מה ההבדל בין תמ"א 38/2 ופינוי־בינוי?

בעבר תמ"א 38 ופינוי־בינוי היו שני מסלולים שונים של התחדשות עירונית. תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה תוך שיפוץ והוספת זכויות בנייה בבניין; פינוי־בינוי, לעומת זאת, הוא מסלול שבמסגרתו הבניין נהרס לגמרי ותחתיו נבנה בניין חדש עם תוספת ניכרת של זכויות בנייה. דיירי הבניין כמובן מפונים ומקבלים אפשרות לחזור לבניין החדש.

ב–2011 החלו ההבדלים להיטשטש עם תיקון 2 לתמ"א 38, המאפשר להרוס בניין קיים העומד בתנאי התמ"א הרגילה, ולבנות במקומו בניין חדש, מתוך הנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק בניין ישן. ואולם אף שהעקרונות של תמ"א 38/2 ופינוי־בינוי זהים, קיימים הבדלים משמעותיים בין שתי השיטות. אלה מתמצים בהליכים שנדרשים מהיזמים (בתמ"א 38 מדובר בהיתרי בנייה ואילו בפינוי־בינוי מדובר בתוכניות); בנקודתיות של תמ"א 38 שכוללת מבנים בודדים - לעומת פינוי־בינוי שכולל מספר מבנים יחד; ובתוספת יחידות הדיור בפינוי־בינוי, שעולה בהרבה על המותר בתמ"א 38.

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי המתמחה בין היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אומר כי "אחד היתרונות המובהקים של תמ"א 38/2 הוא משך הזמן הקצר יחסית שנדרש להוצאת היתר, העומד על כשנה, לעומת חמש שנים במסלול פינוי־בינוי. כמו כן, במסלול זה ניתנות הטבות שונות (במסים ובתכנון), שלא ניתנות בפרויקטים של פינוי־בינוי שאינם עונים על תנאי הסף. הבדל נוסף הוא תוספת יחידות הדיור: בתמ"א 38/2 מספר יחידות הדיור החדשות הוא 25-18, בעוד שבפרויקטים של פינוי בינוי התוספות יכולות להגיע גם למאות יחידות דיור".