תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ראשון לציון: כשהביקוש גובר על ההיצע - מחירי הדיור ימשיכו לטפס

לכתבה
קו החוף של ראשון לציון ניר כפרי

בראשל"צ בונים על התעסוקה והמסחר, שיחד עם עתודות קרקע עצומות, רבע מיליון תושבים באזור הביקוש והסכמי גג עם הממשלה - אמורים לייצר הרבה יותר התחלות בנייה ■ גם מיזמי מחיר למשתכן אינם משפיעים על השוק, מפני שהרוכשים יודעים שסיכויי הזכייה קלושים

6תגובות

אלה הן שנים מסקרנות למעקב אחר המתרחש בראשון לציון, עיר בעלת עתודות קרקע עצומות בלב אזורי הביקוש. שטח השיפוט של העיר דומה בגודלו לזה של תל אביב, אך בניגוד אליה ראשון לציון עדיין לא פיתחה חלקים נרחבים ממנו.

גורמים לעליית מחירים
ציפייה להתחדשות עירונית בחלק
מהשכונות מייקרת את שוק הדירות
מיד השנייה
התחלות בנייה לא מספיקות ביחס
לגודלה של העיר
עליות המחירים בתל אביב שולחות
עוד ועוד רוכשים לחפש אלטרנטיבות
— והביקוש עולה
התעוררות העסקים והמסחר
גורמים לבלימת מחירים
רמת מחיר גבוהה
צפיפות גדלה בחלק מאזורי העיר
TheMarker

בעיר מקודמות כמה תוכניות בנייה, עם דגש על תעסוקה ומסחר. הגדולה שבהן, שקיבלה תוקף באחרונה, היא תוכנית מתחם האלף במערב העיר, שם מתוכננים להיבנות מבני תעסוקה ומסחר בהיקף של 1.7 מיליון מ"ר וכן כ–5,500 דירות.

אף שמעיר עם עתודות קרקע כה גדולות ניתן היה לצפות לתנופת בנייה בתקופה שבה הביקוש רב והמחירים גואים, הרי שקצב הבנייה רחוק מלהיות כזה שיענה על רמת הביקוש הגבוהה. ב–2015 החלה בנייתן של 922 דירות בלבד, שזה אומנם מעט יותר מב–2014 (כ–800 דירות), אך נמוך בהרבה מב–2013 (כ–1,250 דירות), ובכל מקרה לא נתון שעונה על הביקוש בעיר מרכזית בת רבע מיליון תושבים. לא מפתיע, אם כן, שלאורך 2015 חלה עליית מחירים ממוצעת של 7% בשוק הדיור המקומי - דומה למדי לממוצע הארצי, 8%.

בראשית 2015 חתמה העירייה הסכם גג עם משרדי האוצר והבינוי ועם רשות מקרקעי ישראל. ההסכם קובע כי בשנים הקרובות ישווקו בעיר קרקעות בהיקף עצום לבניית 17.5 אלף דירות. ואולם לפחות לעת עתה, לאחר יותר משנה, לא נראה כי בחתימה היה כדי להשפיע בצורה דרמטית על קצב שיווק הקרקעות בעיר.

בדצמבר הסתיים בהצלחה יחסית מכרז ראשון לשיווק קרקע לבניית 1,200 דירות מוזלות בעיר, בהתאם לתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר, משה כחלון. אלה ייבנו בשכונת הרקפות, הצמודה לשיכון המזרח, בגבולה הדרום־מזרחי של ראשון לציון. מכרז לקרקע עבור 350 דירות נוספות בשכונת נחלת יהודה נמצא בשלבי הגשת הצעות מצד קבלנים.

אף שבקרב צעירי העיר יש ציפייה להגרלות מחיר למשתכן, אנשי נדל"ן מקומיים גורסים כי לא ניתן לחוש בהשפעה כלשהי על רמת הביקוש לדירות בעיר, אפילו לא בקרב הזוגות הצעירים שעבורם נועדה ההגרלה. הם מעריכים כי להגרלה הראשונה שתיערך בלב אזורי הביקוש צפויים לגשת זכאים מכל רחבי הארץ, וסיכויי הזכייה קלושים. לכן, לדבריהם, רוכשים מעדיפים שלא להמתין ולהיכוות מעליית מחירים נוספת בשוק, כפי שקרה לממתינים ליוזמת מע"מ 0% של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד.

מתחם האלף ראשל"צ הדמיה
עיריית ראשון לציון

1.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38

במחירה של דירת יד שנייה באזור המערב הוותיק, המרכזי והמבוקש, חלה מאז פסח 2015 עלייה ממוצעת של כ–100 אלף שקל במחיר הדירות. בשכונת כצנלסון נע כיום מחירה של דירת 3 חדרים ותיקה בין 1.1 ל–1.3 מיליון שקל, והמחיר של דירות 4 חדרים מיד שנייה הוא 1.5–1.6 מיליון שקל. בשכונת רמז הצמודה, המחירים גבוהים מעט יותר: 1.2–1.4 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, ו–1.6–1.7 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

מחיר דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט של תמ"א 38 בשכונות אלה יהיה כ–1.6 מיליון שקל. בשכונת אברמוביץ' הסמוכה, שהיתה בעבר אחת השכונות האיכותיות בעיר אך מצויה כבר כמה עשורים בהיחלשות, רמת המחיר נמוכה בכ–10%.

אייל טואג

בשכונת רמב"ם הוותיקה שבמזרח ראשון לציון יש היצע גדול יחסית של דירות חדשות מפרויקטי תמ"א 38. אלה נמכרות ב–1.4–1.5 מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרות בשכונה ב–1.3–1.4 מיליון שקל.

גרף של התחלות בנייה בראשל"צ בין 2005 ל-2015

מזרחה משם, בשכונת רביבים, מתבצע אחד ממיזמי הפינוי־בינוי הגדולים ביותר שבוצעו עד כה. זהו פרויקט המגדלים קריית האמנים של האחים דוניץ, שימנה 1,400 דירות ב–15 מגדלים. אף שהפרויקט הוקם באזור שרחוק מלהיחשב יוקרתי, המחירים בו דומים לאלה המקובלים בשכונות החזקות: דירת 4 חדרים נמכרת ב–1.7–1.8 מיליון שקל, ומחירה הממוצע של דירת 5 חדרים הוא 1.9–2.1 מיליון שקל.

בצפון־מזרח העיר טיפסו המחירים בחדות. בשכונת נעורים המבוקשת, שהיצע הדירות הנמכרות בה קטן מאוד, משקפות המכירות מחיר של 1.8 מיליון שקל לדירת 4 חדרים מיד שנייה. בשכונת מרום ראשון (צוריאל), שבה כל הבנייה היא מ–2010 ואילך, מחירה של דירת 4 חדרים הוא 1.9–2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות ב–2.2–2.4 מיליון שקל.

סינמה סיטי ראשון לציון
מוטי מילרוד

בצפון ראשון לציון, בשכונת נחלת יהודה, שבשנתיים האחרונות נהפכה למוקד הבנייה המרכזי של בתים צמודי קרקע, חלו עליות מחירים של 15%–20% ואף יותר במחירי המגרשים, ביחס למחירים שבהם נרכשו מרשות מקרקעי ישראל לפני שנה וחצי בלבד. בעוד שבאותו המכרז שיקפו מחירי הזכייה מחירים של 1.6–1.7 מיליון שקל למגרש של שליש דונם לבניית בית דו־משפחתי, מחיר המגרשים כיום הוא 2–2.5 מיליון שקל. מחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה בבניינים החדשים יחסית בשכונה נע בין 2 ל–2.2 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות ב–2.3–2.5 מיליון שקל.

שכונת המצוקה רמת אליהו, המיועדת להריסה ובנייה מחדש במלואה, היא יעד ראשון במעלה לספקולנטים, וסוגרת שנה שלישית ברציפות של עליות מחירים חדות. אם עד לפני שלוש שנים עוד נמכרו בה דירות שיכון של 50 מ"ר עבור 500–600 אלף שקל, הרי שכיום רף המחיר התחתון לנכסים מסוג זה הוא 900 אלף שקל.

בשכונות הבנייה הרוויה של מערב העיר, כמו נאות אשלים ונאות שקמה, היצע הרכישה גבוה מעט יותר. דירות 4 חדרים באזור נמכרות בכ–1.8 מיליון שקל. ובקצה המערבי של העיר, בשכונת שער הים, שמהווה גם את הקצה העליון של סקאלת המחירים בעיר — לפחות בכל הקשור לבנייה רוויה — נמכרות דירות 4 חדרים ב–2.3–2.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים בטווח שבין 2.8 ל–3.2 מיליון שקל. נכסים ייחודיים יותר כמו מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים המחירים נוסקים גם ל-4-5 מיליון שקל.

מתקני הסופרלנד בראשון לציון ממבט על

השורה התחתונה: למרות עתודות הקרקע העצומות, ההסכמים עם המדינה והתוכניות
המקודמות — ההיצע דל ואינו מספק. מספר קטן בלבד של התחלות בנייה יגרום להמשך התייקרות הדיור - של 5% – 10% בשנה הקרובה.

מקורות הנתונים: ברק מאבי ואסף כהן, זכייני סניף רשף נכסים בראשון לציון; נועם קונס, זכיין סניף אנגלו סכסון; הלמ"ס; ורשות המסים

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: סיפורים, עצות וטיפים ממדור קריירה וניהול ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות