תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רחובות ונס ציונה: הדירות הזולות בשפלה - וגם השכונות היוקרתיות

לכתבה
כפר אהרון, נס ציונה תומר אפלבאום

ברחובות, בעלת עתודות הקרקע הגדולות, נמשכת הבנייה של שכונות חדשות, עם התייקרות של 10% במקומות המבוקשים ביותר ■ בשכנתה הקטנה נס ציונה ההיצע קטן יותר, וכך גם עליות המחירים

12תגובות

היצע הדירות גדל, אך יחד עמו גם המחירים, וציבור הרוכשים מעדיף בבירור דירות חדשות, גם אם הן יקרות בהרבה מאשר דירות יד שנייה. התמונה הזאת חוזרת במספר לא קטן של יישובים, וגם בשתי ערי השפלה הצמודות, רחובות ונס ציונה.

למרות הקירבה ביניהן, רחובות ונס ציונה אינן ערים דומות - לא בגודל, לא באופי האוכלוסייה, לא בתכנון ובנייה - ולא במחירי הדיור. הראשונה נחשבת לאחת הערים הנבנות בישראל, בעוד שהשנייה נחשבת קטנה ויוקרתית יותר.

עם כ–10,000 דירות שהוחל בהקמתן בעשר השנים האחרונות, ועם כ–7,000 דירות חדשות שנרכשו באותו עשור, רחובות נמצאת בצמרת הבנייה, וכפועל יוצא גם עוברת שינויים רבים. אוכלוסיית העיר גדלה ב–17% בתוך שש שנים והגיעה לכ–130 אלף איש בסוף 2014.

גורמים לעליית מחירים
ביקוש גבוה מצד כל פלחי
האוכלוסייה — משפרי דיור, משקיעים
וזוגות צעירים
לנס ציונה שם של עיר איכותית
השכונות החדשות בשתי הערים
אטרקטיביות ומבוקשות
גורמים לבלימת מחירים
היצע גדול )עדיין( של דירות
חדשות
רמות מחירים גבוהות, במיוחד
בנס ציונה
ירידה בביקוש לשכונות הוותיקות
משקיעים לא מוכנים להוריד עוד
בתשואה
TheMarker

במארס הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי בעדכון תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 הופשרו 1,000 דונם ממזרח לדרך בגין - מה שיוסיף לעיר, להערכת העירייה, 8,000–10,000 דירות וכ–25 אלף תושבים. הדבר מבטיח את המשך הזינוק בגודלה של העיר ושמירה על מעמדה כבעלת מלאי הקרקעות הגדול מבין ערי השפלה.

הדירות הזולות ברחובות - 1.3 מיליון שקל ל–4 חדרים

שכונת רחובות החדשה, שבדרום־מערב העיר, בסמוך לבית החולים קפלן, פונה לאוכלוסייה צעירה ולבני מעמד הביניים. הדירות הן מהזולות ביותר שניתן למצוא בשפלה: דירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב–1.5–1.65 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב–1.8–1.9 מיליון שקל — מה שמשקף עליות של 10% מפסח שעבר; דירות יד שנייה קטנות יותר זולות בכ–5%.

בצפון־מזרח העיר, בשכונת רחובות המדע, שסמוכה למכון ויצמן, הוקמו ומוקמות כ–2,450 דירות במחירים גבוהים בהרבה, שבמפתיע עלו בשנה האחרונה בכ–7%, אחרי שנה של יציבות. עיקר הדירות שנבנות ברחובות המדע הן בנות 5 חדרים, הנמכרות ב–1.8–2 מיליון שקל. בפרויקטים מסוימים יש היצע של דירות 5 חדרים גדולות יותר, שמחיריהן גבוהים אף מ–2 מיליון שקל.

מתחם היכל התרבות
חן גלילי

ברחובות מערב הצעירה מוקמים כמה פרויקטים, ומחירי הדירות הממוצעים שם מגיעים ל–1.45–1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים; המחירים בפרויקט החדש של חברת אביסרור בכפר גבירול הסמוך דומים. ברחובות ההולנדית נרשמו בשנה האחרונה עליות מחירים של 10%, זו השנה השנייה ברציפות, והמחירים שם מגיעים לכ–1.6 מיליון שקל ל–4 חדרים, וכ–1.8 מיליון שקל ל–5 חדרים. בחצרות המושבה, שכונה חדשה, המחירים נמוכים עד 5% לעומת רחובות ההולנדית.

בשכונות הוותיקות בצפון ובמרכז העיר, מחירי דירות 3 חדרים נעים מרמה של 950 אלף שקל, למשל באזור ותיקי רחובות התחום בין הרחובות בנימין בדרום לויצמן בצפון, ל–1.35 מיליון שקל, שניתן לקבל על דירות בשכונות היובל. המחיר הסופו בדירות אלה תלוי בהימצאות מעלית, במיקומו של הבניין ובמצבו הפיזי. כך, דירות חדשות שנמכרות בפרויקטים קטנים שמוקמים בשכונות המרכז מצליחות להשיג מחירים של כ–1.4 מיליון שקל ל–3 חדרים, מה שמצביע שוב על הנהירה לפרוייקטים חדשים.

דירות 4 חדרים ישנות ממוצעות באזור נמכרות ב–1.3–1.5 מיליון שקל, עלייה ממוצעת של כ–10% מהשנה שעברה. בפרויקטים חדשים המחירים מגיעים גם ל–1.6 מיליון שקל.

דירות 3 חדרים בדרום העיר, בשכונות אושיות ומילצ'ן, הן בין הזולות בעיר, והן רשמו עלייה קלה במחירים ל–800 אלף שקל עבור 3 חדרים. אלה הן מהשכונות שמושכות משקיעים ברחובות. השכונה הזולה ביותר ברחובות היא קריית משה במערב העיר, שבה מחירי דירות 3 חדרים נעים סביב 650 אלף שקל, ולכן גם היא ממגנטת אליה משקיעים. בשכונה זו, המחירים כמעט לא עלו בשנה האחרונה, וייתכן מאוד כי המשקיעים שעושים את חישובי התשואה שלהם סבורים שרמות תשואה שנתיות של 4.5%–5% הן המתאימות לשכונה, וכי אין טעם להעלות יותר את המחירים.

מספר התחלות הבנייה התמתן

שכונת אחוזת הנשיא המזרחית שומרת על צביונה כאחת מהשכונות בבנייה רוויה היוקרתיות בעיר. מחירי הדירות בשכונה עלו, כמו בכל השכונות המבוקשות, בכ–10% - מ–1.75 ל–1.9 מיליון שקל. מחירי דירות 5 חדרים מגיעים ל–2.1 מיליון שקל ויותר - תלוי בקומה.

נס ציונה - האוכלוסייה העירונית גדלה ב–28%

שכנתה הקרובה של רחובות היא סיפור שונה לגמרי, עם שליש ממספר התושבים של רחובות, ועם בנייה בהיקפים קטנים בהרבה. בין 2006 ל–2015 נמכרו בעיר 200–500 דירות חדשות לשנה. לא כמות מבוטלת, אבל בוודאי לא מספר המתקרב לזה של רחובות. מנגד, האוכלוסייה העירונית בנס ציונה גדלה ב–28% מאז 2008 והגיעה ל–46 אלף איש, כך שאין ספק שגם נס ציונה עברה שינוי רציני מאוד.

תופעה הניכרת בשנים האחרונות באזורים שונים בישראל, וגם בנס ציונה, היא שהרוכשים מעדיפים את הדירות החדשות — וגם מוכנים לשלם עבורן יותר. זו הסיבה לכך שעיקר עליות המחירים בעיר מפסח שעבר ועד היום נרשמו בפרויקטים חדשים.

עיקר הבנייה החדשה הוא בשכונת ארגמן המוקמת במערב העיר, וצפויה לכלול 1,100 דירות עם סיומה. רוב הדירות בשכונה הן בנות 5 חדרים, והמחירים שלהן נעים בין 2.2 ל–2.4 מיליון שקל. דירות 4 חדרים עולות 2–2.1 מיליון שקל. בסך הכל עליות המחירים בשכונה הגיעו לרמות של כ–5%.

שכונת סביוני נצר סירני במזרח העיר, שבעבר נחשבה ל"שכונה בשום מקום", ממשיכה להציג עליית מחירים בקצב מהיר. בסוף 2013 ותחילת 2014 היו עליות מחיר מרשימות של כ–15%, ובשנה שעברה הסתפקה השכונה בעליות של 5% "בלבד", אך השנה נרשמו עליות מחירים של כ–7% נוספים.

דירות 4 חדרים בשכונה עולות 1.75–1.95 מיליון שקל, אך יש להפריד בין השכונה הוותיקה באזור רחוב האמהות שבמזרח השכונה, בסמוך למסילת הברזל, שבה המחירים הם 1.7–1.8 מיליון שקל, לבין האזור החדש יותר, הפנימי, בסביבת רחוב אבנר בן נר, שבו הדירות גדולות יותר, ומחיריהן נעים בין 1.9 ל–1.95 מיליון שקל. דירות 5 חדרים בשכונה עולות 2–2.1 מיליון שקל.

שכונת הדרי סמל, שרובה נבנתה על ידי הקבלן שמשון זליג, רשמה עלייה של כ–7% גם כן. מחירי דירות 4 חדרים בשכונה מגיעים כיום ל–1.9–2.1 מיליון שקל, ומחירי דירות 5 חדרים - ל–2.3–2.4 מיליון שקל.

במרכז העיר, שם קיימות בעיקר דירות ישנות, ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחירים שמשקפים עלייה קלה לעומת השנה שעברה — 1.1–1.3 מיליון שקל, ו–4 חדרים ב–1.3–1.4 מיליון שקל; נכסים שעברו תמ"א 38, מחירי דירות 3 חדרים יכולים להגיע ל–1.5–1.6 מיליון שקל, ומחירי דירות 4 חדרים ל–1.7 מיליון שקל.

הדירות היקרות יותר במרכז העיר נמצאות בסמיכות ל"קניותר", למשל בנוה כרמית, שם מחירי דירות 4 חדרים רשמו עליות של כ–5% והם נעים סביב 1.6 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו–1.7–1.8 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

השאלה, כמובן, היא מה יקרה בשנה הקרובה בשתי הערים הללו. סביר להניח שלמרות ההיצע הגדול יחסית, המחירים בפרויקטים החדשים ימשיכו לעלות - אך בקצב נמוך יותר.

השורה התחתונה: עליות המחירים בשתי הערים ימשיכו להתמקד בפרויקטים החדשים, אך לא בשיעורים נמוכים מאלה של השנה שעברה; מחירי הדירות הישנות יעצר במעט, פרט למבנים שעוברים תמ"א 38.

בניין ברחוב אייזנברג רחובות
אילן אסייג

המקורות לנתונים: רשות המסים; אתר מדלן; הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; אתר יד2; גלי אפל מדיור פלוס (רחובות); אייל אבירז מ–EGA נדל"ן (נס ציונה)

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות