רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מבצע מחיר למשתכן בראשון לציון לא מצליח להוריד את המחירים

לכתבה
ראשון לציון. לעיר יש פוטנציאל צמחיה של 30 אלף דירות עד 2030 מוטי מילרוד

מספר הדירות שנרכשו בראשון לציון ב–2017 ירד בחדות לעומת 2016. הסיבה: מוכרי הדירות בעיר אינם מוכנים להתפשר על התמורה — אפילו במחיר של המתנה ממושכת

30תגובות

ב–2017 התחילה בנייה של 1,201 דירות בראשון לציון, לעומת 856 ב–2016 — זינוק של 40%. הסיבה לכך היא תנופת הבנייה בשכונות מחיר למשתכן, נרקיסים ורקפות, שבהן המנופים עובדים בקצב מסחרר. הקפיצה בהתחלות הבנייה מגיעה לאחר שמאז 2014 חלה בהן ירידה. מעבר לכך, בערים שבהן אין פרויקטים של מחיר למשתכן, המגמה הפוכה והתחלות הבנייה בירידה.

אבל תנופת הבנייה שיזמה הממשלה בראשון לציון לא גרמה למוכרי הדירות בעיר להילחץ, למהר למכור ולהוריד את מחירי הדירות. למעשה, בחלק מהשכונות ההפך הוא הנכון. בעיר התרחשה ירידה של כ–25% במספר העסקות שבוצעו ב–2017 לעומת 2016, והמגמה נמשכת גם בחודשים הראשונים של 2018.

התאוששות בראשון לציון

כל המתווכים הפועלים בעיר שעמם שוחחנו העידו כי אף שלפי ההיגיון ירידה בעסקות צפויה לגרור ירידה במחירים, ב–2017 הם ראו קונים רבים שלא היו מוכנים לרדת מהעץ, ובהרבה מהמקרים, זה גם השתלם להם. מכאן שברוב השכונות בעיר, לא רק שהמחירים נשארו ברמתם מ–2016, אלא אף אירעו עליות של בין 4% ל–10%.

כשמביטים לעתיד על תוכנית המתאר העירונית, על השכונות הנבנות ועל מתחם האלף המתקדם, מבינים כי בראשון לציון גלום פוטנציאל צמיחה של כ–30 אלף יחידות דיור שייבנו עד 2030, וכי יש רצון להטמיע בעיר מודלים של עירובי שימושים. במערב העיר, תוכנית האלף טומנת בחובה הבטחה למרכז עירוני חדש ותוסס, שיהיה עוגן חדש לחלק המערבי של העיר (אזור שבו מקודמת תוכנית רחבה, הכוללת עירוב שימושים של תעסוקה, מסחר ו–5,500 יחידות דיור).

על השכונות שמתוכננות בשטח מחנה צריפין, עדיין מוקדם לדבר ככאלה הצפויות להשפיע על שוק הדיור בראשית 2019, אבל הביקוש הער המתבטא בהגרלות מחיר למשתכן לפרויקטים בעיר מעיד כי הציבור מאמין בפיתוח של העיר, ורוצה ליהנות מהמיקום המרכזי ומהקרבה לתל אביב.

הביקוש היציב וניתוב הבנייה החדשה רק לזכאי מחיר למשתכן מחזקים את עליות המחירים, ולכן המגמה צפויה להימשך, אלא אם יתחולל שינוי עמוק ברמה הארצית. עם זאת, נטישת המשקיעים את שוק הנדל"ן מיתנה מעט את עליות המחירים בעיר בשנה האחרונה (בין מארס 2017 לפברואר 2018).

תנופת הבנייה שיזמה הממשלה לא גרמה למוכרי הדירות בעיר להילחץ, למהר למכור ולהוריד את מחירי הדירות. למעשה, בעיר התרחשה ירידה של כ–25% במספר העסקות שבוצעו ב–2017 לעומת 2016, והמגמה נמשכת גם בחודשים הראשונים של 2018

שכונת האירוס
אייל טואג

כך תמ"א 38 מפחיתה את מספר העסקות

במערב העיר, בשכונות נאות שקמה ושער הים, אירעה ירידה דרמטית במספר העסקות בהשוואה למזרח ולמרכז ראשון לציון. בשער הים היוקרתית דיווחו חלק מהמתווכים על ירידה של 50% במספר העסקות. אחת הסיבות היא המשקיעים שהיו מעורבים בעסקות באזור ויצאו מהשוק. במחירים, לעומת זאת, אין תנודות ניכרות לעומת השנה שעברה.

רוב הבניינים שנבנו בשכונות אלה אוכלסו לפני 10–15 שנים לפחות, ולכן המפרטים של הדירות ומצב התחזוקה שלהן, כמו גם הקרבה לים, משפיעים על המחירים. בסביבה זו נוצרה ציפייה לתשואה גבוהה עבור המכירה, במיוחד אם היתה השקעה גדולה בדירה, מה שמאט אף יותר את קצב המכירה.

כך למשל, ביוני 2016 נמכרה בשער הים דירת 4 חדרים, ברחוב חיל תותחנים בשטח של 100 מ"ר, ב–2.45 מיליון שקל; ואילו דירת 4 חדרים, בשטח של 106 מ"ר, באותו בניין נמכרה בספטמבר 2017, ב–2.6 מיליון שקל. מנגד, בדירות 4 חדרים שבדקנו ברחוב אח"י להב נמצאה ירידה של כ–5%, מ–2.59 מיליון ל–100 מ"ר ל-2.47 לפיכך, נראה כי רמת המחירים בשכונה נשמרה, ולא ניכרת תזוזה במחיר בעקבות ההאטה במכירות.

בנאות שקמה, המרוחקת יותר מהים והעממית יותר באופיה, המחירים נמוכים מעט יותר, אבל גם שם הם לא ירדו בשנה האחרונה. דירת 4 חדרים בשטח של 97 מ"ר נמכרה באחרונה ב–2.2 מיליון שקל, ואילו דירה בשטח של 106 מ"ר נמכרה ב–2.18 מיליון שקל.

קרית האמנים
עופר וקנין

כשמתקרבים למרכז העיר, לשכונה נאות אשלים למשל, המחירים מתמתנים עוד, וגם הדירות המוצעות קטנות יותר. דירת 4 חדרים בשכונה נמכרות בכ–2 מיליון שקל, ודירות ישנות יותר בשכונה אפשר למצוא אף ב–1.8 מיליון שקל. עם זאת, גם באזור זו ניכרת עליית מחירים, אם כי בשיעור מזערי. המוכרים בסביבה מתוארים על ידי מתווכים סבלנים ועקשנים, וכתוצאה מכך חלה ירידה של כ–30% במספר העסקות בשכונה. בקרית ראשון כמעט לא הורגשו עליות מחירים, והיא נשארת השכונה הזולה ביותר במערב העיר.

בשכונות אברמוביץ' ורמז ובמרכז העיר יש בניינים ישנים בני 30–50 שנה. המחיר לדירה מושפע בעיקר מרכיבים כמו מעלית, חניה ושיפוץ. בשכונת אברמוביץ' מחירן של דירות 4 חדרים ותיקות נאמד ב–1.5–1.6 מיליון שקל, ואילו דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38 נמכרות ב–1.7 מיליון שקל, ומחירן עשוי אף להגיע עד 2 מיליון שקל. דירות 3 חדרים בשכונה נמכרות ב–1.2–1.3 מיליון שקל. המחירים במרכז העיר דומים לאלה שבאברמוביץ'.

מרכיב משמעותי נוסף המשפיע על המחיר הדירה הוא האפשרות לקדם תמ"א 38 בבניין — אף שהעיר נמנעת באחרונה מלקדם פרויקטים כאלה, וצפויה להמשיך במדיניות זו עד שתאושר תוכנית התחדשות עירונית כוללת. בנוסף, העירייה מתרכזת באזורים שכבר הוכרזו כמתחמי התחדשות עירונית, כמו רמת אליהו.

מספר הדירות בראשון לציון

כיום עמלים בראשון לציון על מנגנון של ניוד זכויות, שיאפשר הנעה של מיזמי פינוי־בינוי. יזמים המחזיקים מגרשים ריקים יתומרצו לקדם פרויקטים של בינוי־פינוי, תוך התרה של בניית דירות בתוכנית בניין עיר (תב"ע). כך מקווים בעירייה להתיר את הפלונטר שבו הם מצויים בעניין התחדשות עירונית במרכז העיר.

עם זאת, המצב הנוכחי מרחיק את המשקיעים אף יותר מהשוק, ובעלי הדירות מצדם מתעקשים לתמחר את הדירות בעלות המגלמת את עליית הערך אחרי הליך תמ"א 38. הדבר מאט אף יותר את קצב מכירת הדירות.

נחלת יהודה ורמת אליהו אינן מאכזבות

כל המתווכים שעמם שוחחנו העידו כי אף שלפי ההיגיון ירידה בעסקות צפויה לגרור ירידה במחירים, ב–2017 הם ראו קונים רבים שלא היו מוכנים לרדת מהעץ, ובהרבה מהמקרים, זה גם השתלם להם. לכן, ברוב השכונות בעיר, לא רק שהמחירים נשארו ברמתם מ–2016, אלא הם אף עלו בשיעור של בין 4% ל–10%

שדרות היובל
אילן אסייג

בשכונת נחלת יהודה המחירים גבוהים בהשוואה לכלל העיר. היא שומרת על היוקרתיות שלה בין היתר בזכות צפיפות נמוכה יחסית. מתווכים מדווחים כי בשכונה היו עליות מחירים של עשרות אחוזים מאז 2010, וכי גם ב–2017 טיפסו המחירים. דירת 4 חדרים בבניין משותף מתומחרת ב–2.3 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. לעומת זאת, מחירי דירות פנטהאוז של 5 חדרים הרקיעו שחקים, והגיעו אף ל–3.85 מיליון שקל. מחירה של דירת פנטהאוז בת 6 חדרים בשכונה האמיר ל–4.6 מיליון שקל במהלך 2017. בהשוואה לשכונות האחרות בעיר, בנחלת יהודה לא היתה ירידה גדולה במספר העסקות בשנה האחרונה.

ברמת אליהו הוותיקה חלה השנה צלילה של כ–10% במספר העסקות — אבל גם זינוק של כ–10% במחירי הדירות, שנובע מציפייה להתחדשות עירונית בשכונה. דירות 3 חדרים בשטח של 50–65 מ"ר, שב–2016 חצו את רף המיליון שקל, הגיעו ב–2017 ל–1.1–1.3 מיליון שקל. דירות 4 חדרים בשכונה עולות כיום בין 1.3 ל–1.6 מיליון שקל. מיזמי הפינוי־בינוי המתוכננים בשכונה צפויים בטווח הקצר לפגוע באיכות חייהם של התושבים, אבל בטווח הארוך הם עשויים להביא להמשך העלייה במחירים.

בשיכוני המזרח, המאופיינים בדירות ישנות, מחירי הבתים דומים לאלה שברמת אליהו, אם כי הסיבה למחירים הגבוהים יחסית שונה: חלק מהעסקות בשיכוני המזרח הן לבתים צמודי קרקע או קרקעות בשטח רב, המגלמות פוטנציאל בנייה עתידי. בשכונה היו ב–2018 מעט מאוד עסקות — פחות מעשר עסקות, נכון לכתיבת שורות אלה.

במזרח העיר בולטת שכונת צוריאל (מרום ראשון) שאכלוסה התחיל ב–2010. מחירי הדירות בשכונה גבוהים, והביקוש בה יציב יחסית. דירות 5 חדרים נמכרו ב–2017 בצוריאל ב–2.45 מיליון שקל בממוצע, עלייה של 5% לעומת 2016. דירות 4 חדרים מרווחות וחדשות בשכונה נמכרו ב–2–2.4 מיליון שקל. באזור זה מסתמכים על הפיתוח העתידי בצריפין ועל עתודות הקרקע הסמוכות, ולכן יש אופק להמשך עליות מחירים.

שער הים. ירידה חדה במספר העסקות שבוצעו בשכונה בשנה האחרונה
אייל טואג

מתכוננים היטב

נוכח הגידול הצפוי בתושבים ובאזורי המסחר והתעסוקה, העירייה מתכוננת לעומס על התשתיות בכלל ועל תשתיות התחבורה בפרט. בשכונות מחיר למשתכן נמצאים מוסדות החינוך והקהילה בשלבים מתקדמים של בנייה. מסילת רכבת שתחבר בין מזרח למערב העיר כבר אושרה, וגם הקו החום של הרכבת הקלה אושר להפקדה בוות"ל.

לפי ההערכות, עתודות הבנייה הקיימות והתוכניות להגדלת שטחי המסחר והתעסוקה יוסיפו למשוך תושבים לעיר, ולכן עליות המחירים המתונות ימשיכו. ניכר כי מוכרי הדירות בעיר אינם מתכוונים להוריד מחירים גם בשנה הקרובה, אף אם הדבר יעלה להם בהחזקת דירה על המדף למשך זמן ארוך. הסיבה היא שהמוכרים מזהים את הפוטנציאל ואת התשואה שדירותיהם יכולות להניב, גם בשכונות הוותיקות שבעתידן צפויה התחדשות עירונית.

התחזית ראשון לציון

עם זאת, התרחקות המשקיעים עלולה לבלום את עליות המחירים בדירות הקטנות במרכז העיר. אמנם 1,800 צעירים בני העיר זכו בדירות מוזלות במחיר למשתכן והמשקיעים נסוגו, אבל העיר רחוקה מלהגיע למיצוי הביקוש. קצב המכירות לא צפוי להשתנות, אף שהעירייה מצליחה לגרום להקמתן של עוד יחידות דיור, שיתנו מענה למשפרי הדיור מראשון לציון ומהסביבה.

סייעו בהכנת הכתבה: רשות המסים, אגף ההנדסה של עיריית ראשון לציון, עופרה קונס זכיינית סניף אנגלו סכסון בראשון לציון, עידית אליצור וחנית סלמה מרי/מקס ראשון לציון

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות