רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מסע עולמי בעקבות מציאות הנדל"ן

לכתבה
סאן חואן שבפורטו ריקו

שוקי הנדל"ן לא חמקו מהמשברים הכלכליים שהיכו בעולם, אבל יש מקומות שבהם מחירי הנכסים מתאוששים ודווקא יכולים להיות הזדמנות השקעה מעניינת

תגובות

פקיעת בועת הסאב-פריים בארה"ב הביאה עמה סבל רב לבעלי בתים בכלכלה הגדולה בעולם, והעיתונים הוצפו בתמונות של בתים פרטיים המוצעים למכירה, אחרי שעוקלו על ידי הבנקים. משבר החוב באירופה גרם לקריסת שוק הנדל"ן במדינות כמו אירלנד, יוון וספרד - והברקזיט של בריטניה נושא עמו בעיקר חוסר ודאות.

אם בוחנים היטב שווקים במשבר, ניתן למצוא מציאות - או "להפוך את הלימון ללימונדה" - בעיקר אם אתה מגיע ממדינה אחרת, רוכש נכס להשקעה ארוכת טווח ומשתעשע במחשבה שווילה על אי ליד חוף הים, או דירה מעל פאב אירי, זה לא רעיון רע כל כך כשהמחירים כה נמוכים, באופן יחסי כמובן.

אם מתבוננים ומחפשים טוב מספיק, אפשר להגשים את החלום הזה - אבל צריך לזכור שהוא נושא בחובו גם סיכון רב.

מיקונוס, יוון

מלים רבות נשפכו על משבר החוב ביוון, שהפך אותה למעין מדינה מצורעת בגוש היורו. כבר שבע שנים שמחירי הבתים במדינה יורדים, וההתאוששות הכלכלית מדשדשת, בזמן שהפוליטיקאים מתווכחים על התנאים שדורשות המדינות הגדולות באירופה לחילוצה, שכוללים העלאות מסים נוספות.

סנטוריני ביוון

ב-2015 ירדו מחירי הבתים ביישובים עירוניים ביוון ב-4.9% במונחים ריאליים לעומת 2014. אם לאוזניים ישראליות ירידה במחירי הדירות נשמעת כמו חלום, בשביל היוונים מדובר בסיוט מתמשך. "מה שקורה כאן הוא קיצוני. הקריסה כל כך גדולה וכל כך מתמשכת, עד שהיא בילגנה לחלוטין את שוק הנדל"ן", אמר משקיע מקומי בראיון לחברת הייעוץ PWC.

ובכל זאת, הנתון הזה משקף האטה משמעותית בקצב ירידת המחירים ביוון לעומת השנים הקודמות, ובמקומות מסוימים במדינה מתחילים להאמין שהגיעו לתחתית, או שלפחות לא נשאר עוד הרבה לאן ליפול.

בבנק המרכזי של יוון מאמינים כי תחיית שוק הנדל"ן תלויה בגידול בהכנסה הפנויה של האזרחים - מה שצפוי להימשך עוד זמן רב - אבל יש משקיעים שכבר חושבים כי אפשר לנצל את המחירים הנמוכים לטובת וילה לחופי הים התיכון, כשהם מוקפים במטעי זיתים ושותים כוסית אוזו.

הקסם העיקרי של האי הנינוח, ושל איים תיירותיים אחרים ביוון, הוא התשואה האפשרית מהשכרת הנכס בעונת התיירות

איי יוון הם דוגמה טובה למרוויחים מהמצב בשוק המקומי והעולמי. הפיגועים ותחושת חוסר הביטחון בטורקיה הביאו לחיזוק מעמדם של אתרי הנופש באיי יוון - מה שהביא בקיץ האחרון לתנופה בביקוש, שנשאר גבוה יחסית גם בשיא המשבר. על פי נתונים רשמיים שפורסמו ביוון, מתחילת השנה נרשם זינוק של 50% בהתעניינות לרכישת נכסים במיקונוס - בעיקר על ידי משקיעים אירופאים שאינם אזרחי יוון.

הקסם העיקרי של האי הנינוח, ושל איים תיירותיים אחרים ביוון, הוא התשואה האפשרית מהשכרת הנכס בעונת התיירות, שעשויה להגיע ל-8%-12%, לפי הערכות של סוכני נדל"ן באזור. נכון, עונת התיירות ביוון נמשכת רק בין אפריל לאוקטובר - כך שהנכס עשוי להיות ריק במשך חודשים - ובכל זאת, יש משקיעים שחושבים שהמחירים, הנמוכים כיום ב-40% מהשיא של 2008, מצדיקים את ההשקעה.

ממשלת יוון מנסה לעודד גם משקיעים מחוץ למדינות האיחוד האירופי להשקיע באיי יוון, והיא מעניקה לכל מי שרוכש נכס ב-250 אלף יורו לפחות אישור תושבות. עם זאת, המסים ביוון עשויים להגיע ל-10%-15%, ויש להקפיד על רישום מדויק של גבולות הנכס - תחום אפור לעתים ביוון.

בדיקה קצרה באתרי נדל"ן יווניים מגלה כי ניתן למצוא וילה של 3 חדרים בצפון מיקונוס, בלב אזור התיירות, לצד הים, תמורת מיליון יורו. זה אולי נשמע הרבה, אבל יחסית למצב לפני שמונה שנים, מדובר במחיר מציאה. וילה של 5 חדרים עם בריכה תעלה לכם 2.5 מיליון יורו - אבל גם התשואה על השכרתה תהיה כנראה גבוהה יותר.

דבלין, אירלנד

אירלנד היא דוגמה למדינה שהיתה שקועה במשבר עמוק בשנים האחרונות, אבל גם למדינה שהשתקמה באופן מרשים. אירלנד לא ניסתה להיאבק במדינות גוש היורו ובקרן המטבע הבינלאומית על תנאי הסיוע, וקיבלה ברוב המקרים את רוע הגזירה. וכך, שוק הנדל"ן האירי התחיל בהתאוששות המרשימה שלו, כשמחירי הנדל"ן בבירה כבר זינקו ב-50% לעומת השפל שנרשם ב-2012 - אם כי הם עדיין נמוכים בכ-35% ממחירי השיא שנרשמו ב-2007.

יש גורמים נוספים לכך שאירלנד היא יעד חם להשקעה. מס החברות הנמוך במדינה הפך את דבלין למעין מקלט מס אירופי, וחברות רבות, בעיקר בענף ההיי-טק, הקימו בעיר את המטה האירופי שלהן, ומנתבות לשם את ההכנסות שלהן. גם גידול האוכלוסייה המרשים באירלנד מבטיח ביקוש ארוך טווח לנדל"ן. אם מוסיפים לכל זה עיר שוקקת, בעלת תרבות עשירה, אפשר למצוא פנינה אירופית. אמנם פסיקת האיחוד האירופי בגין תשלומי המס של אפל עשויה לאיים במידה מסוימת על הביקוש לנדל"ן מסחרי בדבלין, אבל משקיעים רבים מאמינים כי התמונה הכוללת תישאר ורודה.

שיעור הצעירים באירלנד בגילי 39-20 מגיע ל-28% - הגבוה באירופה. גם שיעור המשכילים בגילי 34-30, בעלי תואר אקדמי, באירלנד גבוה מהממוצע באיחוד האירופי - מה שמבטיח אוכלוסייה גדולה ואיכותית יחסית, שמזינה את ביקוש לבתים איכותיים.

דבלין שבאירלנד

בהקשר זה, כדאי לציין גם את השיפור של מוסדות ההשכלה הגבוהה באירלנד במדדים הבינלאומיים - מה שמושך יותר סטודנטים מהעולם אל המדינה. גם התיירים מגלים מחדש את קסמם של הפאבים האיריים, ובדירוג של "לונלי פלאנט" ל-2016, ניצבה דבלין במקום השלישי ברשימת היעדים העירוניים המומלצים.

המשבר הכלכלי באירופה הוביל לקריסה של 60% במחירי הנדל"ן למגורים בדבלין, ואז נראתה בירת אירלנד כעיר רפאים מדכאת, עם המוני חסרי בית ברחובות. ואולם מאז השתנתה התמונה באופן קיצוני, ולפי הערכות של חברת הייעוץ נייט פרנק, זוהי מגמה שתימשך בשנים הקרובות.

בבנק המרכזי של אירלנד יודעים שהם צריכים לעשות הכל כדי למנוע בועת נדל"ן נוספת. לכן, מגבילים שם את נטילת המשכנתאות לרמת ההכנסות, ולא רק ביחס לשווי הנכס - מה שמשאיר מקום למשקיעים בינלאומיים שמעוניינים להיכנס להשקעה בעיר.

דבלין שבאירלנד
בלומברג

הצעדים האלה של הבנק המרכזי מונעים אמנם התנפחות של בועת נדל"ן, אבל צעירים רבים במדינה לא יכולים לרכוש נכס בגלל התנאים החדשים - מה שגורם לעלייה במחירי השכירות, ולגידול בתשואה על הנכס למשכירים.

עם זאת, התחלות הבנייה בדבלין בשנים האחרונות היו מעטות - מה שעשוי להיות סיכון עתידי להתפתחות שוק הנדל"ן בעיר. משקיעים שמחפשים הזדמנות, ורוצים את הוויסקי האירי שלהם בבר מתחת לבית, יכולים לבחון את דבלין.

פורטו ריקו

מדינה בפשיטת רגל, תלויה בחסדיה של מדינה גדולה יותר, עם מספר תושבים קטן והולך - לפורטו ריקו יש את כל הסיבות להיעדר מרשימת יעדי הנדל"ן המבוקשים. שוק הנדל"ן במדינה מאוד לא יציב, והמחירים בו ממשיכים לרדת. התושבים נוטשים בהמוניהם לארה"ב, ופתרון ממשי לא נראה באופק. האמריקאים אומרים שהם רוצים לעזור, אבל לא עושים הרבה - ובינתיים תושבי האי הקאריבי מתחילים לפתח רגשות לאומניים נגד ארה"ב, שמעניקה חסות לאי.

פורטו ריקו
בלומברג

ואולם במקביל, המדינה מנסה לשווק עצמה כיעד לאמריקאים שמחפשים מקום שקט שבו יוכלו לצאת לגמלאות, וליהנות מים נוח ומשקט יחסי. בזמן שהתושבים המקומיים ממשיכים לסבול מהמשבר הכלכלי, שוק היוקרה באי דווקא משגשג - והמשבר הוא זה שמונע זינוק במחירים. למעשה, בשוק הנדל"ן למגורים בפורטו ריקו מתחילים לראות סימנים לעליית מחירים כבר מאז הרבעון השלישי של 2015, אבל היעד נחשב עדיין להימור בקרב משקיעים.

בזמן שהתושבים המקומיים ממשיכים לסבול מהמשבר הכלכלי, שוק היוקרה באי דווקא משגשג - והמשבר הוא זה שמונע זינוק במחירים

גם מי שמנסה לעודד רכישת נדל"ן בפורטו ריקו, מודה כי מדובר בתקופה מסוכנת לצעד כזה, אבל זהו סיכון שעשוי להניב רווח נאה בעתיד. על כל זה יש להוסיף את מדיניות המס המקלה של פורטו ריקו, שהביאה לכך שהמדינה משמשת מקלט מס עבור אמריקאים רבים. ואולם הקונגרס האמריקאי מנסה לשים סוף למדיניות המס המקומית, בתמורה להעברת סיוע למדינת האי הקטנה. בפורטו ריקו מביעים התנגדות עזה לרעיון, ובכל מקרה נראה כי ישמרו במדינת החסות על הפטור ממס רווחי הון - מה שעשוי לקרוץ לכמה אמריקאים.

כבר ב-2008 צנחו מחירי הנדל"ן בפורטו ריקו, יחד עם שוק הנדל"ן האמריקאי. ואולם בניגוד לארה"ב, המחירים בפורטו ריקו לא התאוששו. למעשה, הם רק ירדו מאז. אם לפני שש שנים ניתן היה לרכוש וילה בעיר הבירה סן חואן, לא רחוק מחוף הים, תמורת 177 אלף דולר - כיום בית כזה עולה רק 100 אלף דולר.

בסן חואן יש גם כמה מתחמים מגודרים, שנועדו להעניק שקט למי שחושש מבעיות אבטחה. שם ניתן לרכוש בית תמורת 400 אלף דולר, בעוד שלפני כמה שנים המחיר יכול היה להגיע למיליון דולר.

קינסבורג, ניו ג'רזי, ארה"ב

פחות משעה נסיעה ממנהטן, נמצאת קינסבורג שבניו ג'רזי, שבה מתגוררים פחות מ-10,000 תושבים. אז מה מיוחד כל כך בעיירה הזאת? העובדה שהיא שוכנת לחופי מפרץ סנדי הוק, ושאפשר עדיין למצוא בה בתי חוף במחירים סבירים, ביחס לאזור כמובן.

לפי סוכנות הנדל"ן ריאלטי-טראק, המחיר החציוני של בית בעיירה זו הוא 71 אלף דולר בלבד. באתר זילו, החישוב למחיר חציוני של בית בקינסבורג מגיע אמנם ל-160 אלף דולר, אבל בכל מקרה מדובר במציאה, בהתחשב בעובדה שהעיירה סמוכה לניו יורק ונהנית מאוויר איכותי ומשיעור פשיעה נמוך. לשם השוואה, בסטייטן איילנד שבניו יורק, שנמצאת סמוך לקינסבורג, מגיע המחיר החציוני לבית לכ-480 אלף דולר.

קינסבורג, ניו ג'רזי

בריאלטי-טראק לא הסתפקו רק בקינסבורג, ומנו שורה של עיירות חוף בארה"ב שבהן ניתן עדיין למצוא בתים במחירים סבירים. כך למשל, ניתן למצוא ברשימה את פאלם ביץ' שבפלורידה, שאף שיצא לה שם של מקום יקר באופן שערורייתי, בסוכנות הנדל"ן סבורים כי המחירים שם דווקא נמוכים באופן ממשי ביחס לסביבה, ומאפשרים לפתוח את היום בהתעמלות לחופי האוקיאנוס האטלנטי. עוד ניתן למצוא ברשימה את מאסטיק ביץ' שבמדינת ניו יורק - שהיא גם נגישה מאוד למנהטן בתחבורה ציבורית; או את מדיסון שבקוניטקט, הרחוקה רק כ-30 ק"מ מאוניברסיטת ייל.

"רכישת בית שני או נכס להשקעה בעיירת חוף יכולה לסייע למשפחות לחסוך בהוצאות החופשה שלהן בקיץ למשך שנים, וגם ליצור הכנסות אפשריות משכירות" דארן בלומקוויסט, סגן נשיא בכיר בריאלטי-טראק

"רכישת בית שני או נכס להשקעה בעיירת חוף יכולה לסייע למשפחות לחסוך בהוצאות החופשה שלהן בקיץ למשך שנים, וגם ליצור הכנסות אפשריות משכירות", אמר דארן בלומקוויסט, סגן נשיא בכיר בריאלטי-טראק, בהודעה לעיתונות שפורסמה עם המחקר של חברת הנדל"ן.

"מחירי נכסים קרובים לאוקיאנוס נוטים להיות גבוהים יותר. ניתן עדיין למצוא מציאות, בעיקר בעיירות קטנות שבהן מחירי הנדל"ן מתאוששים באטיות מהמשבר הכלכלי". הוסיף בלומקוויסט. לדבריו, "זאת רשימה מפתיעה - מדובר במקומות שאנשים לא שמעו עליהם".

ליסבון, פורטוגל

באוגוסט הוכרז על פתיחתו של מלון חדש בליסבון, ובו 82 חדרים. לכאורה לא עניין גדול, אבל שמו של המלון "פסטנה CR7", על שמו של כריסטיאנו רונאלדו - אולי היצוא הכי מבוקש של פורטוגל כיום. כוכב מועדון הכדורגל ריאל מדריד יהיה שותף במלון, שאינו מיועד רק למעריציו, ובעצם יהיה המלון השני בבירת פורטוגל שנושא את שמו ובו הוא שותף.

רונאלדו אינו היחיד שנלהב להשקיע בנדל"ן בליסבון, ונראה כי העיר התעוררה משנת החורף שפקדה אותה בשיא המשבר הכלכלי במדינה, ונהנית כיום מתחייה מחודשת, שכוללת גם את ענף התיירות. בשיאו של המשבר הכלכלי, נכסים רבים בליסבון ננטשו, והעשירים העדיפו לעבור לפרברים - שם הם נהנו מבתים מודרניים יותר. עכשיו כולם רוצים לחזור אל הבתים בעיר, ומשקיעים ממדינות מערב אירופה מנסים לרכוש בה נכסים.

ליסבון, פורטוגל

מצבם הרעוע של נכסים רבים בליסבון אינו מרתיע את המשקיעים, והמבקרים בה יכולים להתרשם ממגוון פרויקטים של התחדשות עירונית, שמנסים לשמור גם על הסגנון העיצובי הייחודי של הבניינים.

כיום, המחיר של דירה סטנדרטית במרכז העיר הוא בין 350 אלף יורו לדירת חדר לבין 985 אלף יורו עבור דירת 3 חדרים. דירות יוקרה במרכז ליסבון עולות כבר 4-3 מיליון יורו.
"שוק הנדל"ן בליסבון רק התחיל לצבור באזז ב-2014, אבל בששת החודשים האחרונים אנחנו רואים עלייה חדה במספר המשקיעים", אמר באחרונה ל"פייננשיאל טיימס" רומן קארל, הבעלים של חברת נדל"ן בליסבון. לפי נתוני החברה שלו, המחירים במרכז העיר זינקו ב-2015 ב-22%, ומספר המתעניינים ברכישת דירה בעיר זינק ברבעון הראשון של 2016 ב-30%.

בחוברת שפורסמה בליסבון לקראת כנס להתחדשות עירונית שהתקיים בעיר באפריל, נכתב כי "המרכז ההיסטורי של ליסבון הוא השוק שהיה עם הצמיחה החדה ביותר ב-2015 - מה שמשקף את הביקוש הער בשנים האחרונות".

גם בין 2008 לתחילת 2010 נרשמה תנופה בשוק הנדל"ן של ליסבון, והמחירים עלו בממוצע ב-12.5% - אבל אז היכה המשבר הכלכלי באירופה, ובמיוחד בפורטוגל, והמחירים צנחו ב-8%. את ההתאוששות בפורטוגל ניתן היה להרגיש מוקדם בהרבה לעומת איטליה, יוון או ספרד השכנה, וכבר ב-2013 זינקו המחירים בעיר בכ-12.5%, ושמרו על יציבות ב-2014.

ואז הגיעה 2015 - ומאז שוק הנדל"ן של ליסבון לא מפסיק לעלות.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות