רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שמרו מרחק, אלה פצצות הזמן המתקתקות של הנדל"ן העולמי

לכתבה
לונדון, אנגליה בלומברג

הריביות נמוכות, המשקיעים הזרים מתנפלים, ומחירי הבתים עולים ■ מוונקובר ועד הונג קונג - אלה שש הערים שנמצאות בסכנה הגדולה ביותר לבועת נדל"ן שעלולה להתפוצץ בכל רגע

18תגובות

כשבית רעוע בן 86 שנה בשכונת פוינט גריי שבוונקובר הוצע למכירה ב-2.4 מיליון דולר בשנה שעברה, גבות רבות הורמו בקנדה. גולשים ברשתות החברתיות לעגו למחיר המגוחך של הבית הקטן, שבו שלושה חדרי שינה בסך הכל. ואולם הבית נמכר בפברואר 2016 ב-80 אלף דולר יותר מהמחיר המבוקש.

מי שמכיר קצת את שוק הנדל"ן של ונקובר לא הופתע כלל. מחירי הנדל"ן בעיר, שנמצאת במחוז בריטיש קולומביה שבחוף המערבי של קנדה, זינקו ב-2015 בכ-40%, והיא נהפכה לסמל המובהק של בועת הנדל"ן שממנה סובלת קנדה כולה.

באוקטובר קיבלה ונקובר את החותמת הסופית למעמדה כשוק נדל"ן לוהט מדי, כשהוכתרה על ידי בנק UBS לעיר שנמצאת בסכנה הגדולה ביותר בעולם לבועה, בדירוג בועות הנדל"ן השנתי שלו. לפי הדירוג, שבחן 18 מרכזים פיננסיים בעולם לפי עליית מחירי הנדל"ן בשנה שהסתיימה בספטמבר, אחרי ונקובר דורגו לונדון, שטוקהולם, מינכן, הונג קונג וסידני.

המונח "בועה" מתייחס, לפי UBS, לתמחור עודף של נכס במידה רבה ועקבית. אי אפשר להוכיח את קיומן של בועות עד שהן מתפוצצות, מודים כותבי הדו"ח, אך יש לבועות בשוקי הנדל"ן סימנים טיפוסיים מוכרים מההיסטוריה. "עם הסימנים הטיפוסיים לבועה נמנים התרחבות הפער שבין המחירים להכנסות המקומיות של התושבים ולדמי השכירות, ועיוותים בכלכלה הריאלית כמו הלוואות מוגזמות ופעילות בנייה".

הערים המבעבעות מדד בועות הנדל"ן העולמי של UBS , בנקודות

מחירי הבתים בשש הערים הנפיצות ביותר בדירוג עלו בממוצע בכמעט 50% מאז 2011, לעומת עלייה של פחות מ-15% במרכזים פיננסיים אחרים, לפי UBS. ברוב הערים הגדולות, רכישת דירה של 60 מ"ר נמצאת מחוץ להישג ידם של רוב בעלי ההכנסה השנתית הממוצעת, שעובדים במשרות במגזר השירותים המצריכות כישורים גבוהים, נכתב בדו"ח.

השכר לא עומד בקצב
מספר השנים שעובד מקצועי נדרש לעבוד כדי לקנות דירת 60 מ"ר בסמוך למרכז העיר

בנוסף, יש פערים גדולים בין דמי השכירות למחירי הבתים ברבות מהערים. ביותר ממחצית מ-18 הערים שנבדקו, יחס המחיר לשכירות - מספר השנים שדירה צריכה להיות מושכרת כדי לממן את רכישתה - גבוה מ-30. לפי UBS, זה מעיד על תלות גבוהה מדי בריביות הנמוכות, ואם הריביות יתחילו לעלות צפוי תיקון חד במחירים.

השכירות לא משלמת מספיק
מספר השנים שדירה צריכה להיות מושכרת כדי להכניס סכום זהה למחירה

את עליית המחירים ברוב הערים הנסקרות ייחסו ב-UBS לכמה גורמים שמשותפים לרובן: הריביות הנמוכות מעודדות אנשים להוציא יותר כסף; זרם של רוכשים זרים, רבים מהם אסיאתים, שמחפשים מקום בטוח להשקיע בו את כספם כשהתשואות על נכסים אחרים נמוכות מדי; ואופטימיות בקרב משקיעים לגבי התשואות הטמונות בנדל"ן. ערים מרכזיות וקוסמופוליטיות מושכות אליהן גם צעירים שאפתנים מכל העולם, בין היתר משום שהן מספקות בדרך כלל יותר תעסוקה ושכר גבוה יותר, מה שמציף אותן בביקוש לדיור.

ב-UBS מזהירים כי הבועה בלפחות חלק מהערים האלה קרובה לפיצוץ, וצפוי תיקון מחירים כלפי מטה. "שינוי במומנטום המקרו־כלכלי, שינוי בביטחון המשקיעים וגידול בהיצע עלולים לגרור ירידה חדה במחירי הבתים", מזהיר הדו"ח. כותביו ממליצים למשקיעים לא לצפות לעליית מחירים בששת השווקים שבראש הדירוג בטווח הבינוני־ארוך.

לפי UBS, המונח "בועה" מתייחס לתמחור עודף של נכס במידה רבה ועקבית. "עם הסימנים הטיפוסיים לבועה נמנים התרחבות הפער שבין המחירים להכנסות התושבים ולדמי השכירות, ועיוותים בכלכלה הריאלית כמו הלוואות מוגזמות ופעילות בנייה"

סינגפור
בלומברג

הבעיה חמורה במיוחד באזורים כמו גוש היורו, שבו הריבית אחידה - ואפסית - ואינה מתאימה לנתונים הכלכליים וההתפתחויות של כל מדינה בנפרד. ב-UBS מציינים כי מלבד שטוקהולם, מינכן ולונדון, שהן בין שש הראשונות הערים שבהן עלו המחירים בשיעור החד ביותר, גם באמסטרדם המחירים גבוהים מדי, בעוד שבציריך ובפרנקפורט עלו המחירים בשנה האחרונה במידה מתונה יותר. במילאנו, בפריז ובז'נווה, לעומת זאת, המחירים אפילו ירדו.

בארה"ב צוינה סן פרנסיסקו כעיר בעלת הסיכון הגבוה ביותר למצב של בועה, לאחר שהמחירים בה עלו ביותר מ-50% מאז 2011. ואולם בערים גדולות אחרות כמו בוסטון וניו יורק מחירי הבתים מוערכים באופן הוגן, בעוד שבשיקגו הם אף נמוכים מדי.

בקרב מדינות אסיה מוזכרת טוקיו כעיר שעלולה להתקרב לבועה בשנים הקרובות, בעוד שבסינגפור, שגם בה עלו מחירי הבתים, הצליחו צעדים של הממשלה לצנן את השוק.

השוק של ונקובר מונשם מלאכותית

ונקובר, קנדה
בלומברג

ונקובר, שנמצאת בחוף המערבי של קנדה, עלתה למקום הראשון בדירוג בועות הנדל"ן העולמי של UBS לאחר שבשנה שעברה דורגה רביעית, עם זינוק מחירים בשנים האחרונות. בעשור האחרון המחירים הכפילו את עצמם, ומאז סוף 2014 עלו ביותר מ-25%, בעקבות היחלשות הדולר הקנדי, שעודדה עוד יותר את הביקוש מצד משקיעים אסיאתיים. בנוסף, תנאי אשראי קלים פיצו על האטה בכלכלה, שנבעה בעיקר מהירידה במחירי הסחורות.

ונקובר, קנדה
בלומברג

עליית המחירים עוררה זעם בקרב תושבי ונקובר, שמתקשים לקנות בית. פול קרשו, מרצה באוניברסיטת בריטיש קולומביה ומייסד Generation Squeeze, ארגון של צעירים שנאבק באי־שוויון בין־דורי, אמר לעיתון המקומי "מטרו" בספטמבר כי לצעירים כיום יידרשו 23 שנה כדי לחסוך למשכנתא על בית ממוצע בוונקובר, בעוד שלהוריהם נדרשו חמש שנים בלבד.

מחיר של בית חד־משפחתי טיפוסי בעיר באוגוסט היה 1.6 מיליון דולר קנדי (1.21 מיליון דולר), לפי מועצת הנדל"ן של ונקובר רבתי.

לצעירים כיום יידרשו 23 שנה כדי לחסוך למשכנתא על בית ממוצע בוונקובר, בעוד שלהוריהם נדרשו חמש שנים בלבד

ונקובר, קנדה
רויטרס

"יש לעשות משהו דחוף כדי לתת מענה לבעיה הזאת", אמר קרשו. "אנחנו נמצאים בהנשמה מלאכותית. אי אפשר למשוך אנשים לאזור ולגייס אותם למשרות בשכר הגון, אם המשכורות האלה לא מספיקות למחירי הדיור כיום".

ונקובר, קנדה
בלומברג

ממשלת בריטיש קולומביה החליטה להתמודד עם התופעה באמצעות מס של 15% שהטילה על רוכשים זרים באזור החל באוגוסט. לטענתה, כבר בחודש הראשון הושגה ירידה של 60% בעסקות הנדל"ן של רוכשים זרים. בנוסף, עיריית ונקובר בונה יותר דירות להשכרה על קרקעות ציבוריות, כדי להגדיל את היצע הדיור בר ההשגה. גם בקנדה כולה נוקטת הממשלה צעדים כדי לצנן את מחירי הנדל"ן, שעלו לא רק בוונקובר אלא גם בערים גדולות נוספות, כמו טורונטו.

שר האוצר, ביל מורנו, הודיע בתחילת אוקטובר כי המדינה תסגור פרצת מס שבה השתמשו בעלי בתים זרים. עד כה העניק החוק בקנדה לבעלי בתים שמכרו את הנכס העיקרי שלהם פטור ממס על רווחי הון. החוק החדש יבטיח שרק אנשים שבאמת התגוררו באותו בית לפני המכירה יהיו זכאים לפטור הזה.

זהו לא הצעד הראשון שנקטו הרשויות בקנדה בניסיון להרגיע את השוק. בפברואר העלתה הממשלה את הסכום המינימלי הנדרש למקדמה על משכנתאות חדשות מ-5% ל-10% על בתים בשווי של יותר מ-500 אלף דולר קנדי (381 אלף דולר).

דור השכירות של לונדון נדחק מהעיר

כיכר טרפלגר בלונדון, אנגליה
Christian Reimer
לונדון, אנגליה
Jason Alden / Bloomberg

מחירי הנדל"ן זינקו גם בלונדון בשנים האחרונות, לא מעט בשל עשירים זרים שרכשו נכסים להשקעה בשכונות היקרות ביותר שלה. לפי חברת הנדל"ן סאווילס, משקיעים זרים קנו בשנים האחרונות מחצית מהנכסים היקרים ביותר בעיר.

ההיחלשות של הליש"ט בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז משאל העם שהכריע לטובת הברקזיט ביוני, הפכה את הרכישות בלונדון לאטרקטיביות אפילו יותר. בנוסף, באוגוסט הוריד הבנק המרכזי של בריטניה את הריבית לשפל של 0.25%, ובכך הקל עוד יותר על רוכשי הנדל"ן.

מאז 2013 עלו מחירי הנדל"ן בלונדון ביותר מ-10% בשנה, לפי UBS. המחירים הריאליים בעיר גבוהים כיום ב-15% מבתקופת השיא הקודמת של השוק ב-2007, בעוד שההכנסה הריאלית נמוכה ב-10%. עובד מקצועי במגזר השירותים צריך 15 שנה של הכנסה ממוצעת כדי לקנות דירת 60 מ"ר בלונדון.

עליית המחירים דחקה מהשוק את הצעירים, שכבר זכו לכינוי "דור השכירות (Generation Rent) בעקבות חוסר יכולתם לקנות דירות. אם בשנת 2000 היו כ-60% מתושבי לונדון הבעלים של בתיהם, הרי שעד 2025 צפוי שיעורם ליפול ל-40% בלבד, לפי תחזית של פירמת רואי החשבון PwC.

עליית המחירים דחקה מהשוק את הצעירים, שכבר זכו לכינוי "דור השכירות (Generation Rent) בעקבות חוסר יכולתם לקנות דירות. אם בשנת 2000 היו כ-60% מתושבי לונדון הבעלים של בתיהם, הרי שעד 2025 צפוי שיעורם ליפול ל-40% בלבד

לונדון, אנגליה
בלומברג

ממשלת בריטניה ניסתה להתמודד עם הבעיה בדרכים שונות. בדצמבר 2015 העלה שר האוצר הקודם, ג'ורג' אוסבורן, את מס הבולים שמשלמים רוכשים של בתי יוקרה, כך ששיעור המס גבוה יותר ככל שהנכס יקר יותר. המטרה היתה להקל על משפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית, ולגבות יותר מהעשירים. באפריל הוצגה תוספת של 3% למס הבולים על רוכשי דירות להשכרה ורוכשי דירה שנייה. בנוסף, בוטל חוק שאיפשר לבעלי דירות לקבל החזרים על שדרוג נכסיהם וביטלה הטבות מס על משכנתאות של בתים להשכרה.

ממשלתו של דיוויד קמרון גם נקטה צעדים להגדלת היצע הדיור. בתחילת 2016 היא הציבה יעד לבנייה של 200–250 אלף בתים בשנה, לעומת הרמה הנוכחית של 140 אלף בתים. כדי להגיע למספר הקסם, הממשלה תגמיש את חוקי התכנון ותציע סובסידיות להאצת בנייה של דירות "בסיסיות", המתאימות לרוכשים של דירה ראשונה במחיר של עד 250 אלף ליש"ט (כ-1.4 מיליון שקל), ובלונדון עד ל-450 אלף ליש"ט (כ-2.5 מיליון שקל).

מחירי הבתים בבריטניה כולה אמנם עלו בחודשים האחרונים, אך המחירים בלונדון ירדו בשל האי־ודאות לגבי תהליך עזיבת בריטניה את האיחוד האירופי (ברקזיט) ומשמעויותיו לתעשיית הבנקאות ולמשקיעים זרים - כך לפי דו"ח שפירסם באוקטובר מכון הסקרים המלכותי בבריטניה (RICS).

גם ב-UBS צופים כי "אי־ודאות כלכלית והיצע גדול של פרויקטי יוקרה ימנעו פריחה מחודשת של שוק היוקרה. מדיניות ההרחבה הכמותית של הבנק המרכזי של בריטניה עשויה לתמוך בשוק הלוהט בטווח הקצר. אך אנו מייעצים על זהירות, משום שמדד הבועה ומדדים נוספים מצביעים על צפי לתיקון משמעותי במחירים".

בשטוקהולם, אפילו הסטארט־אפיסטים מתלוננים על מחירים גבוהים

שטוקהולם, שוודיה

שטוקהולם, שמדורגת שלישית בדירוג הבועות של UBS, סובלת כבר לא מעט שנים מעליית מחירים, לצד היצע בלתי מספק של דירות. ב-12 השנים האחרונות הוכפלו מחירי הבתים בבירת שוודיה, ובשנתיים האחרונות אפילו הואץ קצב העלייה.

מחירי הבתים במדינה כולה עלו מאז סוף שנות ה-90, מה שגרם לחובות משקי הבית להגיע לרמה מהגבוהות בעולם. ברבעון הראשון של 2016 הם הגיעו ל-84.6% מהתמ"ג. ואולם שטוקהולם היא חוד החנית של עליית המחירים במדינה. מחירו של מ"ר ממוצע בדירה בעיר בסוף ספטמבר היה 55,374 קרונה שוודית (6,440 דולר), לעומת 37,118 קרונה בשוודיה כולה, לפי נתוני מקלרסטטיסטיק, סוכנות לסטטיסטיקה בתחום הנדל"ן.

גם כאן, אחת הסיבות לעליית מחירים היתה מדיניות הבנק המרכזי. בעוד שבמדינות כמו קנדה ובריטניה שוררת ריבית אפסית, הריבית בשוודיה נמצאת כבר כמעט שנתיים בטריטוריה שלילית, מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן בה לכדאית עוד יותר.

שטוקהולם, שוודיה
MAXIM SHEMETOV/רויטרס

חלק מהזינוק במחירי הבתים נגרם גם בשל דמי השכירות הנמוכים בשוודיה, שמרתיעים חברות מבניית דירות להשכרה. בשל כך, יזמים, אנליסטים ובעלי דירות קוראים לממשלה לבטל את הפיקוח על דמי השכירות.

החוק במדינה מחייב כי דמי שכירות ייקבעו לאחר משא ומתן בין ארגוני דיירים לארגונים המייצגים בעלי דירות פרטיים. דמי שכירות על דירות פרטיות מושווים לדמי שכירות של דיור ציבורי, מה שגורם לתשואות נמוכות יחסית עבור בעלי הדירות. ואולם בשל המחסור בדיור להשכרה, לא כולם מצליחים להשיג דירות, מה שיצר שוק שחור משגשג. בעשור האחרון עלו דמי השכירות בשטוקהולם ב-19% - קצב מהיר רק במעט מהאינפלציה, שהיתה 12% באותה תקופה.

בניסיון להגדיל את היצע הדירות, כללה הממשלה תמריץ של כ-350 מיליון דולר במסגרת תקציב 2016, כדי לתמוך בנכסים חדשים להשכרה ובדיור לסטודנטים, בעוד שכ-384 מיליון דולר מוקצים להגדלת הבנייה בתוכנית בשם Million Homes. ואולם למרות הבנייה המואצת, קצב הבנייה בשוודיה ממשיך להיות מהאטיים באירופה.

בינתיים, מחירי הבתים בשטוקהולם ממשיכים לשבור שיאים, עד שהם עלולים להבריח חברות מבטיחות מהעיר. מייסדי שירות הסטרימינג ספוטיפיי, למשל, שבמקור הוא משטוקהולם, איימו באחרונה כי יעבירו את המטה למדינה אחרת, משום שמחסור בדיור בר השגה מקשה עליהם למשוך עובדים מוכשרים.

תושבי סידני סובלים ממשקיעי הנדל"ן הסינים

סידני, אוסטרליה

העיר הגדולה ביותר באוסטרליה סובלת כבר כמה שנים מעליית מחירי נדל"ן בקצב המהיר במדינה, והיא מדורגת במקום הרביעי במדד הבועות. ב-UBS מציינים כי אף שמחירי הבתים הריאליים בסידני הגיעו לשיא במחצית השנייה של 2015, אחרי עלייה של 45% מאז אמצע 2012, הם תיקנו מאז את עצמם.

סידני, אוסטרליה
© David Gray / Reuters/רוי

אחת הסיבות לעליית המחירים היתה ביקוש זר לדירות, שגדל באופן מהיר, במיוחד מצד רוכשים סינים, שאחראים ליותר מ-40% מהרכישות של זרים באוסטרליה.

רכישות בתים על ידי זרים גרמו כמעט להכפלה במחיר הדירה החציוני בסידני מאז סוף 2008, לפי נתוני חברת המחקר קורלוג'יק (CoreLogic).

גם הריביות הנמוכות תרמו לעליית המחירים. הבנק המרכזי של אוסטרליה הוריד את הריבית השנה פעמיים עד ל-1.5%. אפילו נגיד הבנק המרכזי היוצא, גלן סטיבנס, הביע בראיון פרישה לעיתון "סידני מורנינג הראלד" אי־נחת מהמחירים הגבוהים.

לכך הצטרפו גידול באוכלוסיית סידני והיעדר היצע של דיור. המחסור בדיור בר השגה עורר חשש מכך שתושבים מקומיים רבים יידחקו אל מחוץ לשוק, ולראיה - יותר מ-17 אלף משפחות צעירות עזבו את העיר ב-2015, לאחר ש-15 אלף עזבו ב-2014, לפי לשכת הסטטיסטיקה האוסטרלית.

המחסור בדיור בר השגה עורר חשש מכך שתושבים מקומיים רבים יידחקו אל מחוץ לשוק, ולראיה - יותר מ-17 אלף משפחות צעירות עזבו את העיר ב-2015, לאחר ש-15 אלף עזבו ב-2014

סידני, אוסטרליה
Bloomberg

מנכ"ל משרד האוצר הפדרלי, ג'ון פרייז'ר, הזהיר בשנה שעברה כי סידני ואזורים יקרים במלבורן נמצאים בבועת מחירים. ראש הממשלה ושרים אחרים לא הסכימו עם הטענה, אך הממשלה בכל זאת נאלצה לנקוט שורת צעדים לצינון השוק.

חוף בונדי בסידני, אוסטרליה
אי־פי

כך, למשל, הודיעה במאי השנה ממשלת ניו סאות' ווילס, שבה נמצאת סידני, כי קונים ומוכרים של נדל"ן יצטרכו להוכיח את מעמד האזרחות והתושבות שלהם בפני הממשלה לפני השלמת המכירה. בנוסף, הטילה ניו סאות' ווילס ביוני מס בולים של 4% על רכישות בתים של זרים, והחל ב-2017 יוטל עליהם מס מקרקעין של 0.75%. מסים אלה הצטרפו לצעדים אחרים שננקטו באוסטרליה כולה בניסיון להילחם בעליית המחירים, כמו הטלת מגבלות על מתן הלוואות של הבנקים הגדולים לזרים, והגדלת ההיצע בשוק.

בינתיים לא נראה שהצעדים סייעו לצנן את השוק, לפחות לא בסידני. מחירי הבתים בעיר עלו ב-14% בתשעת החודשים הראשונים של 2016, לעומת התייקרות של 9% בערים הגדולות באוסטרליה כולה, לפי נתוני קורלוג'יק.

בהונג קונג מסתפקים ב-14 מ"ר לאדם

הונג קונג
ISAAC LAWRENCE/אי־אף־פי

רק לפני כמה שנים היתה הונג קונג בראש הדירוגים העולמיים של מחירי הנדל"ן. שוק הנדל"ן של העיר־מדינה - מושבה בריטית לשעבר שנמצאת כיום בשליטתה של סין - זינק בחדות בעשור האחרון. בין 2008 ל-2013 האמירו המחירים ב-134%.

מאז 2012 ניסתה הממשלה המקומית לצנן את השוק בשורת צעדים כמו הצגת מס בולים על רוכשים זרים של דירות, העלאת המקדמה הנדרשת לרכישת דירה והידוק תנאי המשכנתא לרוכשי דירה שנייה. היא גם עשתה מאמצים להגדיל את היצע הדירות.

הונג קונג
בלומברג

ואולם המאמצים האלה נשאו פרי רק באופן חלקי. מאז שעלו לשיא באמצע 2015, ירדו מחירי הבתים בהונג קונג בכמעט 10% בחישוב ריאלי. עם זאת, הירידה עדיין מתונה בהתחשב בכך שבין 2003 ל2015 המחירים שילשו את עצמם.

תושבים רבים בהונג קונג מאשימים את שוק הנדל"ן בכך שהוא רק העשיר עוד יותר את העשירים ממילא - והרחיב את האי־שוויון. השכר הריאלי בהונג קונג לא השתנה כבר שנים רבות, וכתוצאה מכך, הנגישות לדיור היא הנמוכה ביותר מבין הערים בדירוג של UBS, עם שטח מגורים ממוצע לאדם של רק 14 מ"ר.

השכר הריאלי בהונג קונג לא השתנה כבר שנים רבות, וכתוצאה מכך, הנגישות לדיור היא הנמוכה ביותר מבין הערים בדירוג של UBS, עם שטח מגורים ממוצע לאדם של רק 14 מ"ר

ירידת המחירים האחרונה הביאה עמה רק הקלה מועטה, משום שעדיין התושב הממוצע צריך 18 שנות הכנסה כדי לקנות דירת 60 מ"ר. עם זאת, ב-UBS צופים כי המחירים ימשיכו לרדת, והדיור יהיה בר השגה יותר מכפי שהוא כיום.

המחירים יורדים כתוצאה מעלייה בהיצע הדירות והיחלשות הביקוש. הודות לפעילות בנייה ענפה, מלאי הבתים גדל בשיעור החד ביותר מאז 2004, אך הצמיחה הכלכלית האיטית של המשק גרמה לכך שהביקוש המקומי עדיין חלש. בנוסף, האי־ודאות שגורמת ההאטה בצמיחה של כלכלת סין והתחזיות להעלאת ריבית בארה"ב, שעשויה להשפיע על הריבית המקומית, תרמה לירידת המחירים.

תומס לאם, ראש חטיבת הערכות שווי וייעוץ בחברת הנדל"ן נייט פרנק, אמר לעיתון המקומי "סאות' צ'יינה מורנינג פוסט" באחרונה כי הצעדים של הממשלה לצינון השוק לא הוכחו כיעילים. הוא אמר כי על הממשלה לעבוד קשה יותר כדי להוריד מחירים, בעיקר מפני ש-60%-70% מרוכשי הבתים בהונג קונג עושים זאת למטרות השקעה.

הכלכלה המשגשגת הזניקה את מחירי הדיור במינכן

מינכן, גרמניה

הבתים במינכן, שבה 1.5 מיליון תושבים, הם היקרים ביותר בגרמניה. העם הגרמני אמנם לא ידוע כחובב בעלות על דירות. נכון ל-2014, רק מעט יותר ממחצית מהאוכלוסייה החזיקו בבעלות על הדירה שבה הם מתגוררים - השיעור הנמוך ביותר באיחוד האירופי, לפי יורוסטאט, לשכת הסטטיסטיקה של האיחוד. ואולם לנוכח העלייה בדמי השכירות, והעובדה שהגרמנים אינם חובבי סיכונים ואינם נוטים להשקיע במניות ובאג"ח, חלה עלייה במספר בעלי הדירות.

"השגשוג הכלכלי של גרמניה ומדיניות מוניטרית מרחיבה מאוד הביאו לקצן 20 שנה של קיפאון במחירים הריאליים של הבתים ב-2010", כותבים ב-UBS. "מחירי הבתים במינכן עלו ביותר מ–10% מאז 2010 ואיבדו יותר ויותר קשר עם הנתונים הכלכליים". עובד מקצועי צריך לעבוד כיום שבע שנים כדי לממן דירת 60 מ"ר - מספר שנים נמוך יחסית לערים אחרות בדירוג. עם זאת, יחס המחיר לשכירות הוא השלישי בגובהו בדירוג, וכדי לממן דירה יש צורך ב-34 שנה של דמי שכירות.

עובד מקצועי צריך לעבוד כיום שבע שנים כדי לממן דירת 60 מ"ר - מספר שנים נמוך יחסית לערים אחרות בדירוג. עם זאת, יחס המחיר לשכירות הוא השלישי בגובהו בדירוג, וכדי לממן דירה יש צורך ב-34 שנה של דמי שכירות

מחירי הבתים החד משפחתיים במינכן עלו ביותר מ-60% מאז 2007, בעוד שמחירי הדירות בבניינים הכפילו את עצמם באותה תקופה. בשנה האחרונה המשיכו המחירים לעלות. באוקטובר 2015, דירת 60 מ"ר במינכן עלתה 6,200 יורו למ"ר בממוצע. שנה מאוחר יותר היה מחירה 6,700 יורו למ"ר, לפי אתר סוכנות התיווך הגרמנית Immowelt.de.

ליאם ביילי מחברת הנדל"ן נייט פרנק אמר בשנה שעברה ל"פורבס“ כי משקיעים מאירופה, ובמיוחד מדרום היבשת, מתחילים להימשך לגרמניה, בשל מצבה הטוב של הכלכלה ביחס ליתר אירופה. "כסף זורם לשוק הגרמני כפי שלא ראינו קודם לכן". בנוסף, מחירי הקרקעות עלו בזמן המשבר בגוש היורו, וחוקים חדשים שנועדו לחסוך באנרגיה ולהגן על הסביבה העלו את המחירים עבור פעילותן של חברות הבנייה.

הכלכלה המקומית הענפה, עם חברות כמו סימנס, אליאנץ וב.מ.וו, הופכת את מינכן למקום אטרקטיבי למחפשי עבודה, וההגירה לעיר הפכה את הביקוש לגבוה מדי. סקר שנערך בתחילת 2016 הראה כי תושבי מינכן פסימיים לגבי יכולתם למצוא דיור בר השגה יותר מתושבי כל עיר אחרת באירופה, למעט פריז.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סיפורים, עצות וטיפים ממדור קריירה וניהול ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות