רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשקיעים נסוגו - ועליות המחירים בבאר שבע התמתנו

לכתבה
אליהו הרשקוביץ

באר שבע, המאופיינת בשיעור גבוה של משקיעים, סופגת מכה קשה מהפעילות של הממשלה להדרתם מהשוק ■ התוצאה: עליות המחירים בעיר נעצרו אפילו בשכונות המבוקשות, למרות הירידה במספר התחלות הבנייה

18תגובות

2016 סימנה התמתנות ראשונה בנסיקת המחירים שאיפיינה את באר שבע בעשור החולף, ו–2017 והרבעון הראשון של 2018 ממשיכים את המגמה הזאת, ובחלק מהשכונות אף ניתן לראות ירידות מחירים מתונות.

הסיבות לרגיעה עשויות להיות הבנייה המואצת ברחבי העיר, שבאה לידי ביטוי עם שיאי התחלות בנייה ב–2015–2016 שלא נראו כמותם מאז תחילת העשור הקודם, כמו גם המלחמה שהכריזה הממשלה בראשית 2017 על רכישת מספר רב של דירות להשקעה, באמצעות חוק מס דירה שלישית. אף שבג"ץ ביטל את החוק באוגוסט והורה על החזרתו לדיון בוועדת הכספים של הכנסת, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שהתפרסמו בשנה החולפת, מהלכי החקיקה המתוקשרים מצליחים להרתיע את המשקיעים ולהדיר רגליהם מערי הפריפריה בכלל ומבאר שבע בפרט, בהיותה אבן שואבת למשקיעים.

בנוסף, תנופת הבנייה בעיר נבלמה בתשעת החודשים הראשונים של 2017, כשמספר הדירות שבנייתן החלה — 873 לפי נתוני הלמ"ס — היה נמוך בכ–50% בהשוואה לשנתיים שקדמו.

בהסכם הגג מ–2015 הוחלט על שיווק כ–20 אלף יחידות דיור עד 2019, ועד כה שווקו יותר מ–40% מהן. כחלק מהתחייבותה בהסכם, עיריית באר שבע מקדמת בימים אלה הקמת 16 פרויקטים במחיר למשתכן בשתי שכונות חדשות — סיגליות ושכונת הפארק. בארבעה מהמכרזים זכו הקבלנים כבר לפני שנה וחודשיים, אבל רק לאחד מהם ניתן היתר בנייה המאפשר התקדמות בהתאם ללוח הזמנים השאפתני שקבע שר האוצר, משה כחלון. ואכן, גופי התכנון וההנדסה בעיר חווים בימים אלה עומס כבד בניסיונם לעמוד בהסכמי הגג ולקדם את מיזמי מחיר למשתכן. קבלנים רבים מדווחים על צוואר בקבוק בוועדות בדרך לקבלת ההיתרים.

החתימה על הסכם הגג בבאר שבע ב-2015
חיים צח / לע"מ

בנוסף, תוכנית המתאר העירונית, שבחודשים האחרונים הוחלט להפקידה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, עתידה להוסיף 30 אלף יחידות דיור לבאר שבע, תוך הגדלה מינימלית של גבולות השטח הבנוי ועיבוי מרכזי המגורים הקיימים. 70% מהדירות החדשות יהיו משני עבריהן של שדרות רגר, ציר התחבורה הראשי של העיר החוצה אותה מצפון לדרום. השדרות צפויות להיהפך מכביש סואן לשדרת המסחר המרכזית של העיר, שלאורכה בנייה רוויה הכוללת מגדלים של עד 30 קומות, ותחתיה שטחי מסחר לצד מדרכות שיורחבו ל–10 מטרים.

בינתיים, 2017 התאפיינה בירידה חדה בביקוש לדירות בעיר, ומספר העסקות היה הנמוך זה שש שנים — 4,893 בלבד. זו ירידה ניכרת, של 25%, לעומת 2016, שבה התבצעו בבירת הנגב 6,565 עסקות. גם בראשית 2018, לפי אנשי נדל"ן בעיר, קצב העסקות נמוך מזה שבאר שבע רגילה אליו בשנים האחרונות.

שדרות יצחק רגר
אליהו הרשקוביץ

על אף ההאטה, הסיבות שהביאו מלכתחילה לעליית מחירי הדירת בבאר שבע עדיין כאן, ובראשן מעבר בסיסי צה"ל לנגב. עם זאת, קצב התקדמות הפרויקט אטי ביותר, אכלוסו של הבסיס לא צפוי להתממש בחמש השנים הקרובות, ומחקרים שונים מעריכים כי מספר אנשי הקבע שיתיישבו בנגב בעקבות המעבר יהיה קטן. בנוסף, משרד הביטחון בוחן מחדש את העברת פעילותה של קהיליית המודיעין לבסיס אחר באזור צומת שוקת־לקית, מפני שאנשי הקבע אינם ששים להעתיק את מגוריהם לבאר שבע.

בחודשים הקרובים צפוי משרד הביטחון לצאת במכרז לבניית הבסיס החדש לחיל התקשוב, בחלקה הצפון־מערבי של העיר, בסמוך למרכז ההיי־טק והסייבר החדש. מרכז זה מוסיף להתפתח, ועד כה אוכלסו בו שלושה מתוך עשרת הבניינים המתוכננים. בימים אלה צפוי להיפתח גם סניף איקאה בעיר, מוקד תעסוקה לתושבי האזור ועוד שלב בדרך לחיזוק העיר.

מספר הדירות שנרכשו בבאר שבע בשנה

שכונות חדשות במערב

בשדרות רגר, במקטע בן כקילומטר בין דרך מצדה מצפון לשדרות שזר ודרך המשחררים מדרום, שהפך למתחם הבנייה החדשה היקרה של העיר, ממשיכות להימכר דירות במחירים גבוהים ביחס לבאר שבע. דירות 4 חדרים בשטח של 130–150 מ"ר נמכרו בשנה האחרונה (בין מארס 2017 לפברואר 2018) ב–1.4–1.55 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים חדשות, הדומות בשטחן לדירות 4 חדרים, נמכרו במחיר ממוצע של 1.75 מיליון שקל. המחירים דומים לאלה שהיו בשנה שעברה, אבל לפי נתוני רשות המסים, את מספר העסקות שנעשו בשנה האחרונה ניתן לספור באמצעות כף יד אחת.

בשכונת רמות שבצפון־מזרח העיר המחירים כמעט לא עלו בשנה האחרונה. בשכונה שעד לא מכבר היתה מוקד של בנייה חדשה בעיר, נמכרו בחודשים האחרונים דירות יד שנייה ב–1.1–1.2 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה.

בנוה זאב שבדרום־מערב העיר נמכרות דירות 4 חדרים חדשות בשטח של 100 מ"ר ויותר, במחירים הנעים סביב 1.4 מיליון שקל — עלייה של 7% משנה שעברה; ואילו מחירי דירות 5 חדרים חדשות נעים סביב 1.45 מיליון שקל — עלייה של אחוזים בודדים לעומת השנה שעברה. דירות 3 חדרים יד שנייה המשיכו לשמור על ביקושן, ובמהלך המחצית הראשונה של 2017 הן נמכרו במספר לא מבוטל של עסקות ב–1.04 מיליון שקל בממוצע, סכום גבוה בעד 10% ממחירי 2016.

מספר התחלות הבנייה בבאר שבע בשנה

מוקד נוסף של בנייה חדשה מתפתח ביציאה המערבית של העיר, שם שיווקה המדינה מתחילת 2018 קרקע לבניית 750 דירות במחיר למשתכן בשכונת הסיגליות (המבואה המערבית). בשכונת כלניות הסמוכה ממשיכים להיחטף מאות מגרשים לבנייה עצמית של צמודי קרקע מדי שנה.

השכונות של הסטודנטים מפסיקות לנסוק

אחרי שנים של עליות מחירים עקביות בשכונות הקרובות לאוניברסיטת בן־גוריון, הפופולריות בשל כך בקרב משקיעים, העליות נעצרו בשנה האחרונה: בשכונה ב', היקרה מבין השלוש שבקרבת האוניברסיטה, מחירה הממוצע של דירת 3 חדרים היה בשנה האחרונה 800–850 אלף שקל. הנתון משקף ירידה של 20–30 אלף שקל לדירה. בשכונה ג' נותרו המחירים של דירות 3 חדרים סביב 600–700 אלף שקל, וכ–800 אלף ברחוב וינגייט הקרוב יותר לאוניברסיטה. בשכונה ד', דירות 3 חדרים בסביבות רחוב רינגלבלום הפופולרי עשויות להגיע ל–800 אלף שקל ויותר, ובאזורים המרוחקים יותר, ממערב לשדרות רגר, המחירים צונחים ל–500–600 אלף שקל לדירה.

שכונה ג'
אליהו הרשקוביץ

האם ההאטה בשכונות שליד האוניברסיטה תשפיע על התשואה למשקיעים? אנשי נדל"ן בעיר אומרים כי דמי השכירות נשארו בשנה האחרונה בעינם, וכי עקב מחירי הדירות, שמוסיפים להיות מעל ומעבר ליכולתם של הזוגות הצעירים באזור, שוק השכירות בעיר לא ייפגע, וכך גם התשואה מהשכרה בעיר, המסתכמת כיום בכ–4%.

באזורי ההשקעה החדשים יותר — שכונות ו' ו–ט' — דווקא אפשר להצביע על שינוי של ממש במחירי הדירות. בשכונה ו', הקרובה למכללת סמי שמעון, מחיר דירת 3 חדרים בשטח של 60–70 מ"ר נע סביב 600–650 אלף שקל — ירידה של 12%. לפי נתוני רשות המסים, דירות 2 חדרים כמעט לא נמכרו בשכונה בשנה האחרונה. ייתכן שהסיבה לכך היא הירידה בפעילות המשקיעים.

בשכונה ט', דירות 3 חדרים בשטח של 60–15 מ"ר נמכרו בשנה האחרונה ב–700–750 אלף שקל לדירה. דירות 4 חדרים בבנייני השכונה הוותיקים, בשטח של 75–90 מ"ר, נמכרות בכ–850 אלף שקל — עלות הנמוכה ב–10%–12% בהשוואה לשנה שעברה. לעומתן, דירות 4 חדרים מיד שנייה במגדלים שנבנו בשנים האחרונות באזור, בשטח של 120–130 מ"ר, נמכרו תמורת 1.4–1.45 מיליון שקל, ירידה של אחוזים בודדים לעומת השנה שעברה.

בשכונה יא' רמת המחירים נמוכה יותר, ודירות 3 חדרים ותיקות נמכרות תמורת 600–650 אלף שקל, ואילו דירות 4 חדרים בשטח של עד 90 מ"ר נמכרות בכ–750 אלף שקל, בדומה לשנה שעברה.

סייעו בהכנת הכתבה: רשות המסים, אתר מדלן, אגף ההנדסה בעיריית באר שבע ותומר בוחבוט זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע

תחזית TheMarker למחירי הדיור בבאר שבע

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות