מי בעל הבית: יזמים גדולים זוכים במכרזי ענק — והמדינה חוששת ממונופולים

ברשות מקרקעי ישראל ובמשרד האוצר מודאגים שיזמי נדל"ן יוכלו לשלוט על קצב השיווק והמחירים באזורים מסוימים ■ כדי למנוע זאת, המדינה מקדמת תקנות שיבטיחו יותר זוכים בכל מכרז ויסירו חסמים בפני יזמים קטנים ובינוניים ■ קבלן: "יזמים קטנים נשארים מחוץ למשחק"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
קרקעות ששיווקה רמ"י ברמת השרון
קרקעות ששיווקה רמ"י ברמת השרון. חברת ICR זכתה ב–90% מהשטחצילום: אייל טואג
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

ההתנפלות של יזמים וקבלנים על כל פיסת קרקע מתחילת 2021 לא הפתיעה את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לאור ההאטה הניכרת בשיווק הקרקעות ב–2020 ודעיכת תוכנית מחיר למשתכן.

ואולם באחרונה הבחינו במשרד האוצר וברמ"י בתופעה מעוררת דאגה: יזמים וקבלנים שזוכים ומשתלטים על מכרזי קרקעות שלמים לבניית מאות ואלפי יחידות דיור — דבר הטומן בחובו פוטנציאל להיווצרות מונופולים אזוריים, בהם יזם אחד מחזיק במלאי הקרקעות באזור מסוים ויכול לנווט את המחירים בשוק ללא תחרות.

בעקבות כך בוחנים באוצר וברמ"י החלת תקנות חדשות להגבלת התחרות ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין. בין היתר, נבחנים שינויים בשיטת המכרזים, שיגדילו את מספר המגרשים המשווקים בכל מכרז ויגבילו את מספר המגרשים שבהם יכול יזם אחד לזכות. זאת, במטרה לעודד את התחרות על מחירי הדירות לצרכן, וכן כדי לאפשר ליותר יזמים קטנים לפעול בשוק. לשינויים אלה, אם ייצאו לפועל, תהיה השפעה לא רק בשוק הדיור — אלא גם במכרזי קרקעות לשטחי מסחר ותעסוקה, מחצבות וכרייה.

התקנות כבר נוסחו — והוחזרו למגירה

התקנות לקידום התחרותיות במקרקעין נוסחו כבר בשנים 2013–2012, במסגרת עבודה של צוות ממשלתי למניעת ריכוזיות במקרקעין — אך יישומן נבלם והן הוחזרו למגירה כשהוחלט להסב את מרבית מכרזי הקרקעות של רמ"י לתוכניות מחיר מטרה ומחיר למשתכן, שבהם המדינה קבעה את תנאי השוק והמחיר הסופי.

עתה, עם דעיכת מחיר למשתכן, הצורך בעידוד התחרותיות ומניעת ריכוזיות צף מחדש, בעיקר בכל הנוגע לקרקעות באזורי הביקוש — שבהן לא יחולו תוכניות סבסוד ממשלתיות לדיור והיזמים ימשיכו להתחרות בשיטת מכרז פומבי רגיל לכל המרבה במחיר.

ברמ"י ובאוצר נוכחו לדעת כי בחודשים האחרונים, שבהם עדיין לא נכנסה לתוקף תוכנית מחיר מטרה שמקדם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, חזרו על עצמם מקרים שבהם מכרזים נסגרו בזכיית יזם אחד, שגרף את כל הקרקעות ששווקו בו.

כך קרה, למשל, במכרז שנסגר בחודש שעבר, לבניית 758 דירות בשכונת הרקפות בטבריה. רמ"י חילקה את הקרקע המשווקת לשני מגרשים בלבד, אחד לבניית 398 דירות והשני לבניית 360 דירות — בשניהם זכתה קבוצה אחת, של החברות עץ השקד, קדמא יזמות וי.ר. בטאן החזקות. זכייה זו תאפשר לקבוצה לקבוע את קצב "שחרור" הדירות לשוק, וכתוצאה מכך את המחירים, ללא תחרות מצד יזמים אחרים בסביבה.

ביוני האחרון התעוררה סערה בענף הנדל"ן בעקבות סגירת מכרז לקרקעות בלב אזור הביקוש — בין שכונת נוה גן ברמת השרון לשכונות הצפוניות של תל אביב. למכרז, שבו שווקו קרקעות לבניית 901 דירות, ניגשו יותר מעשרה יזמים.

הדמיה של הרובע החדש על קרקעות שדה דבצילום: רשות מקרקעי ישראל

חברת ICR, שבבעלות ישראל־קנדה וראם החזקות, זכתה לבדה בארבעה מתוך שישה מגרשים, ובמגרש חמישי בשותפות עם חברת צמח המרמן. בסך הכל זכו ICR בקרקעות לבניית 827 דירות מתוך 901 דירות, בתמורה ל–1.88 מיליארד שקל. במגרש השישי, לבניית כ–80 דירות בלבד, זכתה חברת האחים אוזן.

לחברת ישראל־קנדה, המחזיקה ב–ICR, יש עתודות קרקע נרחבות בפי גלילות ובצפון תל אביב — דבר שיעניק לה השפעה ריכוזית אדירה על השיווק והמחירים באזור היקר.

מקרים אלה מתרחשים גם במכרזי רמ"י שבהם המדינה מגדירה מראש את ההנחה על הקרקע וכן את ההנחה על מחירי הדירות, שנמכרות לזכאי משרד השיכון. במכרזים אלו החשש מהשפעה על המחירים קטן יותר, אך גם בהם יש דירות הנמכרות בשוק החופשי.

ביולי האחרון, למשל, במכרז "דירה במחיר מופחת" לבניית 1,028 יחידות דיור בשכונת פארק לכיש באשדוד, עמרם אברהם חברה לבניין בע"מ זכתה בכל שלושת המגרשים ששיווקה רמ"י.

יותר יזמים — יותר תחרות או יותר בלגן?

בעקבות הצטברות של מקרים דומים, וכן לאור עליית מחירי הקרקעות, החליטו במשרד האוצר וברמ"י לבחון צעדים שיסייעו להפחית את הריכוזיות במכרזי הקרקעות הממשלתיים. המהלך הצפוי מתבסס על החלטת ממשלה שהתקבלה בשקט לפני שלושה חודשים, החלטה 232 בנושא ייעול עבודת רשות מקרקעי ישראל והפעילות בתחום המקרקעין.

ההחלטה קבעה כי על רמ"י לפעול לקידום התחרות בענף המקרקעין, ולשם כך להקים צוות בין־משרדי בהשתתפות הממונה על התקציבים במשרד האוצר, מנכ"ל משרד ראש הממשלה, מנהל רשות מקרקעי ישראל, היועץ המשפטי לממשלה, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מנהלת רשות התחרות והחשב הכללי, או מי מטעמם.

בהחלטה נכתב כי "הצוות יבחן את מידת התחרותיות בענף, ויגבש לממשלה המלצות בנושא". בהחלטה לא הוזכר תאריך יעד או פרק זמן שבמסגרתו צריכות להיות מוגשות ההמלצות — אך נראה כי מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, מעוניין לקדם את הנושא, והצוות צפוי להתאסף בשבועות הקרובים.

אתר בניה בתל אביב. קבלנים ויזמים טוענים כי רמ"י עצמה יוצרת חלק גדול מהבעיהצילום: הדס פרוש

ברמ"י שוקלים שינוי של חלוקת הקרקעות היוצאות לשיווק במכרזים, באופן שיאפשר גם ליזמים קטנים ובינוניים להתמודד. לדוגמה, במכרז של רמ"י באוגוסט האחרון לבניית 1,574 דירות בשדה דב בצפון תל אביב, חולקה הקרקע לארבעה מגרשים בלבד — הקטן לבניית 230 יחידות דיור והגדול לבניית 480 יחידות דיור. הקרקעות במתחם נמכרו במחיר היסטורי של 2.8–2.4 מיליון שקל ליחידת דיור. כתוצאה מכך, המחיר ההתחלתי לרוכשים יהיה 5–4.5 מיליון שקל לדירה.

לפי השיטה הנבחנת כעת, קרקעות בהיקף דומה יחולקו ל–7–8 מגרשים לפחות. חלוקה זו צפויה לאפשר ליותר יזמים לגשת לכל מכרז, להגדיל את סיכויי הזכייה של יזמים בינוניים וקטנים — וכך ליצור תחרות שאמורה להתבטא גם במחירי הדירות באזור.

צעד נוסף שנבחן כעת הוא הגבלת מספר המגרשים או מספר יחידות הדיור המרבי שיזם או קבוצה אחת יכולים לזכות בהם במכרז. השיעור המרבי ייקבע, בין היתר, לפי אילוצים תכנוניים שעלולים להעמיס עלויות על היזם, וכן לפי מספר יחידות הדיור שעתידות להיות משווקות במקום.

לדברי קבלן ששוחח עם TheMarker, "מדובר במהלך הכרחי, אם רוצים לשמור על החברות היזמיות הקטנות והבינוניות — במיוחד במציאות שבה מחירי הקרקע והדירות עולים כל הזמן. ככל שהמגרשים גדולים יותר ועם יותר דירות אנחנו צריכים להביא ערבויות והתחייבויות לרמ"י ולבנקים בסכומים גדולים — וזה מונע מאיתנו לגשת למכרזים. קבלנים ויזמים קטנים נשארים מחוץ למשחק, או רק בפריפריה הרחוקה. מי שנפגעים מכך הם רוכשי הדירות".

מקורות ברמ"י מסבירים כי במקרים רבים דווקא הרשויות המקומיות הן שדורשות תכנון מתחמי בהיקף גדול ומגבילות את החלוקה למספר רב של מגרשים. זאת, משום שלטענת הרשויות, מתחם גדול שבו זוכה יזם אחד יכול להבטיח להן יותר תמורות ציבוריות, הקמת תשתיות נדרשות וקצב בנייה אחיד ומתואם. בחלק מהרשויות טוענים כי ריבוי יזמים מסרבל את העבודה ואת הטיפול בתוכניות ובהיתרים.

מנגד, קבלנים ויזמים טוענים כי רמ"י עצמה יוצרת חלק גדול מהבעיה, משום שהיא משחררת קרקעות לשיווק במשורה ובשלבים, ויוצרת חוסר ודאות אצל היזמים באשר למועד השיווק הבא ולהיקף הקרקעות שישווקו בו. בשדה דב, למשל, שווקו קרקעות לבניית 1,574 יחידות דיור מתוך 10,000 — מבלי שניתן תאריך לשיווק הבא או כמה יחידות דיור הוא יכלול.

כתוצאה מכך, טוענים קבלנים, נוצרת ההתנפלות והמחירים עולים. ברמ"י, לעומת זאת, טוענים כי שיטת השיווק "בחתיכות קטנות" נובעת ברוב המקרים מדרישת הרשויות המקומיות שהקרקעות נמצאות בשטחן.

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית

"כשבאנו לקבל משכנתא לרכישת הבית, התברר שהבעיה לא פשוטה כלל"

הריבית במשק מזנקת – מה כדאי לעשות עם ההלוואות שלקחתי?

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

המשווקים של פוליסות החיסכון הם סוכני הביטוח, שנהנים מעמלות שמנות

"הציעו לי להעביר את החיסכון מאלטשולר. האם כדאי לי?"

אירוע של חברת איירון סורס. חברות שואפות למתג את עצמן כצעירות ואטרקטיביות

"אנשים חושבים לעצמם - איזה משכורות, איזה טירוף. בפועל זה רחוק מאוד מהמצב"