חומה ובאר: תל אביב גילתה חלום נדל"ני מהמאה ה–19

עשרות בתי באר עתיקים הפזורים ברחבי דרום תל אביב ישומרו במסגרת תוכנית חדשה של העירייה ■ בשונה מפרויקטי שימור במרכז העיר, הפרויקטים מורכבים ממתחמים ולא מבניין בודד ■ "ככל שמבנים לשימור יהיו בעלי אופי ציבורי — כך הם לא יישארו בגדר 'חזית יפה'"

בית נבולסי ברחוב בני ברק
בני ברק 24, נווה שאנןצילום: עופר וקנין
נעמה ריבה
נעמה ריבה
נעמה ריבה
נעמה ריבה

לאחר שנים שבהן דרום תל אביב תיפקדה כמעין חצר אחורית ונזנחה לעומת מרכז העיר — שבטבורו "העיר הלבנה", שהוכרזה כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו — נראה שבשנים האחרונות חל שינוי במעמדה. עם ירידת המשקיעים לדרום תל אביב־יפו ובעקבות מחקרים ופעילות של אקטיביסטים ואדריכלים, כמו נאור מימר ואמנון בר אור, התחילו להתברר הערכים ההיסטוריים של דרום העיר, ועמם הפוטנציאל השימורי והנדל"ני של האזור.

תוכנית מתאר שאישרה באחרונה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של תל אביב שמה זרקור על בתי הבאר העתיקים (בייארות) של דרום העיר, ותאפשר כעת שימור ותיעוד של המבנים הייחודיים. מתחמי הבייארות כוללים חומה, שער, באר, בריכת אגירה, מערכת שאיבת מים ותעלות השקיה, חצר, מבנה משק ומבנה מגורים, שלרוב הוא מפואר. הם נמצאים היכן שכיום ממוקמים אצטדיון בלומפילד, פארק החורשות והשכונות נוה שאנן, שפירא וקרית שלום. בשונה מפרויקטי השימור שבמרכז תל אביב, הפרויקטים בדרום העיר מורכבים ממתחמים ולא מבניין בודד.

איך מחשבים עלויות שימור?

קצת היסטוריה: באמצע המאה ה–19 הפך גידול פרי ההדרים לענף יצוא מתפתח והולך בכלכלתה של ארץ ישראל. מרכז ההדרים הארצישראלי היה ביפו. הביקוש לתפוז היפואי והתפתחות הסחר הימי והספנות באוניות קיטור במזרחו של הים התיכון מאמצע המאה ה–19, ועם פתיחת תעלת סואץ, תרמו להרחבתם של שטחי ההדרים בסביבתה של יפו לצורכי יצוא. פיתוח הפרדסים הביא להקמת בייארות סביב יפו.

העיר יפו חוותה תהליך מואץ של מחיקת הזהות החקלאית והפיכתה למרקם אורבני מיושב, צפוף ובנוי תוך פרק זמן קצר. לאורך המאה ה–20 ניתן לראות בבירור כיצד בנייה מואצת אל מחוץ לגבולות העיר ההיסטורית — צפונה לכיוון תל אביב, וכן מזרחה ומערבה (לכיוון חולון ובת ים של היום) — מחקו את תבנית הנוף הירוקה והעלימו אותה תחת מפעל הבנייה האינטנסיבי. מה שנותר הוא שרידים של הבייארות. לפני כעשור סקר פרופ' אבי ששון את כל דרום העיר, ומצא 100 אתרי בייארות.

יש מגרשים גדולים סביב בתי הבאר, וזה מאפשר פיתוח שונה ממרכז העיר. בית הבאר לרוב יהיה בעל אופי מסחרי או ציבורי, סביבו יהיה שטח מגונן ומסביב בנייה מרקמית של 8–10 קומות. זה לא אזור שיהיו בו מגדלים"

אדריכלית רינת מילוא שטינלאוף

את התוכנית הסטטוטורית החדשה הכינו מתכננים ואדריכלים בעירייה, ולא אדריכלים מהשוק הפרטי, והיא כוללת 17 מתחמי בייארות. הם המסווגים על הסקר של ששון שנערך לכל מתחם, שבחן את איכות וערכיות מבנה הבייארה ומכלול השטחים הצמודים לו, פוטנציאל שילובם בבינוי חדש, ההשפעה העירונית ואופי המקום.

אדריכלית רינת מילוא שטינלאוף ממחלקת השימור בעיריית תל אביב, שליוותה את התוכנית, מסבירה שמתוך 100 האתרים שסקר ששון, מחציתם מוכרזים לשימור. "חלק גדול כבר הוכרז לשימור כחלק מתוכניות, כמו בתוכנית מכבי יפו ונס לגויים, או בפרויקט סלמה 6–8 של חברת אקרו שכבר בוצע. התוכנית הזאת מוסיפה עוד 12 מבנים לשימור ועוד חמישה לתיעוד". עוד היא מציינת שהייחוד של התוכנית היא הכנסת המרחב הנופי. "יש כאן מגרשים יחסית גדולים סביב בתי הבאר, וזה מאפשר פיתוח שונה ממרכז העיר. בית הבאר לרוב יהיה בעל אופי מסחרי או ציבורי, סביבו יהיה שטח מגונן ומסביב בנייה מרקמית של 8–10 קומות. זה לא אזור שיהיו בו מגדלים".

סיווג המתחמים לשלוש קטגוריות מאפשר מתן פתרון מתאים לכל בייארה, בהתאם לאופייה ולערכיותה. הקטגוריה הראשונה היא בייארות לשימור בהגבלות מחמירות — מבנים בעלי ערכיות שימור גבוהה, שבהם לא תותר תוספת בנייה חדשה. בסיווג זה נכללות שבע בייארות, בחלקן כמקבץ בתחום פארק החורשות. למעשה, בדרום העיר העירייה מתכננת להשית על עצמה באופן רחב שימור מבנים ללא יזם. הסעיף דומה לפרויקטים שכבר התחילו לצאת לפועל, כמו בית הבאר בעזה 55, שאינו חלק מהתוכנית ועומד להיות מבנה ציבורי בתכנון אדר אופנהיים, שישמש כמרכז תרבות, חממה לאומנים ובית קפה.

הקטגוריה השנייה היא מבנים הממוקמים במרחב העירוני ומהווים חלק אינטגרלי ממרחב התכנון. בקטגוריה זו שני מסלולי תכנון להבטחת השימור, שבהם נקבע המתחם המינימלי הנדרש לשימור בתוכנית עתידית. במסלול הראשון, התוכנית קובעת את עקרונות התכנון המפורטים לתוכנית העתידית כגון ייעודי הקרקע, שימושים ונפחי בנייה, ובמסלול השני, עקרונות התכנון המפורטים למתחם ייקבעו בתוכנית עתידית לפי תוכנית המתאר תא/5000. דוגמה לפרויקט שמקודם במסגרת סעיף זה הוא בית נבולסי בשכונת נוה שאנן. הבית היה בבעלות משפחה שהחזיקה נכסים נוספים ביפו ובסמוך לירקון, כשבהמשך — עוד לפני הקמת המדינה — עברה הבעלות עליו לידיים יהודיות. כיום את התוכנית במקום, למגורים ומסחר, מתכנן גל מרום אדריכלים. היא תכלול שלושה בניינים בבנייה מרקמית, כשבבית הבאר מתוכנן שימוש מסחרי ובקדמתו תהיה כיכר.

הקטגוריה השלישית היא בייארות לתיעוד — מבנים בעלי ערכיות נמוכה, שהתוכנית קובעת הוראות והנחיות לתיעודם בלבד.

מסמך יוצא דופן בתוכנית הוא נספח שמצורף לתקנון ומסביר איך מחשבים עלויות שימור, כולל מחשבון שמגדיר את היקף זכויות הבנייה. כך למשל, צוין כי עלות שיקום שימור באר ואנטיליה, מבנה שירות ומבנה מגורים, היא 7,000 שקל למ"ר; עלות שיקום שימור עבור מבני שער, חומה היקפית וסביל היא 4,500 שקל למ"ר; ושטח חזית המבנה ועלות שיקום שימור עבור בריכות אגירה היא 3,000 שקל למ"ר. המחשבון מאפשר לחשב זכויות בנייה באופן מדויק, ללא מאבק בין שמאים מטעם היזם או העירייה ומשא ומתן בלתי־נגמר על זכויות בנייה, כפי שניתן היה לראות לאורך השנים בתוכניות נקודתיות שכוללות שימור, שהתוצאה שלהן היתה יחס לא פרופורציונלי בין הבניינים ההיסטוריים לחדשים, כמו במתחם שרונה או בשדרות רוטשילד. בהקשר זה יש לציין כי על אף ששימור בתי באר יקר יותר משימור מבני בסגנון בינלאומי, המיקום של בתי הבאר במגרשים ריקים מאפשר מערכת יחסים טובה בין החדש לישן ואת מימון השימור.

התוכנית הזאת היא לא התייחסות לבניין בודד, אלא למתחם. לפני 20–30 שנה חשבו שלשמר קיר זה שימור. התקדמנו לשימור מבנה, וכיום זה כבר שימור של מכלול. יש לנו כאן חוויה שלמה"

אדריכל ארז בן אליעזר, מינהל התכנון

לא הכל ורוד: התביעות בדרך

אדריכל ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, סבור כי התוכנית מבטאת פתיחות גדולה יותר לתחום השימור — הן מכיוון העירייה והן מכיוון היזמים. "זה דור אחר של שימור. אין כאן רצון ליצור בנייה אינטנסיבית מדי, אלא להתייחס לבניינים ההיסטוריים בצורה מינימלית", הוא אומר. "התוכנית הזאת היא לא התייחסות לבניין בודד, אלא למתחם. לפני 20–30 שנה חשבו שלשמר קיר זה שימור. התקדמנו לשימור מבנה, וכיום זה כבר שימור של מכלול. יש לנו כאן חוויה שלמה". עוד הוא מציין כי לא מדובר בפרויקטים שיתפקדו כשמורה אדריכלית של מלונות בוטיק ומגורי יוקרה: "בתוכניות מסוג זה ניתן לקבוע את תמהיל השימושים. ככל שמבנים ומתחמים לשימור יהיו 'בעלי אופי ציבורי' — כך החשיפה שלהם לציבור הרחב תגדל ולא יישארו 'חזית יפה בלבד'".

לדבריו, "כל תוכנית שימור היא הבסיס לתוכנית הבאה ברמה הכלכלית, התרבותית והחברתית. צריך לצלוח כמה שוחות כדי להצליח הלאה. גם בדיונים על התוכנית הזאת, עלו בניינים במזרח העיר שצריך להתייחס אליהם. צריך להביא בחשבון שבכל תוכנית לשימור יש גם סיכונים שהיזם — ובמקרה הזה, העירייה — לוקח על עצמו. העירייה חשופה לתביעות במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. דיונים על תביעות שקשורות לתוכנית השימור הראשית של העיר, שהיא מלפני 15 שנה ויותר, עדיין מתקיימים.

"אני רואה שמאז המתחם של מקוה ישראל, יש מבנים ותיקים שחייבו חיזוק והצלה ונקטו שם כמה מהלכים. חוק התכנון והבנייה עדיין לא נותן לרגולטור מספיק כלים, לחייב תחזוקה ושימור של מבנים. ייתכן שבמקרים מסוימים נוכל לחייב את השימור לפני בניית המבנים החדשים מסביב — וככה בניינים ישוקמו בשלב מוקדם יותר".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"