תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למרות עליות המחירים באשדוד - היא עדיין אלטרנטיבה זולה למרכז

לכתבה
אליפות אשדוד בגלישת גלים אילן אסייג

בית החולים הנבנה, ההתחדשות העירונית המואצת וההבטחה למוסד אקדמי צפויים להגביר את הביקוש לעיר הנמל הדרומית - ולהרים עוד יותר את המחירים ■ תושבי החוץ והמשקיעים, לעומת זאת, כבר לא נוהרים לאשדוד

8תגובות

הבשורה הנדל"נית של אשדוד בשנים הבאות צפויה להגיע מתחום ההתחדשות העירונית ובית החולים שנבנה בעיר. מוסד אקדמי עתידי ובית החולים מעוררים ציפיות ליצירת משרות חדשות וכניסה של אוכלוסייה חזקה לעיר. ואולם ההתחדשות העירונית לא צפויה להוריד את המחירים. הגידול בהיצע לא יספק את הביקוש, והדירות הישנות והזולות יתחלפו בדירות חדשות ויקרות יותר.

באופן גס, הבנייה באשדוד נחלקת לצפון הישן והדרום החדש. שמות השכונות באשדוד מסודרות לפי האלפבית: רובעים א', ב' ו־ג' נמצאים בצפון העיר, ובדרום הרובעים י"א ואילך. במרכז העיר ובמזרחה נמצאים רובעים י' ו־י"ג החדשים יחסית, שנבנו לפני 20–30 שנה עם העלייה מחבר העמים, וכיום מתגוררים בהם אוכלוסיית העולים לצד ילידי הארץ. שני הרובעים נמצאים בקרבת בית החולים החדש, שצפוי להיפתח ב–2017 ולייצר כ–1,000 משרות. לידו מתוכנן מוסד אקדמי גדול, אך הוא עדיין לא בביצוע.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי דיור אשדוד

הבנייה בשכונות אלה אינה איכותית במיוחד, אבל גם לא מוזנחת. מדובר בבנייה רוויה של שתיים־שלוש קומות, ודירות בנות 3 ו–4 חדרים וגם בתים צמודי קרקע. עם זאת, המוסדות החדשים, מתחם ביג חדש שנפתח באזור והקירבה ליציאה הדרומית של אשדוד ותחנת הרכבת יצרו מומנטום חיובי וציפייה לשיפור השכונות.

הביקוש החדש לרובעים אלה מגיע מצד אנשים שמעוניינים לגור במקום בעצמם, ודווקא המשקיעים פעילים פחות, אולי מפני שמדובר בבניינים נטולי פוטנציאל לתמ"א 38 (התמ"א חלה רק על בניינים שנבנו עד 1981, אלא אם יאושר התיקון הרביעי לתמ"א, שמרחיב אותה גם לבניינים חדשים יותר). דירות 4 חדרים באזור מתומחרות ב–1.3–1.4 מיליון שקל, ואין ברובעים אלה דירות 5 חדרים. רמת מחירים זו משקפת עלייה של 10%–15% מאז פסח 2015.

צפונה משם נמצאים הרובעים הוותיקים ג', ח' ו־ו', שעוברים תהליך של התחרדות, שכן הם נושקים לרובע ז' החרדי לחלוטין, שאפילו נסגר בשבתות. בגלל הצפיפות הרבה ברובע ז', האוכלוסייה זולגת לרובעים הסמוכים, וההתחרדות משפיעה על הביקוש ומעלה את המחירים.

בנוסף, בשלושת הרובעים האלה יש פריחה של פרויקטי תמ"א 38, ולכן הדירות אטרקטיביות גם בעיני משקיעים. העירייה מעניקה אישורים ל–2.5 קומות נוספות לתמ"א, בעוד הקומה העליונה היא כמעט שלמה, וכן אפשרות לבנות קומת קרקע. כלומר, בניין של ארבע קומות על עמודים משודרג לבניין עם קומת קרקע שמעליה עוד שבע קומות.

יזמי התמ"א 38 פעילים מאוד ברובעים ג', ח' ו־ו' ויש הגורסים שכל הבניינים שנבנו לפני 1981 ברובעים אלה כבר חתומים על הסכמי תמ"א 38. המחירים בשלושתם דומים למדי — 900 אלף עד מיליון שקל עבור דירת 3 חדרים ישנה; ו–950 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

רובע ט' נושק גם הוא לרובע החרדי ז'. וגם הוא חווה זליגה של חרדים, שבאופן מובהק רוכשים רק את הבתים צמודי הקרקע, שכן הבנייה הרוויה ברובע מאופיינת בבניינים של שמונה עד 12 קומות, שאינם מתאימים לחרדים. בבנייה הרוויה מתגוררת אוכלוסיית העולים מחבר העמים.

דירות 3 חדרים ברובע ט' עולות כמיליון שקל, ומחירן של דירות 4 חדרים הוא 1.1–1.3 מיליון שקל. בתים דו־משפחתיים בשכונה — 200 מ"ר בנויים על מגרש של 300 מ"ר — נמכרים ב–2.4–2.6 מיליון שקל.

פינוי־בינוי יוסיף 500 דירות

רובע ב' הוא הזול ביותר באשדוד, ולכן משך בשנים האחרונות את אוכלוסיית העובדים הזרים והמשקיעים. המשקיעים די נעלמו מהשוק בשנה האחרונה, עם כניסת תקנות המס החדשות שהטיל משרד האוצר תחת השר משה כחלון. הבניינים ברובע ישנים ומחכים להתחדשות עירונית, ויזמי תמ"א 38 פועלים בה במרץ. דירות 3 חדרים עולות כ–900 אלף שקל עד מיליון שקל, ו–4 חדרים — 1.1–1.5 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה גרף המתאר את התחלות הבנייה באשדוד

רובע א' בצפון מערב העיר ממתין גם הוא להתחדשות עירונית, עם פרויקט פינוי־בינוי גדול. זהו הפרויקט הראשון מסוג זה באשדוד שיבנה ברחוב הדקל הסמוך לחוף הים. במקום תשעה בניינים שבהם 150 דירות, שיהרסו, יוקמו חמישה מגדלים בני 32 קומות עם 675 דירות. דירות 3 חדרים בבניינים הישנים עולות 700–900 אלף שקל, ודירות 3 חדרים עם יותר מ–70 מ"ר נמכרות ב–1.1 מיליון שקל ויותר. מחירן הממוצע של דירות 4 חדרים הוא כ–1.2 מיליון שקל.

רובע ט"ז הוא רובע חדש שנבנה בחלקה הדרום־מזרחי של אשדוד לפני שלוש־ארבע שנים, ומשך אליו זוגות צעירים רבים. כיום המחירים כבר גבוהים מדי בשבילם, ועיקר הרוכשים הם משפרי דיור, מרביתם מתוך העיר.

מגמה חזקה מהשנים האחרונות, שעדיין קיימת אך נחלשה, היא של זוגות צעירים שקנו דירה ברובע ט"ז ושיפרו דיור לאשקלון, שהיתה זולה בהרבה — וכך הצליחו לקנות דירה חדשה באשקלון ללא משכנתא. עם עליית המחירים באשקלון פחתה האטרקטיביות של העסקות מסוג זה. דירות 4 חדרים ברובע מתמחרות כיום ב–1.7–1.8 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–2–2.2 מיליון שקל.

הסיטי והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) הם שני רובעים במרכז העיר. הסיטי חדש יחסית, ונבנה בשני שלבים מתחילת שנות ה–90, וגם כיום עדיין יש בו בנייה חדשה של בניינים בני 14 קומות. זהו הרובע המרכזי בעיר, יש בו עירוב שימושים, שבהם השירותים הקהילתיים כמו משרדי הממשלה, התחנה המרכזית ומוסדות תרבות. דירות 4 חדרים ברובע נמכרות ב–1.6–1.75 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב–1.8–2.2 מיליון שקל.

אילן אסייג

המע"ר נמצא ממערב לסיטי והוא אתר הבנייה הגדול של אשדוד, עם בנייה רוויה מגוונת בבניינים של חמש עד 20 קומות. דירות 4 חדרים בו נמכרות ב–1.9–2.2 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב–2.2–2.7 מיליון שקל.

רובע המרינה, על חוף ימה של אשדוד, הוא רובע יוקרתי, ובשנים הקודמות היה מבוקש מאוד על ידי תושבי חוץ, אך פחות למגורים, ולכן זה היה רובע רפאים. כיום הוא איבד את האטרקטיביות שלו בעייני תושבי החוץ, ועיקר הביקוש מגיע מצד ישראלים, בעיקר מבוגרים, שכן אין בו מוסדות חינוך שמתאימים למשפחות.

הרובע בנוי ממגדלים של 17–24 קומות, שנבנו בשנות ה–2000. ברובע אין היצע של דירות חדשות מקבלנים, והעסקות הן בשוק היד שנייה. דירות 4 חדרים נמכרות ב–1.9–2.2 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב–2.5–3 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור אשדוד

המקורות לנתונים: מיכאל בנימיני, זכיין אנגלו סכסון אשדוד; משה מנשרוב, שמאי מקרקעין באשדוד; רשות המסים; ואתר מדלן

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות