רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נדל"ן

תכירו: 6 דיירים שיעכבו לכם את תמ"א 38

הדייר ששיפץ את דירתו, המשקיעה המתוחכמת והדייר שחושש משינויים. איך מתגברים על התנגדויות דיירים בפרויקט תמ"א 38?

פרויקט תמ"א 38 נשמע על פניו כעסקה משתלמת לכל הצדדים, ובכל זאת, פרויקטים רבים נותרים "על הנייר" שנים רבות ואינם מתקדמים – דווקא בשל חוסר היענות מצד בעלי הדירות. לצד חששות טבעיים מפני מעבר דירה, או מפני כישלון אפשרי של פרויקט, דיירים רבים מסרבים לשתף פעולה לעתים גם מסיבות אישיות, כלכליות או מקצועיות. חולמים על פרויקט תמ"א? כך תזהו אם השכן הוא אויב או ידיד 

לחצו על התריס וגלו את הדייר

המקצוענים

לא אחת קורה שאחד הדיירים בבניין הוא עורך דין שמלווה פרויקט בתחום הנדל"ן, אדריכלית במקצועה, מהנדס בניין, מתווכת או בעל מקצוע אחר מענפי התכנון והבנייה. גם אם הדייר רק מקורב לבעל מקצוע כזה - הדבר עשוי לספק יתרון מובהק לפרויקט ולייצר מעורבות בריאה בתהליך, אך מנגד גם להוות מכשול או גורם מעכב. במצב כזה עלולות להיווצר סיטואציות נפיצות: דייר המבקש שאבא שלו, מתקין מעליות במקצועו, יהיה מעורב בפרויקט; או עורכת דין מהקומה הרביעית, המבקשת לייצג את עצמה ולא לשלם דמי טרחה לעורך דין חיצוני. מעורבותם של דיירים בהיבטים המקצועיים של הפרויקט עלולה ליצור ניגודי עניינים שיחבלו בפרויקט ויאטו את התקדמותו. מומלץ לשקול פעמיים לפני שמערבים אותם.

המשפצים

הדיירים שבכל פעם שתיתקלו בהם יספרו לכם על השיפוץ ולא יתייאשו מלהזמין אתכם לראות את הדירה? דווקא הם עשויים להיות סכנה ממשית בדרך לתמ"א 38 והסיבה לכך פשוטה: מי שסיימו זה מכבר לשפץ את דירתם בהשקעה של עשרות או מאות אלפי שקלים, אינם חשים דחיפות בביצוע פרויקט וחוששים מנגד שהכסף שהושקע בשיפוץ – יירד לטמיון. אם הם גם מתגוררים בקומות הנמוכות של הבניין והמעלית אינה מהותית עבורם, אפשר לשכוח מהם. לרוב, אין להם רצון לעבור שוב תקופת שיפוצים שפוגעת בשגרה ומייצרת אילוצים לא נוחים, והם יעדיפו לדחות את המהלך ככל שיוכלו.

אלה שמגיע להם

כמעט בכל בניין מגורים יש דייר אחד כזה – ולרוב מדובר בדייר בדירת הקרקע או בקומה האחרונה. "באחד הבניינים ברחוב הרא"ה ברמת גן, מתגוררת בקומת הקרקע דיירת שלפני שנים רבות פלשה לחצר המשותפת וסגרה באופן לא חוקי גינה פרטית קטנה לדירתה, אך איש מהדיירים לא התנגד והמצב נשמר. כשהחלו לבחון אפשרות של קידום פרויקט תמ"א בבניין, דרשה הדיירת דירת גן שתשמר את הגינה בשטחה, על אף שמעולם לא הסדירה אותו כחוק", מספרת הילה יהב, מחברת יהב נדל"ן. מקרים דומים מתרחשים כאמור גם בדירות בקומה האחרונה, שם תוכלו למצוא לא פעם את השכן שדורש לעצמו את דירת הפנטהאוז שתיבנה בפרויקט העתידי.

המשקיעים

לפי ההערכות, בכ-20% מהבניינים הוותיקים בלב אזורי הביקוש קיימות דירות מפוצלות שעליהן מקבל בעל הדירה הכנסות גבוהות משכירות. בדירות הללו בעל הדירה לרוב השקיע סכום נכבד בפיצול הדירה ושיפוצה – ומבחינתו, פרויקט תמ"א עשוי להתפרש פעמים רבות כהפסד הכנסות. לא פעם, בעל דירה להשקעה יצפה לתמורה גבוהה בהשוואה ליתר הדיירים, גם אם הנכס שלו לא פוצל כחוק. "פרויקט שקודם בבניין ברמת גן הגיע לכדי עימות בין הדיירים לאחר שאחת הדיירות החזיקה בדירת 110 מ"ר בקומה השלישית שפוצלה ל-3 יחידות דיור ושופצה בכ-200 אלף שקל. הפתרון היה פיצוי שנתי עבור אובדן ההכנסות הצפוי במהלך בניית הפרויקט", מספרת הילה יהב, מחברת יהב נדל"ן.

המקובעים

הדיירים שאינם מחבבים שינויים או תזוזות בחייהם קיימים כמעט בכל בניין מגורים. הם מקטרים כשהדוור או שירותי הניקיון בבניין משתנים, מכירים בעל פה את שעות העבודה של משאית הזבל ולא חשבו מעולם לשפר דיור. הדיירים האלה אוהבים לדעת בדיוק כמה מדרגות עליהם לעלות עד לדירתם בקומה השלישית, קונים שנים באותה מכולת והאור בסלון ביתם כבה, כמעט תמיד, באותה השעה. כמעט בכל בניין ישנו דייר ששגרת חייו חשובה מחדר המדרגות המתפורר או מרעידת האדמה הצפויה, וככל שתגדל התמורה בעבור הנכס שלו - הוא יתבצר בעמדתו. תהליך השכנוע והגיוס שלו לטובת פרויקט תמ"א 38 יכול להימשך שנים, במיוחד אם מדובר בפינוי-בינוי שמצריך מעבר מהנכס לתקופה לא ידועה.

החשדנים

הם לא סומכים על היזם, לא סומכים על הדיירים האחרים, לא סומכים על הנציגות שתיבחר – ולא רוצים להיות נציגים בעצמם. הם לא מאמינים לאף אחד ותמיד יהיה להם סיפור על חברים שהיזם ברח להם והשאיר אותם לחיות במשך שנים באתר בנייה. החשדנים מאטים מאד את התקדמות הפרויקט. הם מרחיקים יזמים וקבלנים, שלרוב יעדיפו בניינים בהם הדיירים מגובשים, ויימנעו מלצאת לדרך בפרויקט שבו 80% הסכמה בדיוק, כנדרש בחוק.