תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם השוק הקטן והיקר של 
רמת השרון מתחיל להתעורר?

לכתבה
אייל טואג

שכונת מורשה משנה בהדרגה את פניה ומושכת משפחות צעירות, וגם שכונות הבתים הפרטיים מראות סימני התחדשות. דווקא בשכונה היוקרתית במיוחד במערב העיר מראים המחירים היחלשות קלה

10תגובות

שוק הדיור של רמת השרון היה קפוא למדי עד לתקופה האחרונה — עם מעט מאוד בנייה חדשה. ביטוי לכך ניתן באתרי האינטרנט יד2, מדלן וכאן בונים, שבהם מופיעים בין שלושה ל–16 פרויקטים חדשים בלבד, רובם של התחדשות עירונית — שניים של פינוי־בינוי והשאר של תמ"א 38. לא מדובר בדירות חדשות רבות, אבל בעיר שהבנייה בה כמעט שלא היתה קיימת בשנים האחרונות — אלה הם ניצנים ראשונים שאולי מבשרים על פרויקטים נוספים בעתיד.

שתי תוכניות, למשל, הן לפינוי־בינוי במתחם רחוב אילת, בדרום־מזרח העיר סמוך למחלף מורשה, שאמורה להוסיף 540 דירות, ותוכנית להקמת דירות במתחם המשתלה במערב העיר. בשני המקרים השכנים מתנגדים, אך במשתלה כבר אושרה התוכנית בוועדה המחוזית, והמתנגדים שוקלים אם להמשיך בהליכי הערעור.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור רמת השרון

שתי התוכניות משני עברי העיר הן עדויות (ולא היחידות) לכך שקשה מאוד לקדם תוכניות גדולות לרמת השרון, שעד לא מזמן היתה מועצה מקומית שקטה. לא עוד. כיום מדובר באחת הערים המבוקשות בישראל, ורמות המחירים הממוצעות נמוכות רק מאלה של תל אביב.

היצע הדירות החדשות כמעט שאינו קיים כבר שנים, והשוק של רמת השרון מתבסס בעיקרו על דירות ובתים מיד שנייה. המחסור בא לידי ביטוי פחות בשוק של הבתים צמודי הקרקע, שכן בתחום זה העיר דווקא מצטיינת. לעומת זאת, דירות של 3–5 חדרים נמצאות במחסור, מה שגורם לעליות מחירים ושולח את הרוכשים לאלטרנטיבות בהרצליה, שגם היא אינה משופעת בבנייה חדשה.

בשל המחירים הגבוהים כל כך, השוק המקומי רלוונטי בעיקר לפלח השוק של אוכלוסייה מבוגרת ואמידה, שמוכרת וילות רחבות ידיים ועוברת לדירות, או משפרי דיור אמידים בעלי נכס ראשוני שממנו הם משתדרגים לנכס גדול יותר. כמו כן, יש צעירים בעלי הון שרוצים ויכולים לרכוש את הדירה הראשונה שלהם ברמת השרון.

שכונת מורשה במזרח העיר נחשבת לפעילה ביותר בשוק המקומי, עם פרויקט חדש של שני מגדלים ברחוב אלכסנדרוני (מגדלי שבירו) ושני פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. זוהי שכונת שיכונים ישנה, וכאן טמון עיקר פוטנציאל הגידול העירוני, עם הפשרת קרקעות רחבה במערב ובמזרח העיר, והפשרת תוכנית תעש, שחלק מהמתחם שלה יסופח, ככל הנראה, לעיר.

כך, משכונה מוקצת נהפכת מורשה לשכונה מבוקשת יותר ויותר בעשור האחרון. פרויקטים לזוגות צעירים שנבנו בשכונה נתנו את הדחיפה הראשונה. בהמשך ניתנו אחוזי בנייה מוגדלים לבנייה של צמודי קרקע, ויותר תושבים ניצלו את האפשרות. בשנים האחרונים מקודמים שני פרויקטים של פינוי־ובינוי במורשה, שיוצרים שינוי אמיתי באיכות השכונה ובתדמיתה. מעל לכל, המחירים הנמוכים משכו זוגות צעירים שלא מצאו חלופות במחירים שפויים בשכונות המבוקשות, וכך התחילה מגמה של התחדשות טבעית של משפחות צעירות.

הבנייה במורשה מגוונת: דירות שיכון ישנות, בקוטג'ים ופרויקט חדש של שני המגדלים בני 21 קומות ו–168 דירות בסך הכל. בפרויקט נמכרו דירות 4 חדרים ב–2.1–2.25 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות בכ–2.5 מיליון שקל. בשנה שעברה היו המחירים של דירות 4 חדרים 2–2.15 מיליון שקל, ו–5 חדרים — 2.3–2.4 מיליון שקל.

הדירות הזולות ביותר במורשה, 3 חדרים ישנות, נמכרות החל ב–1.5 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים חדשות יותר עולות כ–1.7 מיליון שקל. דירות ה–3 חדרים פופולריות הן בקרב המשקיעים והן בקרב זוגות צעירים. עם זאת, מדובר במוצר שנעלם מהשוק בהדרגה, שכן כל דירה ישנה כזאת תגדל ל–4 חדרים בתוכניות התחדשות עירונית.

גרף המתאר את התחולות הבנייה ברמת השרון

דירות 4 חדרים במורשה עולות 1.7–2 מיליון שקל, לעומת 1.65–1.8 מיליון שקל לפני שנה. דירות 5 חדרים עולות כ–2.25 מיליון שקל, לעומת 1.9–2.1 מיליון שקל לפני שנה. צמודי הקרקע בשכונה הם בתים ישנים על מגרשים של 250–350 מ"ר, שמיועדים להריסה, או בתים חדשים יחסית. מחירו של מגרש רבע דונם עם בית ישן להריסה הוא 2–2.3 מיליון שקל, בתוספת עלויות הבנייה. בית בשטח בנוי של 200–220 מ"ר על מגרש של 250–350 נמכר ב–3.5–4.5 מיליון שקל.

עופר וקנין

מגרשים של 400 מ"ר בנווה מגן — ב–4 מיליון שקל

שכונת נווה מגן שוכנת בסמיכות למורשה ממערב, ונחשבת לאיכותית ויוקרתית, אם כי לא ראוותנית, ובעלת היסטוריית מגורים של קציני צבא וחברי כנסת. זהו רובע קטן שמחבר את מורשה לעיר, אין בו תוכניות בנייה חדשות או תוכניות להתחדשות עירונית. האוכלוסייה בשכונה ותיקה, אך לאט־לאט נכנסות משפחות שיכולות לקנות את הקוטג'ים הישנים, הורסות אותם ובונות מחדש — וכך השכונה מתחדשת לאטה.

שטח המגרשים בנווה מגן גדול למדי, כ–400 מ"ר, המתומחרים בכ–4 מיליון שקל. זהו מחיר המגרש בלבד, עם בית להריסה או לשיפוץ מהיסוד. על מגרש בשטח כזה ניתן לבנות 250–300 מ"ר.

ממערב לנווה מגן נמצאת רסקו, שכונת קוטג'ים נוספת עם מגרשים קטנים יותר מבנווה מגן, אך צעירה יותר ונחשבת למבוקשת מאוד. בתים ישנים בשכונה שדורשים שיפוץ — בשטח בנוי של 150–170 מ"ר על מגרש של 200–250 מ"ר — נמכרים בין 4 ל–4.5 מיליון שקל.

עופר וקנין

יש בנווה מגן גם מעט דירות, אך קשה לאתר ברשות המסים עסקות שבוצעו במקום. מתווכים מעריכים כי דירת 4 חדרים עשויה לעלות 2.8–3.2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים 3.5–4 מיליון שקל. מדובר בדירות גדולות יחסית, של כ–140 מ"ר לדירת 4 חדרים ו–170 מ"ר לדירת 5 חדרים.

הרובעים הדר ואלון בחלקה המזרחי של רמת השרון מבוקשים מאוד ויקרים. הם מאופיינים בבנייה רוויה נמוכה, ובאלון יש גם בתים צמודי קרקע ואפשר למצוא בו גם בנייה חדשה יחסית של בניינים שנבנו בעשור האחרון. דירות 4 חדרים עולות 2.5–3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים — 2.8–3.5 שקל. בטווח העליון נמצאות הדירות שנבנו בעשרו האחרון, שלהן מרפסת, מעלית וחניה.

המתווכים ברמת השרון מסכימים שהמחירים עלו ב–5% בשנה האחרונה, אבל בחלקה המערבי נראה שהמחירים עומדים. הכוונה היא לשכונת וילות יוקרתית מאוד שנקראת "רמת השרון המערבית", שעד לפני שנתיים היה לה ביקוש עצום, אך בשנה האחרונה נרגע השוק — ואפילו מורגשת ירידת מחירים קלה. קוטג' דו־משפחתי בשכונה — 250 מ"ר בנויים בשלושה מפלסים על מגרש של 380 מ"ר — נמכר ב–6.2 מיליון שקל לפני שנתיים. כיום הבית הצמוד אליו מוצע למכירה, ועד כה ההצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה עבורו היתה בסך 5.5 מיליון שקל.

טווח המחירים ברמת השרון המערבית גדול מאוד, בשל ההבדלים בשטחי המגרשים ומצב הבתים. בית על מגרש בשטח של חצי דונם עולה 7–10 מיליון שקל, ואם הבית מיועד להריסה — 6–6.5 מיליון שקל.

נווה גן היא שכונה דרומית ומנותקת משאר רמת השרון, הנושקת לשכונת תל ברוך־צפון התל אביבית. דירות 4 חדרים בשכונה מתומחרות בכ–3 מיליון שקל, ו–5 חדרים ב–3.5 מיליון שקל. הדירות המיוחדות בשכונה, פנטהאוסים ודירות גן בנות 5 חדרים, נמכרות ב–5.5–6 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי דיור רמת השרון

המקורות לנתונים: אלעד גורל זכיין רי/מקס דסטיני ברמת השרון; יוסף (צפי) צרפתי, זכיין אנגלו סכסון רמת השרון; רשות המסים; ואתר מדלן

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות