"יש מושבניקים שמוכרים בתים ב–15 מיליון שקל וקונים כאן - וכאלה שעברו מת"א כדי לגור ליד הים"

"השכונה טובה, העיר מתפתחת וקרובה לכל מקום וחוץ ממני גרים כאן גם המון זוגות צעירים שלא יכולים להרשות לעצמם את המחירים של מרכז הארץ. הם מגיעים לכאן מכל מקום — מראשון לציון, מהרצליה, מנתניה. מכרתי את הבית עם החצר שהיה לי בעמק חפר, וקניתי כאן פנטהאוז במרחק הליכה מהים במחיר של דירת 3 חדרים בתל אביב, 3.25 מיליון שקל", מספרת בחיוך בתיה (השם המלא שמור במערכת), שהחליטה לפני כמה שנים לעזוב את ביתה ביישוב חופית ולהעתיק את מגוריה לשכונת עין הים בחדרה.

לדבריה, הבחירה לעזוב את היישוב הקהילתי הנחשב ולעבור לשכונת המגדלים על שפת ימה של חדרה היתה כמעט נטולת התלבטות. אלא שאם בוחנים את המהלך, הבחירה בחדרה אינה מובנת מאליה. למעשה, מדובר בעיר שתנאי הפתיחה שלה כמעט בלתי־אפשריים: היא חצויה על ידי כבישים ראשיים (כביש 4, כביש החוף וכביש 65), המנתקים את שכונותיה האחת מהשנייה; סובלת מזיהום בשל קרבתה לתחנת הכוח, מדימוי אפרורי וממחסור במקומות תעסוקה ובילוי; ועננה כמעט תמידית של שחיתות שמלווה את כהונת ראשי הערים שלה בשנים האחרונות.

כך למשל, ב–2005 הורשע ראש העירייה לשעבר, ישראל סדן, במתן שוחד, וגם מחליפו חיים אביטן נעצר ב–2013 על רקע דומה. מאז נסגר התיק נגד אביטן, שעבר לכהן כיו"ר הרשות להתחדשות עירונית, אך גם כיום מרחפת עננה דומה סביב ראש העיר הנוכחי, צביקה גנדלמן. פרקליטות מיסוי וכלכלה החליטה בנובמבר 2020 להעמידו לדין בכפוף לשימוע בעבירות מרמה והפרת אמונים, מידע כוזב ושיבוש מהלכי משפט.

• המשקיעים מזהים התאוששות? זינוק של 245% ברכישות דירות באזור חדרה
• "לא נהיה פח זבל, אלה לא רק 8,000 דירות - זו מכה לחדרה כולה"
• דירת 3 חדרים בפחות מ-600 אלף שקל - ודירת 4 חדרים ביותר ממיליון שקל
• האם בנייה של אלפי דירות ברצועת החוף של חדרה תפזר את הצפיפות במרכז?
• דירת 4 חדרים ב-14.9 מיליון שקל, דופלקס ב-3.27 מיליון
• "יש היי-טקיסטים שבשבילם דירה ב-20 מיליון שקל לא נחשבת יקרה"
• שתי דירות 4 חדרים: אחת נמכרה ב-600 אלף שקל, השנייה - במחיר כפול

אלא שמעבר לכל אלה, גם תכנון העיר לאורך השנים סבל מבעיות לא מעטות. כך למשל, בשנות ה–90 עם גל העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר, התגברה בחדרה הבנייה הפרברית וההתרחבות לשוליה המזרחיים בשטחים שסופחו לעיר ממושב בית אליעזר — שחידדה עוד יותר את המבנה המבוזר שלה וחתרה תחת מגמת העירוניות והציפוף שהעיר היתה זקוקה לה. במקביל, רצועת החוף היפה של העיר כמעט ולא פותחה.

"לחדרה יש שטח עצום, אבל היא נוסדה כיישוב חקלאי והחקלאים כיוונו לפרדסים במזרח. הם לא באו לכאן ליהנות, ולכן חוף הים — אחד הנכסים המרכזיים של העיר — כלל לא היה המטרה והוא לא זכה לפיתוח", מודה מהנדס העיר, נדב הדר. "חלקים גדולים מהפיתוח של חדרה קשורים לכך שמתקיים כאן מבנה בעלות ייחודי על הקרקעות. כ–95% מהקרקעות כאן הן בידיים פרטיות. יש פה דור שני ושלישי של אנשים פרטיים שמחזיקים קרקע ורוצים לבנות. זה גורם לפיתוח מהיר של העיר — אנחנו גדלים ב–2%–3% בשנה ומפקידים תוכניות לאלפי יחידות דיור חדשות, והכל בלי הסכמי גג או תמיכה מהממשלה. המשמעות היא שחדרה צריכה להכניס את היד עמוק לכיס כדי לתמוך בכל תוספת התושבים הזאת, להקים להם מבני ציבור ותשתיות — ויש פה אתגר לא קטן".

אלא שלמרות הבעיות המבניות שמהן סובלת העיר, נראה שבניגוד להתרוקנות העקבית של הערים הגדולות — בהן אשדוד, באר שבע, חיפה, ירושלים, נתניה וראשון לציון — שסובלות מהגירה שלילית כבר שנים, הרי שדווקא חדרה מציגה נתוני הגירה מרשימים כבר כמה שנים רצופות והביקוש למגורים בה עולה.

מנתוני מדד יד2–TheMarker עולה כי מינואר 2020 ועד יוני האחרון הוכפל מספר החיפושים באתר ביחס לדירות בעיר, וכי בראש השכונות המבוקשות בעיר מככבות גבעת אולגה ועין הים. מיד אחריהן, השכונות המבוקשות ביותר על ידי ציבור משתמשי האתר הן בית אליעזר ופארק החלומות.

מנתוני המדד עולה כי בשל הביקוש היציב יחסית למגורים, מוכרי הדירות בעיר אינם ממהרים להתפשר על המחיר הסופי. מניתוח שבוצע על ידי האתר ביחס למדד ההתפשרות בעיר עולה כי אחוז ההתפשרות הממוצע על מחיר דירה בחדרה הוא 4.9%, לעומת ממוצע ארצי דומה של 4.6%. מדד ההתפשרות בוחן את המחיר שפירסמו מוכרי הדירות במודעות באתר ביחס למחיר העסקה הסופי של אותו הנכס, כפי שדווח באתר רשות המסים.

למרות זאת, מניתוח העסקות בעיר עולה כי במקרים מסוימים הסכימו מוכרי הדירות לרדת בשיעור ניכר במהלך המשא ומתן על העסקה. כך למשל, במארס האחרון נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 63 מ"ר (ללא מעלית, ללא מרפסת וללא חניה) ברחוב ירושלים בשכונת נוה עובד בעיר. בעוד מחירה המקורי של הדירה במודעת הפרסום באתר היה 1.04 מיליון שקל, הרי שהיא נמכרה ב–960 אלף שקל — פער של כ–8% ביחס למחיר שאותו קיווה המוכר להשיג.

במקומות אחרים לעומת זאת, הפערים היו קטנים מהממוצע הארצי. כך למשל, פנטהאוז ברחוב אחד העם בשטח 195 מ"ר, שבעליו דרשו עליו 1.9 מיליון שקל בתחילה, נמכר תמורת 1.85 מיליון שקל — פער זניח יחסית של 2.6%.

"אנשים לא קולטים את איכות החיים באזור, יש כאן קסם"

מיהם התושבים החדשים שמגיעים לחדרה ומהיכן הם מגיעים? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל–2019 חושפים כי אחת המפסידות הגדולות היא נתניה, שאיבדה את מספר התושבים הרב ביותר שלה לחדרה.

גם נתוני משרד האוצר מהשבועיים האחרונים חושפים את הביקוש הגובר והולך, בעיקר של צעירים, למגורים בעיר ובאזור. במאי האחרון הגידול בעסקות יד שנייה למגורים באזור חדרה היה 39% בהשוואה למאי 2019 ועלה ב–18% ביחס לחודש הקודם. באוצר ציינו כי מי שהובילו את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי היה אזור חדרה (הכולל את יישובי השרון הצפוני), עם גידול של 70% בהשוואה למאי 2019. למעשה, בחודש זה נמדדה אחת הרמות הגבוהות ביותר ברכישת דירות באזור זה בעשור האחרון.

מירב (השם המלא שמור במערכת), שמשלימה בימים אלה את המעבר לחדרה מחולון, מספרת על החלטה: "הקורונה עשתה לכולם משהו כנראה כי הנה, אנחנו עוזבים וילה מהממת בחולון לטובת עין הים בחדרה — שכונה מהממת שנמצאת ממש על הים במחירים אטרטקטיביים. למזלי, חוכמת ההמונים עדיין לא הגיעה לכאן. אנשים לא קולטים את איכות החיים, את המרווח העצום שיש בין הבניינים, ביחס לצפיפות שאנחנו מכירים ממרכז הארץ, וכמה קל להגיע לתל אביב מכאן. יש קסם בקצב פה, בשקט פה, ברצועת החוף.

"המעבר לכאן יותר סובב סביב השכונה. מבחינתי, זה לא ממש לעבור לחדרה — כי אנחנו פחות מחוברים לעיר. עם זאת, אין ספק שפעם בכמה ימים אנחנו מסתובבים בעיר, ויש כאן בעיות. העיר לא נקייה, לפחות לא ברמה שאנחנו רגילים אליה. לפעמים אני עוברת באותו מקום אחרי כמה ימים ואני עדיין רואה את אותו זבל שהיה שם קודם, אבל זה לא ממש מדאיג אותי. לתושבים יש כוח לשנות דברים כאלה. אנחנו משלמים ארנונה ויכולים לדרוש תמורה בעד האגרה — ויש בעיר יתרונות נוספים. יש פה חינוך טוב וקניון נהדר, וגם הבן הגדול שלי בן 28 קונה עכשיו בעקבותינו דירה בחדרה".

ומה בנוגע לסוגיות של קרבה לתשתיות, ארובות תחנת הכוח? "הארובות של חדרה הן הרבה יותר של קיסריה. אמנם לקיסריה היה נוח למתג את זה כאילו מדובר בארובות של חדרה, אבל בפועל הן קרובות יותר אליה. בכל מה שקשור לחלקים הוותיקים של העיר, חדרה היא עיר רגילה. יש בה את הצפיפות והבנייה הישנה כמו שיש בכל עיר, אבל ביומיום אנחנו לא ממש מרגישים את זה", היא אומרת.

זולה בחצי מיליון שקל מנתניה

צח בכר, בעל משרד שיווק ויזמות נדל"ן הפועל בעיקר בשכונת עין הים, מודע לכך שהעיר סובלת ממבנה בעייתי, אך טוען כי רבים רואים בכך יתרון; מעין מפלט שמאפשר לרבים לנתק את עצמם מהמותג העירוני הלא־אטרקטיבי. "חדרה היא עיר מחולקת, אפילו מפולגת, אבל כל שכונה מסתכלת על עצמה כמוקד בפני עצמו", הוא אומר. "בשכונת עין הים למשל, התושבים לא אומרים שהם גרים בחדרה, אלא בעין הים".

לדבריו, בשנים האחרונות ניכרת מגמה של הגירת זוגות צעירים לאזור מכל רחבי הארץ, אך גם של משפרי דיור בשלבים שונים של חייהם. "אם רוצים להבין את הביקוש הגבוה מצד אנשים שמגיעים מחוץ לעיר, זה מסתכם במחיר הדירה. זוג שמגיע מרעננה, מהרצליה, או מנתניה, עם תקציב של 1.6 מיליון שקל לא יכול לקנות נכס חדש בערים האלה — וכאן הוא יכול למצוא דירה חדשה. למעשה, מתוך 15 העסקות האחרונות שביצעתי בשבועות האחרונים, כ–12 רוכשים הגיעו מחוץ לעיר. רובם זוגות צעירים, חלקם משפרי דיור.

"יש מושבניקים שעוזבים בתים צמודי קרקע של 14–15 מיליון שקל ובאים לגור כאן, ויש כאלה שעוזבים ערים מרכזיות בגוש דן. עבדתי מול זוג שמכר בית פרטי ישן יחסית בחולון ב–2.4 מיליון שקל, ועם תוספת של 100 אלף שקל בלבד רכש דירה חדשה עם נוף לים. השכונה כאן ממוקמת 500 מטר מהים, וזה שיקול חשוב של אנשים שמגיעים מכל מיני ערים בגוש דן ורוצים ים. חוף 50 הוא הפנינה של חופי המדינה, סוג של תאילנד — וזה משכנע אנשים להגיע לכאן. יש כאן גם חינוך ברמה גבוהה, תחנת רכבת קרובה וגישה לכל הצירים המרכזיים — ומחירי הדירות מנצחים כאן".

למרות היתרונות, בכר אינו חוסך ביקורת מהעירייה — וטוען כי הבעיות התכנוניות מורגשות בשכונה המבוקשת ברמת חיי היומיום של התושבים. "לא ייאמן שככה תיכננו פה בלי מחשבה. כל בניין כאן מסתיר לשני את הנוף לים", הוא אומר. "בנוסף, חסרים בשכונה המון דברים. אין סופרמרקט ואין מתנ"ס, ובשביל כל דבר צריך לנסוע".

אושרי יעיש, זכיין אנגלו סכסון בעיר, טוען כי המחירים באזור מנצחים את כל יתר הפרמטרים. "ביחס לנתניה, לכפר סבא, לרעננה, להוד השרון, או לכפר יונה — חדרה נשארה אטרקטיבית מבחינת המחירים. יש לנו כ–1,000 מתעניינים בחודש, ש–60% מהם הם אנשים שמגיעים מחוץ לעיר. חלקם משפרי דיור, חלקם משפחות עם ילדים צעירים, או זוגות צעירים שאין להם הון עצמי גבוה ומחפשים דירות בתקציב של 1–1.5 מיליון שקל מבלי להשתעבד לבנק לכל החיים".

"לפני כמה חודשים היה פה זוג צעיר שהחליט בעקבות משבר הקורונה למכור דירת 5 חדרים בנתניה תמורת 2.5 מיליון שקל ולקנות צמוד קרקע משופץ על רבע דונם בשכונת בית אליעזר בחדרה ב–2.1 מיליון שקל. הסיפור ממחיש את המגמה הכללית — פערי מחיר של 400 אלף שקל עד חצי מיליון שקל בין חדרה לנתניה", אומר יעיש.

בין המוקדים המועדפים על המתעניינים מבחוץ מזכיר יעיש את שכונת הפארק ושכונת בית אליעזר. "בבית אליעזר יש בניינים עד שלוש קומות עם דירות גן או עם דופלקס בכמיליון שקל, ואפשר למצוא שם גם צמודי קרקע על רבע דונם במחיר של 1.9 מיליון שקל. יש גם יחידות דיור שמגיעות למחיר של 2.5–3 מיליון שקל, אבל אלה נכסים שיותר מדברים למשפרי דיור מהעיר עצמה".

לדבריו, הביקוש למגורים לא פסח על משקיעי הנדל"ן, שמחבבים את חדרה ומהמרים על השקעה בה. "גם בתקופות שהיתה ירידה בעסקות של משקיעים — בתקופות שמס הרכישה על דירות להשקעה היה גבוה יותר — הושלמו כאן עסקות להשקעה כל הזמן, בעיקר מצד משקיעים קטנים. מרביתם לא מחפשים את התשואה החודשית, אלא את עליית ערך הנכס כי הם מאמינים שהמחירים כאן לא מיצו את הפוטנציאל. יש כאן משקיעים מתל אביב, מרמת גן ומפתח תקוה שקונים במרכז העיר דירות זולות ב–1.1 מיליון שקל בממוצע. לרוב, אלה דירות 3–4 חדרים ישנות שאפשר לקבל עליהן שכירות חודשית של 3,000–3,200 שקל בחודש".

ובכל זאת, האם המיקום, אפשרויות התעסוקה והדרכים הפקוקות שממתינות מחוץ לעיר לא מרתיעות את המהגרים החדשים? יעיש טוען כי המיקום אטרקטיבי יחסית עבור קהלים גדולים. "חדרה קרובה למוקדי התעסוקה של ההיי־טק בפארק מת"ם בחיפה, לאזורי התעסוקה של עמק חפר, קיסריה, ואפילו נתניה והרצליה. העיר מחוברת היטב לתשתיות תחבורה. אפשר להתחבר כאן במהירות לכביש 2, כביש 4 וכביש 6, וכמובן שתחנת הרכבת משמעותית.

"בחדרה יש גם כמה מוקדי תעסוקה גדולים, מפעלים, בית החולים הלל יפה ואזור תעשייה חדש שמקימים. אז נכון שלחדרה אין את הדימוי הכי טוב, אבל כמו שנתניה היתה פעם עיר שמזוהה עם פשע, גם פה אני מאמין שהעיר עדיין לא מיצתה את הפוטנציאל שלה והשינוי בדרך", הוא אומר.

אלא שבעירייה מודעים לכך שתשתיות התחבורה הקיימות רחוקות מלהספיק. "החסם המשמעותי להתפתחות העיר, גם מההיבט של ההתחדשות העירונית, הוא הנושא התחבורתי, בין השאר משום שבניגוד לתושבי תל אביב, בחדרה מרבית התושבים עובדים מחוץ לעיר וצריך למצוא להם פתרון תחבורתי מדלת לדלת", מבהיר הדר.

"בנוסף, כל שכונה בחדרה היא 'מיקרו־קוסמוס', אבל בפועל אין לנו ממש רובעים עירוניים אמיתיים שיודעים לייצר לעצמם הכל — ולכן יש כאן בעיה. מכיוון שהעיר גדולה, התושבים נאלצים להסתמך על המכונית הפרטית שלהם לכל פעולה — מה שיוצר בעיות קשות של פקקים וחניה. אנחנו עובדים קשה על תוכניות תחבורה מתקדמות ועל פתרונות, אבל יש בעיר שכונות מגורים רבות שנולדו כמעין חלטורות חקלאיות, שהתפתחו באופן בלתי־מתוכנן לשכונות. כלומר, בשטח שבו עמד פעם הטרקטור עכשיו יש בנייה למגורים, והתשתיות הקיימות לא הותאמו לגידול. האתגר הנוכחי הוא להפוך את העיר לעירונית יותר, לפתור את בעיית ההתניידות ולעמוד בקצב הגידול האדיר שלה מבחינת מגורים".

הבנייה למגורים צפויה להעמיס על קופת העירייה

תוכנית האב לתחבורה שגיבש אגף ההנדסה בעירייה לפני כשנה וחצי משרטט חזון עירוני המבוסס על נתיבי תחבורה ציבוריים, מסופי אוטובוסים חדשים, רישות חלקים מהעיר בשבילי אופניים וחיבור מערכת הכבישים הארצית למערכת העירונית — בניסיון לשרטט עתיד תכנוני מאוזן יותר לעיר. בהקשר זה, מזכירים בעירייה כי העיר עתידה לזכות לחיבור לתחנת רכבת מזרח כחלק מפרויקט המסילה המזרחית, וכי מתוכננת גם הקמתו של מרכז תחבורה משולב באזור תחנת הרכבת הקיימת, כחלק מהפכת התחנה בעיר לתחנת השחלוף בין תל אביב לחיפה.

אלא שעד שמהלכים אלה יקרמו עור וגידים, נראה שחדרה עומדת בפני תנופת בנייה משמעותית למגורים שעשויה להטיל עומס כבד על קופתה, בשל תעריפי הארנונה הגירעוניים שמכתיבה כל תוספת תושבים בעיר חדשה. תוכנית רובע הים, המתפרשת על פני כ–2,500 דונם בסמוך לחוף הים ולנחל חדרה למשל, צפויה להוסיף לעיר היקפי מגורים אדירים של 11.2 אלף יחידות דיור חדשות, לצד 1,400 חדרי מלון ו–620 דונם של שטחי פארק נחל חדרה.

מוקד נוסף שצפוי להוסיף נפח מגורים דרמטי הוא אזור שכונת הפארק בעיר — שטח שבעבר איכלס פרדסים בבעלות פרטית, וכיום נחשב אחת משכונות המגורים המבוקשות בעיר על ידי הזוגות הצעירים. השכונה, שכבר כיום כוללת אלפי יחידות דיור, צפויה לגדול בעתיד הקרוב בכ–4,400 יחידות דיור נוספות, חלקן במגדלים בגובה 30 קומות, לצד תוספת של שטחי פארק עצומים בהיקף של כ–50 דונם שיתווספו לפארק הקיים. התוכנית להרחבת השכונה אמורה לפתור חלק מבעיית הרציפות של העיר ולסייע בחיבור מרכזה עם חלקה המזרחי. ואולם תוכניות הענק למגורים שמצויות בקנה התכנוני מטרידות כבר כעת את קברניטי העיר, מחשש שתוספת התושבים הגדולה תפעל לרעת העיר.

בינתיים, על הנייר, מבקשת חדרה לייצר גם התחדשות. בתוכנית המתאר להתחדשות עירונית "לב העיר" סומנו כמה מוקדים שביניהם מבקשת העירייה לייצר רצף עירוני. אחד מהם מתחם הפיאצה, הממוקם בלבה הגיאוגרפי וההיסטורי של העיר, המשתרע בין רחוב רוטשילד במזרח, רחוב הנשיא בצפון, רחוב הרברט סמואל בדרום ורחוב הרצל ממערב. המתחם כולל את הספרייה העירונית וגן הבנים — ובעירייה חולמים להפוך את האזור כולו למרכז עירוני תוסס.

תוכניות נוספות על סדר היום של עיריית חדרה כוללות גם ניסיונות להפוך את העיר למוקד תיירותי ותעסוקתי. "אזור התעשייה החדש בחדרה", המתוכנן בימים אלה בצמוד לאזור התעשייה הקיים בצפון העיר, ירחיב את אזור התעשייה ב–1,100 דונם (לשטח כולל של 2,200 דונם).

עד שכל זה יקרה, ניכר שגם יזמי הנדל"ן מביעים אמון בביקוש למגורים בעיר — בין השאר, בשל העובדה כי הקרקעות באזורי הביקוש מצויות כבר תקופה ארוכה במחסור. בתקופה האחרונה נסגרו כמה עסקות מעניינות, ביניהן אחת שבוצעה על ידי קבוצת יובלים וכוללת חטיבת קרקע המשתרעת על פני כ–10 דונם, שאותה רכשה תמורת 130 מיליון שקל מבעלים פרטיים בשכונת הפארק המתרחבת בעיר. במקום קיימת תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת ל–250 יחידות דיור, לצד קומות מסחר, משרדים ומבני ציבור. בשכונת הפארק מחזיקות גם חברות נדל"ן נוספות, בהן י.ח דמרי, בזכויות להקמת אלפי יחידות דיור.

בפברואר האחרון הודיעה גם חברת קרדן נדל"ן על השקעה באזור. לפי הדיווח, החברה חתמה על הסכם שותפות בקרקע חקלאית בשטח של 192 דונם במזרח חדרה, שבה היא מתכננת לקדם פרויקט מגורים שיכלול 1,250 יחידות דיור ועוד אלפי מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. לפי הערכות, שווי הפרויקט הוא 2 מיליארד שקל.