תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפתרון המקורי של רמת גן למחירי הדירות הגבוהים

לכתבה
תומר אפלבאום

כבר ארבע שנים שרמת המחירים של דירות 4 חדרים חדשות בעיר היא בטווח של 1.8–2 מיליון שקל ■ ודירות 3 חדרים מיד שנייה נמכרו ב-2015 ב-1.15 מיליון שקל בממוצע - ממש כמו ב-2012

69תגובות

האם ברמת גן נמצאה הנוסחה לבלימת מחירי הדירות? בחינת השוק בעיר בארבע השנים האחרונות מעלה ממצאים מעניינים, המלמדים על קיפאון כמעט מוחלט במחיר הממוצע לדירה. הדבר נכון לגבי דירות 4 חדרים חדשות, שנבנות במאות בפרויקטים של תמ"א 38 כמעט בכל חלקי רמת גן, וגם לגבי שוק היד השנייה.

כבר ארבע שנים שרמת המחירים של דירות 4 חדרים חדשות בעיר היא בטווח של 1.8–2 מיליון שקל; ודירות 3 חדרים מיד שנייה נמכרו ב–2015 ב–1.15 מיליון שקל בממוצע — ממש כמו ב–2012.

גורמים לעליית מחירים
 מחירי הדיור היקרים בתל אביב מגבירים את הביקוש בקרב צעירים ומשקיעים
 צפי לירידה במספר התחלות הבנייה של תמ"א 38 

גורמים לבלימת מחירים
 היצע רב יחסית של דירות חדשות למכירה ברמת גן
 העלייה בצפיפות מורידה את רמת החיים

בדיקת הנעשה בעיר מעלה שתי מגמות: מצד אחד עלייה חדה במספר הדירות החדשות שנמכרו בארבע השנים האחרונות, שהגיעה לשיא של כ–1,500 דירות ב–2015. אלה נתונים חסרי תקדים לעיר, הנובעים בעיקר מריבוי פרויקטי תמ"א 38. ב–2011, לשם השוואה, נמכרו בעיר 304 דירות חדשות בלבד, וזאת היתה גם הרמה הממוצעת לאורך העשור שקדם לשנה זו. מצד שני, בשוק דירות היד השנייה חלה האטה יחסית, מאחר שבעלי הדירות המתינו עם מכירתן בהנחה כי במוקדם או במאוחר יבוא גם יומן להיהרס ולהיבנות מחדש.

החודשים האחרונים לא האירו פנים לבעלי הדירות המעוניינים בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, בשל סבך משפטי. המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ומינהל התכנון נכנסו ל"מלחמת פרשנויות" שמצריכה את אישור התוכניות מחדש — הליך שעשוי לארוך עוד חודשים. בשל כך עשויה לחול ירידה במספר התחלות הבנייה של פרויקטים מסוג זה, שכן לעת עתה מנועה הרשות המקומית מלנפק היתרי בנייה.

העובדה שמדובר דווקא בדירות של פרויקטי תמ"א 38 מסבירה במידה רבה את בלימת המחירים ברמת גן. ראשית, משום שבפרויקטים אלה במסלול עיבוי־בינוי — כלומר, כשנבנות הדירות החדשות על בניין קיים שיסודותיו מחוזקים — הדירות נמכרות במחיר נמוך מדירה חדשה רגילה.

הסיבה השנייה נעוצה בהיותה של רמת גן "בירת התמ"א". רמת גן ידועה כעיר הידידותית ביותר לפרויקטים מסוג זה, שנוטה לאשר אותם כמעט בכל רחוב ושכונה, במנותק מכל שיקול תכנוני אחר, כגון יכולת התשתית לשאת מספר דירות רב כל כך. מדיניות זו הביאה להגדלת ההיצע, אך גרמה לעוד ועוד מפגעים — רחובות צרים שבהם כמה פרויקטים שגורמים לעומסי תחבורה, למחסור בשטחים ציבוריים ולהיעדר מוסדות חינוך. הירידה ברמת החיים באזורים אלה, שמתרבים והולכים, הופכת גם היא את רמת גן לעיר שלתג המחיר שניתן להצמיד לדירות הנמכרות בה יש תקרה.

במרכז העיר, התחום בדרך ז'בוטינסקי מצפון וגבעתיים מדרום, נמכרות כיום דירות מיד שנייה של 50–60 מ"ר ב–1.5–1.6 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בפרויקטי תמ"א 38 נמכרות ב–2–2.2 מיליון שקל. אם בעבר ניתן היה להתייחס לרחוב ביאליק כגבול החלק המערבי והפופולרי יותר של מרכז העיר, בשל הקרבה לאזור הבורסה ולתל אביב, הרי שכיום לא ניתן לבצע עוד הפרדה מסוג זה. ריבוי פרויקטים לאורך הרחובות הרא"ה וקריניצי, ואף ברחובות שקטים כמו האשל ונתן, משך את רמת המחירים כלפי מעלה.

אייל טואג

מזרחה משם, נהפכו הרחובות הגובלים בבני ברק למוקד פרויקטי תמ"א 38, לעתים בחוסר פרופורציה לתשתיות. מאות דירות נמכרות באזור במחירים נמוכים בהרבה מבמרכז העיר. דירות 3 חדרים חדשות נמכרות ב–1.6–1.7 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ב–1.7–1.9 מיליון שקל.

בצפון העיר נותרה שכונת שנקר (חרוזים) כשכונת הבנייה הרוויה היקרה ביותר. גם היא נהפכה לאתר בנייה עם מספר רב של פרויקטי תמ"א 38, עם רמת מחיר של 2.4–2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה. מעברו השני של ציר ז'בוטינסקי, בשכונת הגפן, נמכרות דירות 4 חדרים מפרויקט ברמת מחיר מעט נמוכה יותר, 2.1–2.3 מיליון שקל.

גרף המתאר את התחתלות הבנייה ברמת גן וגבעתיים

הסיפור המעניין ביותר מצוי בדרום העיר, בשכונת רמת שקמה. מצד אחד, מקודמים בשכונה פרויקטי יוקרה עם מאות יחידות דיור, שמנצלים את מיקומה של השכונה בצמוד למרחבים הפתוחים של הפארק הלאומי ולספארי. עם זאת, רובה מורכב עדיין מבנייני שיכון שבהם מתגוררת אוכלוסייה מחתך סוציו־אקונומי נמוך. זמן רב שיש ציפייה בעיר לכך שהשכונה "תתרומם" בשל מיזמי הנדל"ן, אך לעת עתה לא נראה שהדבר מתממש. דירות ותיקות כמעט שאינן נמכרות בשכונה בשל הציפייה לפרויקטי פינוי־בינוי, ומחיריהן של המעט שנמכרות נקבעים סביב 20 אלף שקל למ"ר.

עופר וקנין

בשכונת היוקרה הצמודה רמת חן, יש מספר קטן של עסקות, בעיקר של מגרשים עם בתים המיועדים להריסה. מחיר מגרש בשטח שליש דונם נע בין 3 ל–4 מיליון שקל, ומחירו של מגרש בן חצי דונם עשוי להגיע ל–5 מיליון שקל.

בדרום־מזרח רמת גן מזכירים המחירים את מרכז העיר המבוקש, בעיקר בשל הקרבה לגבעתיים. בשכונת הגבול תל יהודה, למשל, נמכרות דירות 3 חדרים של 60–70 מ"ר ב–1.6–1.7 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים נמכרות עבור 1.9–2 מיליון שקל.

גבעתיים — האנטיתזה התכנונית של רמת גן

שוק הדירות בשכנה היקרה והשלווה יותר, גבעתיים, הוא אנטיתזה כמעט מוחלטת לזה של רמת גן. הרשות המקומית סולדת מפרויקטי תמ"א 38, שמאושרים בקמצנות. כתוצאה מכך, נפח הבנייה החדשה בעיר קטן בהרבה. בשל מיעוט הדירות החדשות, מחירן מרקיע שחקים, ומגיע לממוצע של 2.5 מיליון שקל ל–4 חדרים, בדומה לשכונות היקרות ביותר של רמת גן.

גבעתיים
עופר וקנין

כחלופה לפרויקטי התמ"א, העירייה מקדמת מהלכים נרחבים לחידוש מתחמים שלמים בפרויקטי פינוי־בינוי. הראשון, שמגיע כעת לשלבי הכרעה תכנוניים, הוא מתחם ההסתדרות בדרום העיר — בין רחובות ההסתדרות, המאבק ואדמית. באזור מקודמת תוכנית לבניית יותר מ–3,000 דירות במקום 900 הדירות הקיימות. אף שהבנייה תתבצע רק בעוד כמה שנים, כבר כיום יש לה השפעה על המחירים, ודירות 3 חדרים בשכונת תל גנים כולה נמכרות ב–1.6–1.7 מיליון שקל.

לאחר כמה שנים של עליות מחיר, נהפכה שכונת גבעת רמב"ם באופן רשמי לאחת משתי השכונות היקרות בעיר, לצד בורוכוב. השכונה, הגובלת בתל אביב, ממשיכה לשמש יעד מועדף לצעירים ולזוגות תל אביביים שמבקשים אורח חיים רגוע מעט יותר. גם המחירים מזכירים את תל אביב, והדירות הוותיקות בשכונה נמכרות לפי מפתח של 30–32 אלף שקל למ"ר. דירות 4 חדרים חדשות כמעט שאינן נבנות בשכונה, והמעט שישנן נמכרות עבור 2.6–2.7 מיליון שקל.

בשכונת בורוכוב, לעומת זאת, המחירים נותרו יציבים יחסית לפסח 2015. אנשי הנדל"ן המקומיים מייחסים זאת בין היתר לצמד המגדלים "בסר בבורוכוב", שנבנים על חורבות אצטדיון המכתש, בלב השכונה המאופיינת בבנייה נמוכה. אף שמוקדם לנתח את השלכות הפרויקט, כבר כעת יש בו כדי להרתיע רוכשים, שנודדים לאזורים שלווים יותר — והביקוש פוחת.

בין בורוכוב לגבעת רמב"ם, ברחוב כצנלסון, שחיי הלילה בו מתעוררים, ניתן עוד לרכוש דירות יד שנייה ותיקות במחיר נמוך ביחס לעיר, של 1.4–1.5 מיליון שקל לדירות 50–60 מ"ר.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי דיור רמת גן

המקורות לנתונים: נועם דרסה, זכיין רימקס 100% רמת גן־גבעתיים; ליאור אקשטיין ודינור גומל, בעלי משרד L&Dנכסים; אורן זמיר, מבעלי משרד נכסים רמת גן־גבעתיים; הלמ"ס; ורשות המסים

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות