וילה וטסלה: מתעשרי ההיי-טק פושטים על סביון, הרצליה פיתוח וכפר שמריהו

המגפה הגדירה מחדש את הביקושים בקצה העליון של שוק הנדל"ן. החלום הישראלי המעודכן הוא וילה מרווחת עם חצר גדולה, ביישוב עם ניחוח של כסף ישן

נכסים כפר שמריהו
וילה בכפר שמריהוצילום: מ.מ.מ נדלן
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן
עדי כהן

שנה חלפה מאז הפעם האחרונה שבה נכפה על הציבור הישראלי להסתגר בבתים, ולהתחבא מהמגפה העולמית שמשתוללת בחוץ. מאז שבה רוב האוכלוסייה לחיים שגרתיים פחות או יותר, אולם משהו מימי הסגרים נותר עמנו, והותיר חותם על אורחות החיים בתחומים רבים ושונים – בהם גם העדפותיו של הציבור בענייני נדל"ן. כך למשל בשוק היוקרה: אם עד לפני כשנתיים הבון־טון היה מגדלי הדירות החדשים, בתקופת הקורונה ניכר כי הציבור נזכר במה שבמשך עשרות שנים נחשב פסגת השאיפות והחלום הישראלי המובהק: וילה מרווחת עם חצר גדולה.

ועל כך מצביעים גם הנתונים: מבדיקה שערך עבור מגזיןTheMarker אתר יד2, עולה כי מהרבעון האחרון של 2019 ועד לרבעון האחרון של השנה הנוכחית, גדל הביקוש לבתים פרטיים בלא פחות מ־136%. ההתעוררות הזאת באה אחרי שנים של קיפאון ואף דעיכה בשוק צמודי הקרקע שהורגשה בעיקר בקרב נכסי היוקרה. "עד אמצע 2020, בתים פרטיים שעמדו למכירה יכלו להתייבש שנה או שנתיים על המדף", נזכר דוד לוי, זכיין אנגלו סכסון ברמת השרון והרצליה. "מתווכים במשרד אפילו לא רצו לטפל בבלעדיות בנכסים. חששו להיתקע איתם. ההיצע היה גדול ומי שהיה לחוץ יותר למכור התחיל להתפשר על מחירים. במקביל, הרבה מהאוכלוסייה הוותיקה פה התבגרה, ובעלי וילות שילדיהם התחתנו ועזבו את הקן התחילו לזלוג לכיוון המגדלים של תל אביב".

"המגמה הזו התרחשה בהרבה ממוקדי היוקרה בארץ, שסבלו מתקופת שפל ממושכת", מצטרף לדברים מאיר מנחם, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת נאות שירן, המתמחה בשיווק בתי יוקרה. גם הוא סבור שטרנד המגדלים של העשור האחרון גנב את ההצגה ואת הזוהר שנלווה לצמודי הקרקע היוקרתיים. "לקהל הוותיק של שוק היוקרה, הווילות עם הבריכה והחצר הענקית פתאום נהפכו גדולים מדי", הוא אומר. "רבים רצו למכור, לצמצם דיור ולעבור לעיר, ורובם כיוונו לתל אביב, לדירות מיוחדות לשימור או למגדלים מפוארים. ראינו את זה כמעט בכל מקום; ממושבי השרון ועד לכפר שמריהו, קיסריה וסביון. מעט מאוד עסקות נסגרו, הביקוש היה בדעיכה – וזה התבטא גם במחירי הבתים".

מאיר מנחם, בעלים ומנכ"ל משותף, נאות שירן: "כבר בתקופה שבין שני הסגרים הראשונים קיבלנו התקפות של טלפונים מלקוחות שמצאו את עצמם כלואים בתוך המגדלים בעיר. פתאום כולם רצו בית פרטי עם מרחב וגינה"

אלא שהקורונה הפכה את הקערה על פיה. "כבר בתקופה שבין שני הסגרים הראשונים, קיבלנו התקפות של טלפונים מצד לקוחות", משחזר מנחם. "מאנשים שמצאו את עצמם כלואים בתוך המגדלים בעיר, מתושבי חוץ שחיפשו מפלט – פתאום כולם רצו בית פרטי עם מרחב וגינה. תוך כמה חודשים בודדים, כמעט בכל אזורי הווילות הביקוש זינק והמחירים טיפסו מאז בהתאם, להערכתי ב־20% לפחות".

המגמה הזו עדיין בעיצומה, כפי שמעידים מומחים ומתווכים נוספים שעמם שוחחנו, ומספרים כיצד שנים של דעיכה בשוק זה התחלפו בביקושים ערים לנכסים אלה – שדחפו את המחירים כלפי מעלה, גם בעשרות אחוזים. "לעומת הימים של לפני הקורונה, אז מכירה של בית פרטי באזור התמשכה גם שנתיים ואפילו שלוש, כיום המצב הוא אחר לגמרי. הנכסים נחטפים, וכמעט ואין יותר היצע", טוען תמיר מינץ מחברת מ.מ.מ נדל"ן, המתמחה בתיווך בתי יוקרה בכפר שמריהו, הרצליה פיתוח והסביבה. "זה נכון הן בנכסים למכירה והן בשוק השכירות, שבו המחירים עלו מאז הקורונה ב־100%".

מה גרם לשינוי בהעדפות הרוכשים?

"אמנם אנחנו כבר מזמן לא בסגר, אבל התקופה הזו חידדה להרבה אנשים את החשיבות של חופש ומרחב – גם בתוך הבית. רואים את זה בעלייה בפניות של דיירי מגדלים שמחפשים פתרון מרווח יותר – למגורים קבועים, לנופש או למקום מפלט. הגיעו אלינו בתקופה הזו גם כאלה שהיו ברילוקיישן וחזרו ארצה, ויהודים מהעולם שחיפשו מחסה זמני מהקורונה ומהאנטישמיות, ראו כי טוב ונשארו. בינתיים, לא מעט מהאוכלוסייה הוותיקה שהיו כבר בדרך החוצה לחיים בעיר, במגדלים, עצרו את תהליכי המכירה שהתחילו, מה שצמצם את ההיצע עוד יותר. כתוצאה, בתים למכירה התייקרו בתקופה האחרונה אפילו ב־25%־30%".

על מספרים דומים מצביע גם מתווך דיור היוקרה רפי קלינה. "בתים שעלו בתחילת הקורונה 15 מיליון שקל, והתייבשו על המדף – נמכרים כיום ב־20 מיליון שקל ויותר – ונחטפים", הוא אומר. "בסוף, מול הביקוש הגדול לצמודי הקרקע ישנו היצע קטן, שאוזל והולך. כיום המדינה כבר כמעט לא מאפשרת בנייה כזו, בטח לא באזור המרכז, שבו כל פיסת קרקע שמשתחררת הולכת לבנייה צפופה ולמגדלים. התוצאה היא תחרות מטורפת. על כל וילה בצהלה יש עשרות מתחרים, גם אם היא עולה 25־30 מיליון שקל או אפילו יותר מזה". מנתוני רשות המסים עולה כי העיר שנהנתה יותר מכל מהביקוש הגובר לבתי היוקרה הפרטיים היא הרצליה, שבתחומיה נחתמו בשלוש השנים האחרונות 67 עסקות מכירה של בתי יוקרה צמודי קרקע, במחיר מכירה ממוצע של 26.7 מיליון שקל. פילוח הנתונים, מתייחס לכלל העסקאות שנעשו ברחבי הארץ, לבתים פרטיים שמחירים 10 מיליון שקל או יותר. בהרצליה פיתוח, שם מתרכזות רוב עסקות היוקרה, זינק המחיר בתקופה זו בכ־23%, על פי נתוני אתר יד־2.

במקום השני בדירוג עסקות היוקרה של ימי הקורונה נמצאת סביון, עם 22 עסקות מכירה של בתי יוקרה פרטיים. אחריה רעננה (21 עסקות מכירה), רמת השרון (17), תל אביב (17) וכפר שמריהו (6). על פי הערכות, המספרים האמיתיים בכל אחד מהיישובים הללו גבוהים עוד יותר, שכן מאגר הנתונים של רשות המסים אינו כולל עסקות שנחתמו בחודשים האחרונים – אז התרחש חלק ניכר מהזינוק במספר העסקות. בכלל הערים המוזכרות, נתוני יד־2 מראים בתקופה זו עליות מחירים משמעותיות של 10%־29% בסגמנט בתי היוקרה הפרטיים.

המסודרים באים

את ההתעוררות בשוק הווילות מייחסים השחקנים בשטח גם לכסף החדש שזורם היום בשוק, בעיקר בעקבות גל ההתעשרויות בענף ההייטק. אלפי ישראלים נהפכו מאז תחילת 2020 למיליונרים, כמעט בן לילה, ואותה שכבת מתעשרים חדשים נהפכה, לדברי המתווכים, לקהל חדש וצעיר מאי פעם שהצטרף לתחרות על נכסי היוקרה למגורים. "עד לפני כמה שנים, הרוב המוחלט של הלקוחות שלנו היו אנשים בשלב השני והשלישי בחייהם – כי הם אלה שיכלו להרשות לעצמם את וילות היוקרה", אומר האדריכל עדי סמט, בעלים שותף של סמט אדריכלים, שמתמחה בתכנון וילות ובתי יוקרה. "הקהל הזה עדיין בשוק, אבל הצטרפו אליו המון חבר'ה צעירים שהתעשרו, ויכולים להרשות לעצמם הרבה יותר. אנחנו פוגשים יותר ויותר בני 30־40 שקונים בתים על דונם, שניים או שלושה – אם למגורים מפנקים, ואם לבתי נופש. רובם עובדי הייטק שנהנו מגל ההנפקות האחרון. זה לא שהייטקיסטים לא קנו קודם לכן את הנכסים האלה – אבל בחודשים האחרונים יש הרבה יותר מהם, זה מורגש".

עדי סמט, סמט אדריכלים: "אנחנו פוגשים יותר ויותר בני 30-40 שקונים בתים על דונם, שניים או שלושה - אם למגורים מפנקים, ואם לבתי נופש. רובם עובדי הייטק שנהנו מגל ההנפקות האחרון"

הרצליה פיתוחצילום: תומר אפלבאום

עם השינוי בהרכב הקהל באו גם דרישות חדשות בתכנון ועיצוב הנכסים היוקרתיים, ובהתאמת המרחב הביתי בעקבות הקורונה, מוסיף סמט. "עבור יותר ויותר אנשים, הבית נהפך בשנה האחרונה למרחב שמעבר לצורכי המגורים – הוא משמש גם כמקום הבילוי, העבודה והמפלט", הוא אומר. "אנשים רוצים לתת לכל זה מענה בתוך ארבעת קירות הבית, והגינה הצמודה. יש עלייה בדרישה לחדרי כושר ביתיים, חדרי קולנוע ובריכות שחייה – וגם בקשות לדברים פחות קונבציונליים, כמו מסלול באולינג ביתי, עמדת מדורה בחצר, אמבטיות קרח וגם סאונה יבשה ורטובה".

גם בהרצליה וכפר שמריהו תופסים ההייטקיסטים בשנה האחרונה נתח ניכר משוק היוקרה המקומי. "נכנס לפה קהל צעיר הרבה יותר ממה שהתרגלנו לראות באזור, ברובו בני 30־40", מספר מינץ, שמייחס זאת גם לפיתוח המואץ באזור התעשייה של הרצליה – משכנן של חברות הייטק רבות. הוא מחלק את הקהל החדש לשתי קבוצות מרכזיות: אלה שמחפשים נכסים סביב 15 מיליון שקל, ואחרים שמוכנים להוציא גם 40־50 מיליון שקל. "אמנם כבר ראינו באזור עסקות במספרים האלה, אבל הן היו חריגות בנוף", אומר מינץ. "בשנתיים האחרונות, במיוחד בעקבות כניסת ההייטקיסטים – ההיקף שלהן מסך העסקות גדל והולך. ובסוף זה מקרין על השוק כולו".

מקדם השופוני

רפי קלינה, מתווך נדל"ן יוקרה: "היצע צמודי הקרקע קטן והולך. המדינה כבר כמעט לא מאפשרת בנייה כזו. כל פיסת קרקע שמשתחררת הולכת לבנייה צפופה ולמגדלים. התוצאה היא שעל כל וילה בצהלה יש עשרות מתחרים"

מפת הביקושים של וילות היוקרה בשנתיים האחרונות מגלמת שתי מגמות מקבילות. האחת, של התעוררות מוקדי היוקרה הוותיקים במרכז הארץ, אחרי תרדמת ממושכת; והשנייה, של הגדרתו המחודשת של שוק היוקרה, במציאות של עליות מחירים מתמשכות בשוק הנדל"ן למגורים ככלל. כך למשל, לצד ההתעוררות בהרצליה פיתוח, מתווכים מספרים כי גם באזורים אחרים בעיר, שאינם נחשבים דווקא למוקדי יוקרה, עלו המחירים בשנה האחרונה במידה כזו, שהם כבר יכולים להיחשב ככאלה. "נכון להיום, גם בהרצליה הירוקה, המערבית, או למעשה ברבים מהבתים הפרטיים שברחבי העיר – חצו מחירי הנכסים את רף 10 מיליון השקלים", טוען דוד לוי מאנגלו סכסון, שמחריג מהקביעה את המגרשים הקטנים, ששטחם רבע דונם ופחות מזה. "בסופו של דבר, עם עליות המחירים של היום – במקומות מבוקשים באזור המרכז – הכל נחשב יוקרה, ולא רק המוקדים המסורתיים כמו הרצליה פיתוח וכפר שמריהו".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, מוסיף: "דווקא בגלל הקיפאון שהיה בשוק הווילות בשנתיים־שלוש שלפני הקורונה, אנשים חזרו להסתער על הנכסים האלה. הרי בשונה משוק הדיור הרגיל, שם המחירים השתוללו, בבתים הפרטיים לא היתה עלייה בשיעור דומה, מה שיצר הרבה יותר הזדמנויות בצמודי הקרקע. יחד עם זאת, בתוך המציאות הזו השתנתה גם ההגדרה של שוק היוקרה, מה שלהערכתי השפיע בסופו של דבר גם על מפת הביקושים. פתאום בתים של 5 מיליון שקל – ההגדרה המסורתית ליוקרה – כבר לא נחשבים לכאלה; בטח באזורי הביקוש. לכן, מי שמחפש 'יוקרה' במובן המוכר, עם ההרגשה והנראות, יילך כיום למקומות כמו ארסוף, סביון, כפר שמריהו או אזורים מסוימים בתל אביב. אלה לאו דווקא מקומות עם תועלות או איכויות שמצדיקות את ההבדל במחיר, אבל מבחינת הקהל שלהם – לגור שם זה כמו לנהוג בפרארי. המגמה הזו הביאה עדנה מחודשת לאותם מקומות אחרי כמה שנים של דעיכה".

דוגמה בולטת היא סביון, יישוב שבמשך עשרות שנים היה הסמל המובהק של מגורי היוקרה בישראל, וכיום חיות בו כ־1,300 משפחות, מהעשירות בישראל. "כמו מוקדי יוקרה אחרים, גם סביון חוותה התייבשות של השוק עד לקורונה", אומר מנחם. "זו היתה אותה המגמה של אוכלוסייה שהתבגרה ועזבה לטובת הדירות בעיר, אך בסביון קרה דבר נוסף. הישוב איבד חלק מהזוהר שהיה לו, ומהמיתוג שממנו הוא נהנה כמקום של עשירים. יישובים יוקרתיים אחרים כמו הרצליה פיתוח, כפר שמריהו והשכונות הצפוניות של תל אביב נהנים מיתרונות שאין בסביון, כמו קרבה לים וליותר מוקדי תעסוקה".

יש מי שמייחס את הדעיכה שחוותה סביון דווקא לפיתוח שעברה בעשור וחצי האחרונים. "בתקופה של כ־15 שנה, עד שהושלמו המכירות האחרונות ב־2019, אפריקה ישראל שיווקה בסביון כ־300 מגרשים חדשים", אומרת ליאור שקלרש, בעלת חברת התיווך דה בוטון, שפועלת בסביון. "מרבית המגרשים האלה, שנמצאים ביתרת הקרקע שבגבול בין סביון ליהוד־מגשימים, היו בשטח של חצי דונם או דונם, הרבה פחות מההמגרשים הוותיקים ביישוב. הדבר הנהדר שקרה בזכות זה הוא הנגשת סביון לקהל צעיר בהרבה, ואוכלוסייה חדשה שהגיעה הנה. אלא שלמול זה, כתוצאה מהמלאי המשמעותי הזה בשכונה החדשה של סביון, המחירים נלחצו כלפי מטה, וגם אם היו עליות, הן היו מתונות בלבד. לכן, רק ב־2019, כשאפריקה ישראל סיימה את השיווק – התחלנו לראות את שינוי המגמה בעיר, וגם הפוקוס בעצם חזר אז, אחרי שנים, לסביון הוותיקה.

"בסוף, סביון היא שוק אחר לגמרי מהרצליה פיתוח, תל אביב או כפר שמריהו. מה שהיא משדרת במשך עשורים זה יוקרה סולידית ואלגנטית, וזה גם מה שמושך אליה את הקהל שלה, בנוסף לקהילתיות של היישוב והחינוך. בנוסף, נכון להיום, זה המקום היחיד במרכז הארץ שעוד אפשר לקבל בו שטחים גדולים, של 2־5 דונם, להקמה של בית אחד בלבד. ואמנם, במגרשים כאלה היו בשנה האחרונה הביקוש ומספר העסקות הגדולים ביותר. חלק מזה בהשפעת הקורונה, שחיזקה את הביקוש לבתים גדולים ומרווחים, אך לא רק. זו בעיקר ההבנה שמחלחלת בקרב הישראלים, שמשאב הקרקע מצטמצם – ושלערך המוסף של אדמה אין תחרות. רואים את זה גם במחירים של אדמות שנמכרו פה, שעלו בתחילת הקורונה 7־7.5 מיליון שקל לדונם ורבע עם בית ישן להריסה, וכיום כבר עולות 9 מיליון שקל, ויותר".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"