הפקעת הקרקעות בתוואי הרכבת הקלה: מי ייפגע ואיך תובעים פיצויים?

אחד המקטעים המרכזיים של תוואי הרכבת הקלה שבו יופקעו קרקעות הוא חלקו המערבי של הקו הסגול — שעובר בין השאר בלב תל אביב ■ האם בכל מקרה של הפקעת קרקע מגיע פיצוי? כיצד מחושב סכום הפיצוי? האם כדאי לרכוש נכס בתוואי שבו מתוכננת הפקעה? ■ שאלות ותשובות

יעל דראל
יעל דראל
הרכבת הקלה בתל אביב - הדמיה
הרכבת הקלה בתל אביב - הדמיהצילום: נת"ע
יעל דראל
יעל דראל

הרכבת הקלה לא תתחיל לנסוע בתקופה הקרובה, אך הצעדים שיאפשרו את קיומה כבר יוצאים לדרך: בחודשים האחרונים מקדמת המדינה הפקעות קרקע מסיביות בכל גוש דן במטרה לאפשר את הקמת התוואי.

אחד המקטעים המרכזיים שבהם מקודמות הפקעות הקרקע הוא חלקו המערבי של הקו הסגול — קו שחולף בין השאר בלב תל אביב: קטע זה כולל 29 תחנות והוא צפוי לצאת ממסוף ארלוזורוב בכיוון הרחובות בן יהודה, אלנבי, העלייה, לוינסקי וההגנה ומשם לדרך השלום, מחלף אלוף שדה, בית חולים שיבא ואוניברסיטת בר אילן. אורך המקטע המערבי הוא 18 ק"מ, ולאחר השלמת הקו כולו הוא יגיע עד יהוד, ויכלול 44 תחנות על פני 28 ק"מ.

באחרונה דחה בג"ץ את עתירתם של עיריית רמת גן ותושביה בנוגע לתוואי, וכעת, לאחר שבנובמבר 2017 פורסמה רשימת הגושים והחלקות המסודרת שבשטחן יופקעו שטחים, צפוי הפרויקט להתקדם ללא הפרעות משפטיות. מבדיקת TheMarker עולה כי על פי הרשימה ותשריטי התוכנית שפורסמו באתר נת"ע (החברה הממשלתית המפקחת על הפרויקט), לא מעט בנייני מגורים בתל אביב צפויים להיפגע מהפקעות הקרקע.

בין היתר מסומנים בנייני מגורים להריסה ברחוב ההגנה 82–96 בעיר, לצד בנייני מגורים; ברחוב אצ"ל 5 — שם תפקיע המדינה 2,200 מ"ר; וברחוב השכל 2–6. רשימה זו היא חלקית בלבד, ולאורך התוואי הארוך עשויים להיות בנייני מגורים רבים נוספים שבהם בעלי נכסים קיבלו או יקבלו צווי הפקעה רשמיים.

לא בכל מקום שבו עובר תוואי הרכבת הקלה יופקעו שטחי מגורים. במסגרת העבודות צפויה הרחבה של דרכים לאורך התוואי, באופן שעשוי להשפיע רק שטחי חניות או חלקות הגובלות בבניינים. עם זאת, באזורים מרכזיים בתל אביב שווייה של חניה עשוי להיות מאות אלפי שקלים, והפקעה של שטחי חניה עשויה להיות משמעותית מאוד לערך הנכסים. מצב זה שורר, למשל, ברחוב בן יהודה 5–7 וכן ברחוב אידלסון 10 בתל אביב, לצד כמה מוקדים נוספים ברחובות ארלוזורוב ואלנבי, או ברחוב בן יהודה 98–106.

לדברי עו"ד יוסי מילר, שותף מייסד במשרד עוה"ד מילר ושות', "אלפי בעלי נכסים בתוואי הרכבת הקלה נכנסו במידה מסוימת ללחץ על רקע ההודעות שקיבלו מהמדינה בדבר העברת החזקה בנכס לידיה. ההפקעות הדרמטיות המקודמות במסגרת הקו הסגול והקו הירוק יכללו נכסים רבים — ובהם בתי מגורים, בתי עסקים, חניונים, מחסנים ומרתפים. עם זאת, שלב ההתנגדויות לתוכניות אלה הסתיים, ומדובר בתוכניות מאושרות".

מהי הפקעת קרקעות?

מילר: "הפקעת קרקע היא מהלך כפוי שמבצעת המדינה, שבמסגרתו קרקע עוברת מבעלות פרטית לבעלות המדינה כשהיא נדרשת לצורכי ציבור. קיומו של צורך ציבורי בקרקע מסוימת הוא לב לבה של ההפקעה ובסיס חוקיותה. עם זאת, יש כמה חוקים שמכוחם יכולה להתבצע הפקעה (חוק התכנון והבנייה; פקודת הקרקעות המנדטורית; החוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור; החוק לרכישת מקרקעין) ובהתאם לכל מסלול — יש שיעורי הפקעה שונים שאותם יכולה המדינה לבצע ללא תשלום פיצוי".

מכוח איזה חוק מופקעת הקרקע בתוואי הרכבת הקלה?

"הניסוח שמופיע בצווי ההפקעה שפירסם שר התחבורה, ישראל כ"ץ, מעלה כמה שאלות ותהיות ולא לגמרי ברור אם היא תבוצע מכוח חוק התכנון והבנייה, או תוך שימוש בפרוצדורה שבפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), או כולה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור). כך או כך, נראה כי קיים בסיס משפטי טוב לדרוש ולקבל פיצויים בגין ההפקעה מהמטר המופקע הראשון".

בתים מיועדים להריסה כחלק מעבודות הקו הסגול בשכונת התקווה בתל אביבצילום: מגד גוזני

האם בכל מקרה של הפקעת קרקע מגיע פיצוי?

"התשובה היא לא. אם ההפקעה לא עוברת את האחוז המותר מתוך המגרש — לא מגיע פיצוי. ככל שההפקעה חרגה מהרף העליון המותר להפקעה ללא פיצוי — קיימת בהחלט זכות לפיצויים כספיים לבעל הקרקע. אם בעבר כבר הופקע חלק כלשהו מאותה חלקה — בוחנים במצטבר אם סך ההפקעות משטח החלקה המקורית עולה על הרף העליון המותר להפקעה".

כיצד תובעים פיצויים?

"כשההפקעה מבוצעת מכוח חוק התכנון והבנייה, הפיצוי נעשה בשני שלבים. בשלב הראשון יש לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך הקרקע עקב אישור התוכנית ששינתה את ייעודה — בתוך שלוש שנים מאישור התוכנית. בנוגע להפקעה הנוכחית, התוכנית הרלוונטית (תת"ל 70 א') אושרה באוגוסט 2017 — וממועד זה יש לספור שלוש שנים. זהו חלק הארי של הפיצויים, שכן הפער בין שווי הקרקע לפני שינוי הייעוד לבין השווי שלה לאחר השינוי עשוי להגיע למאות אלפי ואף למיליוני שקלים לדונם.

"בשלב השני, יש לתבוע פיצוי בגין ההפקעה, ובשלב זה שווי הקרקע המופקעת נקבע לפי ייעודה הציבורי. תביעה זו ניתן להגיש בתוך שבע שנים ממועד ההפקעה".

מה קורה עם יתרת השטח שלא הופקעה? האם מגיע פיצוי נוסף בעבורה?

"כן, פעמים רבות מגיע פיצוי נוסף בעקבות ירידת הערך של חלק הקרקע שנותר בידי הבעלים ולא הופקע, במקרים שבהם נגרם נזק ממשי כלשהו. מדובר בפיצוי מסוג אחר שמתקבל על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בהקשר זה גם בעל קרקע שחלקו לא הופקע, אך מצוי בתחום התוכנית או גובל בה, יכול להיות זכאי לפיצוי אם ירד ערכה".

האם פיצויים חייבים בתשלום מס?

"התשובה היא כן. פיצויים המתקבלים בעבור 'רכישת' הקרקע מהאזרח (רכישה בכפייה) חייבים במס שבח מופחת בשיעור של מחצית ממס השבח שהיה משולם בעסקת מכירה רגילה (ממוכר מרצון לקונה מרצון). בשורה התחתונה, שיעור המס ינוע על פי רוב בין 0% ל–20% מתוך "השבח". כלומר, מעליית שווי הקרקע מאז נרכשה על ידי הבעלים ועד מועד ההפקעה. מס זה ינוכה מתוך פיצויי ההפקעה שישולמו. כדאי לשים לב כי להבדיל, הפיצויים המתקבלים בגין ירידת ערך הקרקע (פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) אינם חייבים במס".

עבודות בניית הרכבת הקלה בתחנת קרליבךצילום: עופר וקנין

היכן בעלי נכסים יכולים לקבל מידע בנוגע להליך ההפקעה לאורך התוואי?

"המדינה שולחת לבעלי נכסים הודעות בכתב והתוכניות מפורסמות באתר נת"ע, וכן הודעות ברשומות שבהם מפורסמת רשימת הגושים והחלקות. עם זאת, מהלכים אלה אינם מספקים תמונה מלאה בנוגע לגודל הנזק שצפוי לבעלי הנכסים. בצו ההפקעה, למשל, מצוין גודל השטח המופקע, אך למי שאינו בעל מקצוע קשה להבין ברוב המקרים היכן מסתיים קו הגבול המדויק של ההפקעה בתוך החלקה. מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין לשם בחינת הפגיעה בכל נכס, ובעורך דין כדי להבין אם ההפקעה אכן מזכה בפיצוי".

בתוך כמה זמן יכולה המדינה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה?

"לפי צווי ההפקעה שפורסמו, נת"ע רשאית לתפוס חזקה בקרקרע בתוך 60 יום ממועד פרסום הצווים — כלומר החל ב–28 בינואר 2018 — מועד שכבר חלף. במלים אחרות, מועד תפיסת הקרקע עשוי להיות מיידי".

איך ייקבע גובה הפיצוי הכספי בעקבות ההפקעה?

"לצורך קביעת סכום הפיצוי, מבצע שמאי מקרקעין הערכת שווי. בדרך כלל מוגשות שתי חוות דעת שמאיות, אחת מטעם הבעלים ואחת מטעם המדינה, ובכל מקרה של אי־הסכמה — מגיעה המחלוקת להכרעת בית המשפט. לצערנו, בתביעות אלה נוהגת המדינה פעמים רבות לעכב את ההליכים. יש לקוות כי לא כך ינהגו נת"ע והמדינה בכל הקשור לתביעות בגין הפקעות הרכבת הקלה".

האם כל ההפקעות הן לתמיד?

"מרביתן כן, אך בתוואי הרכבת יהיו קרקעות רבות שיופקעו לצורך ביצוע עבודות באופן זמני בלבד ולתקופה של עד שמונה שנים. מובן שהפיצוי הכספי בגין הפקעות אלה יהיה מופחת משמעותית".

האם כדאי לרכוש או לשכור נכס בתוואי שבו מתוכננת הפקעת קרקעות?

"לפני רכישת נכס או שכירת נכס מומלץ להסתייע באנשי מקצוע ולערוך את כל הבדיקות התכנוניות והמשפטיות הרלוונטיות, בין היתר מול משרד מהנדס העיר ומול לשכת רישום המקרקעין (הטאבו). צריך להביא בחשבון שקונה או שוכר בתוואי יתקשה לבוא בטרוניה למוכר או למשכיר במצבים שבהם התקשה להשתמש בנכס, בשל העבודות באזור".

מנת"ע נמסר בתגובה: "נת"ע נערכת להקמת הקו הירוק והקו הסגול לשירותם של מאות אלפי תושבי גוש דן מכוח תוכנית שאושרה על ידי הממשלה ובהתאם לחוק. לצורך הרחבת הדרך שבה תעבור הרכבת הקלה, נדרשות הפקעות שרובן הגדול הן חלקי חצרות הגובלות בתוואי. הצוותים המקצועיים שלנו כבר נמצאים בקשר עם בעלי הזכויות לצורך הסבר התהליך, תיעוד ומדידות מדויקות לשם קביעת גובה הפיצוי. התוכניות המלאות מתפרסמות באתר האינטרנט של נת"ע".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

כתבות מומלצות

ריי דליו

מייסד קרן הגידור הגדולה בתבל: מזומן הוא זבל - ממשלות יחסלו את ביטקוין

ישראל פישר

יוקרה זה רע? כך נראים החיים במגדל חדש בתל אביב

מפגינים נגד יוקר המחיה מול בית הנשיא בסרי לנקה

קו השבר שעלול לקחת את הכלכלה העולמית למקום אחר, אפל יותר

בת ים

שתי דירות במחיר אחת: האם זהו עתיד תחום הפינוי-בינוי?

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker

כתבות שאולי פספסתם

אפליקציית קלארנה. החברה נמצאת במגעים לגיוס סבב חדש לפי שווי שנמוך בכ-30% מהשווי שקיבלה לפני שנה בלבד

"היערכו לגרוע מכל": נבואות החורבן בהיי-טק מתחילות להגשים את עצמן

בניין דירות בחולון

לקחתם משכנתא בחודשים האחרונים? גם אתם כבר שילמתם על עליית הריבית