תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

סימנים ראשונים להצפת שוק בכרמיאל

לכתבה
כרמיאלAklyuch

שוק הדיור בכרמיאל פורח כבר כמה שנים, אך נראה שהגידול האפסי במספר התושבים אינו תומך בתוכניות הבנייה

8תגובות

מחירי הדירות בכרמיאל עלו בכ–62% בין 2010 ל–2015, לפי משרד השיכון. ואולם העליות התחילו עוד קודם לכן, ב–2008, אז שוק הדירות בעיר התחיל להתאושש מירידות המחירים שספג החל בסוף שנות ה–90, והגיעו לשיאן עם ההפגזות במלחמת לבנון השנייה בקיץ 2006. גם היזמים שנטשו את העיר בתחילת העשור הקודם גילו אותה מחדש בשנים האחרונות, והם פועלים בה באינטנסיביות.

התחלות הבנייה המרשימות של השנים האחרונות ניתנות לייחוס במיוחד ל–2011, שבה הונפקו היתרי בנייה ל–103 יחידות דיור, שיא של העיר בעשור האחרון. ב–2009–2010, למשל, הונפקו היתרים לארבע יחידות דיור בלבד, וב–2012–2014 הונפקו היתרים ל–26–30 יחידות דיור מדי שנה — נתון לא מרשים, שכנראה מעיד על כך שאלה שהונפקו ב–2011 הספיקו לכמה שנים. ב–2015 הונפק שוב מספר גדול של היתרים, ל–97 יחידות דיור, מה שמבטיח לעיר הצפונית המשך של תנופת הבנייה.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור כרמיאל

ואולם העתיד נמצא במערב כרמיאל, בהר כרמי. בשכונה מתוכננות להיבנות 2,614 יחידות דיור על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מה שיגדיל את מספר תושבי העיר ב–20%. השכונה תוקם ליד כביש 85 (כביש עכו־צפת) על 1,524 דונם, מעל גבעת רם.

התוכנית אושרה ב–2013, ולפני שנה בדיוק נרשם היזם הראשון שיפעל במקום — חברת שגראווי, שזכתה במכרז להקמת 36 דירות. ואולם השכונה החדשה לא זכתה אז להתעניינות בקרב הקבלנים, ורק שיווק מחדש של מגרשים ל–538 דירות בשישה מתחמים בשכונה עורר אותם, אבל גם לא לגמרי, משום שבסופו של דבר שווקו מגרשים ל–414 יחידות דיור בלבד. המגרש הגדול ביותר, ל–124 דירות, לא שווק, ככל הנראה בגלל עלויות פיתוח גבוהות יחסית של 18.7 מיליון שקל.

כך ימכרו היזמים שזכו במכרז — מורדות הכרמל נכסים, תורג ובסט ייזום — דירה של 80 מ"ר (במכרז לא מפרטים מספרי חדרים, אך השטח מתאים לדירת 3 חדרים) יגיע ל–746 אלף שקל; ומחירה של דירת 100 מ"ר נטו בתוספת מרפסת, חניה ומחסן יהיה כ–916 אלף שקל — מחיר מצוין, שנמוך בכ–25% ממחירי דירות חדשות בעיר.

דירות חדשות, כאמור, הוקמו בעיר במספרים לא מבוטלים בשנים האחרונות, במיוחד בגבעת מכוש. לפני כשלוש שנים זכו החברות אשל הירדן, פרץ בוני הנגב וצמח המרמן במכרזים להקמת 195 דירות בשכונת מכוש מערב, שנהפכה במהרה לאחת השכונות המבוקשות בעיר. מחירי הדירות בשכונה עלו מאז פסח 2015 בכ–5%: מחירי דירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב–1.2–1.3 מיליון שקל; 5 חדרים ב–1.4–1.5 מיליון שקל; ודירות מיוחדות כמו קוטג'ים דו־משפחתיים נמכרות ב–1.6 מיליון שקל ומעלה.

זהירות: קניבליזציה

שוק הדיור בכרמיאל נמצא כיום במצב טוב, אך כבר מכישלון המכרזים הראשונים לשיווק הקרקעות בהר כרמי ניתן להניח שיזמים חוששים כי בנייה של מאות יחידות דיור בשנה ומכירתן בשוק החופשי עלולה לגרום להצפת השוק, שאינו גדול. עובדה שהיזמים לא התנפלו גם על הקרקעות של מבצע מחיר למשתכן, ולמכרזים ניגשו בין יזם אחד לשלושה לכל מכרז.

המאזן הדמוגרפי בעיר תומך בזהירות היזמים. מ–2008 ועד לסוף 2014 גדלה כרמיאל במאות בודדות של תושבים (מ–44.2 אלף תושבים ל–44.6 אלף), ולכן ניתן להניח שיש בה בנייה עודפת, שבשלב זה נענית בחלקה על ידי פלח השוק של המשקיעים. בתקופה האחרונה פלח שוק זה הידלדל במידה מסוימת, עקב העלאת מס הרכישה.

מצב כזה, שבו נבנות יותר דירות ממה שהשוק דורש, מצריך משיכת תושבים חדשים לעיר, או במלים אחרות, הפיכתה למקום אטרקטיבי יותר. ואולם בהנחה שהדבר לא יתרחש במהירות, שוק הדיור של כרמיאל צפוי לעבור קניבליזציה, שבה הביקוש יתמקד בדירות החדשות ומחיריהן יעלו, בעוד שמחירי הדירות הישנות צפויים לרדת, להיות מוקד למשקיעים בלבד, לעבור הסבות לעסקים (קליניקות, משרדים וכדומה), ובמקרים הגרועים ביותר אף להינטש על ידי בעליהן, שלא יצליחו למוכרן.

אינפוגרפיקה המתאר את מחירי השכירות וקצב הבנייה בכרמיאל

אין נתונים אמפיריים על מצבן הפיזי של הדירות הללו בכרמיאל, אך ניתן לבדוק זאת באמצעות נתונים תומכים, שאמורים לבחון אם כרמיאל נקלעה למצב קניבליזציה — התנהלות מחירי הדירות ומחירי השכירות.

הבסיס החשוב למשקיעים בכרמיאל הוא מכללת אורט בראודה, המבוקשת על ידי סטודנטים. מכללה זו ממריצה משקיעים רבים להשקיע בדירות מוזלות, בעיקר בשכונות הישנות המייסדים ומגדים.

המייסדים היא השכונה הראשונה של כרמיאל, שהוקמה לפני כ–50 שנה. מחירי הדירות הבסיסיות בה, 3 חדרים ב–54 מ"ר, ברחובות התאנה, הזית והגפן, שהיו בעבר דירות עמידר ומאוחר יותר נמכרו, מוצעות כיום ב–450–540 אלף שקל — בדומה לבדיקות הקודמות מ–2014 ו–2015. מגדים, שנמצאת מערבית למייסדים, יקרה מעט יותר, ודירות דומות בה נמכרות ב–550–600 אלף שקל, גם כאן בדומה ל–2014 ול–2015.

מחירי השכירות בעיר יורדים בשנתיים האחרונות, או לכל הפחות קפואים. שיא המחירים היה במאי 2014, אז דירת 3 חדרים הושכרה ב–2,359 שקל, בעוד שכיום המחיר הוא 2,294 שקל. גם בהתחשב באפקט העונתיות שמאפיין את שוק השכירות, שבו המחירים נמוכים יותר בתחילת השנה, עדיין מדובר במגמה שצריכה להבדק, משום שהיא מנוגדת למגמה בשוק הארצי.

השכונות החדשות בעיר נמצאות בדרומה של כרמיאל ובמערבה, שם נמצאת כאמור גבעת מכוש. גבעת רם במערב, שנבנתה בשנות ה–90, ורמת רבין החדשה הן בין השכונות המבוקשות ביותר.

בשתי השכונות יש כמה סוגי דירות, ובהם דופלקסים (שני מפלסים), דירות גן ודירות רגילות, שלחלקן יש מרפסת ולחלקן אין. דירות 4 חדרים בגבעת רם עולות כמיליון שקל, ו–5 חדרים מגיעים ל–1.1 מיליון שקל. המחירים מבטאים רמות מחירים דומות לפסח שעבר. הדירות המבוקשות ברמת רבין עולות כ–5% יותר, וגם כאן אין שינוי משמעותי מאשתקד.

במחירי הדירות באזור מדרחוב קק"ל נרשמה עלייה של כ–5% במחירים, ודירות 3 חדרים עולות 850–900 אלף שקל; דירות 4 חדרים עולות 1–1.1 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור כרמיאל

המקורות לנתונים: רשות המסים, הלמ"ס, מדלן, אתר יד2 ונח איציקזון מרימקס תגלית

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות