הקשות שפקדו את חיפה בשנים האחרונות, ובמיוחד אלה של דצמבר 2010 ושל נובמבר 2016. השריפות אירעו קרוב מאוד לווילות שבשכונת דניה, וחשפו את הגבלות הנגישות הרבות שיש לשכונת היוקרה. עם זאת, נראה כי השינוי עמוק יותר והוא חלק ממגמה כללית של חזרה לתוך העיר.

בשדרות הנשיא 45, נמצא פרויקט בשם יד חנה, שבו היתה ביוני 2017 העסקה בסכום השלישי בגובהו בתקופה הנסקרת — 8.5 מיליון שקל

פרויקט יד חנה בשדרות הנשיא 45 . כ– 30 אלף שקל למ"ר

תמ"א 38 הביאה את היוקרה לשכונות הישנות

כמו במקומות אחרים בישראל, תמ"א 38 גרמה למהפכה גדולה בשוק הדירות בחיפה, בעיקר בשוק היוקרה, מכיוון שמיזמי תמ"א רבים מוקמים בשכונות הוותיקות של הכרמל — אחוזה, שמבור, כרמליה, הכרמל המערבי ומרכז הכרמל. לפיכך התפתח היצע דירות שלא היו מוכרות בשכונות, שרובן הוקמו בין שנות ה–40 לשנות ה–70.

העסקות היקרות של תמ"א 38 מבוצעות ברחובות שקטים שסמוכים לציר גב ההר (שדרות אבא חושי, שדרות מוריה ושדרות הנשיא) — והיקרות במיוחד נערכות בצד המערבי של אותו ציר. הדוגמה הבולטת ביותר היא בשכונת שמבור המבוקשת — ברחוב נחשון נמכרה דירת פנטהאוז בת 6 חדרים בשטח של 252 מ"ר ב–6.3 מיליון שקל. זו העסקה הרביעית בגובהה בעיר בשנה שנבדקה.

שכונת שמבור בחיפה
איציק בן מלכי

בשכונת כרמליה בוצעו מספר עסקות בסכומים גבוהים, ובראשן דירות פנטהאוז בנות 6 חדרים, בשטחים של 192 מ"ר ו–177 מ"ר ברחוב נעמי, שנמכרו ב–4.5 וב–4.2 מיליון שקל בהתאמה. כמו כן, דירת גן בת 7 חדרים ברחוב הירקון (מעל הכרמליה) בשטח של 214 מ"ר בפרויקט תמ"א 38 נמכרה ב–4.4 מיליון שקל.

באזורים מבוקשים פחות מחירי הדירות הנמכרות בתמ"א 38 נמוכים בהרבה, אם כי עדיין יש עסקות יוקרה בסך 3–4 מיליון שקל.

למרות הנכתב, מוקדם להספיד את אזור דניה. מעט מזרחית ממנה, מתחת לאוניברסיטת חיפה באזור דרך שינדלר שיורדת לכיוון העיר נשר, מוקמים בשנים האחרונות כמה מגדלי יוקרה. בפרויקטים האלה התבצעו בשנים האחרונות כמה עסקות יוקרתיות מאוד. השיא שלהן בשנה האחרונה היתה דירת 5 חדרים בשטח של 108 מ"ר בקומה ב–5.7 מיליון שקל.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות