מהפכה בנדל"ן: החל בשנה הבאה – בנייה ירוקה היא חובה

אחד המחדלים המשמעותיים בתחום הבנייה יבוא על תיקונו בקרוב: תקנות חדשות שגיבש מינהל התכנון במשרד האוצר, צפויות לחולל מהפך ולחייב בהדרגה את כל הבנייה החדשה - הן למגורים והן למלונאות ומשרדים - לעמוד בתקן הבנייה הירוקה. מהלך זה מבוצע כעת, 15 שנה לאחר שהתקן גובש ב-2005.

על אף שהבניינים בישראל אחראים ל-40% מצריכת האנרגיה, ולמרות התחייבויותיה של המדינה להפחתת פליטת גזי חממה, עד היום תקן הבנייה הירוקה נותר וולנטרי בלבד ונעשה בו שימוש על ידי התושבים המבוססים. גם בתוכנית הדגל של שוק הדיור, מחיר למשתכן, נבנו רבבות דירות בלי שהיזמים חויבו לעמוד בתקן הירוק.

הבוקר צפויות להגיע תקנות הבנייה הירוקה לוועדת המשנה לבנייה ותקנות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. נקבע בהן בראשונה כי יש לאמץ את התקן הירוק (ת"י 5281) כחלק מתקנות התכנון והבנייה בישראל, באופן שיהפוך אותו למחייב לפי מתווה הדרגתי.

תקן הבנייה הירוקה מחולק כיום לכמה פרקים, שכל אחד מהם עוסק בהיבט אחר, בין היתר אנרגיה, מים וחומרים. במסגרת התקן מפורטות דרישות שונות שבהן על בניין לעמוד כדי לצבור ניקוד. על פי הניקוד מדורגים פרויקטים החל בכוכב אחד - הרמה הבסיסית ביותר - עד חמישה כוכבים לפרויקט ירוק מצטיין. התקנות הנוכחיות יחייבו בשלב הראשון את היזמים בבנייה ירוקה בכל הארץ בדירוגים הנמוכים יחסית של בין כוכב לשניים.

במסגרת התיקון נקבע כי כל פרויקט מגורים חדש המוגדר רב־קומות (עשר קומות ויותר) שיגיש בקשה להיתר בנייה החל מ-1 ביולי 2021 יחויב להיבנות בתקן הירוק, בדירוג של כוכב אחד.

בהמשך, כל יזם שיגיש בקשה להיתר בנייה החל מ-1 בינואר 2023 יחויב בתקן הירוק גם עבור פרויקט בבנייה רוויה נמוכה יותר (החל משש יחידות דיור ועד עשר קומות). הרחבה נוספת של התקן צפויה בינואר 2025 - אז יחויבו כל רבי־הקומות החדשים למגורים, שנבנים בגובה של יותר מ-15 קומות, בתקן בנייה ירוקה הכולל דירוג מתקדם יותר של שני כוכבים.

עוד נקבע בתקנות כי גם בנייה חדשה בשימושים של משרדים, מלונאות, בתי חולים ומבני ציבור, תחויב בהדרגה החל ב-1 ביולי 2021 בבנייה ירוקה לפי התקן, בקטגוריה של כוכב אחד.

התייקרות עלויות הבנייה - עד 5%

לפי נתוני המשרד להגנת הסביבה, נכון להיום 35% בלבד מכלל הבנייה החדשה בישראל מחויבת בתקן ירוק, מכיוון שרק הערים החזקות - פורום ה-15 - החליטו לאמץ אותו. מצב זה הותיר את ערי הפריפריה מחוץ למשחק, אף שבשנים האחרונות מרבית הבנייה החדשה מרוכזת דווקא בהן. הערים המייסדות של פורום ה-15 הן תל אביב־יפו, אשדוד, באר שבע, גבעתיים, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, כפר סבא, נתניה, פתח תקוה, ראשון לציון, רחובות, רמת גן ורעננה.

במינהל התכנון אומרים כי "המשמעות של המהלך הזה לא נוגעת רק לשינויי האקלים ולצורך לבנות בחומרים בריאים יותר וחסכוניים למשקי הבית, אלא זהו מהלך שהוא בראש ובראשונה חברתי. לדבריהם, "במציאות הנוכחית יש כבר שוק לחומרי הבנייה הירוקים, יש קבלנים שיודעים לבנות נכון, אבל הפרויקטים הירוקים מוקמים ביישובים המבוססים, הם נבנים עבור אלה שיש להם - ודווקא משפחות במעמד סוציו־אקונומי נמוך יותר אינן נהנות מכך".

הסוגיה החברתית עולה גם מממצאי דו"ח בנושא שגובש במשרד להגנת הסביבה, ובו נמצאו פערים באיכות הבנייה וביעילות המבנים בין המרכז לפריפריה. מהדו"ח עולה כי בעוד הערים באזור המרכז ניצבות בחזית הבנייה החדשנית - יתר הערים נותרות מאחור. כך גם בנוגע לתועלת של משקי הבית הפרטיים. בעוד תושבי ערי המרכז מרוויחים מהיעילות האנרגטית של המבנים ומחיסכון כספי בעלויות של חשמל ומים - התושבים בערי הפריפריה אינם זוכים לכך. בין השאר נכתב בדו"ח כי גם בתוכניות הענק שבהן המדינה היא היזם לא הוכנסה החובה לעמידה בתקן של בנייה ירוקה באופן גורף - ולכן נמנעו עד כה מהלכים לאומיים בתחום זה.

אחד הטיעונים הפופולריים שבו משתמשים השחקנים בענף כדי להסביר את חוסר המעש בתחום הבנייה הירוקה הוא העלויות. ואולם, מסקירה שביצעה בעבר המועצה הישראלית לבנייה ירוקה עולבה כי ההשקעה בבנייה ירוקה משתנה בהתאם לרמת ההסמכה של התקן, וכי בישראל שיעור התוספת הממוצעת הוא 1%–5% מעלות הבנייה הכוללת של משרדים, מגורים ומלונות.

חיסכון ניכר בחשמל

על פי מחקר מקיף וראשון מסוגו שבוצע במשרד להגנת הסביבה, וממצאיו פורסמו ביולי 2017, משק בית הרוכש דירה חדשה שנבנתה בתקן ירוק זוכה בחשבון החשמל לחיסכון משמעותי יחסית של 1,000 שקל בשנה. המחקר כלל איסוף חשבונות חשמל יחד עם איסוף נתונים פיזיים והתנהגותיים של דיירים במשקי בית. הסקר בוצע ב-12 ערים, ובכל עיר נדגמו צמד בניינים - בניין אחד בבנייה סטנדרטית ובניין אחד בבנייה ירוקה. מהמחקר עולה כי גם התועלת המשקית ביחידות הדיור הללו אינה מבוטלת. עד כה נבנו בישראל 10,500 יחידות דיור "ירוקות" החוסכות 10 מיליון שקל בשנה בהוצאות החשמל של משקי הבית.

במשרד להגנת הסביבה מעריכים כי התקן עשוי לייקר כל יחידת דיור ב-5,000 שקל, אך כאמור, על פי הבדיקות שנעשו, התקן צפוי להביא לחיסכון של 1,000 שקל בשנה בחשבון החשמל של כל משק בית. זאת, בלי להביא בחשבון תועלות נוספות הנוגעות לבריאות ולחיסכון במים עקב השימוש בחומרים איכותיים יותר.

גלית כהן, סמנכ"לית בכירה לתכנון, מדיניות ואסטרטגיה במשרד להגנת הסביבה, ציינה כי "חיוב תקן בנייה ירוקה לכלל הבנייה בישראל הוא לא פחות מתיקון עוול היסטורי, ארוך שנים. ב-2011 השקנו תקן חדש ומעודכן ומשנה זו אנחנו מחכים להכניס אותו באופן אינטגרלי למחויבות לאומית. אנחנו שמחים שזה קורה סוף סוף ב-2020 בזכות הצעד של מינהל התכנון.

"תושבי פורום ה-15 במרכז הארץ נהנים כבר שנים רבות כתוצאה מיישום התקן של המשרד מבנייה ירוקה, איכותית, בריאה ויעילה. אבל לצערנו, עד היום לא הוחלט להפוך את התקן למחייב בכלל הארץ, והותירה את יישובי הפריפריה החברתית והגיאוגרפית של ישראל לגור בבתים באיכות נמוכה יותר. חיוב התקן כעת יוביל להוזלת יוקר המחיה לתושבים בגליל ובנגב".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר: "סוף סוף תקן הבנייה הירוקה' שהיה וולנטרי, נהפך למחייב ויעשה צדק חברתי. מי שלא נהנה עד היום מהתקן היו בעיקר תושבי הפריפריה, ואנחנו משנים את זה. החובה בתקן בנייה ירוקה היא צעד אחד בשורה של מהלכים שמינהל התכנון מקדם לאור שינויי האקלים. אימוץ תקנים וסטנדרטים לבנייה ירוקה עשוי להוביל לחיסכון של 20%–30% בצריכת האנרגיה במבנים, ולהפחית את פליטות גזי חממה בערים".