רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חיפה: כיצד ישפיעו הרחבות בתי הזיקוק והנמל ותוכניות מחיר למשתכן בקריות?

לכתבה
צבי רוגר

תקופה טובה עוברת על שוק הדיור בחיפה, עם תנופת בנייה ועליות מחירים חדות יחסית. אלא שהסיבות להתייקרויות עד כה אינן התהליכים המקומיים, והן מוסברות בעיקר בהשפעות מאזור המרכז. העיר עדיין לא מצליחה להיות אלטרנטיבה ראויה למטרופולין תל אביב, אם כי המשקיעים רואים בה פוטנציאל רב יותר ממה שמוצאים בה תושביה

31תגובות

שאלת המפתח לגבי עתידה של חיפה נותרת בעינה כבר שנים רבות — עד כמה תוכל לשמש אלטרנטיבה לאזור המרכז מבחינת אפשרויות התעסוקה והמגורים. בעקביות היסטורית, העיר השלישית בגודלה בישראל נכשלת ביצירת האלטרנטיבה, כמעט שאינה מושכת צעירים מהמרכז, ואף להיפך — סובלת מהגירת צעיריה למרכז.

גם בשנים האחרונות לא השכילו בעיר ליצור אלטרנטיבה, וגם אם פעלו בדרכים שונות שאולי יכלו לשנות את העיר, הדברים העלו חרס. עיקר ההגירה אל העיר מגיעה מאזור הצפון, ולא מהמרכז, ולא נראה כי המצב ישתנה בקרוב. להפך: בשנים הקרובות יתקשר עתידה של חיפה עם הפרויקטים במפרץ, ובראשם הרחבת בתי זיקוק והקמת הנמל המזרחי, ועם היצף אפשרי של דירות בקריות, שיימכרו בתוכניות מחיר למשתכן. שני גורמים אלה לא צפויים להוסיף לאטרקטיביות של חיפה ולביקוש לדירות בה.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור חיפה

אמנם קשה לומר שהרחבת בתי זיקוק והקמת הנמל החדש יפגעו מיד ובאופן מובהק בשוק הדירות, אבל ניתן להעריך שהם יפגעו בתדמית ארוכת טווח של העיר, שתמשיך להתבסס על אותם ענפי כלכלה ששירתו אותה עוד בימי המנדט, שחלקם מזהמים.

ואולם הבנייה הגדולה בקריות היא סיפור שונה. בקרית מוצקין שווקו עד כה קרקעות ל–1,028 דירות במתחם כורדני, שישתתפו בשנה הקרובה במבצעי מחיר למשתכן; קרית ביאליק עומדת לעבור מהפך, בעקבות הסכם גג שנחתם בין הממשלה לראש העיר אלי דוקורסקי ב–2014, שבעקבותיו יוקמו 7,250 יחידות דיור. בעבר, חיפאים מעטים נטו לנהור אל ערי המפרץ, אך עתה הם יצטרכו לעמוד במבחן המחיר: דירת 120 מ"ר בקרית מוצקין בתוכנית מחיר למשתכן תעלה, לפי הערכת הממשלה, 920 אלף שקל, לעומת יותר מ–1.4 מיליון שקל לדירה דומה בשכונת הצעירים החיפאית החדשה נאות פרס.

אף שהסיכוי לזכות בדירת מחיר למשתכן אינו גדול, גם חיפאים ישתתפו בהגרלות וידחו החלטה לרכוש דירה בעירם. אם כך אכן יקרה, הביקושים לדירות בחיפה עשויים לרדת, בעיקר מצד זוגות צעירים.

עליית מחירים של 88% מאז 2008

כל אלה תהיות לעתיד, ובינתיים חיפה עוברת גל של בנייה חדשה. בין השאר מוקמים מגדלי יוקרה בשכונת סביוני כרמל; פרויקטים למעמד הביניים ברמת הנשיא ובנאות פרס — השכונה החדשה שקמה ליד קניון חיפה ואצטדיון הכדורגל; פרוייקטים רבים של תמ"א 38, שמאפיינים שכונות ותיקות ומבוססות כמו שמבור וכרמליה; והתחדשות עירונית ברמות רמז ובנווה שאנן. אלה יוצרים פסיפס מגוון של נכסים ומחירים שניתן להתקל בהם ברוב השכונות בעיר.

זוהי תולדה של תקופה טובה שעוברת על הנדל"ן המקומי שנפתחה ב–2008, לאחר שעשר שנים סבלה חיפה מירידות של עשרות אחוזים במחירים. לפי סקירת השמאי הממשלתי, מהרבעון הרביעי של 2008 ועד הרבעון הרביעי של 2015 עלו מחירי הדירות בעיר ב–88% בממוצע — אחת העליות החדות ביותר בערים הגדולות במדינה.

עליות המחירים לא נבעו משינויים מהותיים בכלכלת העיר, שסובלת כבר שלושה עשורים לפחות מהצטמקות התעשייה המסורתית הכבדה, בעוד המגזרים הפיננסיים ושוק ההון מרוכזים בתל אביב והמרכז. פארק מת"ם לחברות היי־טק נותן רק תשובה חלקית ולא מספקת לבעיה.

לאור זאת, עליית המחירים בחיפה יכולה להיות מיוחסת רק לעליות המחירים שנרשמו במרכז מאז 2005, שהתפשטו בהדרגה לפריפריה. אמנם לאורך השנים האחרונות מבוצעות השקעות עירוניות גדולות בעיר התחתית ובהדר הכרמל, ובראשן הקמת קמפוס הסטודנטים בנמל ועבודות התשתית שמסביב, ותוכניות חדשות לאזור הנמל המערבי וסובב העיר התחתית. כמו כן, יש תוכניות פינוי־בינוי בקרית אליעזר, קרית שפרינצק ונווה דוד, ובאחרונה העירייה מקדמת מדיניות מסודרת ועקבית לגבי פרויקטים של תמ"א 38. כפי שנראה עתה, מדיניות זו תגביל במידה רבה את הפרויקטים האלה בשכונות הכרמל, עקב הלחצים והעומסים שהם יוצרים על תשתיות הדרכים והחניות, והסתרי הנוף שהם גורמים לשכנים.

העיר התחתית בחיפה
אייל טואג

ואולם ההשקעות העירוניות אינן משפיעות על העיר עד כה. אלה הם אמנם פרויקטים ארוכי טווח, אך חיפאים רבים אינם מאמינים שהם יצליחו להחיות את העיר התחתית, לא כל שכן לשנות משהו בחיפה כולה.

לעומתם, משקיעים מהמרכז סבורים אחרת, ורוכשים מבנים ומגרשים בעיר התחתית ובהדר הכרמל, שחיפאים שורשיים מסרבים להתקרב אליהם. התוצאה: משקיעים אלה תרמו רבות לגידול בביקוש לנכסים בעיר, לעליות המחירים, ובקרב אנשי נדל"ן מקומיים נשמעת לעתים טענה שהם ניפחו בועות נדל"ן נקודתיות. רוב הפרויקטים האלה עדיין לא הושלמו, כך שלא ניתן עדיין לקבוע אם מדובר בהשקעות כושלות עקב חוסר הבנה של השוק המקומי, או חזון יזמי שהחמיצו תושבי העיר.

גרף המתאר את התחלות הבניה בחיפה

בדיקה של הדירות בחיפה שנמכרו ב–3 מיליון שקל ויותר מגלה כי ב–2015 נרשם שיא במספרן — 89 עסקות. אמנם הדבר מעיד גם על עליות המחירים של השנים האחרונות, אך בעבר הקרוב חיפאים לא היו מוכנים לשלם מחירים כאלה, למעט עבור וילות בשכונת דניה. לרמות המחירים האלה הצטרפו באחרונה הפרויקטים היוקרתיים שמוקמים בעיר ודירות הפנטהאוז החדשות בפרויקטים של תמ"א 38. כך שלצד הנתונים שמעידים על סופו הקרב של גל עליות המחירים בעיר, יש גם מגמות סותרות.

במרבית השכונות לא מצאנו שינויים גדולים במחירים מהשנה שעברה, וזו שנה שלישית ברציפות שרמות המחירים ברוב האזורים הנבדקים נותרו כשהיו, עם עליות קלות מאוד. המקומות שבהם כן נרשמו עליות מחירים של יותר מאחוזים בודדים היו בעיקר בפרויקטים חדשים.

שיא עליות המחירים של השנים האחרונות נקבע ב–2009–2010, שעה שמחירי הדירות בשכונות העיר עלו ב–30%–50%. ב–2011–2012 עלו המחירים ב–10%–15%, וכיום נראה שגורמים לעליות מתמעטים ונחלשים, ובהדרגה רק סוגי נכסים מיוחדים מתייקרים.

חיפה תמונות נדל"ן
צבי רוגר

נאות פרס מובילה את ההתייקרויות

השינויים בשוק באים לידי ביטוי במיוחד בשכונת נאות פרס החדשה, הסמוכה לאצטדיון סמי עופר, שמעליה מתנוססים כיום מנופים רבים. הקבלנים שרכשו בשכונה זו קרקעות בתחילת 2013, התחילו לשווק בה ביולי 2013 דירות 4 חדרים ב–1–1.25 מיליון שקל. באותם ימים זה נחשב להימור, שכן השכונה מנותקת מהעיר והחיפאים ידועים בחיבתם הגדולה למגורים בכרמל.

ואולם המחירים הנמוכים הלהיבו את הציבור. בהתחלה היו המשקיעים חלק גדול מהרוכשים, ששמחו לרכוש דירות חדשות וזולות, אך עם עליות המחירים התחלף אופי הרוכשים לכאלה שרכשו אותן למגורים עצמיים. בסקירה הקודמת שלנו בפסח 2015, מחירי דירות 4 חדרים בשכונה עלו 1.3–1.5 מיליון שקל, ואילו בחודשים האחרונים מחירן נע סביב 1.45–1.55 מיליון שקל.

חיפה תמונות נדל"ן
צבי רוגר

עם עליות המחירים בשכונה, קבלנים זיהו את דפוסי הביקוש החדשים, ולהיצע נוספו דירות בעלות סממני יוקרה שנמכרות ב–1.6 מיליון שקל ויותר. בסך הכל נרשמה בשכונה בשנה האחרונה עליית מחירים ממוצעת של כ–7%, וזוהי העלייה החדה ביותר בעיר.

התייקרות ומחירים דומים נרשמו בדירות במגדלים שמוקמים בפרויקט של חברות גב ים ורסקו ברמת הנשיא, כ–3 ק"מ מצפון לנאות פרס. התייקרות זו, בפרויקטים שמוקמים בשני מקומות שמעולם לא נמצאו ברשימת המועדפים של החיפאים, היא ביטוי למחסור של שנים בבנייה מאסיבית לזוגות צעירים. עד לשנים האחרונות היתה הבנייה בעיר מעטה, ורובה בפרויקטים קטנים באזור הכרמל, שיועדו לאוכלוסייה מבוססת.

רמות רמז — עליות מחירים זעירות בלבד

ביעד המשקיעים המסורתי של חיפה, שכונת רמות רמז הסמוכה לטכניון ולאוניברסיטה, חלה עליית מחיר מזערית, זו השנה השנייה ברציפות. לפני שלוש שנים קפצו המחירים בשכונה בכ–20% ויותר, ולפני שנתיים הם עלו בכ–8% נוספים לטווח של 670–800 אלף שקל לדירות 3 חדרים. ב–2015 הם נותרו ברמה דומה, ואילו השנה הם עלו מעט ל–700–850 אלף שקל.

גרף המתאר את עליית מספר דירות היוקרה שנמכרו בחיפה לארוך השנים

דמי השכירות הנהוגים ברמות רמז מותאמים לעליות המחירים הצנועות. אלה הגיעו ב–2015 ל–2,500–2,700 שקל לחודש בממוצע לדירת 3 חדרים, ואילו השנה הן עלו דמי השכירות לטווח של 2,600–3,000 שקל. כך שהתשואה בגין השכרת הדירות אלה נותרה ב–4%–4.5% לשנה.

חיפה תמונות נדל"ן
צבי רוגר

אלא שברמות רמז מתחולל משהו אחר, שגם הוא פועל לשינוי מחירי דירות. ברחוב חביבה רייק, שעובר הליך של עיבוי־בינוי (הרחבה וחיזוק המבנים, ולא הגבהה כמו בתמ"א 38) בכעשרה מבנים מתוך 15 המתוכננים, מחירי הדירות הישנות זינקו בשנים האחרונות. במחיר של דירות 4 חדרים חדשות שמוקמות בפרויקטים אלה הם 1.1–1.2 מיליון שקל. לעתים נחתמות בשכונה עסקות ברמות שגבוהות משמעותית מהטווח המקובל, והן מגלמות את הפוטנציאל שבעליהן סבורים שטמון בדירות אלה להשתתפות בפרויקטים דומים בעתיד.

נווה דוד: חביבת המשקיעים

שכונת נווה דוד (או מחנה דוד) נמצאת מתחת לרמות הנשיא, מול חוף הכרמל וליד בית העלמין העירוני, והיא נחשבת לאטרקטיבית למשקיעים, לאו דווקא עקב פוטנציאל השכרת הדירות. פרוייקט פינוי־בינוי שמתוכנן במקום על ידי חברת אלמוג כ.ד.א.י גורם למשקיעים להשתכנע בכך שהשכונה הישנה תשנה לחלוטין את פניה ואת אופי אוכלוסייתה, שכיום נמצאת נמוך במדרג הסוציו־אקונומי, ושכדאי להשקיע בה.

מחירי דירות 3 חדרים, 65 מ"ר, בנווה דוד מגיעים לכ–600 אלף שקל, בדומה ל–2015. מחירי דירות בהדר (בין הרחובות יוסף, פבזנר, מסדה והילל) עלו בשיעור נמוך, לאחר שב–2015 עלו בכ–10%. הדירות הנפוצות בשכונה הן של 3 חדרים, 65 מ"ר, והן נמכרות ב–600–700 אלף שקל.

מחירי הדירות בנווה שאנן נותרו ברמה דומה לשנתיים הקודמות, 11–14 אלף שקל למ"ר. רמות המחירים הנמוכות יותר בשכונה מגיעות ממקומות כמו אזור יזרעאליה הצפוף (סביבת רחוב אבא הילל סילבר) ורחוב גדליה, הוא הזול יותר, ואילו אזור הרחובות שבין צירי האורך חניתה והגליל — יקר יותר, ושם ניתן למצוא עסקות במחירים גבוהים מהטווח שצוין, כשמדובר בדירות מיוחדות.

גם בשכונות רוממה החדשה ורוממה הישנה, אין שינוי משמעותי, והמחירים נעים בין 12 ל–15 אלף שקל למ"ר. בעבר, הציבור העדיף את הדירות ברוממה הישנה, שבה המבנים צפופים פחות ולרובם יש גינות, על פני רוממה החדשה, שמאופיינת במגדלים ישנים ובמבני שיכון. בשנים האחרונות הצטמצמו והלכו פערי המחירים. עם זאת, עדיין יש מקומות ברוממה הישנה, באזור רחובות הפלמ"ח והצלפים, שבהם נמכרות דירות במחירים גבוהים מהטווח שהוזכר.

חיפה תמונות נדל"ן
צבי רוגר

שכונת סביוני כרמל (סביוני דניה), שרובה כולל מגדלים שהוקמו בשנות ה–90 ובתחילת שנות ה–2000, לא שינתה גם היא את טווח המחירים בה, שנותר 15–17 אלף שקל למ"ר. דירות מהדור הראשון בשכונה מתומחרות נמוך יותר. זאת, בעוד שמחירי הדירות בכמה מגדלים חדשים ויוקרתיים בהרבה רשמו עליות מחירים של כ–5% ל–20–22 אלף שקל למ"ר.

בשכונות רמות גולדה ורמת אלמוגי, הדירות מתומחרות ב–15–18 אלף שקל למ"ר, בדומה לשנה שעברה. המחירים ברמות גולדה יקרים מעט יותר. עם זאת, חשוב לציין כי בשתי השכונות יש דירות רבות שאינן סטנדרטיות, עם גינה או מרפסת גדולה, כך שיש בתים שמחירם חורג מהטווח המקובל.

הכרמל הוותיק: פוטנציאל רב לתמ"א 38

הכרמל הוותיק, שנמצא בין מרכז הכרמל למרכז אחוזה, כולל שכונות כמו שמבור, כרמליה, סביבת כיכר קרית ספר, אזור רחוב שמשון ושלוחת קדימה. מרבית הבניינים בו בני שתיים־שלוש קומות והוקמו בין שנות ה–50 ל–70. מצד אחד מיקומן מצוין, ולחלק מהן יש פוטנציאל רב לפרויקטי תמ"א 38, ומצד שני צירי התנועה הראשיים — שדרות המוריה, רחוב שמשון, רחוב יותם, רחוב ביכורים ורחוב קדימה — רועשים, סובלים ממצוקת חניה, ורבות מהדירות סובלות מהזנחה של עשרות שנים.

חיפה תמונות נדל"ן
צבי רוגר

הדירות הזולות ביותר באזור הכרמל הוותיק, בעיקר לאורך צירי שמשון ומוריה, עולות סביב 13 אלף שקל למ"ר. במקומות כמו שכונת שמבור, שכוללת את רחובות הירקון, מרגלית וקדרון, המחירים קופצים ל–18 אלף שקל למ"ר; במקומות ביניים כמו שכונת כרמליה, המחירים המקובלים נעים בטווח של 15–17 אלף שקל למ"ר.

מחירי דירות יד שנייה ישנות לא עלו כמעט בשנה האחרונה ברוב הנכסים בכרמל הוותיק. התופעה הבולטת באזור היא פרויקטי תמ"א 38, שבהם הוקמו דירות יוקרה שמחיריהן חורגים מהסטנדרט בסביבה, ויכולים להגיע ליותר מ–25 אלף שקל למ"ר. המחיר של דירות אלה בכרמל הוותיק מגיע ל–3 מיליון שקל ויותר, וכמה דירות פנטהאוז באזור נמכרו אפילו בכ–4.5 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור חיפה

המקורות לנתונים: דרור אלוני, אנגלו סכסון חיפה; כרמל עדה, סוכנות כרמל סנטר; אסי אלגרסי, סוכנות רימקס סיטי; אייל צ'רנוביצקי, רשת התיווך הישיר; יאיר פאר, סוכנות נדל"ן הנשיא; אתר רשות המסים ויד2

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו לעדכון יומי מאתר TheMarker ישירות לתיבת הדוא"ל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות