ההיי־טק קובע: שוק משרדי היוקרה בת"א התאושש, בני ברק עלולה להישאר מאחור

קצב גמר בניית המשרדים צפוי לעלות ולהסתכם בכמיליון מ"ר בשנה, אבל אין ביטחון שכל ההיצעים יפגשו ביקושים — כך מעריך בנק לאומי בסקירת ענף הנדל״ן למשרדים ולמסחר ■ מהניתוח עולה כי באזור ראשון לציון עשוי להתפתח עודף היצע — הן בשטחי משרדים והן במסחר

הדר חורש
הדר חורש
בני ברק. "רבים מתגוררים בדירות 'סלח לי' — דירות שבהן כל הזמן מבקשים סליחה מרוב שצפוף"
בני ברק. "רבים מתגוררים בדירות 'סלח לי' — דירות שבהן כל הזמן מבקשים סליחה מרוב שצפוף"צילום: עופר וקנין
הדר חורש
הדר חורש

הביקוש הגבוה למשרדים יימשך במרכזי ההיי־טק, כמו לב תל אביב, הבורסה ברמת גן והרצליה — בעוד בערים אחרות שבהן מתוכננים אלפי מ"ר למשרדים יהיה עודף היצע; כך מעריך כלכלן בנק לאומי אלון קול קרייז, בסקירת ענף הנדל״ן למשרדים ולמסחר ותחזית ל–2022.

מהממצאים עולה כי קצב גמר בניית המשרדים צפוי לעלות בשנים הקרובות ולהסתכם בכמיליון מ"ר בשנה, אבל אין ביטחון שכל ההיצעים יפגשו ביקושים. ״להערכתנו, בשנים הקרובות היצע המשרדים בשוק, בדגש על משרדי הפרימיום, יגדל מהר יותר מאשר הביקוש למשרדים״, אומר קול קרייז. להערכתו, מדובר בהיצע עודף של משרדים איכותיים חדשים בשיעור 15%–20% מהשוק בשנתיים הקרובות — והדבר יגרום לירידה בתפוסה או במחירים.

במרכז הביקוש למשרדים נמצאות חברות ההיי־טק הגדולות, השואפות לרכוש בניינים מודרניים בשטחים גדולים, בלב אזורי ביקוש לתעסוקה — כמו תל אביב ומתחם בורסת היהלומים ברמת גן — ששבו לרמת המחירים טרום הקורונה. עם זאת, דווקא בתל אביב, לב הביקושים, ניכרת האטה בהתחלות הבנייה. בתשעת החודשים הראשונים של 2021 היו באזור 8,000 מ"ר התחלות בנייה בלבד — שפל מאז 2009 (בעקבות המשבר הכלכלי העולמי ב–2007–2008).

לחצי היצע צפויים גם בבאר שבע וירושלים

ההיצע צפוי להיות גדול במרכזי התעסוקה של כמה מערי הלוויין של תל אביב, כמו בני ברק וראשון לציון — אם כי עדיין לא נרשמה שם התאוששות מלאה בביקושים ובמחירים מאז משבר הקורונה. הערכה זו מחזקת את הטענות הרווחות בענף לגבי היווצרות עודף היצע משמעותי באזור התעסוקה החדש שמנסה עיריית ראשון לציון לפתח במערב העיר, ב״מתחם האלף״ — וכך גם באזורי התעסוקה הגדולים המתוכננים בבאר שבע ובירושלים.

להערכת קול קרייז, הביקוש הגבוה למשרדי פרימיום חדשים באזורי הביקוש יגרום לקשיים באיכלוס בנייני משרדים ישנים ומשרדים קטנים יחסית — בעיקר במיקומים שלא ייהנו מנגישות לתחבורה ציבורית. ״במרבית פרברי מטרופולין תל אביב טרם נרשמה התאוששות בפעילות ושיעור התפוסה הממוצע בהם ירד במחצית הראשונה של 2021 לשפל של שש־שבע שנים", נכתב בסקירה.

אלון קול קרייז, בנק לאומיצילום: כפיר סיון

התאוששות בביקוש למשרדי פרימיום נרשמה בחיפה — עיר שבה רמת הבנייה והפיתוח נמוכה יחסית. ואולם ״בירושלים ובאר שבע נרשמה ירידה של ממש בשיעורי התפוסה של משרדי פרימיום, הן לאור חולשה בביקוש והן בשל כניסה רחבה יחסית של שטחי משרדים חדשים", כותב כלכלן לאומי.

לפי הסקירה, בני ברק מסתמנת כעיר עם הפוטנציאל ללחצי ההיצע החזקים ביותר — בין השאר לנוכח הפגיעה המשמעותית שהסב משבר הקורונה לביקוש למשרדים בעיר. בנוסף, כניסת היצע נרחב של משרדים בעת ובעונה אחת לבני ברק ולפתח תקוה הסמוכות זו לזו, כמו גם לאור יהודה הקרובה — מגדילה את הסבירות להיווצרות לחצי היצע במרחב. במרחב הגיאוגרפי של ראשון לציון־חולון הסיכון מועצם בגלל היקפי בנייה גדולים בחולון.

תעשיית ההיי־טק והביקוש שהיא מזרימה למרכזי התעסוקה הם המקור העיקרי להבדלים הצפויים בין האזורים בשוק המשרדים. ״ככל שהנוכחות של פירמות מתחום שירותי ההיי־טק בשוק המשרדים המקומי גבוהה יותר — כך הפגיעה של משבר הקורונה, בדגש על שיעור התפוסה, מתונה יותר", נכתב.

עוד עולה מהסקירה של לאומי, כי ענף המידע והתקשורת היו מאז פרוץ המשבר "בולם זעזועים" עבור שוק המשרדים, יותר מאשר ענפים אחרים. ההסבר הוא שענף זה תפקד טוב יותר מאז פרוץ משבר הקורונה, ביחס לענפים אחרים, והתאושש מהר יותר מענפים אחרים.

כך, בענף המידע והתקשורת מספר משרות השכיר כיום גבוה בכ–7% לעומת מספרם ערב המשבר — בעוד בכלל המשק, לרבות בשאר ענפי המשרדים, מספר משרות השכיר דומה או נמוך יותר. קול קרייז מעריך שאופי הביקוש של חברות ההיי־טק מושפע גם מכך שהחברות בענף הן גדולות ולכן עמידות יותר.

עוד עולה מהסקירה כי מגמת המעבר לעבודה מהבית השפיעה יותר על עסקים קטנים, שרבים מהם פינו משרדים. לעומתם, לפי דיווחים בתקשורת, חברות היי־טק רבות אינן מצמצמות את המשרדים שהן שוכרות, אלא משנות את התמהיל שלהם — בין השאר, צמצום השטחים המוקצים לעמדות עבודה והרחבת השטחים הציבוריים.

המרכזים המסחריים עדיין לא התאוששו

לפי הסקירה של לאומי, התחלות הבנייה של שטחי מסחר נמצאות בירידה בשנה־שנתיים האחרונות, ובשנה שהסתיימה בספטמבר 2021 הגיעו לכ–286 אלף מ"ר — רמת שנתית נמוכה יחסית וחלק גדול ממנה בערי פריפריה. היזמים מעדיפים להמתין ולראות כיצד ייספג ההיצע הגדול שהחל להיבנות ב–2018–2020 ושעתיד להיכנס לשוק בשנים הקרובות. לפי לאומי, סביר שיתפתחו בשנים הקרובות עודפי היצע של שטחי מסחר.

פארק ההיי־טק מת"מ בחיפה. רמת הפיתוח בעיר היתה נמוכה יחסיתצילום: רמי שלוש

מהניתוח עולה כי באזור ראשון לציון, ובמידה רבה גם בבאר שבע, הסבירות להתפתחות עודפי היצע בשטחי המסחר בשנים הקרובות היא גבוהה יחסית. מסקנות אלה נותרות על כנן גם אם מביאים בחשבון את הגידול הצפוי בשנים הקרובות בשטחי המגורים והמשרדים בערים אלה. הסיכון בראשון לציון אף מתחדד לנוכח היקפי בנייה נרחבים יחסית של שטחי מסחר גם בחולון הסמוכה.

גם בנתניה עשויים להתפתח עודפי היצע של שטחי מסחר, אם כי אלה מקוזזים במידה חלקית על ידי גידול מהיר בבבניה היקף המגורים בעיר, וגידול האוכלוסיה צפוי להגדיל את הביקוש למסחר. באזורים אחרים נראה שהעלייה בשטחי המסחר מאוזנת ואולי אף נמוכה ביחס לצרכים — בפרט בירושלים, חיפה ופתח תקוה.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"

ג'ף בזוס, מייסד ויו"ר אמזון והאיש השני בעושרו בעולם. שוויו צלל ב-82.7 מיליארד דולר

הבוננזה נגמרה: האומה העשירה בעולם מגלה פתאום שהיא ענייה יותר