"כשקיבוץ הופך לעסקת נדל"ן — יוצאים גם הסכינים. בסוף רק מי שיש לו כסף יישאר פה"

"אנחנו גזלנים? אני לקחתי ממישהו קרקע שהיתה רשומה על שמו? חילקו לי יותר קרקעות בחינם ממה שחילקו למישהו אחר שהתיישב על קרקע לפני 70 שנה? ממש לא", מטיחה בי בהתרגשות בר (השם המלא שמור במערכת), בת 35, שמתגוררת עם משפחתה באחד הקיבוצים במרכז הארץ, שבו גם גדלה. היא מתפרצת כשאני טוענת כי משפחתה מתגוררת היום על קרקע ששווה מיליונים, מבלי ששילמה עבורה את התמורה שהיתה נדרשת מרוכש דירה ממוצע בעיר סמוכה.

"אני מתגוררת בשכירות עם שני ילדים בדירה של 55 מ"ר, ואני לא יודעת מתי ואם ישחררו מגרשים לבנייה בקיבוץ יום אחד, וגם לא באיזה מחיר. אני תלויה באוויר בגלל שנים של החלטות משונות ודיונים משפטיים בין הקיבוץ לבין עצמו ובינו לבין המדינה. בנוסף, להורים שלי אין חסכונות או דירות שהם קנו להשקעה לפני 30 שנה, כשהקיבוץ עוד היה קיבוץ. בזמן שהורים של חברים שלי מהעיר עבדו וחסכו, אבא שלי שמר על השער של הקיבוץ בלילות ועבד בימי שישי ברפת ב–05:00 בבוקר", היא ממשיכה. "ההורים שלי לא נולדו קיבוצניקים, אבל הם נתנו את החיים שלהם לקיבוץ כי הם האמינו בו, ואני לא מרגישה אשמה על זה. הם כבר שילמו את המחיר, וגם אני — כי לא מחכה לי ירושה של מיליונים, אף שהוריי עבדו כל חייהם".

חוסר הוודאות שעליו מדברת בר, שהתגוררה בעבר בשכירות בתל אביב, אמור היה לכאורה להתמתן עם חזרתה לקיבוץ תחת הסטטוס המבטיח של "בנים חוזרים". אלא שכיום היא ועוד כמה עשרות משפחות צעירות ממתינות לבנייה חדשה בקיבוץ, ובינתיים היא מתגוררת בשכירות בדירה שמוגדרת "דירת מעבר", שנבנתה לפני עשרות שנים ונמצאת בבעלות הקיבוץ. בר מלינה על שטח הדירה ועל כך שהיא קטנה בהרבה מצורכי משפחתה, אך במבט מהצד קשה להתעלם מהיתרונות: סביבה כפרית וירוקה, שירותי חינוך מסובסדים, קרבה למשפחה וקהילה קטנה, תומכת ומגוננת בלב אזורי הביקוש. כל אלה מאפשרים לבר להמשיך להחזיק בעבודתה בחברת היי־טק בתל אביב.

• "רוצים שנעוף": הקיבוץ שנקרע במאבק בין הוותיקים לתושבי ההרחבה
• שוק הלוגיסטיקה רותח – והקיבוצים גורפים את הרווחים
• פלסאון מציגה: עסקת בעלי העניין התמוהה של קיבוץ מעגן מיכאל

סיפורה של בר אינו חריג במיוחד. כשמביטים מהצד על חייהם של הצעירים שחוזרים לחיק הקיבוץ, במיוחד כשמדובר באחד מקיבוצי הנדל"ן, שמיקומם במרכז הארץ הפך אותם מיישובים אידיאולוגיים ליישובים בעלי פוטנציאל להפוך ליישובי יוקרה, לרגע נראה כאילו משבר הדיור פסח עליהם. על פניו, הצרות שעליהן מדברת בר מחווירות לעומת המציאות של משפחות צעירות בגוש דן, שנאבקות במחירי הדירות הנוסקים ולא רואות אופק ממשי לשינוי.

אלא שלמרות מיקום ששווה מיליארדים, ועל אף חלום הבית הפרטי, שנחשב כיום פריבילגיה השמורה למעטים במרכז הארץ — הפסטורליה הקיבוצית מתנפצת כשצוללים אל הנעשה בקיבוצי הנדל"ן. הסיבה לכך נוגעת בעיקר לעניין אחד: אף שבמרבית הקיבוצים הללו יש רשימת המתנה מפוארת של משפחות, המדינה לא הסדירה עד היום את השאלות הקנייניות הנוגעות לבעלות על הקרקע — והמציאות הנדל"נית ביישובים הללו לא תמיד פשוטה.

האם הקיבוץ הוא נדל"ן — או דרך חיים?

בשעה שבקיבוצים רבים בפריפריה, במיוחד באלה שנמצאים בקווי הגבול והעימות, עוד מצליחים לקדם במידה מסוימת את הליכי שיוך הקרקעות ואת הסדרי הבעלות — בקיבוצים במרכז הארץ המשפחות הצעירות מצויות במלכוד. בקיבוצים כדוגמת שפיים, געש, יקום, העוגן, גבעת ברנר, נצר סרני ורמת הכובש, ככל שהנדל"ן מתייקר — הרוחות מתלהטות וגוררות את מאבקי שיוך הקרקע לסיבובים נוספים. עיקרם: המחלוקת על "כיבוש מחדש של הקרקע" על ידי ההון הפרטי, והכשלון של המדינה בניסיונה לדחוק את קיבוצי הנדל"ן ולממש את הסדרי שיוך הקרקעות. משיחות עם בכירים בתנועה הקיבוצית וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עולה כי הסיבות לשני עשורים אבודים במשימת שיוך הקרקעות קשורות לכמה גורמים מרכזיים — בעיקרם התמשכות תהליכי התכנון והביורוקרטיה המכבידה, אך בראש ובראשונה נמצאת שאלת ההגדרה העצמית של הקיבוצים הללו. כיום, עם התפרקותם מהרעיון השיתופי הישן, קיבוצים רבים באזורי הביקוש נאלצים להשיב על שאלת השאלות: האם הקיבוץ הוא רק נדל"ן — או גם דרך חיים?

נראה כי הקיבוצים חלוקים בשאלה. בצד אחד מצויים הקיבוצים שאיבדו אמון ברעיון הקהילה השיתופית — והם רק מעוניינים להבטיח לעצמם ולדורות הבאים תמורות מקסימליות מהקרקע, בהתבסס על כך שהם מחזיקים בקרקע וטיפלו בה מקום המדינה; ואילו בצד השני יש את מי שמבינים כי מחירי הקרקע הגואים לא יאפשרו להם ולילדיהם לחזור לקיבוץ או לקנות דירה בישראל, ומבחינה אידיאולוגית הם עדיין לא מוכנים לוותר על רעיון הסוציאליזם והקהילתיות ולהחליפם בהשתעבדות למשכנתא.

לצד הדיון העקרוני, ישנם כאמור גם מחסומים טכניים, ביורוקרטיים ותכנוניים. במשך שנים נגררו הליכי התכנון, מה שהקשה על אישור תוכניות שיבטיחו את עתודות הקרקע והפיתוח של הקיבוצים. בנוסף, עליית מחירי הקרקע באזור הגדילה את הרעב של המדינה להכנסות מהקרקע, לצד שינויים חקיקתיים והחלטות רבות, חלקן פוליטיות ובלחץ הציבור, שנגעו לתמורות שהמדינה ביקשה מהקיבוצים.

"אבא שלי יכל להיות עשיר כקורח ולסדר לי ולאחים שלי יופי של ירושה, אבל הוא מעולם לא עזב את הקיבוץ כי הוא הרגיש אחריות כלפי האנשים והקהילה. היום, כשהנדל"ן בכל הארץ נמצא בבעיה, פתאום פותחים עלינו עיניים — אבל אל תסתכלו עליי כאילו אני גנבתי משהו ממישהו", מתגוננת בר. "יש בקיבוצים משפחות שישבו במשך שנים על קרקעות ועשו בהן את כל הפיתוח מתוך שירות של היעד הביטחוני־אסטרטגי של המדינה. עכשיו, בגלל חוסר יכולת של המדינה והקיבוצים להגיע להסדרים קניינים — באים אלינו בטענות, אבל שוכחים שאין לנו ירושה של מיליונים. המשבר הכלכלי הגדול של שנות ה–80–90 בקיבוצים גרם לקיבוצניקים רבים לצאת להפרטה, בניסיון להבטיח שיהיה משהו להשאיר לילדים. אבל בינתיים כלום לא קורה, המחירים בשוק עולים — ונשארנו קירחים מפה ומפה".

"אין כמו לגדול בקיבוץ מבחינת רמת השירותים הקהילתיים, מוסדות החינוך, התמיכה והערבות ההדדית בתקופות משבר, או מבחינת החיבור לטבע והחופש שיש לילדים שרצים יחפים בין השבילים", מודה ג' (השם המלא שמור במערכת) מקיבוץ נחשולים, השוכן ברצועת החוף של יישובי חוף הכרמל — שאף הם נהנים מביקוש אדיר ומפריחת נכסי יוקרה בשנים האחרונות. קיבוץ נחשולים מופרט משנת 2000, ויש בתחומו כמה עסקים פרטיים קטנים, לצד בית הארחה ומלון בוטיק, אך חלק מתושביו ממשיכים לעסוק בחקלאות ומגדלים בשטחיו בננות, אבוקדו, כותנה, ודגים בבריכות דגים. בנוסף, פועל בקיבוץ מפעל פלסטיק, שבו מועסקים חברי משק רבים.

האזור שבו ממוקם הקיבוץ נחשב כאמור לאחד האזורים המתייקרים בארץ, אלא שלדברי ג', המציאות הנדל"נית הרבה פחות פוטגנית ממה שניתן לדמיין. "בעשור האחרון מאבקי כוח אמוציונליים בין דור הוותיקים לבין דור ההמשך מונעים מאיתנו להצליח לבסס את החיים שלנו בקיבוץ. אותי לא מעניין כמה הנדל"ן פה יהיה שווה ומי יגזור איזה קופון, מעניין אותי שאוכל לגור ליד המשפחה והחברים. מצד שני, יש בקיבוץ מי שאומרים 'אם אין פה קהילה קיבוצית גם ככה, אני אמכור את נשמתי ואת ביתי ואני רוצה את הקופון השמן בסוף'. הרבה מהמשפחות רוצות כמה שיותר זכויות בלי לשלם מחיר מלא על הקרקע — והן תוקעות את הכל, במיוחד משפחות שהצליחו להשחיל את הילדים לרשימה בתקווה שגם הם יקבלו נתח. חברי קיבוץ שיודעים שהם לא יחזרו לגור פה הפכו במו ידיהם את הקיבוץ לעסק נדל"ני, ולא אכפת להם שלחברים רבים בקיבוץ אין את ההון לרכוש את הקרקע". כיום, לאחר שנים של המתנה להסדר, גם ג' מודה כי על אף השיקולים המשפחתיים והקהילתיים — הוא קרוב לייאוש ושוקל לעזוב.

כך נקלעו הקיבוצים למלכוד

שלושה עשורים אבודים עברו על הקיבוצים, ויותר מ–200 מהם מנהלים עד היום מאבקים סביב ניהול משאב הקרקע, הליך שיוך המגורים והסדרת זכויות הבנייה שלהם בשטחי הקיבוץ. מועצת מקרקעי ישראל קידמה בשנים האחרונות שני מסלולים מרכזיים שדרכם מתאפשר הליך השיוך: האחד הוא "חלופת האגודה", שבמסגרתו האגודה השיתופית של הקיבוץ רוכשת מהמדינה במרוכז את כל הקרקעות למגורים בתחום הקיבוץ, ולאחר מכן היא מבצעת בעצמה את שיוך החלקות ואת רישום החברים — שיוכלו למכור ולהוריש בהמשך את הנכס.

המסלול השני, ששורשו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מ–2007 (החלטה 979), ושעל פיו יושמו עד היום מרבית הליכי השיוך בקיבוצים, מאפשר לחברי הקיבוץ לשייך את בתיהם באופן פרטי ופרטני, בחוזי חכירה שנחתמים ישירות מול רמ"י, וכן מאפשר לאגודה לקנות שטחים נוספים בתנאים מפליגים. רק שאלו בוטלו ב–2002, בעקבות העתירה המפורסמת לבג"ץ שהגישה תנועת הקשת המזרחית, בטענה להפרה של עקרונות השוויון והצדק החלוקתי בשל הטבות יתר למגזר הקיבוצי.

בשונה ממסלול השיוך הפרטני, "חלופת האגודה" הקנתה לחברי הקיבוץ לא רק את הבעלות על ביתם, אלא התייחסה לשטח הקיבוץ כולו, כולל שטחים המיועדים לפיתוח עתידי. במסלול הזה קיבלו האגודות השיתופיות אפשרות ליזום נדל"ן בקרקעות הללו, לצד שורת הטבות והסדרים פרטניים ששווים כיום מאות מיליוני שקלים.

המסלול השני, שנתפש כהטבה משמעותית, היה במשך שנים נקודת חיכוך מרכזית בין רמ"י והציבור הישראלי לבין הקיבוצים — עד שב–2017 הוא בוטל כמעט לחלוטין, אולם עדיין מתאפשרים הסדרים פרטניים. לפי ההערכות, כיום כ–12 קיבוצים ברחבי ארץ מימשו והשלימו את "חלופת האגודה".

במקביל, העליות במחירי הקרקע הקשו עוד יותר על המצב הסבוך ממילא. במצב שבו דונם לבנייה עצמית באזור המרכז מוערך ב–2 מיליון שקל בממוצע, ונכסים צמודי קרקע ביישובים כמו ארסוף או מכמורת מגיעים בקלות ל–10 מיליון שקל — "הבור" שאליו נופלים חברי הקיבוצים באזורי הביקוש הבוערים רק מעמיק.

"העיכובים בהסדרת המצב נגרמים גם בגלל החשש האדיר של בני הקיבוץ מיום התשלום והשומה על הקרקע והנכס", טוען עו"ד אורי בר קמה, המלווה קיבוצים בהסדרי שיוך, וחבר קיבוץ שפיים בעצמו. "חבר קיבוץ בן 80 שיושב על מגרש ששוויו מוערך ב–3 מיליון שקל — חושש מיום התשלום, גם אם הוא אמור לשלם רק 33% משווי הקרקע. כך למשל, אחרי שנים של עיכובים, בעיות ביורוקרטיות ומחלוקות תכנוניות, אושרה בספטמבר 2021 תוכנית בשפיים — ועכשיו האתגר הוא לשבץ את החברים בתוך היחידות והמגרשים המתוכננים. יש מחלוקות פנימיות שלוקחות זמן, אבל בסוף רוב חברי הקיבוצים מאמינים כי השיוך ייפגש עם התשלום, גם כשמבינים שהמחיר יהיה גבוה".

ד', חבר בקיבוץ שעוד לא ביצע שיוך ונמצא בלב אזורי הביקוש, מסביר את המצב במילים פחות זהירות: "כשהקיבוץ הופך לעסקת נדל"ן גרידא — יוצאים גם הסכינים והמחלוקות. קיבוצניקים שהולכים בעיניים פקוחות לשיוך פרטני ולא לחלופת האגודה מבינים שבקיבוץ יישאר בסוף רק מי שיש לו כסף".

יעקב בכר, יו"ר התאחדות הארגונים הכלכליים הקיבוציים בתנועה הקיבוצית ויו"ר קיבוץ מענית, קיבוץ שהשלים באחרונה שיוך קרקעות, סבור כי השיוך הוא מהלך שמכרסם מיסודו את הסיכוי לפתור את משבר הדיור בקיבוצים. "מה שקורה עכשיו בקיבוצי המרכז זה מה שנקרא ג'נטריפיקציה. מסלקים את הדור הישן ומפנים את הדרך לקיסריתיים — היחידים שיוכלו לרכוש בתים צמודי קרקע בקיבוצים", אומר בכר. "כדי לקדם שיוך בקיבוצי הנדל"ן צריך להיות עשירים, גם אם מקבלים הטבה בשווי 33% ממחיר הקרקע. בנוסף, צריך להיות גם גאונים, מקצועניים ודורסי ביורוקרטיה — כדי לנצח עשור שבו לוקח לאשר תוכנית. אלה פרקי זמן לא סבירים, ודורות שלמים מתרסקים על המהלכים האלו". הכעס מבעבע גם מחוץ לקיבוץ, והמבקרים טוענים כי הקיבוצים לא נושאים בנטל משבר הדיור ולא נרתמים להגדלת היצע הדיור.

הדילמה של קיבוץ אייל: "מי יוכל לחיות פה?"

בתוך המלכוד הזה, צמחו בשנים האחרונות מתחת לרדאר גם דרכים אלטרנטיביות. בקיבוץ אייל, למשל, הממוקם ליד כביש 6, לא רחוק מקלקיליה ומספיק קרוב לכוכב יאיר — ניסו מהלך מסוג אחר. ב–2002 יצא הקיבוץ למהלך הסטנדרטי של שיוך דירות, שבמסגרתו החלו תהליכי הסבת זכויות האגודה בבתי המגורים בקיבוץ לחברי הקיבוץ. ואולם לאחר בג"ץ הקשת המזרחית, ולאחר שחברי קיבוץ אייל למדו כי עליהם לשלם תשלומי היוון בשיעור של 33% על הקרקעות בחלקות המגורים, בנוסף לסכומים שהם נדרשו לשלם עבור שטחים אחרים וחריגות בנייה — הבינו חברי הקיבוץ כי במקום הסדרה הם נקלעים למאבק. מה שהחל כניסיון להסדיר זכויות הפך לסירוב של רמ"י לאפשר בנייה חדשה בקיבוץ כל עוד לא יוסדרו המחלוקות. ב–2012 קיבלו חברי הקיבוץ החלטה, כמעט פה אחד, שתמכה בביטול ההחלטה על שיוך הדירות.

"כשהחלטנו על שיוך החלטנו להבטיח שווי נדל"ני לקרקעות של חברי הקיבוץ, שרצו להחזיק בפוטנציאל נדל"ני כמו זה של השכנים מכוכב יאיר", מספר מזכיר הקיבוץ אמנון קדמן. "אבל במהלך השנים שבהן טיפלנו באתגרי השיוך, התחלנו להסתכל מסביב ולשאול מי בעצם יוכל לחזור לחיות פה? איפה הבנים שלנו יגורו? האם יהיה להם איך לשלם על הקרקע ובתים לחזור אליהם, בזמן שאנחנו עושים שיוך ומעודדים את הקפצת ערך הנדל"ן? הבנו שלרוב בני המשקים שלנו לא יהיה די כסף כדי לממן את שווי הקרקע ועלויות הבנייה, ושהקהילה שבנינו היא הנפגעת המיידית".

"התכנסנו וקיבלנו החלטה מתוך חשיבה רב־דורית ולא טריוויאלית להישאר בקיבוץ ולהבטיח את היכולת שלנו להתפתח, גם במחיר ויתור על שווי הקרקע ועל החלום שיהיה לנו 'בית שרשום על שמנו' — ורשמנו את כל הקרקעות על שם הקיבוץ", מספר דני סיסו, בן הקיבוץ. "המודל הכלכלי שלנו בנוי על גביית מס פרוגרסיבי על ההכנסה של חברי הקיבוץ, שמקצים אחוז ניכר מהכנסתם נטו למיסי קהילה, מימון וסבסוד פעילויות, וכן להבטחת עבודות הפיתוח והבנייה. בנוסף, האגודה משקיעה בחקלאות, בתעשייה ובנדל"ן, והיא יוצרת לנו הכנסות. פה אין התעשרות מנדל"ן, יש כאן קהילה שמקיימת ערבות הדדית. מי שרוצה להחזיק בנכסים יכול להיות הבעלים שלהם, כל עוד הם מחוץ לקיבוץ".

"מצד אחד היו מי שהתבאסו כשהם ראו שמחירי הנדל"ן עלו אבל הם לא עשו עליהם סיבוב כמו השכנים, ומצד שני יצרנו בנייה חדשה והבטחנו איכות חיים טובה ותחייה של הקהילה. מי שמגיע היום לקיבוץ אייל קונה את הזכות להתגורר בדירות ומשלם דמי חברות ובינוי ומיסי קהילה, אבל אין לו נכס בטאבו. זה מבטיח קורת גג ראויה לכל חבר קיבוץ", מוסיף קדמן.

קיבוץ אייל הוא בעל זכויות החכירה הבלעדיות, וזכויות חברי הקיבוץ בבתי המגורים שבהם הם מתגוררים מוסדרות בתקנון הקיבוץ ובהחלטותיו. חברת קיבוץ נוספת מבקשת להדגיש כי היא "יודעת שזה יכול להישמע כמו אפליה, אבל לחיי קהילה כאלה יש מחיר, ואתה רוצה ביטחון במי שנמצא איתך. חשוב גם להדגיש שלא זול יותר לחיות בקיבוץ. אחוז ניכר מהשכר שלי הולך למיסי קהילה עבור תחזוקה ושירותים, אני מקדישה זמן כדי לקחת חלק בוועדות ומוותרת על רילוקיישן — כי לקיבוץ לא מתאים שאקום ואלך לכמה שנים, ואני לא יכולה להשכיר את הדירה אם בא לי לגור שנתיים בתל אביב. אפילו על דגם הבנייה מחליטים לי, כי הקיבוץ מסבסד. כולם יודעים באיזה כלי רכב אני נוהגת ואיך נראה תלוש השכר שלי. אבל זה העניין, קיבוץ זה לא נדל"ן — זאת קהילה". תמורת הוויתור על חלומות נדל"ניים, הבטיחו חברי קיבוץ אייל בנייה של כ–50 דירות בתוך שנים ספורות.

הדיל הלא חוקי

נתיב אחר שבו צועדים חלק מהקיבוצים תחת הבהלה לנדל"ן הוא ביצוע עסקות מכר בלי שהושלמו תהליכי השיוך. להפתעת רשות מקרקעי ישראל, ישנם כיום קיבוצים שונים ברחבי הארץ שמתבצעות בהן עסקות נדל"ן בלי רכיב הקרקע, כך לפי נתוני רשות המסים. הדיל: חברי קיבוץ מוכרים את הזכות לנכס וגורפים את הקופון בהתבסס על "שווי הבלטות", ועל כך שבעתיד תינתן הנחה על שווי הקרקע במסגרת ההסדר שיושג. חוקיות מהלך זה מוטלת בספק.

כך למשל, בקיבוץ נחשולים בוצעה באחרונה עסקה בשווי 2.8 מיליון שקל, מבלי שנעשה שיוך ורישום בעלות על הקרקע; בקיבוץ העוגן התבצעה באחרונה עסקה שבה נקנה קוטג' דו־משפחתי לפי שווי של 2.9 מיליון שקל; ובתל יצחק היתה עסקה דומה לפי שווי של 1.9 מיליון שקל. במקרים רבים אחרים נרשמות עסקות בהיקפים קטנים של 100–200 אלף שקל כדי להבטיח את הזכות לשיוך בעתיד.

"אלו עסקות בין אנשים על בלוקים, מבלי שיש הסכם", מסביר ד', שבקיבוץ שבו הוא חבר בוצעה באחרונה עסקה כזו. "הצדדים לוקחים בחשבון שיש סיכוי שיום אחד יבואו מרמ"י ויבקשו 91% משווי הקרקע, ולא 33% — ועדיין הם מעדיפים לעשות את העסקה. זה יוצר תחרות ומגביר את המתח בענף הנדל"ן".

ברמ"י לא מכירים את כל העסקות, אך ברשות מבהירים כי מדובר בעסקות לא תקינות שנמצאות בשטח האפור, שבו אין לרוכשים רישום מול המדינה על הזכויות על הקרקע. "אלה קיבוצניקים שמוסיפים חטא על פשע ויוצרים עסקות במעין עולם מקביל, מבלי שהקיבוצים שלהם הגיעו להסדרים מול המדינה", אומר בכיר ברמ"י. "הקיבוצים טובעים בוויכוחים פנימיים וחיצוניים משום שהם רואים את הכסף הגדול — גם ברווח וגם ביכולת לממן. קיבוצים שיש להם המון עסקים ועשו המון הפרות ושימושים חורגים פשוט לא ניגשים אלינו, מכיוון שהם יודעים שלא נאשר מתנות והטבות של מיליונים מבלי לתת דין וחשבון ולהתחשב בעקרונות של צדק חלוקתי. בקיבוצי הפריפריה קל להשלים את השיוך ובמרכז הארץ קשה לגייס את הכסף למימון. יש אתגר גם במציאת איזונים בתמורות ובהטבות, במיוחד כשיש הפרות אקוטיות כמו הקמת גני אירועים ללא היתר או יצירת מחסני ענק".

בינתיים, בתוך המחלוקת על הקרקע תקועים מרבית הקיבוצים — וגם הנהגת התנועה הקיבוצית. ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית, טוען כי מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, מאיץ בקדנציה הנוכחית תהליכים שנתקעו במשך שנים. "אנחנו נמצאים עכשיו בשנת חסד, שבמהלכה נרשמו פי ארבעה שיוכי קרקעות מהמספר שנרשם במהלך כל הקדנציה הקודמת, שבמהלכה הבכירים ברמ"י חשבו שהקיבוצים מקבלים מתנות עם ערך גבוה מדי, ותקעו הכל. כעת הוסדר השיוך בנתיב הל"ה, בזיקים, בשדה בוקר, ברביבים ובעוד קיבוצים. הגישה היא לפתור בעיות ולא לראות בקיבוץ רק נדל"ן, אלא קהילה ששומרת על אורח חייה. ועדיין, הקיבוצניקים משלמים יותר מבעבר על מחירי הקרקע — ויש להם עוד 20 אלף דירות שניתן לבנות. חילוץ הפקק הביורוקרטי יכול לשנות את התמונה".

מנגד, בכר סבור כי הבעיה גדולה בהרבה מהפתרונות שמקדמת כיום התנועה. "כ–100 קיבוצים צריכים לשלם למדינה בין מיליון שקל ל–2 מיליון שקל רק בגין הקרקע למגורים אחרי הנחות, לא כולל השטחים המשותפים שכוללים פיצוי על כל סככה ולול שהפך להיות מחסן. זה אומר שהמדינה בונה על הכנסה של כ–60 מיליארד שקל מהקיבוצים, אבל מאיפה היא רוצה שהקיבוצים יביאו את כל הכסף הזה? אחר כך עוד שואלים אותנו למה זה תקוע".

"הפוליטיקה הישראלית וספרי המס של הממשלה בונים על ההכנסות מנדל"ן בכל הארץ, ולא רק בקיבוצים. הדור הצעיר משתעבד לתשלומי משכנתא על נכס, כשהקרקע מגלמת כיום יותר מ–60% מהמחיר והמדינה היא בעלת השליטה המרכזית בקרקע. מדוע לא עוברת הצעת חוק שקובעת שמרכיב הקרקע לא יכול להיות שווה יותר מ–25% משווי הנכס, אם הקרקע בבעלות המדינה? יש בישראל מדיניות מופרעת של ניהול קרקעות על ידי פוליטקאים ובעלי הון שלא נותנים לציבור לדעת את האמת. הבעיה היא שלקיבוצים אין מנדט מהציבור להוביל את המאבק על מחירי הדיור. רואים את המדשאות ואת הנחל בקיבוץ, ולא מאמינים לנו אז כופים עלינו להיות עשירים בסקטור הקיבוצי. מי שנקלעו לגור בקיבוצי הנדל"ן כנראה נתקעו לנצח, ואם לא יהיו פה 100 קיבוצים שיבחרו בדרכו של קיבוץ אייל אנחנו נהיה תקועים עוד הרבה זמן — אלא אם מישהו מבני הדור מחוסר העתיד הזה יתעורר".