נוטשים את הבירה: מה קורה למחירי הדירות בירושלים

מספר הדירות שנמכרו בירושלים ירד לראשונה זה חמש שנים מתחת ל-10,000. הסיבות: המחירים לא מפסיקים לטפס ודוחקים את התושבים לערים אחרות, והממשלה גרמה גם לתושבי החוץ ולמשקיעים לברוח

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים26
שכונת טלביה
שכונת טלביהצילום: טס שפלן
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

ירידה של כ–25% במספר העסקות שבוצעו בירושלים ב–2017 לעומת השנה הקודמת אינה דבר של מה בכך. לראשונה מאז 2012, מספר העסקות בבירה ירד מתחת לרף 10,000 הדירות בשנה שעברה, הרבה מעבר לשיעור הירידה הארצי (11%). הדבר מרמז על כך שגורמים חזקים במיוחד תרמו לירידה במספר העסקות בעיר.

בנוסף, מספר התחלות הבנייה בירושלים יורד מאז 2014. אין אמנם נתונים סופיים על מספר התחלות הבנייה ב–2017 (הנתון נכון לשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה), אבל התמונה המצטיירת היא המשך הירידות.

היצע הדירות בעיר אינו מספק את הביקוש. בין 2008 ל–2016 גדל מספר התושבים בבירה מ–759.7 אלף ל–882.7 אלף — כלומר בכ–115 אלף נפשות. בין 2015 ל–2016 גדלה אוכלוסיית העיר בכ–17 אלף איש. מאז 1995 האוכלוסייה הערבית בעיר גדלה ב–77%, כך שבסוף 2016 חיו בירושלים 346.1 אלף ערבים — כ–39% מכלל תושבי העיר. במקביל, האוכלוסייה היהודית בעיר גדלה בכ–25% באותה תקופה, כך שהיא מונה 536.6 אלף איש.

הגידול הדמוגרפי אינו נובע מהגירה לבירה: בין 2015 ל–2016 נטשו את העיר 8,000 איש יותר מאשר נכנסו אליה, כלומר היא סובלת מהגירה שלילית. לפיכך, את עיקר הגידול יש לייחס לריבוי הטבעי.

.

בתוך האוכלוסייה היהודית חלו תמורות חשובות בעשור האחרון: חלקם של החילונים בעיר ירד מרבע לחמישית, ובסך הכל האוכלוסייה החילונית־מסורתית, והמסורתית־דתית נהפכה בשנים האחרונות למיעוט: שיעורה ירד מ–56% ל–48%. שיעור האוכלוסיות הדתית והחרדית בעיר קפץ בשנים האחרונות מ–44% ל–52%. הדבר מגביר במיוחד את הביקוש בקרב האוכלוסייה החרדית, ותורם במידה רבה לתהליכי ההתחרדות של שכונות חילוניות ודתיות.

על רקע נתונים אלה מעניין היה לשמוע את היעדים ששר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, הציב לבירה. גלנט, שנאם בכנס סיכום השנה של ארגון המתווכים שנערך בעיר בפברואר, אמר כי "האוכלוסייה בירושלים צפויה לגדול ממיליון ל–3 מיליון איש בתוך כשלושה עשורים וחצי. תוכניות הבנייה העתידיות בעיר כוללות 5,000 יחידות דיור ברכס לבן; 7,000 יחידות דיור במרחב עטרות; ו–1,000 יחידות דיור בפסגת זאב. בנוסף לכך, אנו שוקדים על נושא ההתחדשות העירונית במטרה להגדיל את מספר הנפשות לדונם באופן ניכר. יש אזורים בירושלים, כמו קטמונים וגונן, שבהם אפשר להגדיל את האוכלוסייה פי חמישה. תוכנית להתחדשות עירונית באזור זה כוללת 2,000 יחידות דיור שייהפכו ל–6,000".

.

שר השיכון הוסיף כי חלק מהקרקע המשלימה עבור היזמים שיבנו את השכונה עתידה להיות ברכס לבן. לדבריו, לאחר שתיבנה שכונה חדשה ויוקרתית אחת, ערכה של השכונה הצמודה יעלה, והיא כבר תצטרך פחות השלמה. לגבי פנים העיר, גלנט אמר לחברי לשכת המתווכים כי הוא צופה שהשכונות הישנות והמוזנחות ביותר ייהפכו לאזורים האטרקטיביים ביותר, מכיוון שהן נמצאות במרכז העיר. "לכו למקומות הצפופים ביותר, הישנים ביותר והמוזנחים ביותר — שם הפוטנציאל הוא הגבוה ביותר. התהליך כבר קורה, והוא רלוונטי במיוחד לירושלים, שאין לה לאן לגדול יותר".

ואכן, בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מקודמת תוכנית שתחלק את זכויות הבנייה של 4,700 דירות שיוקמו ברכס לבן ואת זכויות בנייה ל–2,300 דירות בהתחדשות עירונית בשכונות ותיקות, שיינתנו ליזמים שיבנו ברכס לבן כקרקעות משלימות.

כיכר צה"ל בירושלים
כיכר צה"ל. במרכז העיר צפויות תוכניות לעידוד התחדשות עירוניתצילום: אוליבייה פיטוסי

הבעיה בחזון הזה של שר השיכון היא שלפיו ירושלים מתנהלת כמו מקבץ שכונות ערביות ויהודיות שאינן קשורות האחת לשנייה, ולא כעיר מאוחדת. לפיכך, החזון — הכולל רק את השכונות היהודיות ומתעלם מהשכונות הערביות, אף שהוא מונה את התושבים הערבים כתושבי העיר — לקוי בהגדרה. עם זאת, קשה לעצב חזון רציני לעיר שעתידה המדיני אינו ברור.

דבריו של גלנט לגבי על החלק היהודי של ירושלים, לפחות בחלקם הראשון, סותרים במידה רבה את חזונו של ראש העירייה, ניר ברקת, לעתיד העיר. ברקת שם את הדגש במיוחד על התחדשות עירונית ופחות נלהב מהרחבתה.

.

לבסוף, אי־אפשר לא לקשור את החזון עם המציאות העכשווית של העיר הנמצאת שנים במצב של הגירה שלילית. אם עד לשנים האחרונות נטשו את העיר בעיקר החילונים, מאז שמחירי הדירות התחילו לעלות עוזבים אותה גם חרדים. אחד "הלהיטים" האחרונים הוא השכונות החרדיות של בית שמש. הבירה במצבה כיום — ענייה, עם בעיות תעסוקה ותלויה בתקציבים ממשלתיים לתפקודה (מה שמפעם לפעם מעורר סכסוכים בין ראש העיר לבין משרד האוצר) — זקוקה לשינויים רבים כתנאי הכרחי לשינוי המגמה.

טלטלה בשוק דירות היוקרה

מבחינת מחיר למשתכן המצב בירושלים אינו משביע רצון. בסוף 2016 הוגרלו כ–500 דירות ברמת שלמה החרדית ובפסגת זאב, ואילו בדצמבר 2017 הוגרלו כ–260 דירות נוספות במורדות מלחה. באחרונה נסגרה הגרלה ל–15 דירות שנעשתה במסגרת קול קורא בשכונת ארנונה של חברת בוני התיכון. הפוטנציאל הגדול של ירושלים במסגרת מחיר למשתכן הוא במורדות ארנונה, שנמצאת בין שכונות ארנונה לתלפיות מזרח. באזור צפויות להיבנות 1,700 יחידות דיור, כמחצית מהן יהיו למחיר למשתכן. נכון לכתיבת שורות אלה, מכרזי הקרקע על שכונה זו מעוכבים נוכח חילוקי דעות בין רשות מקרקעי ישראל לממשלה.

.

אמנם הכיוון התכנוני האחרון של עיריית ירושלים הוא לגבש תוכניות להתחדשות עירונית באזוריה הוותיקים של העיר ולבנות לגובה, אבל ההליך נתקל בבעיות לא פשוטות. בשנה שעברה אישרה העירייה 4,283 יחידות דיור בתוכניות בניין עיר (תב"עות), ירידה גדולה מ–6,837 יחידות דיור שאושרו ב–2016.

לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), הסכום הממוצע של דירות שנמכרו בירושלים ברבעון האחרון של 2017 היה גבוה בכ–5% לעומת הרבעון המקביל ב–2016, מה שמעיד אולי על עסקות של בתים יקרים יותר, אבל לאו דווקא על עליית מחירים. הבדיקה שערכנו מראה כי המחירים בעיר יציבים עם נטייה לעליות מחירים קלות, בעיקר בשכונות החרדיות.

בין 2015 ל–2016 נטשו את העיר 8,000 איש יותר מאשר נכנסו אליה, כלומר היא סובלת מהגירה שלילית. לפיכך, את עיקר הגידול הדמוגרפי יש לייחס לריבוי הטבעי

מבט צפונה על ירושלים המזרחית. היצע הדירות בעיר אינו מספק את הביקוש
מבט צפונה על ירושלים המזרחית. היצע הדירות בעיר אינו מספק את הביקושצילום: אייל טואג

שוק דירות היוקרה בירושלים הוא הדינמי ביותר בעיר. בשוק זה חלה צלילה ב–2014, אז ירד מספר הדירות שנרכשו ב–8 מיליון שקל ויותר ל–18 בלבד לעומת 44 ב–2013. ב–2015 המספר האמיר ל–33 עסקות, אך ב–2016 נפל שוב מספר דירות היוקרה שנמכרו בירושלים ל–26 עסקות בלבד. ב–2017 היתה התמתנות נוספת — 23 עסקות יוקרה בלבד.

"לכו לאזורים הצפופים, הישנים והמוזנחים ביותר - שם הפוטנציאל הגבוה ביותר. התהליך כבר קורה, והוא רלוונטי במיוחד לירושלים, שאין לה לאן לגדול"

שר השיכון, יואב גלנט, למתווכים

הירידה של השנה האחרונה אינה מפתיעה. לתושבי חוץ יש חלק גדול ברכישת דירות יוקרה בבירה, ונתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר של השנים האחרונות מצביעים על קריסה של עשרות אחוזים במספר הרכישות שלהם. את הירידה החדה הזאת יש לייחס בעיקר להחלטה הממשלתית שהתקבלה עוד ב–2014, שלפיה יש להשוות את תנאי הרכישה של תושבי החוץ לאלה של משקיעים בכל הקשור למדרגות מס הרכישה. החלטה נוספת שהתקבלה ב–2015 ועודדה עזיבה של תושבי חוץ, מאפשרת גביית תעריף כפול של ארנונה על דירות רפאים (דירות שבהן גרים מעט חודשים בשנה).

שתי העסקות בסכומים הגבוהים ביותר בבירה בשנה החולפת בוצעו ביולי. בעסקה הראשונה נמכרה דירה בשטח של 500 מ"ר בשכונת טלביה תמורת 37.7 מיליון שקל, ואילו בשנייה נמכרה דירת 10 חדרים, בשטח של 330 מ"ר עם חצר גדולה ברחוב מולכו בשכונת רחביה, ב–19.9 מיליון שקל.

בפרויקטים חדשים באזור מחנה יהודה ובאזור דרך יפו מחירי הדירות נעים בין 30 ל–45 אלף שקל למ"ר. דירות 4 חדרים במיזמי תמ"א 38 במרכז העיר עולות 3.4–3.8 מיליון שקל בממוצע, אך דירות ישנות עולות כ–15% פחות, כך שאפשר למצוא גם דירות כאלה במחירים גבוהים מ–3 מיליון שקל.

תוכניות לחוד ומציאות לחוד

התפתחות בולטת בירושלים בכלל ובמרכזה בפרט היא קידום ואישור של שורת תוכניות מתאר ותוכניות אב, המעודדות התחדשות עירונית והוספת יחידות דיור, מה שאמור היה להמריץ את שוק הנדל"ן באזור. אבל בפועל נקלעו העירייה ובעלי הדירות בכמה אזורים לעימותים סביב סוגיית היטלי ההשבחה, הנובעים מאותן תוכניות ושבעלי הדירות צריכים לשם.

באוגוסט 2015 פורסם אישור תוכנית 9988, הכוללת את שכונת רחביה וחלק מהשכונות קרית שמואל, טלביה ושערי חסד. מטרת התוכנית היתה להגדיל את מספר יחידות הדיור באזור מ–4,400 ל–5,000, ולהביא אליו אוכלוסייה צעירה יותר, תוך שימור מיטבי של הבניינים בסביבה, שהוקמו ברובם בשנות ה–30.

.

כאמור, אחת הבעיות שהכבידו על השוק באזור היוקרתי הזה היו היטלי ההשבחה שהעירייה מיהרה לתבוע מבעלי נכסים, עקב זכויות בנייה שניתנו להם במסגרת התוכנית. ואולם, לאחר שהוגשו עררים בנושא, פסקה לפני שנה ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים כי כדי לגבות היטלי השבחה, תצטרך הוועדה המקומית להתחשב במידת הוודאות שהתוכנית תתממש במועד מכירת הנכס. אם הוודאות היא גבוהה — ישלמו בעלי הדירות חלק ניכר מההיטל; אך אם הוודאות נמוכה — הבעלים ישלמו רק חלק קטן מההיטל והיתרה תשולם כשהנכס יושבח.

במחירי הדירות ברחביה חלה עלייה קלה השנה האחרונה (בין מארס 2017 לפברואר 2018), כך שמחיריהן של דירות 3 חדרים מסתכמים כיום ב–2.3–2.8 מיליון שקל, ושל דירות 4 חדרים ב–3.5–4 מיליון שקל. עניין סיכוי המימוש של השבחה כלשהי משפיע לא רק על גובה ההיטל, אלא גם על מחירי הדירות. הדבר גורם לפערים הגדולים בין המחירים.

שכונת הגבעה הצרפתית, הסמוכה להר הצופים ולאוניברסיטה העברית ולבית חולים הדסה, הוקמה בתחילת שנות ה–70, והבניינים הישנים בשכונה נמצאים באזור הרחובות האצ"ל וההגנה. מחירי הדירות באזור עלו בשנה האחרונה באחוזים ספורים: דירות 3 חדרים 70 מ"ר באזור הישן של השכונה עולות 1.3–1.5 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירות 4 חדרים, בשטח של כ–95 מ"ר, עולות 1.6–1.8 מיליון שקל בממוצע, ללא שינוי ביחס לשנה שעברה. דירות 4 חדרים בקוטג'ים טוריים הנמצאים בשכונה עולות הרבה יותר — 2.1–2.3 מיליון שקל.

שכונת נחלאות
שכונת נחלאותצילום: אוליבייה פיטוסי

בשכונת ארמון הנציב המחירים נשארו יציבים: מחירן של דירות 3 חדרים בשטח של 60–70 מ"ר הוא 1.1–1.3 מיליון שקל בממוצע, ודירות 4 חדרים ישנות עולות 1.4–1.6 מיליון שקל בממוצע.

תושבי ירושלים נאבקים בתוכניות

שכונת קרית יובל עוברת תהפוכות תכנוניות רבות, מפני שהיא מסומנת כיעד לפרויקטים של פינוי־בינוי. באזור אושרה תוכנית אב בשם יובלים גנים, שקודמה על ידי העירייה בשיתוף המרכזים הקהילתיים בשכונה. התוכנית כוללת מיזמי התחדשות עירונית ושורה של פרויקטים של פינוי־בינוי בפרט, שבדרך כלל לוו בהתנגדויות מצד התושבים. אלה אינם רואים בעין יפה את ציפוף השכונה, בלי לתת לה מענים משביעי רצון של תחבורה ציבורית ודרכי גישה. לא פעם תוכניות מתעכבות עקב הליכי ערר שאף גולשים לעתים לבתי משפט.

המחירים בשכונה שנה החולפת נותרו כשהיו בשנה שלפניה: דירת 3 חדרים בשטח של 50–60 מ"ר עולה 1.2–1.4 מיליון שקל בממוצע. דירות השיכון בשכונה עולות פחות, ואילו דירות בבתי אבן ירושלמית עולות יותר, ויכולות להגיע אף ל–1.5 מיליון שקל. דירות 4 חדרים חדשות, המוצעות במיזמים החדשים באזור, עולות 1.6–1.8 מיליון שקל בממוצע.

שכונת ארנונה מתחדשת באמצעות רמת ארנונה — השכונה החדשה שעל הקרקע של מה שהיה קיבוץ רמת רחל, הכוללת כ–600 דירות חדשות. מחירי דירות ישנות בנות 4 חדרים מסתכמים ב–2.5 מיליון שקל, עלייה קלה לעומת שנה שעברה. דירות חדשות באזור באותו גודל עולות כ–2.6 מיליון שקל. מחירי דירות 5 חדרים בשכונה מסתכמים ב–2.9 מיליון שקל ויותר.

.

קטמונים, הכלולה בחזון של גלנט, היא שכונת שיכונים שנבנו לפני כ–60 שנה. לפני כשנתיים הודיעה הוועדה המקומית על קידום תוכניות של פינוי־בינוי באזור, שתוסיף כ–2,950 יחידות דיור על ה–2,300 הקיימות בקטמונים ח' ו–ט'. אבל אנשי נדל"ן סבורים כי עקב מורכבות העניין, יחלפו שנים עד שהתוכנית תגיע למימוש. במחירי דירות 3 חדרים באזור חלו עליות של כ–5% ל–1.55–1.7 מיליון שקל בשנה האחרונה. בקטמונים א'–ו' המחירים גבוהים יותר: דירות 3 חדרים עולות 1.6–1.8 מיליון שקל.

שכונות בית הכרם ושכנתה החדשה יותר רמת בית הכרם מרכזות אף הן מאבקים ציבוריים קשים נגד התוכנית המקודמת בשטחן. התוכנית מתמקדת בבית הכרם, שבה יש כיום כ–5,700 יחידות דיור, ומציעה תוספת של כ–1,400 דירות. ההתנגדויות לתוכנית רבות ונובעות מטעמים שונים — מתלונות של יזמים על חלוקה לא נכונה של זכויות הבנייה, דרך תלונות של התושבים על איכות תכנון ירודה שאינו מביא בחשבון בעיות נקודתיות, וכלה בהיטלי השבחה שהתוכנית תגרור אחריה.

בנובמבר־דצמבר 2016 כינסה הוועדה המקומית ישיבות עם המתנגדים, שאחריהן התוכנית הוחזרה למחלקת מהנדס העיר להכנסת שינויים. שנה לאחר מכן פנתה העירייה למינהל הקהילתי ולוועד המתנגדים בהצעה להגיש חלופות ותיקונים לתוכנית. לאור זאת, ועל רקע הבחירות המקומיות הקרבות, לא נראה שבחודשים הקרובים יחול קידום בתוכנית.

לא מצליחים להשיג את הביקוש בשכונות החרדיות

הבנייה במגזר החרדי אינה מספקת את הביקוש הגובר של אוכלוסייה זו לדירות. חלק מאותו ביקוש נאלץ לצאת מהעיר, מפני שהמחירים בה גבוהים מאוד וההיצע נמוך. בשנה האחרונה חלה רגיעה מסוימת בעליות המחירים, ולפחות בשכונות שנסקרו לצורך התחזית הנוכחית לא נמצאו שינויים רבים במחירי הדירות, ובחלקן אף לא בוצעו עסקות רבות.

שונות המחירים בתוך השכונות החרדיות גדולה מאוד, לעתים עקב זכויות הרחבה שונות שיש לכל בניין ועקב מודעות גבוהה לאפשרות של תמ"א 38, שהביאה להרבה יזמות בתחום. עם זאת, היוזמות גרמו עד כה לעליות מחירים יותר מאשר להרחבות מבנים.

במחירי הדירות בשכונת רמות חלו בשנה האחרונה עליות קלות ל–1.7–1.8 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ול–2.1–2.25 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

אם עד לשנים האחרונות נטשו את העיר בעיקר החילונים, מאז שמחירי הדירות התחילו לעלות עוזבים אותה גם חרדים

רמת אשכול היא שכונה מבוקשת, בין היתר בשל הערכות שלפיהן יש לנכסים רבים פוטנציאל להיכלל במיזמי תמ"א 38. בשכונה היו בשנה האחרונה עליות מחיר של כ–5%. מחירי דירות 3 חדרים נעים בין 2.2 ל–2.5 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים נעים בין 2.3 ל–2.9 מיליון שקל.

ברוממה מחירי הדירות עלו באופן מתון יחסית. דירות 3 חדרים ישנות בשכונה עולות כ–2 מיליון שקל, ואילו דירות חדשות עולות 10%–15% יותר. דירות 4 חדרים חדשות בשכונה עולות כ–2.7 מיליון שקל, וישנות עולות כ–2.3 מיליון.

רמת שלמה, שכונה בת 2,200 יחידות דיור וכ–18 אלף תושבים, נמצאת תמיד במרכז תלונות של פוליטיקאים ותושבים, משום שלחצים בינלאומיים מונעים את הרחבתה. באוגוסט 2015 אושרה תוכנית 14000 להרחבת יחידות הדיור הקיימות בה, אבל לא לתוספת דירות חדשות. מחירי הדירות בשכונה טיפסו באופן מתון ל–1.8–2 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ול–2–2.3 מיליון שקל לדירות 4 חדרים.

גשר המיתרים
גשר המיתריםצילום: עמס בן גרשום, לע"מ

סייעו בהכנת הכתבה: לשכת המתווכים בירושלים, עיריית ירושלים, מכון ירושלים לחקר ישראל, רשות המסים, הלמ"ס, יונתן פסנטין מפורסייל שיווק נדל"ן, אלעזר אליקים מוואן, שם טוב־פז נכסים, אמירים פתרונות נדל"ן, אדוארדו פינקלשטיין, גבאי נכסים והשקעות, פרומיס בית הכרם, אור נס נכסים ונילי אפרתי הרטום מרימקס חזון

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker