תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תל אביב עושה צעד נוסף בדרך לתואר "עיר לעשירים בלבד"

לכתבה
אייל טואג

גם אם מחירי הדיור בתל אביב נמצאים כבר עכשיו בשמים, אין כל סיבה שלא ימשיכו לעלות ■ ככה זה כשברחוב הכי מוזנח באזור התחנה המרכזית נמכרת דירת 60 מ"ר ב-1.5 מיליון שקל

60תגובות

"לא ברור אם למחירי הדירות באזורי הביקוש של מרכז תל אביב יש גבול עליון, ואם יש כזה, אין סיבה להניח שהמחירים כבר הגיעו אליו" — כך נפתחה התחזית לגבי מרכז תל אביב ל–2015. אחרי שנה נוספת של עליות חדות באזורים המבוקשים יותר של העיר, ובעיקר שכונות המרכז, פלורנטין ורמת אביב, ניתן לחזור השנה על התחזית הקודמת מלה במלה.

עסקות שבכל מקום אחר היו נתפשות כהזויות — כמו דירת 3 חדרים ותיקה בקומה שלישית, ללא מעלית, חסרת כל ייחוד ספציפי, שנמכרת ב–3 מיליון שקל ויותר — בוצעו בחלק משכונות העיר השנה בעשרות, לפי מפתח של 50 אלף שקל למ"ר. ואף שעם רמת ביקוש כה גבוהה אין מניעה הגיונית כי בשנה הקרובה יגיע שוויין של דירות אלה ל–4 מיליון שקל, ו–50 אלף שקל למ"ר יעלו ל–60 אלף שקל, נשוב גם השנה על תחזית השנה שעברה, שהתבררה כשגויה חלקית: לאחר תקופה ממושכת של עליות כה חדות יש לצפות לרגיעה, שתבוא לידי ביטוי בעליית מחירים של עד 5% במרכז העיר.

ובכל זאת, לצד האזורים שבהם נסקו המחירים גם השנה, היו גם לא מעט מתחמים שבהם חלה בלימה. עם אלה ניתן למנות את חביבת המשקיעים בצפון־מזרח העיר, נווה שרת, שלאחר כמה שנים של עליות מחיר רצופות על רקע תוכניות פינוי־בינוי, ידעה שנה של רגיעה. כך גם בצפון יפו ואזור שוק הפשפשים, שבהם השתוו המחירים לתקופה מסוימת לאלה של השכונות המבוקשות במרכז העיר, לא עלו השנה המחירים. קיפאון — הן מבחינת התחלות הבנייה והן מבחינת התמחור — מורגש גם בשכונות המזרח.

אף שהתיאוריה השלטת במשרדי הממשלה, שלפיה הגדלת היצע הדירות היא הפתרון העיקרי לבעיית מחירי הדיור, ראויה לספקנות ולביקורת, לפחות במקרה של תל אביב ברור לחלוטין שהיקף הבנייה אינו מספק. בנייתן של 2,320 דירות בלבד התחילה ב–2015 ברחבי העיר, שני שלישים בלבד ממספרן בירושלים.

מעבר לנתון עצמו שראוי שיהיה גבוה יותר, יש לשים לב גם לסוג הדירות הנבנות, שמתחלקות לשני סוגים מרכזיים: הראשון הוא דירות קטנות של שניים־שלושה חדרים, 50–60 מ"ר. סוג בנייה זה נפוץ בפרויקטים חדשים בפלורנטין וסביבתה ובמתחמים מתחדשים כמו גן החשמל וצפון יפו.

הסוג השני הוא דירות יוקרה במגדלים. אלה נבנות כיום באלפיהן בכמה פרויקטים לאורך ציר מנחם בגין, במתחם שרונה ובגבעת עמל. אף שכאן כבר יש גם היצע של דירות 4 ו–5 חדרים, הרי שאלה מתומחרות ב–40–50 אלף שקל למ"ר, לצד הוצאות אחזקה מרקיעות שחקים, והן בנות השגה רק בקרב 2%–3% האמידים ביותר באוכלוסייה, לצד תושבי חוץ אמידים גם הם.

משמעות הבנייה משני סוגים אלה היא שהעיר נעדרת כמעט לחלוטין בנייה חדשה המיועדות למשפחות ממעמד הביניים. לפיכך אין להתפלא שבמקרים שבהם יש הזדמנות לרכוש דירות כאלה באזורי הביקוש של העיר — למשל בפרויקטי תמ"א 38 במרכז וברמת אביב — הדירות נחטפות במחירים אסטרונומיים.

מרכז העיר: מגדלים ומחירים בשמים

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור מרכז העיר תל אביב

בשכונות הוותיקות של מרכז תל אביב — הצפון הישן (ממערב לאבן גבירול), הצפון החדש ובכלל זה אזור כיכר המדינה ובבלי, מרכז העיר ולב העיר — נרשמו גם השנה עליות מחירים חדות למדי. אם ב–2015 נראו לנו המחירים באזורים אלה גבוהים באופן חסר תקדים, הרי שכיום כבר מדובר בסכומים גבוהים אף יותר, וכלל לא ידוע אם יש גבול כלשהו שעוד ישלמו באזורים אלה בעתיד.

בחלקו הצפוני של הצפון הישן נמכרות דירות יד שנייה בכ–50 אלף שקל למ"ר, וגם שווי מכירה של 60–65 אלף שקל למ"ר אינו נדיר במתחמים היוקרתיים כמו באזל, או רחובות קטנים ושקטים בקרבת הירקון. דירות של 45–50 מ"ר נמכרות ב–2.3–2.6 מיליון שקל, ודירות של 60–70 מ"ר נמכרות ב–3–3.5 מיליון שקל.

ככל שמדרימים מתמתנים המחירים, ובאזור הרחובות ארלוזורוב ובן גוריון הם כבר נעים בין 40 ל–55 אלף שקל למ"ר לדירות יד שנייה, לפי מגוון פרמטרים, שהמרכזיים הם רמת תחזוקת הדירה, הקירבה לחוף הים וחשיפה לרעש. רמת מחירים זו עבור נכסי יד שנייה מאפיינת את מרבית השכונות הנוספות של מרכז העיר, ובהם הצפון החדש וכיכר המדינה, מרכז העיר ולב העיר.

בשכונת בבלי שבחלקו הצפון־מזרחי של מרכז העיר, רמת המחירים נמוכה במעט, ומשקפת שווי של 35–45 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים בשכונה נמכרות בכ–3 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים בכ–3.5 מיליון שקל.

בכל האזורים האלה מקודמים פרויקטי התחדשות עירונית, והנכסים בהם נמכרים ב–45–55 אלף שקל למ"ר. אישורה השנה של תוכנית הרובעים, המסדירה את עקרונות הבנייה במרכז העיר, מגדילה את הוודאות התכנונית ואמורה להגדיל את מספר הפרויקטים מסוג תמ"א 38 בשנים הקרובות.

מוטי מילרוד

ואולם עיקר הבנייה החדשה באזור, ללא תחרות, מרוכז בצלע הדרום־מזרחית — ציר מנחם בגין, שלאורכו מתוכנן להיבנות מספר רב של מגדלי מגורים ומשרדים. זאת, בנוסף למגה־פרויקטים המתוכננים לקום בחלק הדרום־מזרחי של מרכז העיר, ובהם: המיזמים במתחם כנרית, שבו ייבנו 330 דירות על שטח ששימש עד לפני כמה שנים את בסיס הקרייה, ופרויקט של מאות דירות ייבנה בשרונה על ידי קבוצת רכישה. שני אלה יצטרפו לפרויקטים שכבר נבנים באזור, שהגדול בהם נמצא בשוק הסיטוני (גינדי תל אביב), וכן למגדלי שרונה שאיכלסה גינדי רק השנה.

המשותף לכל אלה הוא היוקרה. כלומר, למרות המסה המצטברת באזור, שתגיע לאלפי דירות, אין לתלות בפרויקטים אלה תקוות להורדת מחיר כלשהי בשוק המקומי. כך, למשל, הדירות בשוק הסיטונאי נמכרות ב–40–50 אלף שקל למ"ר — ודירות 4 חדרים קטנות נמכרות עבור 3.6–4.2 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור מרכז העיר תל אביב

דרום העיר ומזרחה: הגיע תורה של נווה שאנן

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור דרום העיר תל אביב

בלב פלורנטין, לאורך הרחובות המבוקשים ביותר, נמכרות דירות 2 חדרים ותיקות של 40–50 מ"ר בכ–30–35 אלף שקל למ"ר — 1.5–1.6 מיליון שקל. מחירה של דירת 2 חדרים חדשה בשכונה מתחיל ב–1.6 מיליון שקל ועשוי להגיע אף עד ל–2 מיליון שקל במיקום אטרקטיבי. מחירן של דירות 3 חדרים חדשות מתחיל ב–2 מיליון שקל ועשוי להגיע עד ל–2.5 מיליון שקל. לאורך שוק לוינסקי, בצפון השכונה, שנהפך לאופנתי בשנתיים־שלוש האחרונות, רמת המחירים דומה.

ממזרח לפלורנטין, בחלקה המערבי של שכונת נווה שאנן, רמות המחיר נמוכות רק במעט. דירות 2 חדרים חדשות נמכרות ברחובות הקונגרס, צ'לנוב ופרץ החל ב–1.5 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים עשויות להגיע ל–3 מיליון שקל.

רק מזרחית לשדרות הר ציון ניתן להרגיש בירידה ניכרת יותר במחירים, אך הם עדיין גבוהים משמעותית לעומת שנים קודמות. אפילו בנווה שאנן — המושמצת שבשכונות תל אביב — לא ניתן עוד למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, למעט במקרים נדירים. מחירן של דירות 45–50 מ"ר ותיקות בשכונה נע בסביבות 1–1.2 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים של 60–70 מ"ר נמכרות ב–1.2–1.5 מיליון שקל.

ברחוב פין, שנודע במשך שנים כלב אזור הזנות והסמים, נמכרה באחרונה דירת 60 מ"ר בבניין בן 50 עבור 1.5 מיליון שקל. נראה שאין צורך עוד להוסיף דבר. בפרויקטים החדשים המתרבים בשכונה נמכרות דירות 2 חדרים ב–1.5–1.6 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים ב–1.6–1.7 מיליון שקל.

תומר אפלבאום

האזור התחום בין פלורנטין, נווה שאנן ושדרות רוטשילד, הכולל את רחוב לילינבלום והרחובות היוצאים ממנו, ומתחם גן החשמל — כבר נהפך לאזור יוקרה לכל דבר ועניין. מחירי הנכסים בו נעים בין 35 ל–40 אלף שקל למ"ר עבור דירות יד שנייה, ו–40–50 אלף שקל למ"ר עבור דירות חדשות.

בשכונת שפירא נמשך תהליך חילופי האוכלוסייה, ואף כי זה לא נעשה בקצב מהיר במיוחד, הכיוון ברור. בעוד שפלורנטין הצפופה מציעה חיי לילה תוססים ומשמשת יעד לצעירים, זוגות ללא ילדים ורווקים, שפירא מושכת משפחות. גם בה ניתן למצוא פרויקטים של בנייה חדשה, אך במידה פחותה. נכסי היד השנייה נמכרים בה לפי מפתח של 18–23 אלף שקל למ"ר, משמע דירות 3 חדרים נמכרות ב–1.3–1.4 מיליון שקל.

בכל תחזיות השנים האחרונות הוכתרה יפו כאחת מאופציות ההשקעה המועדפות, ובצדק. זה כמה שנים רצופות שמרבית שכונות העיר מציגות עליות מחירים של 10%–15%, וכך גם בשנה האחרונה, בעיקר באזורים הזולים שעדיין לא הגיעו למיצוי.

מגמת המחירים באזור ניצבת כעת בפני אתגר — המצב הביטחוני הרעוע, שבא לידי ביטוי בין היתר בכמה פיגועים, ולדברי אנשי הנדל"ן המקומיים גרם לרגיעה משמעותית בשוק הנדל"ן. אף שמוקדם לדבר על ירידת מחירים שתגיע בעקבות גל האירועים, הרי שברור כי יש במצב הנוכחי כדי להרתיע משקיעים ויזמים, שבשנים האחרונות יזמו עשרות פרויקטי בנייה חדשה בעיר.

במתחם שוק הפשפשים וצפון יפו, שעשור של עליות מחירים הדביק את הפער לשכונות מרכז תל אביב, נבלמה המגמה והמחירים ונותרו ברמה של 30–35 אלף שקל למ"ר עבור דירות יד שנייה, 40–45 אלף מ"ר בנכסים חדשים. בעוד שעליות המחיר בצפון העיר הגיעו למיצוי מסוים, ולו זמני, במרכז יפו, מדרום לרחוב יהודה הימית, משני צדי שדרות ירושלים, נמשכות עליות המחירים במלוא עוזן: נכסים ותיקים נמכרים ב–22–26 אלף למ"ר, עלייה של 15%–20% מהשנה שעברה.

בגבולה הדרומי של העיר, בשכונת יפו ד' הפופולרית בקרב משקיעים, נמכרות דירות 3 חדים ותיקות של 65–70 מ"ר בטווח מחיר של 900 אלף שקל עד 1.1 מיליון שקל, המשקף עלייה של כ–10% בשנה.

בניגוד לאזורים התוססים של העיר, הרי ש–2015 אופיינה גם בהתרחשות אפסית במזרח העיר, שבה כמעט שלא נרשמו כלל התחלות בנייה. בשכונת יד אליהו נותרו גם רמות המחירים בערך ברמה של השנה שעברה, ובחלק הדרומי יותר נקבעים מחירי הדירות לפי מפתח של 20–25 אלף שקל למ"ר, ודירות שיכון בנות 3 חדרים, 60–70 מ"ר, נמכרות ב–1.2–1.5 מיליון שקל. בחלקה הצפוני והמבוקש יותר של יד אליהו נמכרות הדירות ב–25–30 אלף שקל למ"ר — 1.5–1.8 מיליון שקל לדירות שיכון בנות 3 חדרים. מחירן של דירות 3 חדרים חדשות מגיע ל–1.8–2 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור דרום העיר תל אביב

עבר הירקון: רמת אביב לא עוצרת, נווה שרת דווקא כן

ברמת אביב הירוקה (רמת אביב א') הביקוש מרקיע שחקים בשל היצע מועט, והמחירים ממשיכים לעלות בקצב מהיר של 10%–15% בשנה, על רקע מיזמי התחדשות עירונית המספקת לשכונה מאגר של דירות חדשות, לראשונה זה שנים. הביקוש למגורים בשכונה זו, כמו גם בשכנתה הצפונית נווה אביבים (רמת אביב ב') מגיע מצד שני סוגי רוכשים מרכזיים: משפחות עם ילדים, המבקשות מגורים בלב המטרופולין, אך בסביבה מרווחת ומרובת גינות; ומצד רוכשי דירות להשקעה, המשכירים אותן למשפחות ולסטודנטים באוניברסיטה הסמוכה.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור עבר הירקון העיר תל אביב

בהקשר זה מעניין יהיה לבדוק אם מתחם המעונות החדש שנפתח במלואו בשכונה רק בשנת הלימודים הנוכחית, ומאכלס 1,300 סטודנטים, יצליח לצנן את שוק השכירות באזור.

בדיקת מחירי דירות השיכון, הפופולריות בקרב משקיעים, מעלה כי אלה אכן עלו מאז 2015, אך בשיעור מתון יחסית לדירות החדשות והמרווחות יותר בשכונה. בעוד שב–2015 נמכרו דירות אלה בכ–2.1–2.2 מיליון שקל, כיום מחירן הוא 2.3–2.4 מיליון שקל. עם זאת, עסקות בדירות מסוג זה ממעטות להתבצע, בשל הציפייה בקרב רבים מבעלי הנכסים לפרויקטי התחדשות עירונית, שתופסים תאוצה בשכונה.

לעומת דירות השיכון הקטנות, מחירי דירות 4 חדרים עולים בחדות בשכונה, זו השנה השנייה ברציפות. דירות מסוג זה עוד ניתן היה למצוא רק לפני שנתיים־שלוש ב–2.3–2.4 מיליון שקל, ואילו כיום קשה לאתר נכסים מסוג זה בפחות מ–3 מיליון שקל. דירות 5 חדרים חדשות נמכרות בשכונה ב–4–4.5 מיליון שקל, ומיד שנייה נמכרות ב–3.5–4 מיליון שקל.

בנווה אביבים, השכנה מצפון, שוברים מחירי הדירות שיאים, בעיקר בצפון השכונה, שם הבנייה חדשה יותר באופן יחסית, עם רמת מחיר נוכחית של כמיליון שקל לחדר בדירות יד שנייה של 3–4–5 חדרים. גם באזור הבנייה החדשה המשמעותי ביותר כיום בצפון מערב העיר — הגוש הגדול שממערב לדרך נמיר — חלו עליות מחירים ניכרות ביחס לאשתקד, אך עדיין מדובר במחירים נמוכים מאלה של נווה אביבים, למרות הקירבה לים. מחירה של דירת 3 חדרים במתחם הוא בטווח של 2.4–2.8 מיליון שקל, דירת 4 חדרים נמכרת ב–3.3–3.6 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים — ב–3.9–4.3 מיליון שקל.

גם בצפון־מזרח העיר ממשיכים המחירים לעלות בקצב מהיר. אף שהם נמוכים מאלה של קבוצת ה"רמת אביביות", הרי שהם עדיין גבוהים מאוד. דירות 4 חדרים משופצות בתל ברוך צפון, השכונה היקרה באזור, נמכרות ב–3.1–3.4 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים נמכרות ב–3.5–3.8 מיליון שקל.

בשכונות נאות אפקה ב' והמשתלה רמות המחיר מעט נמוכות יותר, ובשתיהן נמכרות דירות 4 חדרים בטווח שבין 2.7 ל–3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות ב–3–3.4 מיליון שקל.

מוטי מילרוד

בנווה שרת, שכונת מצוקה עד לא מזמן, שנהפכה בשנים האחרונות לבוננזה נדל"נית על רקע תוכניות ההתחדשות, ממשיכים העניינים להתגלגל באיטיות יחסית, ולמצבת הפרויקטים הנבנים בשכונה לא נוסף אף לא פרויקט חדש אחד. מנגד, נראה כי גם הביקוש לשכונה התמתן, וכמעט שלא חלה עליית מחירים במקום ביחס לשנה שעברה.

מחירי דירות 4 חדרים חדשות בנווה שרת עדיין נמכרות ב–2.3–2.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים עדיין נמכרות ב–2.5–2.7 מיליון שקל. דירות השיכון המתפוררות בנות 40–50 מ"ר, עדיין הנכס הנפוץ בשכונה, כמעט שאינן נמכרות בשל ההמתנה להתחדשות, ובמקרים הבודדים שדירה כזאת נמכרת היא מגיעה למחיר מופקע של 1.7–1.8 מיליון שקל, המגלם חלק ניכר משוויו של הנכס שייבנה לאחר הריסת בניין השיכון.

אף ששכונת הדר יוסף כבר אינה נמצאת בכותרות כבעבר, לאחר שהשלימה את הפיכתה לשכונה איכותית צפון תל־אביבית, מדובר עדיין באחת השכונות המעניינות ביותר מבחינת ההתרחשות הנדל"נית, עם מגוון פרויקטים חדשים. מדובר במיזמים קטנים של 5–10 יחידות דיור, הנבנות על מגרש שבו שכן בית צמוד קרקע, או במסגרת תמ"א 38.

דירות שיכון ותיקות של 40 מ"ר בהדר יוסף נמכרות ב–1.6–1.8 מיליון שקל; דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרות בכ–2.7 מיליון שקל; ומחירן של דירות 100 מ"ר חדשות עשוי להגיע ל–2.9–3 מיליון שקל.

בשוק הבתים צמודי הקרקע של האזור חלה רגיעה של ממש, והביקוש לנכסים מסוג זה אינו מזכיר את הביקוש לדירות. קוטג'ים סטנדרטיים של כ–150 מ"ר בנוי ניתן לרכוש באזור גני צהלה או ברמות צהלה ב–2.3–2.5 מיליון שקל— כלומר, במחיר נמוך מדירות 5 חדרים סטנדרטיות. בשכונת רמת החייל ממשיכים מחירי מגרשים של שליש דונם עם בית להריסה לנוע סביב 3 מיליון שקל.

אינפוגרפיקה תחזית מחירי הדיור תל אביב

מקורות הנתונים: מוטי אקרמן, בעל משרד אקרמן נכסים; אבי אייקורט, בעלי חברת הנדל"ן אייקורט; בועז גלעדי, בעלי משרד רשף נכסים בתל אביב; אתר רשות המסים, הלמ"ס ועיריית תל אביב

הרשמה לניוזלטר

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל

ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות