תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דור שלם בלי בית: לא רק בישראל 
קשה לקנות דירה

לכתבה
בלומברג

מחירי הדיור הגבוהים כבר נהפכו למצוקה גלובלית של ממש ■ בעוד השכר לא מצליח במקרים רבים להדביק את עליות המחירים - יותר צעירים נשארים להתגורר בבית ההורים, יותר משקי בית פונים לשכירות ויותר אנשים בעולם חיים בתת־תנאים

18תגובות

עוד ועוד צעירים ממשיכים לגור אצל ההורים גם אחרי שהם יוצאים לדרך עצמאית. הכותרת הזאת נשחקה כבר במדינות רבות, ובהקשר של שוק הדיור העולמי היא בלטה במיוחד בתקופת המשבר באירופה. אבל זה מזמן לא קשור רק לאירופה ורק למשברים כלכליים. כשמחירי הבתים גבוהים כל כך, בני דור המילניום מרגישים אבודים לא רק בישראל או באיטליה.

סקר של מכון המחקר פיו, שפורסם ביולי 2015, מצא כי אף שנרשם שיפור בשוק התעסוקה האמריקאי, בני דור המילניום לא עוזבים מהר כל כך את הסינר של אמא. נכון, אפשר להתייחס לנוחות של שירותי כביסה והסעדה, אבל ככל הנראה מדובר בברירת מחדל עבור מי שלא מסוגל להרשות לעצמו לגור לבדו. זאת, בשל מחירי המחיה הגבוהים, אבל בעיקר בשל מחירי השכירות או הבתים, שעולים בהתמדה ברוב העולם המערבי אחרי ההשתקמות מהמשבר הכלכלי הגדול של 2008, שגרר עליות מחירים לרמות שנרשמו לפני המשבר ואף מעבר, בעוד שלא נרשמה עלייה תואמת בשכר הריאלי.

לפי המחקר של פיו, שניתח את נתוני מפקד האוכלוסין של ארה"ב, ברבעון הראשון של 2015, 67% מבני ה–18–34 בארה"ב (42.2 מיליון איש, המוגדרים דור המילניום לצורך המחקר של פיו) התגוררו בנפרד מהוריהם. זה עשוי להישמע הרבה, אבל אם מתחשבים בכך שב–2007, רגע לפני התפוצצות בועת הסאבפריים, התגוררו 42.7 מיליון מבני קבוצת הגיל הזאת בנפרד מהוריהם, מבינים שמשהו לא מסתדר. המספרים אמנם דומים, אבל בין 2007 ל–2015 גדלה קבוצת הגיל ב–3 מיליון איש. וכאן כבר אפשר לתהות איך זה יכול להיות ששיעור האמריקאים הצעירים שגרים אצל ההורים רק עולה בזמן ששיעור האבטלה יורד.

המצב בארה"ב עוד טוב ביחס למדינות אחרות ב–OECD. לפי נתוני דו"ח החיים הטובים של הארגון ל–2015, ההוצאה על דיור בארה"ב הגיעה ל–18% מההכנסה. חישוב ההוצאה כולל נתונים רבים כמו שכירות, תשלומים על רכישת בתים, תיקונים בבית והוצאות על תשלומי חשמל ומים. ממוצע מדינות הארגון הגיע גם הוא ל–18% מההכנסה, ובישראל ההוצאה היא 21% מההכנסה, אי שם במרכז הטבלה. המדינות שבהן נרשם שיעור ההוצאה הגבוה ביותר על דיור הן סלובקיה וצ'כיה, עם 26%.

איגוד המתווכים הלאומי בארה"ב מפרסם מדי חודש את מדד היכולת לרכישת דירה. ציון 100 במדד משמעו כי למשפחה בעלת הכנסה חציונית יש בדיוק את היכולת לרכוש דירה ממוצעת. ככל שהציון גבוה יותר, כך היכולת לרכישת דירה עולה. כלומר, ציון של 150 אומר שלמשפחה יש 150% מהסכום הדרוש לרכוש דירה בארה"ב.

שיעור ההוצאה על דיור מכלל ההוצאות של משק הבית
צקכיה - 26%
צרפת - 21%
ישראל - 21%
ארה"ב - 18%
רוסיה - 11%

המדד הזה טרי יחסית, והחל להתפרסם בינואר 2013, אז מחירי הבתים בארה"ב היו עדיין נמוכים יחסית בשל המשבר הכלכלי, והמדד הגיע ליותר מ–214 נקודות - כלומר, למשפחת סמית הדמיונית היה יותר מכפליים הסכום הדרוש לרכישת בית בארה"ב. במארס 2016 הגיע המדד לפחות מ–170 נקודות, כשבדרך כלל בעונת הקיץ המדד יורד. כלומר, היכולת של משפחת סמית לרכוש דירה בארה"ב ירדה.

57% מהבתים בסן פרנסיסקו עולים יותר ממיליון דולר

מחירי הנדל"ן בארה"ב התאוששו, ועברו את השיא שנרשם לפני שיא בועת הנדל"ן של 2007. ביותר ויותר אזורים מטרופוליניים בארה"ב, שבהם הזדמנויות התעסוקה טובות יחסית, תתקשו לרכוש בית בפחות ממיליון דולר.

במאי 2016 היו יותר מ–190 אלף בתים בסן פרנסיסקו שמחירם גבוה ממיליון דולר - 57% משוק הדיור בעיר. אם חוזרים רק ארבע שנים לאחור, מגלים ששיעור הבתים במחירים מטורפים כאלה זינק פי שלושה מאז 2012. את המחירים של סן פרנסיסקו ניתן אולי להסביר בקירבה לעמק הסיליקון, שמוצף בעובדי היי־טק בעלי משכורות מכובדות, אבל לפי הדו"ח שפורסם באמצע מאי על ידי אתר האינטרנט לענייני נדל"ן טרוליה, סן פרנסיסקו היא אמנם העיר בעלת שיעור הבתים הגבוה ביותר שמחירים האמיר למיליון דולר ויותר, אבל היא ממש לא היחידה.

לפי הדו"ח, מספר הבתים בכל ארה"ב שמחירם מיליון דולר ויותר הוכפל ל–2.2 מיליון מאז 2012, הודות לעליית המחירים בערים הגדולות. בסך הכל, בעשרה מטרופולינים נמצאים שני שלישים מכל הבתים בטווח מחירים זה. העיר בעלת המספר הגבוה ביותר של בתים במיליון דולר לפחות היא לוס אנג'לס, עם 291 אלף בתים. גם בניו יורק, סן דייגו ולונג איילנד ניתן למצוא שיעור גבוה יחסית של בתים שמחירם יותר ממיליון דולר.

לפי אתר הנדל"ן זילו, מחירם החציוני של בתים בסן פרנסיסקו זינק בלא פחות מ–67% בין מארס 2012 למארס 2016, והגיע ל–806 אלף דולר. מחיר הבתים החציוני בלאס וגאס, שבה יש 6,600 בתים שמחירם לפחות מיליון דולר, זינק ב–76% בתקופה זו, והגיע ל–203 אלף דולר.

מס האחוזות שנכנס לתוקף בעיר ניו יורק, בשיעור של 1% ותקף על בתים במחירים של לפחות מיליון דולר, גורם למשקיעים להפסיק להגיש הצעות במחירים של 999,999 דולר, אף שבסכום הזה בקושי ניתן למצוא בית גדול בניו יורק.

בלומברג

הכלכלן הראשי של טרוליה, ראלף מקלאפלין, אמר עם פרסום הדו"ח, לפי ציטוט בבלומברג, שכדאי להתבונן בפירוט על המפה כדי לראות תופעות ייחודיות לאזורים מצומצמים. למשל, בחלקים מסוימים בסן פרנסיסקו מספר הבתים שעולים לפחות מיליון דולר זינק פי שמונה או תשעה - עליות שמשקפות את העובדה ששכונות מסוימות קוסמות במיוחד לעובדים בעלי משכורות גבוהות.

לכן אולי לא מפליא לגלות כי מחקר שפורסם על ידי הרווארד בדצמבר האחרון מראה כי שיעור שוכרי הדירות בארה"ב נמצא בשיא, ורבים מבני מעמד הביניים מתקשים לשלם שכירות. המחקר מצביע על המשך המגמה שבה יותר ויותר משפחות מתגוררות בשכירות בארה"ב: 43 מיליון משפחות ובודדים התגוררו בשכירות באמצע 2015, לעומת 34 מיליון ב–2005. כותבי המחקר טוענים כי זו העלייה החדה מעולם של הנתון על פני טווח של עשור.

עוד טוענים כותבי המחקר כי יש קשר ישיר בין המשבר הכלכלי של סוף העשור הקודם לבין העלייה במספר השוכרים: 8 מיליון בתים עוקלו בגין חובות לבנקים מאז ששיעור בעלות על הבתים בארה"ב הגיע לשיא ב–2004. ואולם בזמן הזה הידרדרה רמת ההכנסה של משקי הבית לרמות שנרשמו ב–1995, ובמקביל הוטלו הגבלות על קבלת משכנתא.

הנתון המדאיג ביותר במחקר של הרווארד קשור ליכולת של בני מעמד הביניים לשלם שכירות. במחקר נטען כי גם מי שהכנסותיו השנתיות מגיעות ל–45 אלף דולר בשנה - הרף התחתון של מעמד הביניים - מתקשה לעמוד בשכירות בערים רבות. "הנתון עולה בסולם ההכנסות", אמר כריס הרברט, מנהל המכון ללימודי דיור בהרווארד, בהתייחס לכך שקבוצות נוספות באוכלוסייה מתקשות לעמוד בתשלומי שכירות.

חלוקה בין מספר האמריקראים בני 34-18 שגרים עם  ההורים לאלה שגרים לבד
גרים לבד 42.2 מיליון 
גרים עם ההורים -20.4 מיליון

לדברי הרברט, משפחות שהכנסתן השנתית מגיעה ל–30–45 אלף דולר בשנה מוציאות לפחות 30% מהסכום על שכירות, והמצב מחמיר והולך ככל שרמות השכר יורדות. הדבר מעמיד בפני המשפחות ברירה אכזרית: לקנות מזון ותרופות, או לשלם שכירות.

כמובן שהמצב שונה בערים אחרות בארה"ב. לפי נתונים של אתר נומברו, שמשווה בין היחס של מחיר בית ממוצע להכנסה הפנויה החציונית, ביחס לשנים הנדרשות לרכישת בית. בקליוולנד, אוהיו ובדטריוט מישיגן היחס נמוך במיוחד מגיע עד ל-1.26 כלומר נדרשות עד 1.26 כדי לרכוש בית. תל אביב ממוקמת במקום 27 מתוך 259 במדד עם יחס של 18.9 ובייג'ין, לונדון, מומבי, האנוי והונג קונג מובילות את המדד עם יחס של עד 37.6 שנה לרכישת דירה.

בלומברג

330 מיליון משקי בית
חיים בתת־תנאים

בבחינת העלייה של מחירי הנדל"ן נדרשת פרספקטיבה. בחינה של נתונים מנורמלים (בבסיס 100) מתחילת שנת 2000 עד סוף הרבעון הראשון של 2016, מגלה כי מחירי הנדל"ן בהונג קונג ובאוסטרליה זינקו, והמדד שלהן הגיע ליותר מ–300 נקודות. באותו זמן המחירים בישראל לא זינקו בשיעור חד, והמדד הגיע לפחות מ–200 נקודות - כלומר, המחירים אפילו לא הכפילו את עצמם ב–15 שנה.

אבל צמצום טווח החיפוש מגלה תמונה שונה לחלוטין בכל הנוגע לשוק הישראלי, למשל, שנשאר חסון גם כששוקי הנדל"ן באירופה ובארה"ב קרסו. בין הרבעון האחרון של 2005 לרבעון האחרון של 2015, מחירי הנדל"ן בישראל יותר מהכפילו את עצמם, לפי המדד של אקונומיסט, המתבסס על נתוני OECD, רשויות סטטיסטיקה ובנקים מרכזיים בכל העולם. ישראל היא המדינה שבה נרשמה העלייה החדה ביותר במחירי הנדל"ן בין הרבעון האחרון של 2005 לרבעון האחרון של 2015, בהשוואה למדינות כמו אוסטרליה, בריטניה, קנדה, גרמניה וארה"ב. לפי נתונים אלה, מחירי הבתים בישראל זינקו במונחים ריאליים ב–62.5%, לעומת ירידה ריאלית של יותר מ–20% במחירים בארה"ב ועלייה של יותר מ–47% בקנדה - המדינה השנייה במדד אחרי ישראל.

המגמה הזאת אינה ייחודית לישראל. מחירי הבתים ב–14 מדינות מתוך 31 שבחנה קרן המטבע הבינלאומית (IMF) עלו בשיעור חד יותר מההכנסה, והנתונים החריפים ביותר נמצאים בניו זילנד, אוסטריה וגרמניה. אם כי גם בשוודיה, לוקסמבורג, אסטוניה ובריטניה נרשמה היה השיעור חד יותר מבישראל.

דו"ח של חברת הייעוץ מקינזי, שפורסם ב–2014, אינו מציג תמונה מעודדת לגבי העתיד. לפי הדו"ח, נכון לזמן פרסומו, חיו בעולם 330 מיליון משקי בית בתת תנאים, או שסבלו ממצוקה כלכלית כתוצאה מההוצאה על דיור. 200 מיליון מתוך משקי הבית התגוררו במדינות מתפתחות בשיכונים, ויותר מ–60 מיליון מהם התגוררו במדינות מפותחות כמו ארה"ב, יפן, אוסטרליה ובאירופה.

השינוי הריאלי במחירי הבתים בין 2005 ל-2015, באחוזים
אוסטרליה - 40%
בריטניה - 16%
ארה"ב - -20%

אם המגמה הנוכחית תימשך, העריכו במקינזי, מספר משקי הבית העירוניים שחיים בתת־תנאים או שיסבלו ממצוקה כלכלית בשל ההוצאה על דיור, יזנק ל–440 מיליון עד 2025, או יותר מ–1.6 מיליארד בני אדם.

במקינזי מדדו גם את "פער היכולת" - כלומר, ההבדל בין מחירי הבתים הסטנדרטיים (בהתאמה גיאוגרפית) לשיעור משקי הבית המרוויחים 80% או פחות מההכנסה החציונית באותו אזור. בדו"ח נטען כי פער היכולת ב–2012 היה 650 מיליארד דולר, או 1% מהתמ"ג העולמי. הפער הגבוה ביותר נמצא בסין, במדינות דרום אמריקה ובארה"ב. כדי להילחם בפער ולאפשר ליותר אנשים לחיות בתנאים נאותים, במקינזי טוענים כי תידרש השקעה בבנייה של 9–11 טריליון דולר עד 2025, ואם מוסיפים לכך את מחירי הקרקע, תג המחיר יעלה ל–16 טריליון דולר.

במצב כזה, כנראה שאין פלא שיותר צעירים נשארים לגור אצל ההורים. השאלה היא אם לבני דור המילניום יש סיכוי ממשי להגיע לנכס משלהם, או כפי שכבר הכריזו אין ספור פעמים בעבר, מדובר בדור אבוד.

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות