אושרה עסקת הדולפינריום השנויה במחלוקת: היזמים ישלמו 320 מיליון שקל

ועדת הפטור ממכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אישרה את עסקת הדולפינריום השנויה במחלוקת, תמורתה ישלמו היזמים חברת שער לישראל 320 מיליון שקל - הכוללים סכום של 41 מיליון שקל שאותו יצטרכו להוסיף היזמים לסכום העסקה המקורי, כתוספת לדמי ההיתר שישולמו לרמ"י.

מדובר בעסקת חליפין, במסגרתה בעלי מתחם הדולפינריום מסרו את המתחם לעיריית תל אביב ויקבלו מגרש אחר בסמוך בייעוד של מגורים ומלונאות. האישור לעסקה ניתן בתום מגעים שהתקיימו בחודשים האחרונים בין המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, לחברה שעמה בוצעה עסקת חילופי השטחים.

התוכנית זכתה לביקורת ציבורית חריפה לאורך השנים. בשל העובדה שמדובר בעסקה משולשת בין העירייה, רמ"י והיזמים – האחרונים זוכים להרוויח מעסקה יוצאת דופן. מתחם הדולפינריום, שאותו ביקשה העירייה לפנות מהטיילת, נהנה אמנם ממיקום אטרקטיבי, ממש על חוף הים - אולם הוא יועד לשימושי פנאי ובידור, לא לבנייה למגורים או מלונאות. לפי התוכנית המאושרת למתחם, זכויות הבנייה בו מוגבלות. ניתן לבנות בו 6,000 מ"ר בלבד שישמשו למוזיאון ימי, דולפינריום, בריכות דגים ותעלות כרישים. רק 2,000 מ"ר יכולים להיות מוקדשים לשטחי מסחר נלווים.

בשטח החלופי, שאמורים לקבל היזמים מעבר לכביש, ניתן להקים פרויקט מגורים, מסחר ומלונאות שבו ייבנו 250 דירות ועוד כ-450 חדרי מלון. סך כל זכויות הבנייה הן של כ-48 אלף מ"ר באחד האזורים האטרקטיביים והיקרים בישראל - שטח פנוי וכמעט אחרון מול חוף הים של תל אביב, בין הרחובות הרברט סמואל, הכובשים והירקון.

בנוסף, קיימים הפרשי השווי העצומים בין שטח הדולפינריום שיפונה לשטח החלופי. על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב-2016, שווי מתחם הדולפינריום הסתכם ב-62 מיליון שקל ואילו שווי המתחם שמקבלת שער לישראל בתמורה נאמד ב-931 מיליון שקל, ולכן נדרש אישור מחדש של העסקה והערכה מחודשת של התמורות.

במאי האחרון התכנסה ועדת הפטור לדון באישור העסקה, כפי שהנחה פסק דין של בג"ץ שניתן באוקטובר 2018. אולם בניגוד לציפיות המוקדמות כי העסקה תאושר, ועדת הפטור ביקשה מרמ"י להתייחס לסוגיות שמאיות שעלו בדיון והצביעו על פגמים בשומה המקורית שלאורה נערכה העסקה. בעקבות זאת, כאמור, ביקשה הנהלת רמ"י מקמיניץ כי יפתח במו"מ לעדכון היקף התשלום.

רמ"י מסרה כי "ועדת הפטור של רשות מקרקעי ישראל אישרה את עסקת הדולפינריום. זאת, לאחר שבדיון קודם בוועדה היא החזירה את הדיון להנהלת הרשות לאור פערים שנתגלו בשומה. הנהלת הרשות ביקשה מהיועץ המשפטי לממשלה לנהל מו"מ עם נציגי השער לישראל, וזאת לאור שינוי אפשרי בשומה. היזם ויתר למעשה על זכות ההשגה המגיעה לכל חוכר במסגרת הליך משפטי בבית המשפט העליון. תוצאת המו"מ הנה תוספת של 41 מיליון שקל לתשלום שיגיע לכדי 320 מיליון שקל".

ממשרד המשפטים נמסר: "המשנה ליועץ המשפטי לממשלה נדרש לנושא בהתאם לבקשת הנהלת רמ"י, ולאור העובדה שבמהלך אישור העסקה בוועדת הפטור, התעוררו שאלות שמאיות ומשפטיות לגביהן נדרשה התייחסותו. התמורה בגין העסקה נקבעה לפי שומה בהתאם לנהלי הרשות ולהסכם שנחתם עם היזם. ואולם - לאור הטענה בדבר טעויות שהתגלו בשומה במהלך הליכי אישור העסקה בוועדת הפטור, וההשלכות הנובעות מכך על המצב המשפטי, נבחן הדבר במסגרת דיון מקצועי בו נטלו חלק בין היתר גם מנהל המחוז, נציג החשב הכללי, השמאי הממשלתי הראשי, שמאית רמ"י, והיועצת המשפטית של רמ"י. במקרה זה ניתן היה לבצע את התיקון ללא עריכת שומה חדשה. הסכום שנקבע לבסוף מגלם את שווי הטעות, הימנעות מהליכים משפטיים וכן הפרשי ריבית. במסגרת הבדיקה, נבחן הערך הציבורי שבמימוש התוכנית וכאמור - נבחנו טענות בדבר טעויות בשומה וכן טענות נגדיות של היזמים ביחס לשומת הקרקע בדבר הפחתה נדרשת בשל עיכוב במימוש. בהתאם לכך, נקבע הסכום אותו יהיה צורך להוסיף לסכום השומה. בהקשר זה יש להבהיר כי לא כל מקרה בו מתגלית טעות בשומה, נדרשת עריכת שומה חדשה".

מהתנועה לאיכות השלטון נמסר כי היא "שמחה וגאה על כך שפעילותה הנמרצת נגד עסקת הדולפינריום הביאה לתוצאה המעשירה את קופת המדינה ב-41 מיליוני שקלים, בנוסף לסכום המוערך בעשרות מיליוני שקלים נוספים, כאשר בלחץ העתירה שהגישה לבג"ץ ביטלו היזמים את הערעור שהגישו על שומת השמאי הממשלתי.

"התנועה מברכת את המעורבים בהחלטה לגבות סכום משמעותי נוסף מהיזמים, ובפרט את מנכ"ל רמ"י שהיה מעורב בכל שלבי ההחלטה. אמנם, התנועה מצרה על כך שהתוצאה היא בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי – שכן לעמדתה עסקת הדולפינריום לא הייתה צריכה לבוא כלל לעולם, וגם לאחר שנחתמה מוטב היה שרמ"י תתעשת ביוזמתה ותחזור בה מהסכמתה לתת ליזמים פטור חסר הצדקה ממכרז. עם זאת, בנסיבות שנוצרו מאבק התנועה היטיב עם האינטרס הציבורי באופן משמעותי".