רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מיעוט התחלות הבנייה בבאר שבע מבטיח את המשך עליות המחירים

לכתבה
חוף באר שבע אליהו הרשקוביץ

היינו מצפים שתושבי בירת הנגב אולי ירגישו בנייה בכל פינה - לקראת התושבים הרבים שיגיעו עם מעבר בסיסי צה"ל לאזור והקמת מתחם ההיי־טק ■ אלא שהתחלות הבנייה בעיר מעטות למדי ■ משקיעי הנדל"ן, שחווים התכווצות בתשואות, אינם מסתפקים בדירות הזולות ביותר

3תגובות

התחזית בשנה שעברה, שבה צפינו כי בפנינו שנה של עליית מחירים בבאר שבע בשל מיעוט ההיצע - התממשה, ובצורה קיצונית. מי שידרים בימים אלה לבירת הנגב בחיפוש אחר דירה לרכישה, עלול ללקות בהלם קל לשמע המחירים המבוקשים בעיר. אחרי שלוש שנים של עליות מחירים חדות של יותר מ–30%, ועלייה של 15% רק ב–2015 (לפי סקירות השמאי הממשלתי הראשי), משתווה רמת המחיר בבאר שבע לזאת של ערי "המעגל השני" של אזור המרכז, כמו רחובות, פתח תקוה ונתניה, ובמקרים רבים אף יותר מכך.

גורמים לעליית מחירים
 מיעוט התחלות בנייה ביחס לצרכים
 פרויקטים חדשים ומפוארים מושכים מעלה את רמת המחירים הכללית
 המשך קידומם של מהלכי הממשלה להעברת בסיסי צה"ל לנגב והקמת מתחם ההיי־טק

גורמים לבלימת מחירים
 לאחר כמה שנים רצופות של עליות, תיתכן התמתנות
 מחירי שכר הדירה אינם עולים בקצב של מחירי הדירות — ותשואות המשקיעים יורדות
 כוח הקנייה של התושבים המקומיים עלול שלא לתמוך בהמשך עליית המחירים

זה זמן רב שבאר שבע מרכזת עניין ציבורי רב, על רקע שני מהלכים מקבילים שמקדמת הממשלה. הראשון הוא מעבר בסיסי צה"ל אל הנגב, בפרויקט לאומי עתיר משאבים וביורוקרטיה, שבו צפויים לקום בסביבתה הקרובה (בסיס התקשוב יוקם ממש בתוכה) שלושה בסיסי ענק, שצפויים למשוך אלפי אנשי צבא קבע לאזור. המהלך השני הוא הקמת מתחם היי־טק, בסמוך לבסיס הצבאי, בדגש על תחום הסייבר.

שני המהלכים מיושמים בקצב אטי אמנם, אך כבר מצויים בעיצומם, ומחממים היטב את שוק הדיור המקומי. העיר מתחדשת בשורת פרויקטים חדשה של בנייה למגורים אחרי שנות קיפאון ארוכות, ובמקביל מוקמות שכונות רחבות ידיים של בתים צמודי קרקע, במטרה לקלוט את האוכלוסייה האיכותית שצפויה להגיע, אם וכאשר.

ואולם אף שהעיר רוויה לכאורה בפרויקטים של בנייה חדשה, ולעתים נראה ש"בכל פינה בונים", כפי שאמר אחד מאנשי הנדל"ן המקומיים, מספר התחלות הבנייה בפועל ב–2015 היה נמוך, גם לעומת שנים קודמות, ובוודאי ביחס לעיר שרואה עצמה כ"מטרופולין העתיד".

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב–2015 החלה בעיר בנייתן של 650 דירות בלבד — הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית ב–2011. כשמצרפים לכך את מה שנראה כביקוש גואה לדירות בעיר, הן מצד רוכשי דירה ראשונה והן מצד משקיעים, שמבחינתם העיר נתפשת עדיין כיעד מועדף, יש סיכוי רב שלפנינו שנה נוספת של עליית מחירים בבירת הנגב.

גרף המתאר את התחלות הבנייה בבאר שבע: בונים פחות משנדמה. ירידה לעומת 2010-2011-2012

לשיא מגיעים כיום המחירים במרכז העיר — שדרות רגר, במקטע בן כמה מאות מטרים בין דרך מצדה מצפון לדרך המשחררים מדרום — שנהפך למוקד לבניית מגדלי יוקרה הנבנים בזה אחר זה, לטובת משפרי דיור מקומיים וגם למצמצמי דיור מיישובי הלווין הקהילתיים עומר, מיתר ולהבים. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות במתחם בטווח מחיר של 1.4–1.7 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים נמכרות בטווח של 1.6–1.8 מיליון שקל. מחירי דירות הפנטהאוז במתחם נמכרות ב–2.3–2.4 מיליון שקל.

שני מוקדי הבנייה החדשה הסטנדרטית בעיר הם שכונת רמות בצפון־מזרח העיר ונווה זאב בדרום־מערבה. ברמות נמכרות דירות 4 חדרים חדשות ב–1.2–1.3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים יד שנייה בנות 10–15 שנה נמכרות ב–1–1.1 מיליון שקל. בשכונה יש גם היצע של קוטג'ים, הנמכרים סביב 2 מיליון שקל.

רמת המחירים בנווה זאב נמוכה במעט, ודירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב–1.1–1.2 מיליון שקל. דירות 3 חדרים יד שנייה נמכרות בשכונה ב–850–950 אלף שקל. בשכונת פלח שבע מדרום לנווה זאב, נמכרים בתים דו־משפחתיים חדשים של 160 מ"ר תמורת 1.8–1.9 מיליון שקל.

בחלקה הצפון־מזרחי של העיר, בשכונת נווה מנחם, הסמוכה ליציאה מהעיר לכיוון אופקים, מקודמת שכונת בתים צמודי קרקע עצומת ממדים, שבה כ–1,200 יחידות, כחלק מהגדלת מגוון הדיור עבור אנשי צבא הקבע וההיי־טק. לפני כמה ימים נסגרה תקופת הגשת ההצעות עבור מכרז שני לשיווק 690 מגרשים לבנייה צמודי קרקע. זאת, לאחר שבמכרז הראשון, שרשות מקרקעי ישראל קיימה באוגוסט, נמכרו כמעט כל 560 המגרשים ששווקו. לפי תוצאות המכרז הראשון, מגרש בן 400 מ"ר נמכר ב–500–600 אלף שקל (כולל הוצאות פיתוח).

כמו כן, מתנהל בימים אלה מכרז מחיר למשתכן לבניית 1,100 יחידות דיור מוזלות בעיר, אך לא ניכרת לו השפעה של ממש על השוק, וגם כך זמן רב עוד צפוי לחלוף עד לקיומה של ההגרלה על הדירות.

שכונת רמות באר שבע
אליהו הרשקוביץ

שינויים דרמטיים בשוק הדירות להשקעה

בשוק הדירות להשקעה של באר שבע ניתן לזהות את המשך המגמות שזוהו ב–2015, ובראשן התרחבותם של האזורים הפופולריים להשקעה. כחלק מהמגמה ניכרות עליות מחירים חדות, שמורידות את התשואות, בשכונות ה"קלאסיות" להשקעה — שכונות ב', ג' ו־ד'. עליות המחירים שינו את טעמם של המשקיעים, ואלה אינם מחפשים עוד אך ורק את הדירות הזולות ביותר שנמכרות בכמה מאות אלפי שקלים, אלא גם דירות חדשות ויקרות יותר סביב מחיר של מיליון שקל ואף למעלה מכך.

שינוי נוסף שעליו מדווחים אנשי הנדל"ן בעיר הוא עלייה בסטנדרטים של הדירות המוצעות להשכרה, שנבעה מהתגברות התחרות בין בעלי הדירות על לבם של הסטודנטים. בעוד שבעבר הם היו יכולים להציע דירה ישנה ולא משופצת בקרבת האוניברסיטה בידיעה ודאית שהיא תיחטף, כיום נדרשת ברבים מהמקרים רמת שיפוץ ואבזור כדי שניתן יהיה להשכיר את הנכס במחיר שיקנה תשואה נאותה למשקיע.

את מגמת התרחבות אזורי ההשקעה מובילות שכונות ו' ו־ט', שנחשבות למרוחקות מהאוניברסיטה ושעד לפני כמה שנים לא עניינו במיוחד רוכשי דירות להשקעה. אלא שכיום נחשבות שתי השכונות ליעד מבוקש, ובשתיהן נוספות להיצע הדירות הוותיקות מספר נכבד של דירות חדשות.

בשכונה ו', הקרובה למכללת סמי שמעון ופופולרית בקרב סטודנטים הלומדים בה, מספר רב של דירות ותיקות הפופולריות בקרב משקיעים. מחיר דירת 2 חדרים בשטח של 40–50 מ"ר הוא 500–600 אלף שקל, ודירות 3 חדרים נמכרות ב–700–800 אלף שקל. בדירות בבנייה החדשה בשכונה, מחירה של דירת 4 חדרים הוא כמיליון שקל.

בניין בשדרות רגר, באר שבע
אליהו הרשקוביץ

בשכונה ט', הממוקמת בסמוך לגרנד קניון, שמשך אליו חלק גדול מהמסחר בעיר, פרויקט בנייה גדול בן ארבעה מגדלים מרים את רמות המחירים. דירות 3 חדרים מיד שנייה נמכרות ב–700–800 אלף שקל בבניינים ותיקים, ודירות חדשות מעט יותר נמכרות ב–800–900 אלף שקל. דירות 4 חרדים ותיקות מוצעות ב–900 אלף עד מיליון שקל, ובמגדלים נע מחירן סביב 1.4–1.5 מיליון שקל.

בשכונה י"א הסמוכה רמת המחירים נמוכה יותר, ודירות 3 חדרים ותיקות נמכרות ב–500–700 אלף שקל; ודירות 4 חדרים ב–700–800 אלף שקל.

בשכונות "הקלאסיות" להשקעה — כאמור ב', ג' ו־ד' — חלה ירידה בתשואה. תשואות של 8%–10% כבר מזמן אינן בנמצא, ומשקיע שמצליח להגיע לתשואה ברוטו של 5% רשאי להרגיש שעשה עסקה טובה. בשכונה ב', המבוקשת ביותר לשכירות על ידי סטודנטים, בשל היותה קרובה הן לאוניברסיטה והן לאתרי הבילוי, נמכרות נמכרות דירות 3 חדרים ותיקות ב–700–800 אלף שקל. בשכונה ג' מתחילים מחירי דירות 3 חדרים ב–500 אלף שקל, ומתייקרות ככל שמתקרבים לאוניברסיטה, בואכה רחוב וינגייט הידוע, שבו מחיריהן כבר מגיעים ל–800 אלף שקל בחלק הקרוב לאוניברסיטה. דירת 4 חדרים ותיקה בשכונה נמכרת ב–750–900 אלף שקל.

בשכונה ד' הוותיקה עוד ניתן לאתר מציאות של דירות 3 חדרים במחיר של 400 אלף שקל באזורים המרוחקים מהאוניברסיטה, אך באזורים הפופולריים בקרב הסטודנטים המחירים נעים בטווח של 650–750 אלף שקל.

שינוי משמעותי נוסף הוא הקמתם של פרויקטים של דירות קטנות המיועדות לסטודנטים. פרויקט ראשון מסוג זה הוקם במרכז שדרות רגר, ובו 150 דירות, ושווק על ידי אזורים והבית האקדמי (זרוע הנדל"ן של התאחדות הסטודנטים) לפני כמה חודשים. פרויקט נוסף, בן 300 יחידות דיור, מתוכנן לקום בשכונה ג'.

המקורות לנתונים: תומר בוחבוט, זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע; יהודה אמיר, בעל משרד התיווך ברק; מרכז המידע לנגב; רשות המסים; והשמאי הממשלתי הראשי

השורה התחתונה:
שנה נוספת של עליות מחירים בפנינו — בגובה של 5%–10% — לאו דווקא בשכונות הצמודות לאוניברסיטה, שבהן תיתכן רגיעה

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות